事業の内容
抜粋表示
/ 原文長 約1311文字
３【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社、連結子会社26社及び持分法適用関連会社１社により構成されており、賃貸事業と開発事業を主たる事業としております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、次の４部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 賃貸事業……………………… …… 当社は自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス等を主に行っております。 子会社の㈱レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業、㈱レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業、㈱レオパレス・エナジーは電力小売事業、あすか少額短期保険㈱は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売、エンプラス㈱は赴任国・渡航国間の人事異動に関連するサポートを担うリロケーションマネジメント事業、レオパレス信託㈱は運用型不動産信託事業を行っております。 海外子会社の LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.、Leopalace21(Thailand) CO.,LTD.及び Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.はサービスアパートメント事業及び現地不動産仲介事業、 LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.はサービスオフィス事業及び不動産紹介事業、PT.Leopalace Duasatu Realty は不動産事業 、 レオパレス21ビジネスコンサルティング（上海）有限公司及び Leopalace21 Singapore Pte. Ltd. はコンサルティング事業等を行っております。 合弁会社Woori & Leo PMC Co.,Ltd. は、韓国にて住宅賃貸管理事業を行っております。 開発事業……………………………当社はアパート等建築工事の請負のほか、不動産特定共同事業商品の募集・販売を行っております。 子会社の㈱もりぞうは戸建注文住宅建築工事の請負、ライフリビング㈱はマンション等の開発事業を行っております。 シルバー事業………………………当社及び子会社の㈱アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行っております。 ホテルリゾート・その他事業……当社は国内4ホテル （ 札幌・仙台・名古屋・博多 ） の運営、ファイナンス事業を行っております。 海外子会社のLeopalace Guam Corporationは、グアム島において大型ホテル・リゾート事業を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約410文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等の説明に先立ちまして、一部の当社施工物件において、界壁の施工不備 、界壁内部充填材の相違、外壁構成における大臣認定との不適合、天井部施工不備及び耐火建築物の 界壁 における大臣認定との不適合（以下、各施工不備を総称して「界壁等の施工不備」といいます。）が発見された問題につきまして、当社施工物件の所有者様、入居者様をはじめとする関係者の皆様及び各ステークホルダーの皆様には多大なるご心配及びご迷惑をおかけしましたことを深くお詫び申し上げます。 施工不備について、共同住宅という商品を扱う建設業者としてあるまじき問題であることを重く受けとめ、全社一丸となって引き続き調査及び補修を速やかに実施するとともに、再発防止に全力で取り組んでまいります。
対処すべき課題
抜粋表示
/ 原文長 約2360文字
(2) 経営環境及び対処すべき課題 経営環境のうち人口動向については、総世帯数は減少見込みとなっておりますが、当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳〜64歳）の世帯数は今後20年近く横ばいの見通しであり、三大都市圏では人口の転入超過が続いております。また、 2025年までには、65歳以上が人口の約30%に達する超高齢化社会が到来することとなります。 2018年度の貸家の新設着工は、相続税対策需要の一巡やアパートローン審査の厳格化に伴い、２年連続の減少（前年度比4.9％減）となり、 当社が主力としている単身者向け（床面積30㎡以下）については前年度比7.5％の減少となりました。わが国の賃貸住宅市場においては、空室数は一貫して増加しており、全国的な需要回復は難しい状況にあります。 このような環境下、当社グループは、2017年度から３ヶ年の中期経営計画「Creative Evolution 2020」をスタートしております。「 企業価値の更なる向上に資するコア事業の継続的成長と成長分野の基盤構築」を基本方針とし、以下の各戦略の実行により、企業価値と新たな社会価値の創造を目指してまいります。 ・事業戦略（キャッシュ・フロー創出による価値創造） コア事業……物件供給と管理運営のバランスをとり、集中化と多様化で展開 成長事業……人口減少を見据えたシルバー事業と国際事業への注力、黒字化達成 賃貸事業においては、空き家の増加が続く賃貸住宅市場において競争優位性を確保するため、 家具家電付き・インターネット（LEONET）・アパートIoT化（Leo Remocon・Leo Lock）など当社独自の強みを活かした付加価値サービスの提供により差別化を図るとともに、賃貸契約・マンスリー契約に続く第三の契約形態を検討してまいります。また、人手不足による企業の採用増が見込まれる中、社宅需要を確実に取り込むため、業種毎の専門の法人営業、契約窓口一本化による法人企業の業務負担軽減等を図ってまいります。さらに、人口減の日本からASEANの成長を取り込むべく、サービスアパートメント・オフィスの開発・管理運営を展開しております。 開発事業（建築請負事業及び不動産開発事業）においては、高品質・高付加価値の商品・サービスを将来的にも入居需要が見込める三大都市圏に絞って提供していくとともに、社会福祉施設や商業施設など様々なニーズに対応できる建築の多様化を推進してまいります。 成長戦略事業と位置づけているシルバー事業は、適正な人員構成により収益力の改善を図りつつ、高齢社会に合わせ介護施設を新設してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
抜粋表示
/ 原文長 約5282文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。 なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。 （1）重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。 その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者はこれらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 なお、当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。 （2）財政状態の状況 （単位：百万円） 2018年3月期 2019年3月期 増減額 増減率 資産 337,134 291,790 △45,344 △13.4％ 負債 177,696 210,452 32,756 18.4％ 純資産 159,438 81,338 △78,100 △49.0％ 当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末比45,344百万円減少の 291,790 百万円となりました。 これは主に、不動産事業の強化による仕掛販売用不動産の増加が2,982百万円、 アパートに設置している家具家電の交換を推進したこと等による有形固定資産その他 （純額）の増加が3,847百万円あった一方、現金及び預金の減少が22,007百万円、リース資産（純額）の減少が4,296百万円、繰延税金資産の減少が2,989百万円、 中期経営計画の財務戦略実現に向けた 自社所有アパートの売却等による土地の減少が14,416百万円、建物及び構築物（純額）の減少が2,163百万円あったことによるものであります。 当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末比32,756 百万円増加 の 210,452 百万円となりました。 これは主に、入居者募集停止に伴うアパートのマンスリー利用減少等による前受金及び長期前受金の減少が9,313百万円、未払金の減少が7,415百万円、短期及び長期リース債務の減少が4,364百万円、定期償還による社債の減少が3,966百万円、工事未払金の減少が3,117百万円あった一方、界壁等の施工不備問題の発生に伴い補修工事関連損失引当金を50,707百万円計上するとともに、空室損失引当金を9,684百万円繰入したことによるものであります。…
セグメント関連
抜粋表示
/ 原文長 約1385文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2017年4月1日 至 2018年3月31日） （単位：百万円） 報告セグメント 調整額 （注1） 連結 財務諸表 計上額 （注2） 賃貸事業 開発事業 シルバー 事業 ホテルリゾート・その他事業 売上高 外部顧客への売上高 435,537 76,587 12,807 5,908 530,840 530,840 セグメント間の内部売上高又は振替高 131 65 3,541 3,738 △ 3,738 435,669 76,652 12,807 9,449 534,578 △ 3,738 530,840 セグメント利益又は損失(△) 26,062 3,663 △ 1,596 △ 846 27,283 △ 4,353 22,930 セグメント資産 112,393 19,572 3,553 56,808 192,327 144,807 337,134 その他の項目 減価償却費 7,946 195 106 1,278 9,526 2,199 11,726 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 14,207 117 93 5,369 19,787 637 20,424 当連結会計年度（自 2018年4月1日 至 2019年3月31日） （単位：百万円） 報告セグメント 調整額 （注1） 連結 財務諸表 計上額 （注2） 賃貸事業 開発事業 シルバー 事業 ホテルリゾート・その他事業 売上高 外部顧客への売上高 426,388 58,992 13,922 5,919 505,223 505,223 セグメント間の内部売上高又は振替高 226 3,632 3,859 △ 3,859 426,615 58,993 13,922 9,551 509,083 △ 3,859 505,223 セグメント利益又は損失(△) 14,987 △ 995 △ 846 △ 1,346 11,798 △ 4,407 7,390 セグメント資産 96,770 25,854 3,587 55,274 181,487 110,303 291,790 その他の項目 減価償却費 8,940 219 104 1,480 10,745 2,200 12,945 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 7,068 154 40 1,614 8,878 909 9,788 （注）1．調整額の内容は以下のとおりであります。 セグメント利益又は損失 (△) （単位：百万円） 前連結会計年度 当連結会計年度 セグメント間取引消去 △243 △166 全社費用※ △4,109 △4,240 合計 △4,353 △4,407 ※全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。…
主要な顧客・販売先
抜粋表示
/ 原文長 約3191文字
2．当社グループの相手先は不特定の法人・個人であるため、主要な販売先の記載は省略しております。 3．セグメント間の取引については相殺消去しております。 （目標とする経営指標の達成状況等） 当社グループは、中期経営計画の最終年度である2020年3月期において、「ROIC 8％～10％」「調整後ROE 12％維持」「自己資本比率 最低40％」「調整後EPS成長率 10％前後」を確保することを主要な経営指標目標として定めておりました。 当連結会計年度における達成状況は次のとおりであります。 2019年3月期 実績 ROIC（投下資本利益率）※1 3.0％ 調整後ROE ※2 △54.4％ 自己資本比率 27.7％ 調整後EPS成長率 ※3 △64.8％ ※1 ROIC（投下資本利益率） ……税引き後営業利益(NOPLAT)／（有利子負債＋純資産） ※2 調整後ROE ……………………(当期純利益＋法人税等調整額)／期首期末平均純資産 ※3 調整後EPS ……………………(税引き後経常利益＋のれん償却費)／発行済株式数 当連結会計年度においては、当社施工物件で判明した 界壁等の施工不備 により、多額の特別損失ならびに親会社株主に帰属する当期純損失を計上する結果となったため、上記のとおり、中期経営計画で定めた目標とする経営指標を大幅に下回る結果となりました。 (4）キャッシュ・フローの状況 （単位：百万円） 2018年3月期 2019年3月期 増減額 営業活動によるキャッシュ・フロー 27,338 △7,212 △34,550 投資活動によるキャッシュ・フロー △2,336 7,379 9,716 財務活動によるキャッシュ・フロー △18,354 △15,181 3,173 現金及び現金同等物残高 98,246 83,019 △15,227 営業活動によるキャッシュ・フローは、 7,212 百万円の支出（前連結会計年度は27,338百万円の収入）となりました。これは主に、減価償却費が 12,945 百万円、減損損失が 7,560 百万円、補修工事関連損失引当金の増加額が50,707百万円、空室損失引当金の増加額が9,684百万円となった一方、税金等調整前当期純損失が 64,840 百万円、前受金の減少額が9,311百万円、仕入債務の減少額が8,125百万円、販売用不動産の増加額が3,058百万円、補修工事関連費用の支払額が2,960百万円となったことによるものであります。 投資活動によるキャッシュ・フローは、 7,379 百万円の収入（前連結会計年度は2,336百万円の支出）となりました。…