事業の内容
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/ 原文長 約1440文字
３ 【事業の内容】 当社は、（１）不動産ソリューション事業、（２）不動産賃貸事業及び（３）その他事業の３つの事業を営んでおります。 当社の事業におけるセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。 ※リーガルパートナー（当社と契約している不動産情報提供者） （１）不動産ソリューション事業 当事業におきましては、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めたうえで、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対して、各々の顧客ニーズに即した物件を販売しております。販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等を施すことにより資産価値の向上を図っております。主な内容としては土地有効活用、住宅（マンション）開発、オフィス・ホテル・民泊施設等の商業開発、コンバージョン・リノベーション等による不動産販売であります。 ■最適なバリューアップを施し、顧客ニーズを汲み取った物件開発 ■小規模・大規模マンション、中古バリューアップ、オフィス、ホテル、民泊施設と様々な開発実績 ■狭小な敷地面積や地域特有の制限下でも開発可能な単身・少人数世帯向け賃貸マンション ■外観・ディテールにこだわり、徹底的なコストダウンを図る設計構造により、投資経験の深い浅いに関わらず富裕層を対象 ■地下フロアの設置、エレベーターや梁・柱をなくすことで保守コストを低減させ、最大限の部屋数と床面積を確保することで賃料収入を最大化 （２）不動産賃貸事業 当事業におきましては、当社保有の収益不動産及び販売に至るまでの所有不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としております。また、 自社保有物件から発生する収益だけでなく、当社が売却した物件を含めてお客様の保有物件の物件管理業務を受託するプロパティマネジメント事業を行っているほか、 不動産管理会社と入居者をより良い形で繋ぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事を主としたファシリティマネジメント事業を合わせて行っております。ファシリティマネジメント事業においては、不動産賃貸事業における賃料の増収や稼働率の向上をテーマとして、当社保有物件の退去時の立会い業務や原状回復工事、リノベーション工事、補修工事なども行っております。 当社における最近の保有案件別のポートフォリオは以下のとおりとなっております。 2021年７月 末 2022年７月 末 事務所ビル ３棟 １棟 マンション 15棟 ９棟 ホテル ３棟 ３棟 倉庫 １棟 ０棟 22棟 13棟 （３）その他事業 その他事業として、不動産コンサルティング事業を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3377文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において、当社が判断したものであります。 当社は、以下の経営理念に従い、仲介・コンサルティングから土地購入・開発まで、土地活用における最適なソリューションを提供する総合不動産ディベロッパーとして培ってきた商品及びサービスと共に、不動産テック企業としてのIT導入による利便性や迅速性といった新たな価値を創造し、提供してまいります。 ①ITを活用し、不動産にインテリジェンスを吹き込む ②お客様に選んでいただける商品ブランドの確立 ③パートナーとWIN-WINの関係であり続け、高い信用力を保つ ④自らの意志によって、課題解決に果敢にチャレンジする人材の育成 ⑤地域社会の一員として、サステナブルな社会実現に貢献する 当社は、早期に業績の回復及び財務安全性を高めることに注力し、不動産ソリューション事業、不動産賃貸事業、不動産コンサルティング事業について、成長性・安全性・リスクを見極めながら最適なポートフォリオの構築を目指し、企業としての総合力を高めてまいります。そのために 、今後当社といたしましては、既存の事業はもとより既存不動産事業とシナジー効果のある事業の成長を図るため、「収縮と転換」、「多極化」及び「事業ポートフォリオの最適化」の３つの基本戦略テーマを定め、以下の施策により強固な経営基盤を築き、事業の拡大に努めてまいります。 ○収縮と転換 ・当社主力商品「ＬＥＧＡＬＡＮＤ」をマーケットリーダーに成長させます。 ・東京都心10区、ターミナル駅徒歩10分などの重点エリア物件を積極的に購入していき収益性を高めていきます。 〇多極化 ・大阪と東京の２大都市を事業の中心としながら、その他の都市圏についても人口増減や、不動産需給などのマーケット動向を注視して、優良物件を購入することにより収益性を高めていきます。 〇事業ポートフォリオの最適化 ・新型コロナウイルス感染症によるインバウンド需要の減少の影響を受け、売却が先送りになっているホテル物件の処分も含め、適正な保有不動産のポートフォリオを見極めながら事業を進めます。 ・不動産ＤＸによる収益化を実現させ、利益の下支え及び不動産事業の拡大を支援していきます。 このような経営方針の下、当社が対処すべき主な課題は、以下の項目と認識しております。 (1) 内部管理体制の強化 当社事業の継続的な発展のためには、コーポレート・ガバナンス機能の強化は重要な課題であり、財務報告の信頼性を確保するため、内部統制システムの適切な運用が重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスに関しては、ステークホルダーに対して経営の適正性や健全性を確保しつつも、さらに効率化された組織体制の構築に向けて内部管理体制の強化に取り組んでまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3377文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において、当社が判断したものであります。 当社は、以下の経営理念に従い、仲介・コンサルティングから土地購入・開発まで、土地活用における最適なソリューションを提供する総合不動産ディベロッパーとして培ってきた商品及びサービスと共に、不動産テック企業としてのIT導入による利便性や迅速性といった新たな価値を創造し、提供してまいります。 ①ITを活用し、不動産にインテリジェンスを吹き込む ②お客様に選んでいただける商品ブランドの確立 ③パートナーとWIN-WINの関係であり続け、高い信用力を保つ ④自らの意志によって、課題解決に果敢にチャレンジする人材の育成 ⑤地域社会の一員として、サステナブルな社会実現に貢献する 当社は、早期に業績の回復及び財務安全性を高めることに注力し、不動産ソリューション事業、不動産賃貸事業、不動産コンサルティング事業について、成長性・安全性・リスクを見極めながら最適なポートフォリオの構築を目指し、企業としての総合力を高めてまいります。そのために 、今後当社といたしましては、既存の事業はもとより既存不動産事業とシナジー効果のある事業の成長を図るため、「収縮と転換」、「多極化」及び「事業ポートフォリオの最適化」の３つの基本戦略テーマを定め、以下の施策により強固な経営基盤を築き、事業の拡大に努めてまいります。 ○収縮と転換 ・当社主力商品「ＬＥＧＡＬＡＮＤ」をマーケットリーダーに成長させます。 ・東京都心10区、ターミナル駅徒歩10分などの重点エリア物件を積極的に購入していき収益性を高めていきます。 〇多極化 ・大阪と東京の２大都市を事業の中心としながら、その他の都市圏についても人口増減や、不動産需給などのマーケット動向を注視して、優良物件を購入することにより収益性を高めていきます。 〇事業ポートフォリオの最適化 ・新型コロナウイルス感染症によるインバウンド需要の減少の影響を受け、売却が先送りになっているホテル物件の処分も含め、適正な保有不動産のポートフォリオを見極めながら事業を進めます。 ・不動産ＤＸによる収益化を実現させ、利益の下支え及び不動産事業の拡大を支援していきます。 このような経営方針の下、当社が対処すべき主な課題は、以下の項目と認識しております。 (1) 内部管理体制の強化 当社事業の継続的な発展のためには、コーポレート・ガバナンス機能の強化は重要な課題であり、財務報告の信頼性を確保するため、内部統制システムの適切な運用が重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスに関しては、ステークホルダーに対して経営の適正性や健全性を確保しつつも、さらに効率化された組織体制の構築に向けて内部管理体制の強化に取り組んでまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3242文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (経営成績等の状況の概要) 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 (1) 財政状態及び経営成績の状況 2022年７月期におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の新規感染者の減少に伴う行動制限の緩和や海外からの新規入国者の拡大に向けた実証実験の開始等、徐々に正常化に向けた動きがみられております。 当社の属する不動産業界におきましても、東京都におけるオフィスの平均空室率は東京オリンピックを見据えた需要拡大により、2020年２月に1.49%となっておりましたが、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）拡大以降、平均空室率は徐々に拡大し、2021年10月には平均空室率は6.47％となる一方、建築価額の高騰に伴いオフィス向け不動産価額は高止まりする等の不安定要素も見受けられます。他方で、リモートワークの拡大、住宅ローン金利が歴史的な低水準にあることを背景に、居住用物件の不動産価格指数(国土交通省)はコロナ禍前の2020年２月の113.6から、2022年２月に128.2と上昇傾向にあり、需要は根強い状況にあります。 こ のような事業環境のもと、当社では「中期経営計画（2022年７月期－2024年７月期）」に基づき、経営基盤の強化、企業価値の向上及び不動産テック企業としての地位の確立を目指し、事業を推進してまいりました。 当社は2022年２月16日開示の「棚卸資産の評価減の計上に関するお知らせ」のとおり、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)による市場減少の大きな影響を受けたインバウンド需要向け大型開発物件の売却を行い、28億36百万円の損失が発生いたしました。その結果、当事業年度におきましては、 売上高182億２百万円 （ 前年同期比4.5％減 ）、 営業損失32億32百万円 （前年同期は営業 利益12億23百万円 ）、 経常損失39億57百万円 （前年同期は経常 利益２億81百万円 ）、 当期純損失46億88百万円 （前年同期は当期純 利益６億９百万円 ）となりました。 なお、2022年３月17日開示の「繰延税金資産の取崩しに関するお知らせ」のとおり、将来の課税所得を見積もることができないため、保守的に繰延税金資産の全額を取崩し、法人税等調整額として５億21百万円を計上しております。 以上により、当事業年度末における財政状態については、総資産 188億23百万円 （ 前年同期比43.9％減 ）、負債 187億57百万円 （ 前年同期比35.1％減 ）、純資産 65百万円 （ 前年同期比98.6％減 ）となり、自己資本比率は 0.3％ となりました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約868文字
４．報告セグメント合計額と財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項） (単位：千円) 売上高 前事業年度 当事業年度 報告セグメント計 18,139,921 18,195,819 「その他」の区分の売上高 917,705 7,166 セグメント間取引消去 財務諸表の売上高 19,057,626 18,202,986 (単位：千円) 利益 前事業年度 当事業年度 報告セグメント計 2,334,235 △2,269,215 「その他」の区分の利益又は損失（△） 61,912 △7,378 セグメント間取引消去 全社費用(注)１、２ △1,173,091 △955,835 財務諸表の営業利益又は損失（△） 1,223,056 △3,232,430 (注) １．全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社費用であります。 ２．当事業年度の全社費用において、 報酬制度や業務委託内容の見直しの 結果、販売費及び一般管理費が減少しております。 (単位：千円) 資産 前事業年度 当事業年度 報告セグメント計 31,070,946 17,582,797 「その他」の区分の資産 137 66 全社資産(注) 2,493,371 1,240,737 財務諸表の資産合計 33,564,455 18,823,600 (注) 全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない資産であります。 (単位：千円) その他の項目 報告セグメント計 その他 調整額(注) 財務諸表計上額 前事業年度 当事業年度 前事業年度 当事業年度 前事業年度 当事業年度 前事業年度 当事業年度 減価償却費 141,085 84,403 387 19,366 17,334 160,839 101,737 減損損失 205,370 205,370 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 131,635 5,858 6,982 6,035 138,617 11,893 (注) 調整額は、主に報告セグメントに帰属しない本社費用及び資産であります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3490文字
２．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合 なお、前事業年度における信和不動産株式会社、ＲＡＳ合同会社及び当事業年度におけるＡＰ ＪＮＲＰ２特定目的会社、積水ハウス株式会社については、総販売実績に対する割合が100分の10未満のため記載を省略しております。 相手先 前事業年度 当事業年度 販売高(千円) 割合(％) 販売高(千円) 割合(％) 信和不動産株式会社 7,500,000 41.2 写楽特定目的会社 1,958,666 10.3 1,977,000 11.6 ＲＡＳ合同会社 1,761,000 10.3 ＡＰ ＪＮＲＰ２特定目的会社 3,821,008 20.0 積水ハウス株式会社 2,273,767 11.9 (経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容) 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績の分析 ① 売上高の分析 当事業年度における売上高は、 182億２百万円 （ 前年同期比4.5％減 ）の減収となりました。当事業年度に売却処分を行った大型開発物件が当初想定していた売却価格に至らなかったこともあり、その他の不動産販売の実行による売上の補填を行ったものの、売上計画における大型開発物件の比率が高く、前年同期と比較して減収となりました。 以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産ソリューション事業 170億75百万円 （ 前年同期比1.6％増 ）、不動産賃貸事業 11億20百万円 （ 前年同期比15.5％減 ）、その他事業 ７百万円 （ 前年同期比99.2％減 ）となりました。 ② 費用・利益の分析 当事業年度の売上原価は、 不動産ソリューション事業においてインバウンド需要向け大型開発物件の損失28億36百万円が発生したため、売上高全体に対して売上原価が増加しており、売上原価 195億５百万円 （前年同期比 28.2％増 ）、 売上総損失は13億２百万円 （前年同期は売上総 利益38億47百万円 ）となりました。販売費及び一般管理費は、 報酬制度・業務委託費の見直し等により経費削減に取り組んだことにより、 19億30百万円 （ 前年同期比26.5％減 ）となりました。この結果、 営業損失は32億32百万円 （前年同期は営業 利益12億23百万円 ）となりました。 営業外収益は、補助金収入の減少などにより 13百万円 （ 前年同期比44.0％減 ）となりました。営業外費用は、支払利息等の金融費用の減少により ７億38百万円 （ 前年同期比23.5％減 ）となりました。以上の結果、 経常損失は39億57百万円 （前年同期は経常 利益２億81百万円 ）となっております。…