事業の内容
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/ 原文長 約932文字
３ 【事業の内容】 当社グループは当社、子会社（ジャストサービス株式会社、株式会社ＫＡＳＵＭＩＣ）計３社で構成しており、茨城県、千葉県及び東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しております。主な業務内容においては、不動産の仲介(賃貸・売買)を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務を主とする「不動産管理事業」を報告セグメントとしております。詳細は次のとおりです。 セグメント 詳細 内容 不動産流通事業 仲介事業収益 賃貸不動産の仲介業務及び売買不動産の仲介業務、また賃貸不動産の家賃保証業務等を行っております。家賃保証業務は、賃貸不動産の契約において、ジャストサービス株式会社が、賃借人の連帯保証人となり賃貸人に賃料、更新料、退去時精算費用等を保証しております。 不動産売上高 仕入不動産商品及び自社企画投資用不動産の販売業務を行っております。 仕入不動産商品は、主として中古住宅、中古マンション、住宅用地を仕入れた後、リノベーションや土地造成を施し、当社グループ所有の不動産として商品化し販売を行っております。 自社企画投資用不動産は、主に賃貸用不動産の企画を自社にて行い、用地取得後、外部のゼネコンにて建設、賃貸入居者を募集した後、賃貸用不動産の管理業務については当社が受託することを原則として投資家へ販売を行っております。 不動産管理事業 管理事業収益 賃貸不動産の管理業務を行います。当社グループにて管理を受託した賃貸用不動産のプロパティマネジメント業務(賃料収納、契約更新、保守メンテナンス、入居者管理、解約精算等の業務)を行います。また一部の保守メンテナンス、工事についてはジャストサービス株式会社が行っております。 賃貸事業収益 当社グループの不動産の賃貸、賃貸不動産を借上げた後の転貸、当社グループが所有または借上げた不動産にてコインパーキング事業を行っております。 太陽光売電事業収益 当社所有の太陽光発電設備にて売電事業を行っております。 建設売上高 当社グループにて不動産の建設工事及び土地造成工事を行っております。 以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりです。 ＜事業系統図＞
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約703文字
(1) 経営方針について 当社グループは、「お客様満足度」の向上、「働く私たちの幸福」の追求及び「社会との調和を重んじ地域発展に貢献するとともに、関係する人々に信頼される企業」を目指すことを企業理念に掲げ、より質の高い不動産商品作り、不動産業としての幅広い提案力によって地域社会の発展に貢献し、地域で愛される企業となることを、経営の方針としております。 (2) 経営環境について 当社グループを取り巻く経営環境としましては、人口減における空き家問題があり、顧客数の減少と商品の増加は、需要と供給のバランスを崩す要因となります。現在、当社の自社企画投資用不動産の安定的な商品化が再開されており、鉄筋コンクリート造の中高層マンションが企画可能なエリアは、坪当たりの賃料が高い中心地に限られているものの、郊外における木造のアパートや戸建賃貸の建設に注力し商品化を進めております。さらに新型コロナウイルス感染症の拡大による緊急事態宣言の発令により、経済活動の混乱あるいはイベントや移動の自粛、消費者の購入意欲の低下等、国内の景気が足下で大幅に下押しされ減速傾向を増し、賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業の人事異動や雇用に一時的な停滞があったもののその後は回復基調にあり需要は安定化へと推移しております。販売市場は、政府による住宅取得支援策や低金利の住宅ローンなどにより住宅取得環境は依然として良好であり、新設住宅着工戸数は、2021年初め頃までは横ばい圏内の動きが続いているものの３月以降、増加傾向となっております。また、テレワーク需要の高まりによって郊外立地の戸建住宅が好調に推移しております。
対処すべき課題
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/ 原文長 約1599文字
(3) 対処すべき課題について 当社グループの対処すべき課題について、その内容と対処方針等は以下のとおりです。 ① 自社企画投資用不動産の強化 当社グループは、自社企画投資用不動産であるLEGA BENE（レーガベーネ）の継続的な商品化を行っております。今後においても商品の販売、仲介、販売後の管理により売上の確保と管理戸数の拡大を目指してまいりますが、借主や投資家双方に魅力ある商品作りをするにあたり、建築費から受ける影響は大きく、広いエリアにおいて商品化ができていないことが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社グループは、エリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて商品開発用地の情報収集に努めるほか、金融機関等との関係を強化し、自社企画投資用不動産の用地の確保を致します。 ② ドミナント出店による拡大 当社グループは、茨城県内に18店舗、千葉県柏市と東京都台東区にそれぞれ１店舗の計20店舗での営業展開を行っておりますが、ドミナント展開のされていないエリアがあり、広域的な顧客へのニーズに十分に対応されていないことが課題であります。この課題を克服するために、エリアの出店予定地の情報を入手し、各地域において、ドミナント出店を確立し、エリアでの市場占有率の向上を目指します。 ③ 空き家に関する対応 国内においては、人口減少から空き家が増加しており、今後世帯数の減少が予測される中、空き家問題はますます深刻になると考えられます。これらの空き家問題を克服するため、当社グループではエリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて顧客の空き家（遊休地）に対し、リースバック、買取や各商品（投資用不動産、宅地造成、コインパーキング、トランクルーム、太陽光等）の有効活用提案、及びジャストサービス株式会社によるリノベーションでの資産価値の向上等、多角的な提案営業により、空き家化の防止と流通促進を目指してまいります。 ④ 人材の確保と育成 当社グループは、今後のエリア及び事業拡大に合わせ、優秀な人材を継続的に採用、教育することが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社グループは、事務や営業スタッフの業務の標準化により効率的な業務遂行を可能とし、社内外の教育や研修の充実により従業員の資質向上を図っております。また、他部署間での異動やグループ間の出向制度を利用し、不動産に関する総合的な提案型営業スタッフの育成及び店舗格差を無くしサービスを平準化することを推進しております。 ⑤ コーポレート・ガバナンスの充実とコンプライアンスの強化 当社グループの継続的な事業の発展及び信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実とコンプライアンスの強化に取り組むことが課題であると認識しております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3188文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」 という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により厳しい状況が続いているものの、基調としては持ち直しており、企業収益や業況感は全体として回復傾向となりました。しかしながら、ワクチン接種の進展や新薬の提供といった光明がある一方、変異ウイルスによる感染拡大という新たな問題の発生もあり、その収束時期はいまだ見通せないことから、景気の先行きについて依然として不透明な状況が長期化しております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業の人事異動や雇用に一時的な停滞があったものの、その後は回復基調にあり需要は安定化へと推移しております。販売市場は、政府による住宅取得支援策や低金利の住宅ローンなどにより住宅取得環境は依然として良好であり、新設住宅着工戸数は、2021年初め頃までは横ばい圏内の動きが続いているものの３月以降、増加傾向となっております。また、テレワーク需要の高まりによって郊外立地の戸建住宅が好調に推移する一方で、東京都心のオフィス需要は減少し空室率が高くなるなどの動きも出ております。そのような中、当社の自社企画投資用不動産においては、鉄筋コンクリート造の物件に加え、小型の木造賃貸住宅の用地取得、建設にも注力してまいりました。当社グループにおいては、全体の賃貸管理戸数が20,444戸、駐車場台数が8,505台となったことで安定収益基盤が強化され、グループ化した株式会社ＫＡＳＵＭＩＣとのシナジー効果により、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数の更なる拡大が可能となっております。 この結果、 売上高7,799,150千円 ( 前期比3.5％増 )、 営業利益622,576千円 ( 同10.9％増 )、 経常利益652,010千円 ( 同13.8％増 )、 親会社株主に帰属する当期純利益406,790千円 ( 同5.6％増 )となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 不動産流通事業 不動産売上高においては、自社企画投資用不動産であるレーガベーネ泉町（茨城県水戸市）、レーガベーネ土浦川口(茨城県土浦市)を中心に、中型投資用物件、土地、戸建、区分所有建物の仕入れ、販売が好調に推移し、前期を上回る結果となりました。また、仲介事業収益について賃貸は、新型コロナウイルス感染症により、企業の人事異動への影響はあったものの、前期売上を上回る結果となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約625文字
３. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2019年10月１日 至 2020年９月30日 ) (単位：千円) 報告セグメント 合計 不動産流通事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 5,265,270 2,270,603 7,535,873 7,535,873 セグメント間の内部 売上高又は振替高 18,109 18,109 18,109 5,265,270 2,288,712 7,553,982 7,553,982 セグメント利益 535,716 644,882 1,180,599 1,180,599 その他の項目 減価償却費 17,746 208,716 226,462 226,462 当連結会計年度(自 2020年10月１日 至 2021年９月30日 ) (単位：千円) 報告セグメント 合計 不動産流通事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 5,444,406 2,354,743 7,799,150 7,799,150 セグメント間の内部 売上高又は振替高 18,109 18,109 18,109 5,444,406 2,372,852 7,817,259 7,817,259 セグメント利益 547,458 751,412 1,298,870 1,298,870 その他の項目 減価償却費 18,874 189,857 208,731 208,731
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3302文字
２. 主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 当連結会計年度 金額(千円） 割合(％) 金額(千円) 割合(％) 合同会社レジデンス・ファイブ 1,541,565 20.5 ３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。 当社グループが連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。 ａ.販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価 正味売却価額は、見積売却価格から見積追加投資額及び見積直接経費を控除して算出しております。正味売却価 額のうち、見積売却価格については、不動産市況のほか近隣物件及び同種物件の実際の成約価格及び現時点における販売状況等を勘案して見積りを行っております。また、見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額を基礎に見積りを行っております。 正味売却価額の見積りに用いた仮定は、実際の売却価格、追加投資額及び直接経費とは異なる可能性があり、その実現には不確実性があります。また、正味売却価額の見積りに用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、たな卸資産評価損を計上する可能性があります。 b.固定資産の減損処理 減損の兆候があると認められた固定資産については、当該固定資産から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額とを比較し、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には減損損失の認識が必要と判断し、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。 減損の兆候の把握や減損損失の認識の判断において用いた仮定は、実際のキャッシュ・フローとは異なる可能性 があり, その実現には不確実性があります。また、減損損失の認識の判断に用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、減損損失を計上する可能性があります。 c.…