事業の内容
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/ 原文長 約941文字
３ 【事業の内容】 当社グループは当社、子会社（ジャストサービス株式会社、株式会社ＫＡＳＵＭＩＣ）計３社で構成しており、茨城県、千葉県及び東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しております。主な業務内容においては、不動産の仲介(賃貸・売買)を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務を主とする「不動産管理事業」を報告セグメントとしております。詳細は次のとおりです。 セグメント 詳細 内容 不動産流通事業 仲介事業収益 賃貸不動産の仲介業務及び売買不動産の仲介業務、また賃貸不動産の家賃保証業務等を行っております。家賃保証業務は、賃貸不動産の契約において、ジャストサービス株式会社が、賃借人の連帯保証人となり賃貸人に賃料、更新料、退去時精算費用等を保証しております。 不動産売上高 仕入不動産商品及び自社企画投資用不動産の販売業務を行っております。 仕入不動産商品は、主として中古住宅、中古マンション、住宅用地を仕入れた後、リノベーションや土地造成を施し、当社グループ所有の不動産として商品化し販売を行っております。 自社企画投資用不動産は、主に賃貸用不動産の企画を自社にて行い、用地取得後、外部のゼネコンにて建設、賃貸入居者を募集した後、賃貸用不動産の管理業務については当社が受託することを原則として投資家へ販売を行っております。 不動産管理事業 管理事業収益 賃貸不動産の管理業務を行います。当社グループにて管理を受託した賃貸用不動産のプロパティマネジメント業務(賃料収納、契約更新、保守メンテナンス、入居者管理、解約精算等の業務)を行います。また一部の保守メンテナンス、工事についてはジャストサービス株式会社が行っております。 賃貸事業収益 当社グループの不動産の賃貸、賃貸不動産を借上げた後の転貸、当社グループが所有または借上げた不動産にてコインパーキング・コインランドリー事業を行っております。 太陽光売電事業収益 当社所有の太陽光発電設備にて売電事業を行っております。 建設売上高 当社グループにて不動産の建設工事及び土地造成工事を行っております。 以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりです。 ＜事業系統図＞
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2266文字
(1) 経営方針について 当社グループは、「お客様満足度」の向上、「働く私たちの幸福」の追求及び「社会との調和を重んじ地域発展に貢献するとともに、関係する人々に信頼される企業」を目指すことを企業理念に掲げ、より質の高い不動産商品作り、不動産業としての幅広い提案力によって地域社会の発展に貢献し、地域で愛される企業となることを、経営の方針としております。 (2)経営環境について 当社グループを取り巻く経営環境としましては、人口減における空き家問題があり、顧客数の減少と商品の増加は、需要と供給のバランスを崩す要因となります。また、長らく高騰していた建築費については落ち着きを取り戻し、当社の自社企画投資用不動産の安定的な商品化が再開されつつありますが、現在鉄筋コンクリート造の中高層マンションが企画可能なエリアは、坪当たりの賃料が高い中心地に限られており、郊外においては、木造のアパートや戸建て賃貸の建設に留まっております。さらに新型コロナウイルス感染症の拡大による緊急事態宣言の発令により、経済活動の混乱あるいはイベントや移動の自粛、消費者の購入意欲の低下等、国内の景気が足下で大幅に下押しされ減速傾向を増し、賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業の人事異動や雇用に一時的な停滞があったもののその後は回復基調にあり需要は安定化へと推移しております。販売市場は、政府による住宅取得支援策や低金利の住宅ローンなどにより住宅取得環境は依然として良好である一方で、住宅着工戸数は前年から減少を続けております。 (3)対処すべき課題について 当社グループの対処すべき課題について、その内容と対処方針等は以下のとおりです。 ① 自社企画投資用不動産の強化 当社グループは、自社企画投資用不動産であるLEGA BENE（レーガベーネ）の継続的な商品化を行っております。今後においても商品の販売、仲介、販売後の管理により売上の確保と管理戸数の拡大を目指してまいりますが、借主や投資家双方に魅力ある商品作りをするにあたり、建築費から受ける影響は大きく、広いエリアにおいて商品化ができていないことが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社グループは、エリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて商品開発用地の情報収集に努めるほか、金融機関等との関係を強化し、自社企画投資用不動産の用地の確保を致します。 ② ドミナント出店による拡大 当社グループは、茨城県内に18店舗、千葉県柏市と東京都台東区にそれぞれ１店舗の計20店舗での営業展開を行っておりますが、ドミナント展開のされていないエリアがあり、広域的な顧客へのニーズに十分に対応されていないことが課題であります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約261文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 なお、新型コロナウイルス感染症の拡大により、2020年以降の経済全体の見通しは依然として不透明でありますが、新型コロナウイルス感染症が当社グループに与える影響は現時点で軽微であり、不確定要素が多いことから、経営方針・経営戦略等を見直す必要がないと判断しております。新型コロナウイルス感染症の影響により、当社グループの経営環境に重要な変化が生じた場合には、適切に対応してまいります。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3034文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」 という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、2019年10月の消費税率引き上げにより個人消費の回復基調が停滞しておりました。さらに新型コロナウイルス感染症の拡大による緊急事態宣言の発令により、経済活動の混乱あるいはイベントや移動の自粛、消費者の購入意欲の低下等、国内の景気が足下で大幅に下押しされ減速傾向を増しております。2020年６月以降は徐々に社会経済活動のレベルが引き上げられたものの先行きについては厳しい状況が続くと見込まれております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により企業の人事異動や雇用に一時的な停滞があったもののその後は回復基調にあり需要は安定化へと推移しております。販売市場は、政府による住宅取得支援策や低金利の住宅ローンなどにより住宅取得環境は依然として良好である一方で、住宅着工戸数は前年から減少を続けております。そのような中、当社の自社企画投資用不動産においては、用地取得、建設ともに商品化が再開されつつあり、鉄筋コンクリート造の物件に加え、建築費の安定した小型の木造賃貸住宅の用地取得にも注力してまいりました。当社グループにおいては、全体の賃貸管理戸数が19,004戸、駐車場台数が8,413台となったことで安定収益基盤が強化され、グループ化した株式会社ＫＡＳＵＭＩＣとのシナジー効果により、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数のさらなる拡大が可能となっております。 この結果、 売上高7,535,873千円 ( 前期比20.6％増 )、 営業利益561,371千円 ( 同2.9％減 )、 経常利益572,779千円 ( 同1.7％増 )、 親会社株主に帰属する当期純利益385,340千円 ( 同3.9％増 )となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 不動産流通事業 不動産売上高においては、自社企画投資用不動産であるレーガベーネ八丁堀(東京都中央区)、中型投資用物件のペアガーデン４棟（茨城県水戸市）、龍ヶ崎第１グリーンコーポ(茨城県龍ヶ崎市)等の販売に加え、土地を中心に戸建て、区分所有建物の仕入れ、販売が好調に推移し前期売上を大きく上回りました。また、仲介事業収益の賃貸においては、新型コロナウイルス感染症の影響により、一時的に反響数が落ち込んだもののその後は回復傾向へと推移し、前期売上を上回る結果となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約625文字
３. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2018年10月１日 至 2019年９月30日 ) (単位：千円) 報告セグメント 合計 不動産流通事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 4,189,110 2,059,060 6,248,170 6,248,170 セグメント間の内部 売上高又は振替高 18,311 18,311 18,311 4,189,110 2,077,371 6,266,481 6,266,481 セグメント利益 483,789 634,666 1,118,455 1,118,455 その他の項目 減価償却費 19,141 216,235 235,377 235,377 当連結会計年度(自 2019年10月１日 至 2020年９月30日 ) (単位：千円) 報告セグメント 合計 不動産流通事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 5,265,270 2,270,603 7,535,873 7,535,873 セグメント間の内部 売上高又は振替高 18,109 18,109 18,109 5,265,270 2,288,712 7,553,982 7,553,982 セグメント利益 535,716 644,882 1,180,599 1,180,599 その他の項目 減価償却費 17,746 208,716 226,462 226,462
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3025文字
２. 主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 当連結会計年度 金額(千円） 割合(％) 金額(千円) 割合(％) スターツデベロップメント株式会社 771,914 12.4 合同会社レジデンス・ファイブ 1,541,565 20.5 ３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。 当社グループが連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。なお、会計上の見積りを行ううえでの新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響については、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（追加情報）」をご参照ください。 ａ.販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価 販売用不動産及び仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却 価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、そ の見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能 性があります。 b.固定資産の減損処理 固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで 減損処理を行うこととしております。減損損失の認識の要否判定及び回収可能価額の算定に用いる将来キャッシュ ・フローの見積り及び当該見積りに用いた仮定は、過年度の実績を基礎としております。当該資産又は資産グルー プが属する事業経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減 少した場合、減損損失が発生する可能性があります。 c.繰延税金資産 繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異を 計上しております。…