事業の内容
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/ 原文長 約1981文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社15社により構成されており、収益不動産等の企画開発・再生・販売、不動産投資ファンドの運用・管理・投資を行う「不動産事業」、マンション・オフィスビル等の賃貸及び管理を行う「不動産賃貸事業」及びホテル運営等を行う「その他の事業」を行っております。なお、連結子会社のうち10社は、当社が不動産事業、不動産賃貸事業及びその他の事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立した特別目的会社、一般社団法人であります。 当社グループの事業の特徴としましては、当社の建築士による、デザイン・コスト管理・施工監理等の企画開発力と、保有不動産の賃貸によるプロパティマネジャーとしてのノウハウの蓄積にあります。これら企画開発力とプロパティマネジメント力を活用することにより、事業用地の取得から、マンション・商業施設等の企画開発、入居募集等を行い、賃料収入の獲得を目的とした収益不動産を開発しております。 また、設計業務、建築工事、分譲マンション販売については、それぞれ設計事務所、建設会社、販売会社に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。 当社グループは、マンションや商業施設等の開発及び不動産の賃貸等を通じて、不動産投資信託（J-REIT）、不動産投資ファンド、一般事業法人、個人投資家及びマンション購入者といった幅広い顧客・ニーズに対して商品・サービスの提供を行っております。 当社及び当社の関係会社の事業における当社及び関係会社の位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産事業 ① ソリューション 当社グループが事業用地を取得し、自社ブランドである賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズの企画開発及び既存収益不動産を取得しております。当社が、開発及び取得した収益不動産について、入居者募集だけでなく、当社ノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ、稼働率の向上等を図り、不動産の保有期間中の収益の確保に努め、最終的には、投資物件として外部投資家等へ販売することによる売却益を目的としております。 ② アセットマネジメント 当社グループがアセットマネジャーとして不動産投資ファンドから不動産の運用・管理業務等を受託することによる手数料収入の他、自ら不動産投資ファンドへの出資による配当の獲得を目的としております。 (主な関係会社)当社、サムティアセットマネジメント株式会社、SAMTY ASIA INVESTMENTS PTE.LTD.…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約690文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針 当社は、不動産が生み出すリターンに着目した不動産業を行うことを目的として設立されました。設立以来の経営理念である「倫理」「情熱」「挑戦」そして「夢の実現」のもと、豊かな都市生活環境を提供し、社会に貢献することをグループの企業理念としております。 (2) 経営環境 当社グループの属する不動産業界におきましては、開発用地の購入価格や建築費の高騰等、懸念材料はあるものの、継続する低金利環境や外国人観光客の増加などによる店舗・ホテル需要の高まり、主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上等を背景に、不動産需要は依然旺盛な状況が続くなど、総じて好調を維持しており、当社は、今後も当面はかかる状況が続いていくものと予測しております。 (3) 目標とする経営指標 当社グループは、2018年９月18日に、新たな中期経営計画「サムティ強靭化計画」を公表いたしました。 当該中期経営計画における最大のテーマは、フロー重視の経営からバランスシートを重視した経営に転換を図ることです。 なお、当該中期経営計画において、営業利益、ROE、ROA及び自己資本比率を重要な経営指標として設定しております。 2021年11月期における経営目標は次のとおりです。 営業利益 20,000百万円 水準 ROE 15.0％ 水準 ROA※ 7.0％ 水準 自己資本比率 30.0％ 以上 ※ROA：営業利益÷総資産（期首・期末平均）
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約719文字
(5) 会社の対処すべき課題 上記(4)の重点戦略を達成するための、現状の課題は以下のとおりであります。 ① コーポレートガバナンスの強化 株主の皆様をはじめ顧客、従業員、地域社会等の立場を踏まえた上で、透明・公正かつ迅速・果断な意思決定を行い、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上を達成するため、コーポレートガバナンスを強化する。 ② グループ間のシナジー拡大 グループの保有するアセットマネジメント機能・プロパティマネジメント機能を強化し、サムティ・レジデンシャル投資法人へ活用することにより、当社グループのマネジメント事業を進め、当該投資法人を中心としたビジネスモデル構築をサポートする。また、ホテルの運営を行っている当社子会社である株式会社サン・トーアを活用し、活況を呈するホテル運営事業の強化を行う。 ③ ホテル開発事業及びオフィス開発事業の展開 「S-PERIAホテル」を新たなブランド名としたホテル開発事業を引き続き推進することに加え、オフィス需要がひっ迫している地方の主要都市において新規供給・競合が少ない中規模クラスの新築オフィスビルを供給することで、開発アセットの多様化を図る。 ④ 海外への事業展開 2019年２月にシンガポールに海外子会社として設立したSAMTY ASIA INVESTMENTS PTE.LTD.を起点とし、発展著しい東南アジアを中心に事業展開を図り、その成長力を取り込む。 ⑤ CSRへの取組 企業の社会的責任として、地域社会の持続的な発展(サステナビリティ)に貢献する。 全国の政令指定都市及び地方の中核都市において、「地方創生」の趣旨に則って、「総合不動産業」ならではのアプローチを行う。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4314文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、堅調な企業収益を背景に雇用環境の改善が続くなど、景気は緩やかな回復基調で推移しました。但し、米中通商摩擦の動向や中国経済の先行き、英国のEU離脱による影響や金融資本市場の変動等、先行きは不透明な状況が続いています。 当社グループの属する不動産業界におきましては、開発用地の購入価格や建築費の高騰等、懸念材料はあるものの、継続する低金利環境や外国人観光客の増加などによる店舗・ホテル需要の高まり、主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上等を背景に、不動産需要は依然旺盛な状況が続くなど、総じて好調を維持しています。 このような事業環境下におきまして、当社グループは、2018年９月に公表いたしました新中期経営計画「サムティ強靭化計画」において、(1)フィー収入事業の強化・拡大(2)ホテル開発事業・オフィス開発事業の強化(3)財務基盤の強化の３点を重点施策として掲げ、事業を積極的に推進してまいりました。 この結果、当連結会計年度の業績は、売上高 85,552百万円 （前連結会計年度比 1.5％増 ）、 営業利益15,395百万円 （前連結会計年度比 9.7％増 ）、 経常利益13,193百万円 （前連結会計年度比 13.4％増 ）、 親会社株主に帰属する当期純利益9,740百万円 （前連結会計年度比 14.7％増 ）となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 （不動産事業） 不動産事業は、自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売及び収益不動産等の企画開発、再生・販売を行っております。 「S-RESIDENCE」シリーズとして「S-RESIDENCE新御徒町East（東京都台東区）」、「S-RESIDENCE千種（名古屋市千種区）」、「S-RESIDENCE阿波座West（大阪市西区）」ほか計12棟、収益マンションとして「サムティレジデンス南８条（札幌市中央区）」、「サムティレジデンス藤が丘（横浜市青葉区）」、「サムティ長崎大学病院前（長崎県長崎市）」等計32棟を販売したほか、「サムティ姫島LIBELE（大阪市西淀川区）」等を分譲いたしました。また、ホテルアセットとして「エスペリアイン大阪本町（大阪市西区）」、「エスペリアホテル長崎（長崎県長崎市）」、「メルキュール京都ステーション(※)（京都市下京区）」、その他商業施設等を売却いたしました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1441文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 （注）1,2,3 連結財務諸表計上額 不動産事業 不動産 賃貸事業 その他の事業 売上高 外部顧客への売上高 75,138 6,806 2,329 84,274 84,274 セグメント間の内部 売上高又は振替高 162 167 △ 167 75,143 6,807 2,491 84,442 △ 167 84,274 セグメント利益 15,547 1,907 83 17,537 △ 3,504 14,033 セグメント資産 50,728 45,876 24,439 121,044 41,455 162,500 その他の項目 減価償却費 10 1,163 61 1,235 50 1,285 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 19,369 478 19,850 136 19,987 (注) １．セグメント利益の調整額 △3,504百万円 は、セグメント間取引消去 △60百万円 、各報告セグメントに配賦されない全社費用 △3,443百万円 が主であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ２．セグメント資産の調整額 41,455百万円 は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものとしましては、提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。 ３．セグメント利益及びセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益及び資産合計と調整しております。 当連結会計年度(自 2018年12月１日 至 2019年11月30日) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 （注）1,2,3 連結財務諸表計上額 不動産事業 不動産 賃貸事業 その他の事業 売上高 外部顧客への売上高 74,793 6,666 4,092 85,552 85,552 セグメント間の内部 売上高又は振替高 13 32 341 387 △ 387 74,806 6,698 4,434 85,939 △ 387 85,552 セグメント利益 17,272 2,462 75 19,809 △ 4,414 15,395 セグメント資産 56,933 76,023 39,371 172,328 46,474 218,803 その他の項目 減価償却費 13 1,036 73 1,122 86 1,208 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 43 47,095 4,026 51,165 245 51,411 (注) １．…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3192文字
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 (自 2017年12月１日 至 2018年11月30日) 当連結会計年度 (自 2018年12月１日 至 2019年11月30日) 金額(百万円) 割合(％) 金額(百万円) 割合(％) サムティ・レジデンシャル投資法人 12,770 15.2 24,382 28.5 合同会社京都堀川ホテルマネジメント 13,000 15.2 ＨＳＪＰＮ特定目的会社 10,530 12.3 ＡＰＪＮＲＰ特定目的会社 11,340 13.5 合同会社博多ホテルマネジメント 9,800 11.6 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。これらの連結財務諸表の作成にあたり、たな卸資産、租税公課、財務活動等に関して、過去の実績や取引の状況に照らし合理的と考えられる見積り及び判断を行っております。当該見積り及び判断について当社グループは継続的に評価を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 ② 経営成績の分析 （売上高） 当連結会計年度における売上高につきましては、前連結会計年度の 84,274百万円 から 1,277百万円増加 （前期比 1.5％増 ）し、 85,552百万円 となりました。これは主に、 その他の事業における ホテルの新規開業に伴う売上高の増加によるものであります。 （売上原価） 当連結会計年度における売上原価につきましては、前連結会計年度の 63,170百万円 から 2,377百万円減少 （前期比 3.8％減 ）し、 60,793百万円 となりました。これは主に、 不動産事業において前連結会計年度に計上した、たな卸資産評価損の影響によるものであります。 （販売費及び一般管理費） 当連結会計年度における販売費及び一般管理費につきましては、前連結会計年度の 7,070百万円 から 2,293百万円増加 （前期比 32.4％増 ）し、 9,363百万円 となりました。これは主に 不動産の積極的な仕入れに伴い発生した登記費用に係る 租税公課の増加 や、当社及び当社グループの事業所の新設、人員増に伴う移転、拡張に伴い、 賃借料等が増加したことによるものであります。…