事業の内容
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３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社26社、持分法適用関連会社１社により構成されており、自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売を行う「不動産開発事業」、収益不動産等の取得・再生・販売を行う「不動産ソリューション事業」、海外における投資、住宅分譲事業を行う「海外事業」、マンション、オフィスビル、商業施設等の賃貸を行う「不動産賃貸事業」、ホテルの賃貸及び管理を行う「ホテル賃貸・運営事業」、マンション、オフィスビル、商業施設等の管理を行う「不動産管理事業」を行っております。なお、連結子会社のうち16社は、当社がこれらの事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立又は出資を行っている特別目的会社、一般社団法人であります。 当社及び当社の関係会社の事業における当社及び関係会社の位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。 (1) 不動産開発事業 自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の賃貸マンションやオフィスビル、ホテル等の企画開発・販売をしております。当社の建築士によるデザイン・コスト管理・施工監理等の企画開発力と蓄積したノウハウを活用し、当社において保有する物件や外部投資家へ販売する物件を事業用地取得から企画開発まで行っております。 設計業務、建築工事、投資分譲マンション販売については、それぞれ設計事務所、建設会社、販売会社に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。 (主な関係会社) 当社 (2) 不動産ソリューション事業 当社グループが既存収益不動産を取得し、入居者募集だけでなく、当社ノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ、稼働率の向上等を図り、不動産の保有期間中の収益の確保に努め、最終的には、投資物件として外部投資家等へ販売しております。 (主な関係会社) 当社 (3) 海外事業 海外における投資、住宅分譲事業を行っております。本書提出日において、シンガポール、ベトナムにおいて当該事業を行っております。 (主な関係会社) SAMTY ASIA INVESTMENTS PTE.LTD. S-VIN VIETNAM REAL ESTATE TRADING JOINT STOCK COMPANY Samty Vietnam Co.,Ltd. (4) 不動産賃貸事業 当社グループは、マンション、オフィスビル、商業施設等を保有し、賃貸収入等の増加を目的として、個人及び法人テナントに賃貸しております。大型の収益不動産の取得・保有については、特別目的会社を活用したスキームにより行っております。また、収益不動産の所有者から当社がマンション等を賃借してエンドテナントへ転貸するサブリースも行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約744文字
(3) 中期的な経営戦略及び目標とする経営指標 当社グループは、賃料収入等のインカムゲインによる安定した収益基盤の構築を目指し、開発用地、収益用不動産の取得を強化しております。 不動産業界に関しましては、上記 (2)の経営環境に記載のとおり、賃貸マンションは景気変動やコロナ禍の影響を受けにくく、賃料水準も安定して推移しております。また不動産への投資マインドは引き続き底堅く、不動産の投資市場は堅調に推移すると予想されます。 このような外部環境のもと、不動産開発事業、不動産ソリューション事業は、金利や売買価格、キャップレート（還元利回り）等を多角的に検証し、物件を開発、取得してまいります。 海外事業は、特にASEAN諸国の高い経済成長率とこれによる中間所得層の増加や都市部の人口増加を背景として住宅需要が旺盛であることから、不動産デベロッパーとして大きな開発利益を獲得する機会があると判断しております。今後も投資先の国政、経済動向等を注視しつつ事業推進してまいります。 不動産賃貸事業は、引き続き中期経営計画「サムティ強靭化計画（アフターコロナ版）」に則り完成物件を一 定期間保有し、インカムゲインの最大化を目指します。 ホテル賃貸・運営事業は、外部環境を鑑みながら、サムティ・ジャパンホテル投資法人の東京証券取引所への 上場に向け準備を進めてまいります。 なお、以上の計画において、営業利益、ROE、ROA及び自己資本比率を重要な経営指標として設定しております。 2025年12月期における経営目標は次のとおりです。 営業利益 35,000百万円 以上 ROE 15.0％ 水準 ROA※ 7.0％ 水準 自己資本比率 30.0％ 以上 ※ROA：営業利益÷総資産（期首・期末平均）
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約996文字
(4) 優先的に対処すべき課題 上記(3)の経営戦略及び目標とする経営指標を達成するための、現状の課題は以下のとおりであります。 ① コーポレート・ガバナンス、内部管理体制の強化 当社は、特定の取引先との取引に関連し、過年度決算における会計上の連結対象範囲の判断等についての疑義が判明したため、2023年１月16日に特別調査委員会を設置し調査を実施いたしました。調査の結果、子会社又は関連会社のいずれかに該当するとの認定及び関連当事者に該当するとの認定には至らず、また、過年度訂正を要するような事象は認められないと判断されております。しかしながら、社会的責任を果たし、ステークホルダーの皆様に信頼いただくために、更なる強固なコーポレート・ガバナンスの充実を通じて経営の透明性の向上に取り組んでまいります。 ② 優秀な人材の確保・育成 会社の持続的な成長のためには、優秀な人材の確保・育成が必要不可欠であると考えております。各拠点において当該エリアに精通した優秀な人材を確保・育成するために、各々の従業員がやりがいを持って活躍できる職場環境の下、各自の成長ステージに応じた能力開発を支援する等、積極的に人材の投資をいたします。 ③ 財務基盤の強化と資金調達方法の多様化 安定的・持続的な成長のために、また外部環境の変化に対応するためには、強靭な財務基盤と機動的な資金調達が重要であると考えております。収益獲得やステークホルダーとの協働により財務基盤の構築、資金調達方法の多様化を図ります。 ④ ホテル開発、ホテルREIT上場 当社グループでは、アフターコロナ時代のホテル業界について、観光立国を目指す日本政府の施策のもとで、今後も大きな成長が見込まれる分野であると考えております。サムティ・ジャパンホテル投資法人の東京証券取引所上場含め、外部環境を注視しながら事業推進いたします。 ⑤ 海外への事業展開 当連結会計年度において、ベトナム国最大手の不動産デベロッパーであるVINHOMES JOINT STOCK COMPANYと同国ハノイ市において共同で行うスマートシティ分譲住宅事業プロジェクトの顧客への引渡を進めております。また2023年12月には、同国における２号案件としてホーチミン市におけるプロジェクトに参加いたしました。今後も引き続き海外事業における収益の拡大を目指してまいります。
経営成績・財政状態の概況
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４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症が５類感染症へ移行したことにより社会経済の正常化が進み、国内景気は緩やかな回復傾向に向かっている一方、ウクライナ情勢の長期化、中東情勢の緊迫化、燃料・資源の価格高騰、円安の進行、欧米を中心とした世界的な金融引き締め等、依然として先行きが不透明な状況にあります。 当社グループの属する不動産業界においては、賃貸マンションに関しては景気動向やコロナ禍の影響を受けにくいことから、稼働率、賃料水準及び物件の販売価格のいずれも堅調に推移しております。ホテル業界においては、全国旅行支援や円安の影響を受けた訪日外国人観光客の増加により、稼働率、客室単価は、おおよそコロナ禍前の水準に達しており、国内外の旅行需要は順調に回復している状況にあります。 このような事業環境のもと、国内外の機関投資家の旺盛な投資意欲に支えられ、自社賃貸マンションブランド「S-RESIDENCE」シリーズを含む販売用不動産126物件を販売いたしました。物件の仕入れにつきましては、金利や売買価格、キャップレート（還元利回り）等の市場動向を多角的に検討しながら進めております。また、2023年１月16日付公表の「2022年11月期通期決算発表日の延期ならびに特別調査委員会設置に関するお知らせ」のとおり、当社グループにおいて判明した特定の取引先との取引状況の分析、検討をするための特別調査委員会に係る一過性の費用９億円を特別調査費用等として特別損失に計上しております。 この結果、当連結会計年度の業績は、売上高 1,986億円 （前連結会計年度比 54.6％増 ）、 営業利益195億円 （前連結会計年度比 38.7％増 ）、 経常利益158億円 （前連結会計年度比 9.8％増 ）、 親会社株主に帰属する当期純利益103億円 （前連結会計年度比 5.2％減 ）となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 （不動産開発事業） 不動産開発事業は、自社賃貸マンションブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売を行っております。 当連結会計年度においては、66物件の販売用不動産を販売いたしました。 この結果、当該事業の売上高は 1,026億円 （前連結会計年度比 39.7％増 ）、 営業利益は161億円 （前連結会計年度比 3.6％増 ）となりました。…
セグメント関連
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３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2021年12月１日 至 2022年11月30日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 不動産開発 事業 不動産 ソリュー ション事業 海外事業 不動産 賃貸事業 ホテル賃貸 ・運営事業 不動産管理 事業 売上高 外部顧客への売上高 73,488 28,656 7,463 8,704 6,348 3,808 128,470 セグメント間の 内部売上高又は 振替高 △ 55 1,385 1,330 73,488 28,656 7,463 8,704 6,293 5,193 129,801 セグメント利益 又は損失(△) 15,637 3,928 △ 593 4,168 △ 2,742 775 21,174 セグメント資産 95,999 59,447 13,193 94,144 59,051 4,168 326,004 その他の項目 減価償却費 15 36 883 168 67 1,172 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 25,707 13,838 245 39,794 合計 調整額 (注) 1,2,3 連結財務諸表 計上額 売上高 外部顧客への売上高 128,470 128,470 セグメント間の 内部売上高又は 振替高 1,330 △ 1,330 129,801 △ 1,330 128,470 セグメント利益 又は損失(△) 21,174 △ 7,090 14,083 セグメント資産 326,004 87,589 413,594 その他の項目 減価償却費 1,172 160 1,332 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 39,794 514 40,308 (注) １．セグメント利益又は損失(△)の調整額 △7,090百万円 は、セグメント間取引消去 △251百万円 、各報告セグメントに配賦されない全社費用 △6,838百万円 が主であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ２．セグメント資産の調整額 87,589百万円 は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものとしましては、提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。 ３．セグメント利益又は損失(△)及びセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益及び資産合計と調整しております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約4627文字
３． 当連結会計年度の主な相手先別の販売実績につきましては、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める顧客がないため、記載を省略しております。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。 この連結財務諸表の作成にあたり、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、過去の実績や取引の状況に照らし合理的と考えられる見積り及び判断を行っております。当該見積り及び判断について当社グループは継続的に評価を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。 ａ．販売用不動産の評価 当社グループは、「棚卸資産の評価に関する会計基準」に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。 会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに販売価格、建築工事原価追加発生額及び販売経費等を見積もって正味売却価額を算定しており、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げる評価減を行っております。 経済情勢の悪化や不動産市況の悪化等により評価損の認識が必要となった場合、また、見積りの前提条件の変更等により正味売却価額が減少することとなった場合には、追加の評価減の処理が必要となる可能性があります。 ｂ．固定資産の減損 当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった固定資産の帳簿価額を、回収可能価額まで減額する会計処理を適用しております。 会計処理の適用に当たっては、継続的な営業損失や営業キャッシュ・フローの赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及び用途変更等によって減損の兆候がある場合に減損損失の認識の要否を検討しております。…