事業の内容
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/ 原文長 約2120文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社12社により構成されており、収益不動産等の企画開発・再生・販売、投資用マンションの企画開発・販売、不動産投資ファンドの運用・管理・投資を行う「不動産事業」、マンション・オフィスビル等の賃貸及び管理を行う「不動産賃貸事業」及びホテル運営等を行う「その他の事業」を行っております。なお、連結子会社のうち７社は、当社が不動産事業、不動産賃貸事業及びその他の事業を行うプロセスにおいて、土地・建物及び信託受益権を取得・保有・開発するスキームに関連して設立した特別目的会社、一般社団法人であります。 当社グループの事業の特徴としましては、当社の建築士による、デザイン・コスト管理・施工監理等の企画開発力と、保有不動産の賃貸によるプロパティマネジャーとしてのノウハウの蓄積にあります。これら企画開発力とプロパティマネジメント力を活用することにより、事業用地の取得から、マンション・商業施設等の企画開発、入居募集等を行い、賃料収入の獲得を目的とした収益不動産を開発しております。 また、設計業務、建築工事、分譲マンション販売については、それぞれ設計事務所、建設会社、販売会社に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。 当社グループは、マンションや商業施設等の開発及び不動産の賃貸等を通じて、不動産投資信託（J-REIT）、不動産投資ファンド、一般事業法人、個人投資家及びマンション購入者といった幅広い顧客・ニーズに対して商品・サービスの提供を行っております。 当社及び当社の関係会社の事業における当社及び関係会社の位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産事業 ① 投資分譲 当社グループが事業用地を取得し、賃料収入の獲得を目的とした投資用マンションの企画開発を行い、これらのマンションは投資用マンションとして、販売会社を通じて個人投資家等に分譲販売されます。当社は、事業エリアにおいて販売実績のある販売会社とのネットワークを構築し、企画開発の段階から販売会社と協議を行うことにより、販売会社、顧客のニーズにあった物件を供給しております。 ② ソリューション 当社グループが事業用地を取得し、自社ブランドである賃貸マンション「S-RESIDENCE」シリーズの企画開発及び既存収益不動産を取得しております。当社が、開発及び取得した収益不動産について、入居者募集だけでなく、当社ノウハウを駆使し、設備改修による物件のグレードアップ、稼働率の向上等を図り、不動産の保有期間中の収益の確保に努め、最終的には、投資物件として外部投資家等へ販売することによる売却益を目的としております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約595文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針 当社は、不動産が生み出すリターンに着目した不動産業を行うことを目的として設立されました。設立以来の経営理念である「倫理」「情熱」「挑戦」そして「夢の実現」のもと、豊かな都市生活環境を提供し、社会に貢献することをグループの企業理念としております。 (2) 経営環境 当社グループの属する不動産業界におきましては、継続する低金利政策や外国人観光客の増加などによる店舗・ホテル需要の高まり、主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上等を背景に、不動産需要は依然旺盛であり、当社は、今後も当面はかかる状況が続いていくものと予測しております。 (3) 目標とする経営指標 当社グループは、2016年７月８日に公表いたしました中長期経営計画「Challenge40」を見直し、2018年９月18日に、新たな中期経営計画「サムティ強靭化計画」を公表いたしました。 当該中期経営計画における最大のテーマは、フロー重視の経営からバランスシートを重視した経営に転換を図ることです。 なお、当該中期経営計画において、営業利益、ROE、ROA（営業利益÷総資産（期首・期末平均））及び自己資本比率を重要な経営指標として設定しております。
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約942文字
(5) 会社の対処すべき課題 上記(4)の重点戦略を達成するための、現状の課題は以下のとおりであります。 ① コーポレートガバナンスの強化 株主の皆様をはじめ顧客、従業員、地域社会等の立場を踏まえた上で、透明・公正かつ迅速・果断な意思決定を行い、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上を達成するため、コーポレートガバナンスを強化する。 ② グループ間のシナジー拡大 グループの保有するアセットマネジメント機能・プロパティマネジメント機能を強化し、サムティ・レジデンシャル投資法人へ活用することにより、当社グループのマネジメント事業を進め、当該投資法人を中心としたビジネスモデル構築をサポートする。また、ホテルの運営を行っている当社子会社である株式会社サン・トーアを活用し、活況を呈するホテル事業への進出強化を行う。 ③ 資金調達方法の多様化と財務基盤の強化 当社グループの安定的・持続的な成長のため、財務基盤を充実させるべく、資金調達方法を多様化させる。さらに保有する不動産の回転を強化し、キャッシュフローを確保する。 ④ ホテル開発事業及びオフィス開発事業の展開 「S-PERIAホテル」を新たなブランド名としたホテル開発事業を引き続き推進することに加え、オフィス需要がひっ迫している地方の主要都市において新規供給・競合が少ない中規模クラスの新築オフィスビルを供給することで、開発アセットの多様化を図る。 ⑤ IR・PR活動の強化 知名度の向上を目指すべくIR・PR活動を強化する。 ⑥ 海外への事業展開 ファンドを通じたベトナムの不動産会社への出資を起点とし、発展著しい東南アジアでの事業展開を図り、その成長力を取り込むべく海外への事業展開を継続する。 ⑦ CSRへの取組 企業の社会的責任として、地域社会の持続的な発展(サステナビリティ)に貢献する。 全国の政令指定都市及び地方の中核都市において、「地方創生」の趣旨に則って、「総合不動産業」ならではのアプローチを行う。 ⑧ホテルマネジメント業務の内製化 外部の運営会社に委託されているホテルマネジメント業務を内製化し、ホテルの販売後も、ホテルマネジメントによるフィー収入を獲得するとともに、運営ノウハウを蓄積する仕組みを作る。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5429文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、政府の経済政策と日銀の金融緩和政策を背景に、企業収益が改善するなど、緩やかな回復基調が続いております。但し、中国を始めとするアジア新興国等の経済の先行き、政策に関する不確実性による影響、通商問題の動向、金融資本市場の変動の影響等について留意する必要があります。 当社グループの属する不動産業界におきましては、継続する低金利環境や外国人観光客の増加などによる店舗・ホテル需要の高まり、主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上等を背景に、不動産需要は依然旺盛な状況が続いております。 このような事業環境下におきまして、当社グループは、2016年７月に見直しを行った中長期経営計画「Challenge 40」において、(1)サムティ・レジデンシャル投資法人を中心としたビジネスモデルの構築、(2)地方大都市圏における戦略的投資、(3)ホテル開発事業の展開の３点を重点戦略として掲げ、事業を積極的に推進してまいりました。そして、2018年９月には新中期経営計画「サムティ強靭化計画」を策定して、これを新たに推進しております。 この結果、当連結会計年度の業績は、売上高 84,274百万円 （前連結会計年度比 39.3％増 ）、 営業利益14,033百万円 （前連結会計年度比 38.5％増 ）、 経常利益11,635百万円 （前連結会計年度比 37.5％増 ）、 親会社株主に帰属する当期純利益8,489百万円 （前連結会計年度比 49.9％増 ）となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 （不動産事業） 不動産事業は、自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売及び収益不動産等の再生・販売を行っております。また投資用マンションの企画開発・販売を行っております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1436文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2016年12月１日 至 2017年11月30日) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 （注）1,2,3 連結財務諸表計上額 不動産事業 不動産 賃貸事業 その他の事業 売上高 外部顧客への売上高 51,467 7,380 1,630 60,479 60,479 セグメント間の内部 売上高又は振替高 54 254 315 △ 315 51,522 7,386 1,885 60,794 △ 315 60,479 セグメント利益 10,600 2,094 243 12,938 △ 2,806 10,131 セグメント資産 56,872 61,016 24,734 142,623 23,826 166,449 その他の項目 減価償却費 10 1,496 39 1,545 42 1,587 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 28,273 1,193 29,473 81 29,554 (注) １．セグメント利益の調整額 △2,806百万円 は、セグメント間取引消去 △47百万円 、各報告セグメントに配賦されない全社費用 △2,759百万円 が主であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ２．セグメント資産の調整額 23,826百万円 は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものとしましては、提出会社の余資運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。 ３．セグメント利益及びセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益及び資産合計と調整しております。 当連結会計年度(自 2017年12月１日 至 2018年11月30日) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 （注）1,2,3 連結財務諸表計上額 不動産事業 不動産 賃貸事業 その他の事業 売上高 外部顧客への売上高 75,138 6,806 2,329 84,274 84,274 セグメント間の内部 売上高又は振替高 162 167 △ 167 75,143 6,807 2,491 84,442 △ 167 84,274 セグメント利益 15,547 1,907 83 17,537 △ 3,504 14,033 セグメント資産 50,728 45,876 24,439 121,044 41,455 162,500 その他の項目 減価償却費 10 1,163 61 1,235 50 1,285 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 19,369 478 19,850 136 19,987 (注) １．…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1804文字
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 (自 2016年12月１日 至 2017年11月30日) 当連結会計年度 (自 2017年12月１日 至 2018年11月30日) 金額(百万円) 割合(％) 金額(百万円) 割合(％) サムティ・レジデンシャル投資法人 12,770 15.2 ＡＰＪＮＲＰ特定目的会社 10,500 17.4 11,340 13.5 合同会社博多ホテルマネジメント 9,800 11.6 合同会社ＰＲセカンド 8,570 14.2 合同会社ブリッジフォース 7,968 13.2 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。これらの連結財務諸表の作成にあたり、たな卸資産、租税公課、財務活動等に関して、過去の実績や取引の状況に照らし合理的と考えられる見積り及び判断を行っております。当該見積り及び判断について当社グループは継続的に評価を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 ② 経営成績の分析 （売上高） 当連結会計年度における売上高につきましては、前連結会計年度の 60,479 百万円から 23,795 百万円増加（前期比 39.3 ％増）し、 84,274 百万円となりました。これは主に、不動産事業における売上高が前連結会計年度の 51,467 百万円から 23,671 百万円増加（前期比 46.0 ％増加）したことによるものであります。 （売上原価） 当連結会計年度における売上原価につきましては、前連結会計年度の 44,733 百万円から 18,437 百万円増加（前期比 41.2 ％増加）し、 63,170 百万円となりました。これは主に、売上高の増加によるものであります。 （販売費及び一般管理費） 当連結会計年度における販売費及び一般管理費につきましては、前連結会計年度の 5,614 百万円から 1,456 百万円増加（前期比 25.9 ％増）し、 7,070 百万円となりました。これは主に租税公課、賃借料等が増加したことによるものであります。 （営業外損益） 当連結会計年度における営業外収益につきましては、前連結会計年度の 64 百万円から 13 百万円減少し、 50 百万円となりました。…