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トーセイ株式会社

証券コード: 8923 / 対象年度: 2024 / 提出日: 2025-02-27
業種 不動産業
年度切替 最新年度を見る
2025 2024 表示中 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016

現在、過去年度の有価証券報告書に基づく分析を表示しています。

このページは、EDINETに提出された有価証券報告書をもとに、 企業のリスク認識・投資領域・経営方針を自動整理したものです。

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3分で読める事業概要

有価証券報告書の記載内容をもとに、事業内容・主なサービス・確認ポイントを自動整理した参考情報です。

事業の概要

不動産再生、開発、賃貸、ファンド・コンサルティング、管理、ホテル事業の6つの柱で構成される総合不動産会社です。東京都区部を中心に、物件の価値を最大化する「バリューアップ」に強みがあり、投資家やエンドユーザーに向けた多様なアリューションを提供しています。

主な事業領域

不動産再生・開発・賃貸・ファンド・コンサルティング・管理・ホテル事業を展開する総合不動産企業。東京都区部を中心に価値向上（バリューアップ）を軸とした多角的なサービスを提供。

主な製品・サービス

  • 不動産再生（バリューアップ物件の販売）
  • 不動産開発（オフィス、商業、ホテル、マンション等）
  • 不動産賃貸
  • 不動産ファンド・コンサルティング
  • 不動産管理（ビルメンテナンス、プロパティマネジメント）
  • ホテル事業

ビジネスモデル

物件の取得・バリューアップ（デザイン、機能性、環境配慮、収益力改善）による価値向上と、それに基づく販売、賃貸、管理運営などの多角的なアプローチで収益を得る。

セグメント・事業構成

不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の6つの主要な事業区分。

戦略・方向性

「トーセイグループ長期ビジョン2032」および中期経営計画「Further Evolution 2026」に基づき、サステナビリティ経営の推進、DXによる効率化・差別化、既存6事業のシナジー追求とポートフォリオの進化を目指す。

強みとして読み取れる点

  • 東京都区部における高い知見
  • バリューアップを通じた不動産の価値再生能力
  • 多種多様なアセット（オフィス、商業、ホテル等）への対応力
  • 強固なノウハウに基づくプロパティマネジメント

課題として読み取れる点

  • 建設費の高騰と人手不足による工期長期化
  • 金利上昇に伴うイールドギャップの縮小
  • 不透明な地政学的リスクや気候変動への対応

確認ポイント

  • サステナビリティ経営の推進状況
  • DX投資による事業効率化の効果
  • 高騰する建築費・人件費の影響を抑えた開発計画の遂行
  • 不動産ファンド・コンサルティングにおける受託資産残高の推移

概要整理の信頼度: 4 / 5 ・提供された本文に、主要な6つの事業内容、経営戦略（長期ビジョンおよび中期経営計画）、市場環境、および具体的な課題が詳細に記載されているため。

有報ナビによる分析

有価証券報告書の記載内容をもとに、リスク、経営方針、 投資・研究開発に関する情報を整理したものです。

各スコアは、有価証券報告書の記載内容を整理するための参考指標です。 5段階表示で、スコアが高いほど各項目の性質が強く出ていることを表します。 ただし、投資判断、企業価値、将来業績を評価・予測するものではありません。

特に「リスク開示記載度」は、高いほど良いという意味ではありません。 有報上で注意して読むべきリスク記述が多い、具体的、または重い可能性があるという意味です。

スコアの詳しい見方
リスク開示記載度
スコアが高いほど、有価証券報告書に記載されたリスク開示について、 注意して読むべき記述の多さ・具体性・重さが強いことを表します。 企業そのものの危険度や倒産リスクを示すものではありません。
方針記載度
スコアが高いほど、経営方針、対処すべき課題、資本政策、 リスク対応などが具体的に記載されていることを表します。 方針の良し悪しや実現可能性を判定するものではありません。
投資・変化記載度
スコアが高いほど、設備投資、研究開発、新規事業、DX、海外展開、 事業構造の変化など、将来に向けた取り組みの記載が強いことを表します。 成長性や投資成果を予測するものではありません。

リスク開示の整理

リスク開示記載度: 1 / 5

有報ナビによる整理

経済情勢や不動産市況の悪化による投資意欲低下、空室率上昇、賃料下落のリスク（対応策：市場モニタリング、判断力・リーシング力の強化）、災害等による資産価値毀損やホテル稼働率低下のリスク（対応策：BCPの策定）、金利上昇や融資姿勢の変化に伴う調達環境悪化および財務制限条項への抵触リスク（対応策：金利固定化、融資枠設定）、法的規制強化に伴うコスト増、新規事業（不動産テック等）における不確実性、人材確保の困難さ、サステナビリティ対応の遅れによる信頼喪失のリスクがある。

経営方針・課題の整理

方針記載度: 4 / 5

有報ナビによる整理

同社は「不動産ソリューション力」を核とした多角的な事業展開を行っており、明確な長期ビジョンと中期経営計画に基づいた戦略的な成長姿勢が示されている。DXやESGへの積極的な取り組みを含め、強固な基盤のもとで持続的な企業価値向上を目指す方針である。

成長方針

「長期ビジョン2032」および中期経営計画「Further Evolution 2026」に基づき、不動産再生・開発・賃貸・ファンド・管理・ホテルの6事業のシナジー最大化を図る。特にDX（クラウドファンディング、セキュリティ・トークン等）による新領域開拓と、ブランド価値向上を通じた成長を目指す。

資本政策

配当性向を30%から35%へ段階的に引き上げる方針。資本効率（ROE）の維持、健全な財務体質の維持（ネットD/Eレシオ1.4倍程度）、および事業規模拡大に向けた資金調達力の強化と戦略的な投資を推進。

リスク対応方針

金利上昇リスクに対し、固定金利の活用や融資枠確保等の策を講じる。災害へのBCP策定、人材不足に対する人的資本経営の推進、ESG経営に向けた多角的な方針策定と体制整備により、事業環境の変化に対応する。

関連する原文は、下部の「有報本文」に掲載しています。

投資・研究開発・成長施策の整理

投資・変化記載度: 3 / 5

有報ナビによる整理

同社は伝統的な不動産開発・賃貸・管理を基盤としつつ、中期経営計画において「不動産テック」への注力を鮮明にしている。特にクラウドファンディングやセキュリティ・トークンを活用したデジタルマッチングなど、DXと金融の融合による新たな顧客層の開拓と出口戦略の多様化を目指しており、技術活用による事業の高度化を推進する姿勢が見られる。

設備投資の方向性

主に不動産賃貸事業における物件取得に向けた投資を継続。また、成長戦略の一環として、DX推進や新規事業への投資を含む「成長投資」の継続を掲げている。

研究開発・商品開発

公式な研究開発活動としての記載はないが、実務レベルでは物件査定の効率化に向けた研究や、テナントニーズに即した設備仕様の研究など、事業競争力強化のための調査・検討を実施している。

投資・変化テーマ

  • 不動産テック（Real Estate Tech）
  • クラウドファンディング
  • セキュリティ・トークン
  • デジタルマッチング
  • サステナビリティ経営
  • DXによる業務効率化

関連キーワード

  • DX
  • 不動産テック
  • クラウドファンディング
  • セキュリティ・トークン
  • デジタルプラットフォーム

財務情報

提出書類の財務情報を、会計基準や表示範囲とあわせて整理しています。

表示基準

会計基準IFRS 連結区分連結 対象期間2023-12-01 〜 2024-11-30 表示状況表示可能

提出日: 2025-02-27

財務情報

業績

売上高

821.92億円
根拠・定義
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売上高
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営業利益

184.89億円
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税引前利益

173.65億円
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税引前利益又は税引前損失
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親会社帰属利益

119.85億円
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親会社の所有者に帰属する当期利益（損失）
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財政状態・流動性

総資産

2,768.15億円
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資産合計
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資本

908.67億円
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親会社所有者帰属持分

905億円
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親会社の所有者に帰属する持分
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現金及び現金同等物

348.74億円
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現金及び現金同等物
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キャッシュフロー

3区分

営業CF

-130.46億円
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+143.3億円
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財務項目の関係

資本項目の関係

異なる値・別Fact
根拠・定義
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different_value
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参考情報

別基準の参考値

主要指標とは別に掲載

経常利益

148.38億円
会計基準
日本基準
連結区分
単体
比較可能性
主要値とは直接比較できません

会計基準と連結区分が主要値と異なるため、直接比較できません。

根拠・定義
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経常利益又は経常損失
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確認事項

開示上の確認事項

この表示に確認事項はありません。

文書情報を確認
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S100VAGJ
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IFRS / ifrs
scope
連結 / consolidated
period
2023-12-01 〜 2024-11-30
表示状況
表示可能
選定状況
一部項目未表示
raw presentation state
ready
raw selection status
partial

有報本文

有報ナビによる整理の根拠となる原文を、項目ごとに確認できます。

事業・経営に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業・経営に関する有報本文を表示

事業の内容

抜粋表示 / 原文長 約2320文字

３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社18社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分 事業内容 主要な会社 不動産 再生事業 資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社、 ㈱プリンセススクゥエアー 不動産開発 事業 当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。…

経営方針・経営戦略・対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約2733文字

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は、日銀の金融政策転換により国内金利が上昇傾向にあり、イールドギャップの幅は縮小傾向にあるものの、安定した賃貸市況や高い流動性などを背景に良好な不動産投資環境は継続しています。一方で、建築費高騰や人手不足による工期長期化は当面継続するとみられており、引き続き開発事業においては慎重な開発計画の検討が必要だと認識しています。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題 当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。 長期ビジョン2032 多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとして サステナブルな社会の実現に貢献する 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。 長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。…

対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約2733文字

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は、日銀の金融政策転換により国内金利が上昇傾向にあり、イールドギャップの幅は縮小傾向にあるものの、安定した賃貸市況や高い流動性などを背景に良好な不動産投資環境は継続しています。一方で、建築費高騰や人手不足による工期長期化は当面継続するとみられており、引き続き開発事業においては慎重な開発計画の検討が必要だと認識しています。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題 当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。 長期ビジョン2032 多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとして サステナブルな社会の実現に貢献する 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。 長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。…

経営成績・財政状態の概況

抜粋表示 / 原文長 約6230文字

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識 当連結会計年度（2023年12月１日～2024年11月30日）における我が国経済は、個人消費の一部に足踏みがみられるものの、景気は緩やかに回復しています。しかし、欧米における高い金利水準の継続や中国経済の停滞等に伴う世界経済の下振れが国内景気の下押しリスクとなっており、日銀の利上げ動向や地政学的リスク、今後の米国の政策転換等と合わせて注視が必要です。 当社グループが属する不動産業界では、2024年１月～９月の国内不動産投資額は３兆8,567億円（前年同期比40％増）となり、世界都市別投資ランキングでは東京が１位継続となっています。相対的に低金利環境が続くなか、各アセットタイプで大型取引が増加し、国内不動産への投資額が増加しました。また、金利上昇下においても金融機関の融資姿勢に硬化はみられておらず、欧米投資家の投資意欲が回復傾向にあることなども相まって、引き続き国内不動産への旺盛な投資は続くとみられています（民間調査機関調べ）。 首都圏分譲マンション市場では、2024年１月～10月の新築発売戸数は14,953戸（前年同期比17.7％減）、2024年10月発売の平均価格は9,239万円（前年同月比40.7％上昇）となりました。供給数の減少や高騰する建築費の価格転嫁などにより平均価格は引き続き高水準で推移しています。首都圏中古マンション市場では、2024年１月～10月の成約戸数は30,857戸（前年同期比2.4％増）、2024年10月時点の平均価格は4,864万円（前年同月比2.2％上昇）となりました。富裕層や海外投資家の需要が高い都心エリアの物件が平均価格を押し上げており、実需層が多い郊外エリアとで価格動向に二極化がみられています。また、首都圏分譲戸建市場では、2024年１月～10月の着工戸数は44,452戸（前年同期比9.4％減）と2022年より減少傾向は続いており、2024年10月時点の新築物件の平均価格は4,540万円（前年同月比1.0％上昇）となりました。住宅ローン金利が上昇する中、エンドユーザー向け市場は全体的に購買意欲の低下が懸念されています（民間調査機関調べ）。…

セグメント関連

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(2) 減価償却費の調整額 191,438千円 は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。 ２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 (3) 主要な製品及び役務からの収益 「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 (4) 地域別に関する情報 本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。 (5) 主要な顧客に関する情報 前連結会計年度 (自 2022年12月１日 至 2023年11月30日 ) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 1,059,869 不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 当連結会計年度 (自 2023年12月１日 至 2024年11月30日 ) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント パライバ合同会社 10,326,440 不動産開発事業 トーセイ・リート投資法人 4,795,201 不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 ７．現金及び現金同等物 現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 ( 2023年11月30日 ) 当連結会計年度 ( 2024年11月30日 ) 現金及び預金 39,197,843 34,874,164 合計 39,197,843 34,874,164 ８. その他の金融資産 その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 ( 2023年11月30日 ) 当連結会計年度 ( 2024年11月30日 ) 株式 87,468 87,231 投資信託受益証券 7,417,809 8,308,124 その他 321,713 639,001 合計 7,826,991 9,034,356 非流動資産 7,826,991 9,034,356 ９．営業債権及びその他の債権 営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。…

主要な顧客・販売先

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２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 (自 2022年12月１日 至 2023年11月30日 ) 当連結会計年度 (自 2023年12月１日 至 2024年11月30日 ) 金額(千円) 割合(％) 金額(千円) 割合(％) パライバ合同会社 10,326,440 12.5 トーセイ・リート投資法人 1,059,869 1.3 4,795,201 5.8 (3) 財政状態 当連結会計年度末における財政状態は、 総資産276,815百万円 (前連結会計年度末比 12.8％増 )、 負債185,948百万円 (同 14.1％増 )、 資本90,866百万円 (同 10.4％増 )となりました。また、 親会社所有者帰属持分比率は32.7％ (前連結会計年度末は 33.4％ )となっております。 (流動資産) 当連結会計年度末における 流動資産の残高は、190,330百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 27,499百万円増加 しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比28,565百万円増)等によるものであります。 (非流動資産) 当連結会計年度末における 非流動資産の残高は、86,485百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 3,986百万円増加 しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比3,140百万円増)等によるものであります。 (流動負債) 当連結会計年度末における 流動負債の残高は、34,648百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 10,294百万円増加 しております。これは主に、有利子負債の増加(前連結会計年度末比7,002百万円増)等によるものであります。 (非流動負債) 当連結会計年度末における 非流動負債の残高は、151,300百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 12,643百万円増加 しております。これは主に、有利子負債の増加(前連結会計年度末比12,310百万円増)等によるものであります。 (資本) 当連結会計年度末における 資本の残高は、90,866百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 8,547百万円増加 しております。これは主に、利益剰余金の積み上げ、配当金の支払等によるものであります。 (4) キャッシュ・フロー 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ 4,323百万円減少 し、 34,874百万円 となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。…

リスクに関する有報本文

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事業等のリスクの原文を表示

事業等のリスク

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３ 【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。 (1) 経済情勢の動向 当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。 (2) 災害等について 将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。 (3) 有利子負債の依存度および金利の動向 当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、急激な金利上昇や金融機関の融資姿勢に重大な変化が生じた場合には、調達環境の悪化により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。…

投資・研究開発に関する有報本文

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研究開発・設備投資などの有報本文を表示

サステナビリティ

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(1) サステナビリティ全般 （ガバナンス） 当社グループは、サステナビリティに配慮したESG経営を推進するため、取締役会の直属組織である「サステナビリティ委員会」を設置しています。サステナビリティ委員会は、「トーセイグループESG方針」、「ESG行動指針」、「トーセイグループのマテリアリティ」等に基づき、気候変動問題への対応や人的資本経営の推進などをはじめとする当社グループの総合的なサステナビリティ向上に向けた取り組み方針の策定、サステナビリティ推進に係る年間活動計画の立案、各施策や各部門の活動進捗のモニタリング・助言・指導等の機能を担っています。 同委員会は、執行役員社長が任命するサステナビリティ推進責任者(取締役専務執行役員 平野 昇)を委員長とし、委員はサステナビリティ推進責任者が指名する者で構成されています。原則年６回開催され、その審議・活動進捗・報告事項は毎月取締役会に報告される体制となっています。 なお、取締役会は、サステナビリティ委員会が立案し取締役会が承認した各施策に関して、委員会からの報告に基づき、必要に応じて施策の見直しや推進体制の改善指示などを通じて適切にモニタリングを行い、進捗状況について監督します。なお、ESGを所管する常勤取締役の評価・報酬を決定する項目には、気候変動をはじめとするESG推進目標が設定されています。また、取締役会は、気候変動課題への対応を含めた当社グループの総合的なリスクマネジメントに対し最高責任を負い、必要な組織体制を整備するとともに、これを適切に監督し、必要に応じて指示を行います。 ＜サステナビリティ推進体制図＞ （戦略） 当社グループは、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する」という企業理念のもと、企業活動を通じた持続可能な社会の実現こそ世の中から求められる「新たな価値の創造」であると認識し、「トーセイグループESG方針・ESG行動指針」を制定のうえ、サステナビリティ推進におけるマテリアリティ（重要課題）を特定しています。また、2024年1月に公表したトーセイグループ中期経営計画「Further Evolution 2026」においてサステナビリティ経営に関する基本方針を策定しました。これらの方針・指針等に基づく、事業基盤の強化と事業活動の推進により、サステナブルな社会の実現に貢献すべく、総合不動産会社としてさらなる進化を目指してまいります。…

研究開発活動

抽出本文 / 原文長 約55文字

６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 0103010_honbun_7056900103612.htm

設備投資等の概要

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２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社 2024年11月30日 現在 事業所名 (所在地) セグメントの 名称 設備の内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (名) 建物及び 構築物 土地 (面積㎡) その他 合計 本社 (東京都港区) 統括事務施設 事務所設備 4,265,168 3,501,408 (2,472.73) 134,877 7,901,453 264 町田事業所 (東京都町田市) 不動産開発事業 事務所設備 52,783 190,198 (993.03) 242,981 18 賃貸用不動産 (東京都千代田区等23棟) 不動産賃貸事業 賃貸ビル・店舗等 5,948,620 31,438,291 (24,724.71) 191,759 37,578,671 賃貸用不動産 (東京都千代田区等８棟) ホテル事業 ホテル設備 9,646,683 11,700,765 (11,760.11) 207,988 21,555,438 合計 19,913,255 46,830,664 (39,950.58) 534,625 67,278,545 282 (2) 国内子会社 2024年11月30日 現在 会社名 事業所名 (所在地) セグメント の名称 設備の 内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (名) 建物及び 構築物 土地 (面積㎡) その他 合計 岸野商事㈱ 賃貸用不動産 （東京都豊島区１棟） 不動産 賃貸事業 賃貸ビル 14,881 2,002,282 (160.76) 2,017,163 磯子アセットマネジメント㈱ 賃貸用不動産 （神奈川県横浜市１件） 不動産 賃貸事業 土地 227,418 (991.79) 227,418 ㈱プリンセススクゥエアー 賃貸用不動産 （東京都足立区１棟,新宿区１棟） 不動産 賃貸事業 区分マンション 31,212 78,783 (151.58) 109,995 トーセイ・アール㈱ 賃貸用不動産 （神奈川県横浜市１件） 不動産 賃貸事業 商業施設 777,626 (2,725.17) 777,626

その他の有報本文

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補足セクションの有報本文を表示

配当政策

抽出本文 / 原文長 約494文字

３ 【配当政策】 当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。 当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機関は、株主総会であります。 当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり 79円 の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は 31.9％ となりました。 内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。 なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。 当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。 決議年月日 配当金の総額 (千円) １株当たり配当額 (円) 2025年２月26日 定時株主総会 3,828,419 79

従業員の状況

抽出本文 / 原文長 約366文字

５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況 2024年11月30日 現在 セグメントの名称 従業員数(人) 不動産再生事業 130 ( 6 ) 不動産開発事業 77 ( －) 不動産賃貸事業 24 ( －) 不動産ファンド・コンサルティング事業 171 ( －) 不動産管理事業 178 ( 135 ) ホテル事業 127 ( 90 ) 全社(共通) 102 ( －) 合計 809 ( 231 ) (注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。 ２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 ３. 前連結会計年度末に比べ、従業員数が82名増加しております。主な理由は、業容の拡大に伴い、期中採用が増加したことによるものであります。

コーポレート・ガバナンス

抜粋表示 / 原文長 約19331文字

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】 ① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方 当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制システムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。 ② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由 当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。 当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能および業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。 このほか、当社は、取締役会の任意の諮問機関として指名報酬諮問委員会を設置しております。さらに、業務執行取締役と常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。 このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。 なお、当社が企業統治に関して設置している各機関の詳細は、「③ 企業統治に関するその他の事項 （イ）会社の機関の基本説明」に記載のとおりであります。 機関ごとの構成員は次のとおりであります（◎議長または委員長、〇構成員、△出席者）。…

重要な契約等

抜粋表示 / 原文長 約2090文字

５ 【経営上の重要な契約等】 当社は、2024年５月24日開催の取締役会（以下「本取締役会」という。）において、名古屋鉄道株式会社（証券コード：9048、本社：愛知県名古屋市、取締役社長：髙﨑裕樹、以下「名古屋鉄道」という。）との間で、同日付で資本業務提携契約（以下「本資本業務提携契約」といい、本資本業務提携契約に基づく資本業務提携を「本資本業務提携」という。）を締結することを決議し、同日付で本資本業務提携契約を締結いたしました。 １．本資本業務提携の目的および理由 当社グループは、「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでおります。 当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は、低金利環境による円安進行やイールドギャップの厚み、地政学的リスクの低さなどから、海外主要都市に比べて相対的に高い優位性を維持しており、引き続き投資資金の流入が期待されています。一方で、2024年度はデフレ脱却に向けた政府の経済対策が推進され、日銀によるマイナス金利解除などの金融政策正常化に向けた動きが予想されることから、不動産投資家の投資意欲や金融機関の融資姿勢、住宅需要の変化、長期化する建築費高騰などに注視する必要があると認識しています。 このような状況のもと、当社は独自での成長戦略を描くだけでなく、上記のような環境変化への対応力の強化も見据え、財務的信用力が高く土地取得能力があるパートナー企業との提携を模索しており、ともに協働して不動産事業に取り組むことが最善の成長戦略であると認識し、業務提携先を検討してまいりました。…

大株主の状況

抜粋表示 / 原文長 約1790文字

(6) 【大株主の状況】 2024年11月30日 現在 氏名又は名称 住所 所有株式数 (株) 発行済株式 (自己株式を 除く。)の 総数に対する 所有株式数の 割合(％) 名古屋鉄道株式会社 愛知県名古屋市中村区名駅１丁目２－４ 7,500,100 15.47 有限会社ゼウスキャピタル 東京都渋谷区上原２丁目22－26－103 6,000,000 12.38 山口 誠一郎 東京都渋谷区 5,385,400 11.11 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 東京都港区赤坂１丁目８番１号 赤坂インターシティAIR 4,321,100 8.91 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 東京都中央区晴海１丁目８番12号 1,795,200 3.70 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 （常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部） ONE CONGRESS STREET, SUITE １, BOSTON，MASSACHUSETTS （東京都港区港南２丁目15－１ 品川インターシティA棟） 1,647,257 3.39 出口 博俊 東京都港区 1,030,000 2.12 きらぼしキャピタル東京Sparkle投資事業有限責任組合 東京都港区南青山３丁目10－43 1,000,000 2.06 THE NOMURA TRUST AND BANKING CO., LTD． AS THE TRUSTEE OF REPURCHASE AGREEMENT MOTHER FUND （常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店） ２－２－２ OTEMACHI, CHIYODA－KU, TOKYO，JAPAN （東京都新宿区新宿６丁目27番30号） 931,100 1.92 SMBC日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内３丁目３番１号 904,647 1.86 30,514,804 62.96 (注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。 ２．上記のほか当社所有の自己株式222,798 株 があります。 ３．2024年６月４日付の臨時報告書（主要株主の異動）にてお知らせしましたとおり、名古屋鉄道株式会社が、当事業年度中に主要株主となっております。 ４．2024年４月２日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2024年３月26日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2024年11月30日における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。 なお、その大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。…

出典

データ元
EDINET 有価証券報告書
docID
S100VAGJ 外部サイト（EDINET公式サイト）を開きます

技術情報

分析バージョン
2025
使用モデル
gemma4:12b

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