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トーセイ株式会社

証券コード: 8923 / 対象年度: 2023 / 提出日: 2024-02-28
業種 不動産業
年度切替 最新年度を見る
2025 2024 2023 表示中 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016

現在、過去年度の有価証券報告書に基づく分析を表示しています。

このページは、EDINETに提出された有価証券報告書をもとに、 企業のリスク認識・投資領域・経営方針を自動整理したものです。

AI・自動処理による整理を含むため、誤りや不完全な表現が含まれる場合があります。 重要な情報はEvidenceやEDINET等の一次資料をご確認ください。 投資判断ではなく、企業理解の入口としてご利用ください。

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3分で読める事業概要

有価証券報告書の記載内容をもとに、事業内容・主なサービス・確認ポイントを自動整理した参考情報です。

事業の概要

不動産再生、開発、賃貸、ファンド・コンサルティング、管理、ホテル事業の6事業を展開する総合不動産企業です。特に東京都区部を中心とした物件の価値最大化（バリューアップ）に強みがあり、投資家やエンドユーザー向けに多様なアセットを提供しています。

主な事業領域

不動産の潜在価値を顕在化させるソリューション提供と、多種多様なアセットを取り扱うポートフォリオマネジメントを通じた総合的な不動産事業の展開。

主な製品・サービス

  • 不動産再生（バリューアップ）
  • 不動産開発（オフィス、商業、ホテル、物流、マンション等）
  • 不動産賃貸
  • 不動産ファンド・コンサルティング
  • 不動産管理
  • ホテル運営

ビジネスモデル

物件の取得（M&Aや権利調整含む）からバリューアップ、開発、賃貸、管理までを一貫して行うことで、多様なアセットに対するソリューションを提供し、売却益や賃貸・管理等の安定収益を得るモデル。

セグメント・事業構成

不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の6つの主要な事業区分。

戦略・方向性

「トーセイグループ長期ビジョン2032」および中期経営計画「Further Evolution 2026」に基づき、ソリューション力、ポートフォリオ・マネジメント力、グローバル・リーチ力の強化、DX推進、サステナビリティ経営の推進を柱とする成長戦略。

強みとして読み取れる点

  • 東京都区部における高い知見
  • バリューアップによる不動産価値の最大化
  • 多種多様なアセットに対応するポートフォリオマネジメント力
  • 強固なブランド（トーセイブランド）

課題として読み取れる点

  • 金利上昇や建築費高騰への対応
  • デフレ脱却に向けた経済環境の変化への適応
  • サステナビリティ経営の推進と非財務情報の開示強化

確認ポイント

  • 金利動向による不動産投資意欲への影響
  • DX推進による業務効率化と新サービス創出の進捗
  • ホテル事業の回復状況とブランド浸募

概要整理の信頼度: 4 / 5 ・提供された本文に事業内容、経営戦略、課題が詳細に記載されており、概要把握には十分な情報が含まれているため。

有報ナビによる分析

有価証券報告書の記載内容をもとに、リスク、経営方針、 投資・研究開発に関する情報を整理したものです。

各スコアは、有価証券報告書の記載内容を整理するための参考指標です。 5段階表示で、スコアが高いほど各項目の性質が強く出ていることを表します。 ただし、投資判断、企業価値、将来業績を評価・予測するものではありません。

特に「リスク開示記載度」は、高いほど良いという意味ではありません。 有報上で注意して読むべきリスク記述が多い、具体的、または重い可能性があるという意味です。

スコアの詳しい見方
リスク開示記載度
スコアが高いほど、有価証券報告書に記載されたリスク開示について、 注意して読むべき記述の多さ・具体性・重さが強いことを表します。 企業そのものの危険度や倒産リスクを示すものではありません。
方針記載度
スコアが高いほど、経営方針、対処すべき課題、資本政策、 リスク対応などが具体的に記載されていることを表します。 方針の良し悪しや実現可能性を判定するものではありません。
投資・変化記載度
スコアが高いほど、設備投資、研究開発、新規事業、DX、海外展開、 事業構造の変化など、将来に向けた取り組みの記載が強いことを表します。 成長性や投資成果を予測するものではありません。

リスク開示の整理

リスク開示記載度: 2 / 5

有報ナビによる整理

経済情勢の動向に伴う不動産需要・価格への影響、自然災害等による資産価値毀損（対応策：BCP策定）、金利上昇や融資姿勢の変化による資金調達コスト増および財務制限条項への抵触リスク（対応策：モニタリング、金利固定化等）、法的規制の強化に伴うコスト増加、新規事業（クラウドファンディング、セキュリティ・トークン）における不確実性、人材確保の困難さ、サステナビリティ関連（気候変動や人的資本）の対応遅れによる信頼喪失のリスク。

経営方針・課題の整理

方針記載度: 4 / 5

有報ナビによる整理

多角的な不動産ソリューションを提供し、長期ビジョン2032に向けた明確な戦略を推進。DX活用やM&Aを通じた事業拡大と資本効率の重視により、持続的な成長を目指す。

成長方針

「トーセイグループ長期ビジョン2032」に基づき、不動産ソリューション力、ポートフォリオ・マネジメント力、グローバル・リーチ力の強化。DX推進による新収益モデル（クラウドファンディング、セキュリティ・トークン等）の創出と既存事業のシナジー最大化。

資本政策

資金調達力の強化、資本コストを上回る資本収益性の維持、および配当性向の段階的な引き上げ（30%から35%へ）を通じた株主還元の強化。

リスク対応方針

経済動向や金利上昇リスクに対し、モニタリング体制の強化、融資枠設定、金利固定化等の対応。災害へのBCP策定、法規制遵守のためのコンプライアンス体制整備、人材確保・育成に向けた人的資本経営の推進。

関連する原文は、下部の「有報本文」に掲載しています。

投資・研究開発・成長施策の整理

投資・変化記載度: 3 / 5

有報ナビによる整理

不動産テック（PropTech）への積極的な投資と、クラウドファンディングやセキュリティ・トークンを活用した新たな収益モデルの創出に注力。既存事業の効率化とデジタルマッチングによる顧客層の拡大を狙う成長戦略を描いている。

設備投資の方向性

物件取得および事業基盤強化に向けた投資を継続。特に、新規事業（クラウドファンディング、ST）への投資と、既存事業の効率化に向けたIT/DX投資を推進。

研究開発・商品開発

公式な研究開発活動は報告されていないが、物件査定の効率化に向けた研究や、不動産・金融・DXを融合させた新ビジネスモデルの開発に注力している。

投資・変化テーマ

  • 不動産テック（PropTech）
  • クラウドファンディング
  • セキュリティ・トークン（ST）
  • DX推進による業務効率化

関連キーワード

  • 不動産クラウドファンディング
  • セキュリティ・トークン
  • デジタルマッチング
  • DX認定取得

財務情報

提出書類の財務情報を、会計基準や表示範囲とあわせて整理しています。

表示基準

会計基準IFRS 連結区分連結 対象期間2022-12-01 〜 2023-11-30 表示状況表示可能

提出日: 2024-02-28

財務情報

業績

売上高

794.46億円
根拠・定義
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売上高
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営業利益

162.55億円
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営業利益又は営業損失
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税引前利益

153.11億円
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税引前利益又は税引前損失
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親会社帰属利益

105.07億円
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親会社の所有者に帰属する当期利益（損失）
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財政状態・流動性

総資産

2,453.3億円
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資本

823.19億円
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親会社所有者帰属持分

820.47億円
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現金及び現金同等物

391.98億円
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現金及び現金同等物
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キャッシュフロー

3区分

営業CF

+57.22億円
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-161.02億円
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+178.06億円
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財務項目の関係

資本項目の関係

異なる値・別Fact
根拠・定義
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different_value
source relation key
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参考情報

別基準の参考値

主要指標とは別に掲載

経常利益

109.07億円
会計基準
日本基準
連結区分
単体
比較可能性
主要値とは直接比較できません

会計基準と連結区分が主要値と異なるため、直接比較できません。

根拠・定義
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経常利益又は経常損失
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確認事項

開示上の確認事項

この表示に確認事項はありません。

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S100SYHG
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2022-12-01 〜 2023-11-30
表示状況
表示可能
選定状況
一部項目未表示
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ready
raw selection status
partial

有報本文

有報ナビによる整理の根拠となる原文を、項目ごとに確認できます。

事業・経営に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業・経営に関する有報本文を表示

事業の内容

抜粋表示 / 原文長 約2262文字

３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社18社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分 事業内容 主要な会社 不動産 再生事業 資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社、 ㈱プリンセススクゥエアー 不動産開発 事業 当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。…

経営方針・経営戦略・対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約2676文字

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は、低金利環境による円安進行やイールドギャップの厚み、地政学的リスクの低さなどから、海外主要都市に比べて相対的に高い優位性を維持しており、引き続き投資資金の流入が期待されています。一方で、2024年度はデフレ脱却に向けた政府の経済対策が推進され、日銀によるマイナス金利解除等の金融政策正常化に向けた動きが予想されることから、不動産投資家の投資意欲や金融機関の融資姿勢、住宅需要の変化、長期化する建築費高騰等に注視する必要があると認識しています 。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題 当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。 長期ビジョン2032 多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとして サステナブルな社会の実現に貢献する 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。 この長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。…

対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約2676文字

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場は、低金利環境による円安進行やイールドギャップの厚み、地政学的リスクの低さなどから、海外主要都市に比べて相対的に高い優位性を維持しており、引き続き投資資金の流入が期待されています。一方で、2024年度はデフレ脱却に向けた政府の経済対策が推進され、日銀によるマイナス金利解除等の金融政策正常化に向けた動きが予想されることから、不動産投資家の投資意欲や金融機関の融資姿勢、住宅需要の変化、長期化する建築費高騰等に注視する必要があると認識しています 。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題 当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。 長期ビジョン2032 多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとして サステナブルな社会の実現に貢献する 当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。 この長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。…

経営成績・財政状態の概況

抜粋表示 / 原文長 約8875文字

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識 当連結会計年度（2022年12月１日～2023年11月30日）における我が国経済は、社会経済活動の正常化が一段と進んだことに加え、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果も相まって景気は緩やかな回復傾向となりました。一方、世界的な金融引締めや中国経済の先行き懸念、地政学的リスクの高まり等が景気の下振れリスクとなっており、引き続き動向に注視が必要です。 当社グループが属する不動産業界は、2023年１月～９月の国内不動産投資額が２兆7,483億円（前年同期比40％増）となり、世界都市別投資ランキングでは東京は４位（2022年通年は16位）となりました。昨年末から世界各国では金利上昇を背景に不動産価格の調整と市場停滞が続いているなか、日本では比較的良好な資金調達環境や円安等により優位性が維持されており、国内不動産への投資需要は底堅く推移しています（民間調査機関調べ）。 首都圏分譲マンション市場は、2023年１月～11月の新築発売戸数が20,911戸（前年同期比12.2％減）、2023年11月発売のマンション平均価格は8,250万円（前年同月比36.7％増）となりました。引き続き高価格帯物件の供給が平均価格を押し上げており、用地・建築費の高騰や供給抑制なども相まってマンション価格は引き続き高値圏で推移するとみられています。首都圏中古マンション市場においては、2023年１月～10月の成約戸数が30,146戸（前年同期比1.2％増）と前年を若干上回る水準で進捗しており、2023年10月時点の成約平均価格は4,765万円（前年同月比8.4％上昇）となりました。また、分譲戸建市場においては、2023年１月～10月の新設住宅着工戸数は49,042戸（前年同期比0.8％減）となりました（民間調査機関調べ）。 2023年１月～10月の建築費は、鉄骨鉄筋コンクリート造の平均坪単価が1,183千円/坪（前年同期比17.6％下落）、木造は平均669千円/坪（同15.5％上昇）となりました。資材価格は鋼材・木材ともにピーク時から緩やかな下落傾向となっていますが、物価上昇や人件費高騰等の影響により、建築費は今後も上昇することが懸念されています（国土交通省調べ）。…

セグメント関連

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(2) 減価償却費の調整額 212,512千円 は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。 ２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 (3) 主要な製品及び役務からの収益 「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 (4) 地域別に関する情報 本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。 (5) 主要な顧客に関する情報 前連結会計年度 (自 2021年12月１日 至 2022年11月30日 ) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 6,914,887 不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 当連結会計年度 (自 2022年12月１日 至 2023年11月30日 ) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 1,059,869 不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 ７．現金及び現金同等物 現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 ( 2022年11月30日 ) 当連結会計年度 ( 2023年11月30日 ) 現金及び預金 31,767,008 39,197,843 合計 31,767,008 39,197,843 ８. その他の金融資産 その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 ( 2022年11月30日 ) 当連結会計年度 ( 2023年11月30日 ) 株式 91,339 87,468 投資信託受益証券 6,964,423 7,417,809 その他 164,201 321,713 合計 7,219,963 7,826,991 非流動資産 7,219,963 7,826,991 ９．営業債権及びその他の債権 営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。…

主要な顧客・販売先

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２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 (自 2021年12月１日 至 2022年11月30日 ) 当連結会計年度 (自 2022年12月１日 至 2023年11月30日 ) 金額(千円) 割合(％) 金額(千円) 割合(％) トーセイ・リート投資法人 6,914,887 9.7 1,059,869 1.3 (3) 財政状態 当連結会計年度末における財政状態は、 総資産245,329百万円 (前連結会計年度末比 16.3％増 )、 負債163,010百万円 (同 17.6％増 )、 資本82,319百万円 (同 13.9％増 )となりました。また、 親会社所有者帰属持分比率は33.4％ (前連結会計年度末は 34.3％ )となっております。 (流動資産) 当連結会計年度末における 流動資産の残高は、162,831百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 25,699百万円増加 しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比22,948百万円増)等によるものであります。 (非流動資産) 当連結会計年度末における 非流動資産の残高は、82,498百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 8,674百万円増加 しております。これは主に、有形固定資産10,054百万円の増加等によるものであります。 (流動負債) 当連結会計年度末における 流動負債の残高は、24,353百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 1,916百万円増加 しております。これは主に、未払法人所得税等1,333百万円の増加等によるものであります。 (非流動負債) 当連結会計年度末における 非流動負債の残高は、138,656百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 22,428百万円増加 しております。これは主に、有利子負債21,696百万円の増加等によるものであります。 (資本) 当連結会計年度末における 資本の残高は、82,319百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 10,028百万円増加 しております。これは主に、利益剰余金の積み上げ、配当金の支払等によるものであります。 (4) キャッシュ・フロー 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ 7,430百万円増加 し、 39,197百万円 となりました。 (営業活動によるキャッシュ・フロー) 営業活動により 獲得した資金は、5,722百万円 (前連結会計年度は、197百万円の使用)となりました。…

リスクに関する有報本文

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事業等のリスクの原文を表示

事業等のリスク

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３ 【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。 (1) 経済情勢の動向 当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。 (2) 災害等について 将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。 (3) 有利子負債の依存度および金利の動向 当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。…

投資・研究開発に関する有報本文

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研究開発・設備投資などの有報本文を表示

サステナビリティ

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(1) サステナビリティ全般 （ガバナンス） 当社グループは、サステナビリティに配慮したESG経営を推進するため、取締役会の直属組織である「サステナビリティ委員会」を設置しています。サステナビリティ委員会は、「トーセイグループESG方針」、「ESG行動指針」、「トーセイグループのマテリアリティ」等に基づき、気候変動問題への対応や人的資本経営の推進などをはじめとする当社グループの総合的なサステナビリティ向上に向けた取り組み方針の策定、サステナビリティ推進に係る年間活動計画の立案、各施策や各部門の活動進捗のモニタリング・助言・指導等の機能を担っています。 同委員会は、執行役員社長が任命するサステナビリティ推進責任者(取締役専務執行役員 平野 昇)を委員長とし、委員はサステナビリティ推進責任者が指名する者で構成されています。原則年６回開催され、その審議・活動進捗・報告事項は毎月取締役会に報告される体制となっています。 なお、取締役会は、サステナビリティ委員会が立案し取締役会が承認した各施策に関して、委員会からの報告に基づき、必要に応じて施策の見直しや推進体制の改善指示などを通じて適切にモニタリングを行い、進捗状況について監督します。なお、ESGを所管する常勤取締役の評価・報酬を決定する項目には、気候変動をはじめとするESG推進目標が設定されています。また、取締役会は、気候変動課題への対応を含めた当社グループの総合的なリスクマネジメントに対し最高責任を負い、必要な組織体制を整備するとともに、これを適切に監督し、必要に応じて指示を行います。 （戦略） 当社グループでは、従前より、環境、社会、ガバナンスに関するさまざまな取り組みを推進してまいりましたが、ESG経営をより一層推進するため、2022年11月期から、サステナビリティ推進における当社グループのマテリアリティ特定の検討を開始し、2023年11月期にマテリアリティを特定しました。気候変動問題をはじめとする環境、社会課題に対する企業への取組み要請は、今後ますます高まっていくことが確実となる中で、持続可能な社会の発展のため、環境、社会課題の解決に資するとともに、企業の持続的な成長に向けてESG経営を推進するべく、当社グループとして優先的に取り組むべき重要テーマを定め、より一層、取り組みを加速させていきます。…

研究開発活動

抽出本文 / 原文長 約55文字

６ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 0103010_honbun_7056900103512.htm

設備投資等の概要

抽出本文 / 原文長 約726文字

２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社 2023年11月30日 現在 事業所名 (所在地) セグメントの 名称 設備の内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (名) 建物及び 構築物 土地 (面積㎡) その他 合計 本社 (東京都港区) 統括事務施設 事務所設備 4,499,542 3,501,408 (2,472.73) 118,243 8,119,195 251 町田事業所 (東京都町田市) 不動産開発事業 事務所設備 55,497 190,198 (993.03) 245,695 17 賃貸用不動産 (東京都千代田区等22棟) 不動産賃貸事業 賃貸ビル・店舗等 5,933,760 29,305,381 (24,540.37) 322,573 35,561,715 賃貸用不動産 (東京都千代田区等８棟) ホテル事業 ホテル設備 10,096,418 11,700,765 (11,760.11) 260,732 22,057,916 合計 20,585,220 44,697,754 (39,766.24) 701,550 65,984,524 268 (2) 国内子会社 2023年11月30日 現在 会社名 事業所名 (所在地) セグメント の名称 設備の 内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (名) 建物及び 構築物 土地 (面積㎡) その他 合計 岸野商事㈱ 賃貸用不動産 （東京都豊島区１棟） 不動産 賃貸事業 賃貸ビル 14,082 2,002,282 (160.76) 2,016,364 磯子アセットマネジメント㈱ 賃貸用不動産 （神奈川県横浜市１件） 不動産 賃貸事業 土地 227,418 (991.79) 227,418

その他の有報本文

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補足セクションの有報本文を表示

配当政策

抽出本文 / 原文長 約494文字

３ 【配当政策】 当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。 当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機関は、株主総会であります。 当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり 66円 の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は 30.0％ となりました。 内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。 なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。 当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。 決議年月日 配当金の総額 (千円) １株当たり配当額 (円) 2024年２月27日 定時株主総会 3,192,884 66

従業員の状況

抽出本文 / 原文長 約295文字

５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況 2023年11月30日 現在 セグメントの名称 従業員数(人) 不動産再生事業 131 ( 6 ) 不動産開発事業 61 ( －) 不動産賃貸事業 27 ( －) 不動産ファンド・コンサルティング事業 154 ( 1 ) 不動産管理事業 159 ( 129 ) ホテル事業 97 ( 80 ) 全社(共通) 98 ( －) 合計 727 ( 216 ) (注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。 ２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

コーポレート・ガバナンス

抜粋表示 / 原文長 約19116文字

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】 ① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方 当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制システムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。 ② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由 当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。 当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能および業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。 このほか、当社は、取締役会の任意の諮問機関として指名報酬諮問委員会を設置しております。さらに、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。 このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。 なお、当社が企業統治に関して設置している各機関の詳細は、「③ 企業統治に関するその他の事項 （イ）会社の機関の基本説明」に記載のとおりであります。 機関ごとの構成員は次のとおりであります（◎議長または委員長、〇構成員、△出席者）。…

重要な契約等

抽出本文 / 原文長 約232文字

５ 【経営上の重要な契約等】 当 社は、2023年６月26日開催の取締役会において、株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業に関する権利義務を、当社が新設する子会社トーセイ・アール株式会社に吸収分割の方法で承継すること等を内容とする合意契約を株式会社LIXILリアルティと締結することを決議し、同日付で契約を締結しております 。 詳細については、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 連結財務諸表注記 37．企業結合」に記載のとおりです。

大株主の状況

抜粋表示 / 原文長 約1658文字

(6) 【大株主の状況】 2023年11月30日 現在 氏名又は名称 住所 所有株式数 (株) 発行済株式 (自己株式を 除く。)の 総数に対する 所有株式数の 割合(％) 山口 誠一郎 東京都渋谷区 12,885,500 26.63 有限会社ゼウスキャピタル 東京都渋谷区上原２丁目22－26－103 6,000,000 12.40 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 東京都港区浜松町２丁目11番３号 4,203,000 8.68 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京支店） ONE CONGRESS STREET, SUITE 1, BOSTON, MASSACHUSETTS （東京都中央区日本橋３丁目11-１） 1,757,902 3.63 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 東京都中央区晴海１丁目８番12号 1,457,200 3.01 出口 博俊 東京都港区 1,030,000 2.12 きらぼしキャピタル東京Sparkle投資事業有限責任組合 東京都港区南青山３丁目１０－４３ 1,000,000 2.06 HOST－PLUS PTY LIMITED－ HOSTPLUS POOLED SUPERANNUATION TRUST HOSKING PARTNERS LLP （常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店） LEVEL 9, 114 WILLIAM STREET，MELBOURNE VICTORIA 3000 （東京都新宿区新宿６丁目27番30号） 804,000 1.66 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505004 （常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部） VICTRIA CROSS NORTH SYDNEY 2060 AUSTRALIA （東京都港区港南２丁目15番1号品川インターシティA棟） 742,800 1.53 SMBC日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内３丁目３番１号 639,700 1.32 30,520,102 63.08 (注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。 ２．上記のほか当社所有の自己株式306,765 株 があります。 ３．2023年２月17日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、2023年２月15日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2023年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。 なお、その大量保有報告書の内容は以下のとおりであります。…

出典

データ元
EDINET 有価証券報告書
docID
S100SYHG 外部サイト（EDINET公式サイト）を開きます

技術情報

分析バージョン
2024
使用モデル
gemma4:12b

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