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トーセイ株式会社

証券コード: 8923 / 対象年度: 2022 / 提出日: 2023-02-27
業種 不動産業
年度切替 最新年度を見る
2025 2024 2023 2022 表示中 2021 2020 2019 2018 2017 2016

現在、過去年度の有価証券報告書に基づく分析を表示しています。

このページは、EDINETに提出された有価証券報告書をもとに、 企業のリスク認識・投資領域・経営方針を自動整理したものです。

AI・自動処理による整理を含むため、誤りや不完全な表現が含まれる場合があります。 重要な情報はEvidenceやEDINET等の一次資料をご確認ください。 投資判断ではなく、企業理解の入口としてご利用ください。

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3分で読める事業概要

有価証券報告書の記載内容をもとに、事業内容・主なサービス・確認ポイントを自動整理した参考情報です。

事業の概要

不動産再生、開発、賃貸、ファンド・コンサルティング、管理、ホテル事業を展開する総合不動産会社です。特に東京都区部を中心とした物件のバリューアップや新築開発を行い、投資家向け販売からエンドユーザーへの提供まで幅広いサービスを提供しています。

主な事業領域

不動産再生、開発、賃貸、ファンド・コンサルティング、管理、ホテル事業を展開する総合不動産企業。

主な製品・サービス

  • 不動産再生（バリューアップ）
  • 不動産開発（オフィス、商業、住宅等）
  • 不動産賃貸
  • 不動産ファンド・コンサルティング
  • 不動産管理
  • ホテル運営

ビジネスモデル

物件の取得（M&A、権利調整等）からバリューアップ、開発、賃貸、管理まで一貫したサービスを提供し、販売や賃貸による収益を得る。

セグメント・事業構成

不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業の6つの主要な事業を展開。

戦略・方向性

中期経営計画「Infinite Potential 2023」に基づき、既存事業の拡大、DX推進による新収益モデル創出、ESG経営の実践を推進。特にバリューアップによる付加価値創造と、ストック・フィービジネスでの品質向上に注力。

強みとして読み取れる点

  • 多様な手法（M&A等）による優良不動産の取得
  • 独自の「バリューアッププラン」による資産価値の最大化
  • 東京都区部における強固なノウハウとネットワーク

課題として読み取れる点

  • 金利上昇や経済動向による不動産投資市場の不透明感への対応
  • 資材高騰による建築費の高止まりへの留意
  • ゼロゼロ融資の返済期限に向けた動向の注視

確認ポイント

  • 金利変動に伴う投資家姿勢の変化
  • DX推進による新収益モデルの創出状況
  • ESG経営の実践と事業の質的向上

概要整理の信頼度: 4 / 5 ・提供された本文に主要な事業内容、戦略、市場環境、財務状況が詳細に含まれており、概要把握には十分な情報があるため。

有報ナビによる分析

有価証券報告書の記載内容をもとに、リスク、経営方針、 投資・研究開発に関する情報を整理したものです。

各スコアは、有価証券報告書の記載内容を整理するための参考指標です。 5段階表示で、スコアが高いほど各項目の性質が強く出ていることを表します。 ただし、投資判断、企業価値、将来業績を評価・予測するものではありません。

特に「リスク開示記載度」は、高いほど良いという意味ではありません。 有報上で注意して読むべきリスク記述が多い、具体的、または重い可能性があるという意味です。

スコアの詳しい見方
リスク開示記載度
スコアが高いほど、有価証券報告書に記載されたリスク開示について、 注意して読むべき記述の多さ・具体性・重さが強いことを表します。 企業そのものの危険度や倒産リスクを示すものではありません。
方針記載度
スコアが高いほど、経営方針、対処すべき課題、資本政策、 リスク対応などが具体的に記載されていることを表します。 方針の良し悪しや実現可能性を判定するものではありません。
投資・変化記載度
スコアが高いほど、設備投資、研究開発、新規事業、DX、海外展開、 事業構造の変化など、将来に向けた取り組みの記載が強いことを表します。 成長性や投資成果を予測するものではありません。

リスク開示の整理

リスク開示記載度: 2 / 5

有報ナビによる整理

経済情勢の動向により、不動産への投資意欲低下や空室率上昇等の影響を受けるリスク（対応策：市場モニタリング、判断力・リーシング力の強化）、災害等による資産価値毀損やホテル稼働率低下のリスク（対応策：BCPの策定）、金利上昇や融資姿勢の変化に伴う資金調達コスト増大や資金繰りへの影響（対応策：金利固定化、融資枠設定）、法的規制強化によるコスト増加や許認可取消のリスク（対応策：リスク・コンプライアンス委員会での共有、研修等）、新規事業における不確実性（対応策：内部管理体制の構築、保険の付保）、ESGへの対応遅れによる信頼喪失のリスク（対応策：サステナビリティ委員会の設置、方針策定）がある。

経営方針・課題の整理

方針記載度: 4 / 5

有報ナビによる整理

多角的な不動産事業を展開する同社は、開発・再生といったフロー型事業と、賃貸・管理などのストック型事業を組み合わせた強固なポートフォリオを持つ。中期経営計画においてDX推進やESG経営への注力、具体的な資本効率目標（ROE 12%以上）の提示など、成長に向けた明確な戦略が示されている。

成長方針

「Infinite Potential 2023」に基づき、既存事業（不動産再生・開発）の拡大とDX推進による価値向上、ストック型ビジネス（賃貸、管理、コンサル、ホテル）の強化。さらにクラウドファンディングやセキュリティトークンを活用した新収益モデルの創出を推進。

資本政策

事業規模拡大に向けた資金調達力の強化（与信枠拡大、固定資産向け調達条件の改善、グリーンローンの活用）、および資本効率を意識したキャピタルアロケーション（自己資本比量35%程度、ネットD/Eレシオ1.3倍程度、安定事業比率42%以上）を実施。配当性向は30%超へ引き上げを目指す。

リスク対応方針

経済動向や金利上昇リスクに対し、定期的なモニタリングと機動的な資金確保・固定化を実施。災害時にはBCP策定により対応。法的規制へのコンプライアンス体制強化、およびESG経営の推進によるサステナビリティ課題への対応を徹底。

関連する原文は、下部の「有報本文」に掲載しています。

投資・研究開発・成長施策の整理

投資・変化記載度: 3 / 5

有報ナビによる整理

不動産再生・開発・賃貸・管理に加え、DXと金融スキーム（クラウドファンディング等）を融合させた新たな収益モデルの創出に注力。安定したストックビジネスと成長性の高いバリューアップ案件の両輪で成長を目指す。

設備投資の方向性

不動産賃貸事業における物件取得を中心とした設備投資を実施。また、新規事業（クラウドファンディング、セキュリティトークン）への投資を含む成長投資を推進。

研究開発・商品開発

公式な研究開発活動の記載はなし。技術革新は主にDXによる業務効率化や新たな金融スキームの導入を通じて行われる。

投資・変化テーマ

  • 不動産再生事業のDX推進
  • クラウドファンディング・セキュリティトークン活用
  • ESG経営の推進
  • ホテル事業の拡大

関連キーワード

  • DX
  • クラウドファンディング
  • セキュリティトークン
  • アセットマネジメント
  • プロパティマネジメント

財務情報

提出書類の財務情報を、会計基準や表示範囲とあわせて整理しています。

表示基準

会計基準IFRS 連結区分連結 対象期間2021-12-01 〜 2022-11-30 表示状況表示可能

提出日: 2023-02-27

財務情報

業績

売上高

709.53億円
根拠・定義
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売上高
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営業利益

135.14億円
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税引前利益

127.54億円
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税引前利益又は税引前損失
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親会社帰属利益

86.07億円
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親会社の所有者に帰属する当期利益（損失）
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財政状態・流動性

総資産

2,109.56億円
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資産合計
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資本

722.91億円
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親会社所有者帰属持分

722.91億円
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現金及び現金同等物

317.67億円
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現金及び現金同等物
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キャッシュフロー

3区分

営業CF

-1.97億円
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-90.81億円
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+74.77億円
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財務項目の関係

資本項目の関係

同値だが別Fact
根拠・定義
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same_value_different_fact
source relation key
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参考情報

別基準の参考値

主要指標とは別に掲載

経常利益

106.78億円
会計基準
日本基準
連結区分
単体
比較可能性
主要値とは直接比較できません

会計基準と連結区分が主要値と異なるため、直接比較できません。

根拠・定義
正式ラベル
経常利益又は経常損失
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確認事項

開示上の確認事項

この表示に確認事項はありません。

文書情報を確認
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連結 / consolidated
period
2021-12-01 〜 2022-11-30
表示状況
表示可能
選定状況
一部項目未表示
raw presentation state
ready
raw selection status
partial

有報本文

有報ナビによる整理の根拠となる原文を、項目ごとに確認できます。

事業・経営に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業・経営に関する有報本文を表示

事業の内容

抜粋表示 / 原文長 約2262文字

３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社12社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分 事業内容 主要な会社 不動産 再生事業 資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社、 ㈱プリンセススクゥエアー 不動産開発 事業 当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。…

経営方針・経営戦略・対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約3655文字

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 不動産投資市場は世界経済の動向や金融政策に左右されやすい市場であり、当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場においても、インフレ進行や欧米の金融引き締めを背景とした景気後退懸念により不透明感が増しています。足元では国内外投資家の旺盛な投資需要継続により不動産の流動性は高く、取引価格も高止まりで推移していますが、2022年12月に実施された日銀による長期金利の変動幅の拡大に伴う不動産投資家の姿勢変化、国内金融政策のさらなる変更、金融機関の融資姿勢の厳格化など、不動産市況に調整局面が訪れる可能性に留意が必要です。また、新型コロナ対策として実施された中小企業向けの実質無利子・無担保融資（ゼロゼロ融資）が終了し、2023年夏に向けて返済期限のピークが到来するため、動向を注視する必要があると認識しています 。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略 当社グループは、企業価値の向上を果たすべく、３ヶ年の中期経営計画を策定し事業を推進しております。中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）では、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』ことを大方針に掲げ、グループのさらなる成長に向けて既存事業の拡大とDX推進による既存事業拡充、ESG経営の実践に取り組んでおります。なお、最終年度を迎えるにあたり、現時点における事業環境の見通し並びに業績動向、棚卸資産のポートフォリオ状況を鑑み、不動産再生事業・不動産開発事業における販売計画の見直しを行いました。不動産再生事業の想定利益率が上昇しており、従前計画の税引前利益は維持したまま、売上高は計画を下方修正いたします 。 中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月） ＜大方針＞ 『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たな ステージを目指す。』 ＜基本方針＞ 基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大 基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出 基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略 基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略 基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上 基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進 ＜定量計画＞ ※下線部を修正しております。…

対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約3655文字

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題 ① 経営環境 不動産投資市場は世界経済の動向や金融政策に左右されやすい市場であり、当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場においても、インフレ進行や欧米の金融引き締めを背景とした景気後退懸念により不透明感が増しています。足元では国内外投資家の旺盛な投資需要継続により不動産の流動性は高く、取引価格も高止まりで推移していますが、2022年12月に実施された日銀による長期金利の変動幅の拡大に伴う不動産投資家の姿勢変化、国内金融政策のさらなる変更、金融機関の融資姿勢の厳格化など、不動産市況に調整局面が訪れる可能性に留意が必要です。また、新型コロナ対策として実施された中小企業向けの実質無利子・無担保融資（ゼロゼロ融資）が終了し、2023年夏に向けて返済期限のピークが到来するため、動向を注視する必要があると認識しています 。 ② 中長期的な会社の経営方針、経営戦略 当社グループは、企業価値の向上を果たすべく、３ヶ年の中期経営計画を策定し事業を推進しております。中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月）では、『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たなステージを目指す。』ことを大方針に掲げ、グループのさらなる成長に向けて既存事業の拡大とDX推進による既存事業拡充、ESG経営の実践に取り組んでおります。なお、最終年度を迎えるにあたり、現時点における事業環境の見通し並びに業績動向、棚卸資産のポートフォリオ状況を鑑み、不動産再生事業・不動産開発事業における販売計画の見直しを行いました。不動産再生事業の想定利益率が上昇しており、従前計画の税引前利益は維持したまま、売上高は計画を下方修正いたします 。 中期経営計画「Infinite Potential 2023」（2020年12月～2023年11月） ＜大方針＞ 『あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、総合不動産会社としての新たな ステージを目指す。』 ＜基本方針＞ 基本方針１．環境・社会的課題を意識した既存事業の拡大、営業利益増大 基本方針２．DXによる既存事業拡充と新たな収益モデルの創出 基本方針３．事業規模拡大、保有資産増加、資本効率を意識したバランスシート戦略 基本方針４．ガバナンスと効率性の両立を意識したグループ戦略、組織戦略 基本方針５．IT活用促進による業務効率・事務効率の改善、生産性向上に資する従業員満足度の向上 基本方針６．サステナビリティを意識した事業マネジメント、ESG経営の推進 ＜定量計画＞ ※下線部を修正しております。…

経営成績・財政状態の概況

抜粋表示 / 原文長 約5626文字

３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ① 事業環境と経営成績等の状況に関する認識 当連結会計年度（2021年12月１日～2022年11月30日）における我が国経済は、水際対策の緩和をはじめとしたウィズコロナへの適応により社会経済活動の正常化が進み、持ち直しの動きがみられています。一方、世界的な金融引締めやロシア・ウクライナ情勢による資源の供給難および価格高騰を背景とした海外景気の下振れ、過度な円安による物価上昇が及ぼす影響については留意が必要です。 当社グループが属する不動産業界においては、売却案件の減少やJ-REITの物件取得減少の影響により2022年１月～９月の国内不動産投資額は1.9兆円（前年同期比38％減）となりました。しかしながら、安定性・流動性に優れる国内不動産の優位性は変わらないうえに、世界各国の利上げに対して金融緩和の継続かつ円安が進む日本の不動産投資市場はさらに魅力を増しており、海外投資家の投資意欲は堅調です（民間調査機関調べ）。 首都圏分譲マンション市場は、2022年１月～10月の新築発売戸数が20,946戸（前年同期比2.7％減）となりました。昨今の資材高の影響で、デベロッパーはなるべく値下げをせず販売に時間をかける傾向が見られますが、販売戸数は概ね底堅く推移しています。また、首都圏中古マンション市場においては、2022年１月～10月の成約戸数が29,797戸と前年同期比で11.1％減少しましたが、成約価格は引き続き上昇傾向にあり活況を呈しています。分譲戸建市場においては、2022年１月～10月の新設住宅着工戸数は49,452戸（前年同期比6.0％増）となりました（民間調査機関調べ）。 2022年１月～10月の建築費は、木造の平均坪単価は580千円/坪（前年同期比1.9％上昇）、鉄骨鉄筋コンクリート造の平均坪単価が1,436千円/坪（前年同期比23.8％上昇）となりました。かつてウッドショックを引き起こした木材の供給不足は落ち着きを見せているものの、昨今の円安の影響により木材価格は値下げに至っておらず、木造建築費は高止まりしています。また、鋼材価格の高騰により、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築費は急上昇しています（国土交通省調べ）。…

セグメント関連

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(2) 減価償却費の調整額 199,838千円 は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。 ２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 (3) 主要な製品及び役務からの収益 「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 (4) 地域別に関する情報 本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。 (5) 主要な顧客に関する情報 前連結会計年度 (自 2020年12月１日 至 2021年11月30日 ) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 3,923,983 不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 当連結会計年度 (自 2021年12月１日 至 2022年11月30日 ) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 6,914,887 不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 ７．現金及び現金同等物 現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 ( 2021年11月30日 ) 当連結会計年度 ( 2022年11月30日 ) 現金及び預金 33,560,679 31,767,008 合計 33,560,679 31,767,008 ８. その他の金融資産 その他の金融資産の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 ( 2021年11月30日 ) 当連結会計年度 ( 2022年11月30日 ) 株式 96,711 91,339 投資信託受益証券 3,927,951 6,964,423 投資事業有限責任組合出資金 363,183 その他 123,954 164,201 合計 4,511,800 7,219,963 非流動資産 4,511,800 7,219,963 ９．営業債権及びその他の債権 営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。…

主要な顧客・販売先

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２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 (自 2020年12月１日 至 2021年11月30日 ) 当連結会計年度 (自 2021年12月１日 至 2022年11月30日 ) 金額(千円) 割合(％) 金額(千円) 割合(％) トーセイ・リート投資法人 3,923,983 6.4 6,914,887 9.7 (3) 財政状態 当連結会計年度末における財政状態は、 総資産210,955百万円 (前連結会計年度末比 8.2％増 )、 負債138,665百万円 (同 7.4％増 )、 資本72,290百万円 (同 9.6％増 )となりました。また、 親会社所有者帰属持分比率は34.3％ (前連結会計年度末は 33.8％ )となっております。 (流動資産) 当連結会計年度末における 流動資産の残高は、137,131百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 14,173百万円増加 しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比10,092百万円増)等によるものであります。 (非流動資産) 当連結会計年度末における 非流動資産の残高は、73,824百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 1,771百万円増加 しております。これは主に、その他の金融資産2,708百万円の増加等によるものであります。 (流動負債) 当連結会計年度末における 流動負債の残高は、22,436百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 2,613百万円増加 しております。これは主に、有利子負債2,306百万円の増加等によるものであります。 (非流動負債) 当連結会計年度末における 非流動負債の残高は、116,228百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 6,999百万円増加 しております。これは主に、有利子負債7,586百万円の増加等によるものであります。 (資本) 当連結会計年度末における 資本の残高は、72,290百万円 となり、前連結会計年度末に比べ 6,331百万円増加 しております。これは主に利益剰余金の積み上げ、配当金の支払、自己株式の取得及び処分によるものであります。 (4) キャッシュ・フロー 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ 1,793百万円減少 し、 31,767百万円 となりました。 (営業活動によるキャッシュ・フロー) 営業活動により 使用した資金は、197百万円 (前連結会計年度は、974百万円の獲得)となりました。…

リスクに関する有報本文

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事業等のリスクの原文を表示

事業等のリスク

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２ 【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。 (1) 経済情勢の動向 当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。 (2) 災害等について 将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。 (3) 有利子負債の依存度および金利の動向 当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、金利が上昇した場合および金融機関の融資姿勢に変化が生じた場合には、資金調達コストの増加や資金手当への影響により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。 また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。…

投資・研究開発に関する有報本文

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研究開発・設備投資などの有報本文を表示

研究開発活動

抽出本文 / 原文長 約55文字

５ 【研究開発活動】 該当事項はありません。 0103010_honbun_7056900103412.htm

設備投資等の概要

抽出本文 / 原文長 約656文字

２ 【主要な設備の状況】 (1) 提出会社 2022年11月30日 現在 事業所名 (所在地) セグメントの 名称 設備の内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (名) 建物及び 構築物 土地 (面積㎡) その他 合計 本社 (東京都港区) 統括事務施設 事務所設備 4,729,619 3,501,408 (2,472.73) 150,288 8,381,316 217 町田事業所 (東京都町田市) 不動産開発事業 事務所設備 58,212 190,198 (993.03) 248,410 27 賃貸用不動産 (東京都千代田区等20棟) 不動産賃貸事業 賃貸ビル・店舗等 7,049,060 30,263,077 (31,139.73) 535,399 37,847,538 賃貸用不動産 (東京都千代田区等７棟) ホテル事業 ホテル設備 6,565,544 6,591,689 (10,563.90) 335,271 13,492,506 合計 18,402,437 40,546,373 (45,169.39) 1,020,960 59,969,771 244 (2) 国内子会社 2022年11月30日 現在 会社名 事業所名 (所在地) セグメント の名称 設備の 内容 帳簿価額(千円) 従業員数 (名) 建物及び 構築物 土地 (面積㎡) その他 合計 岸野商事㈱ 賃貸用不動産 （東京都豊島区１棟） 不動産 賃貸事業 賃貸ビル 14,438 2,002,282 (160.76) 2,016,720

その他の有報本文

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補足セクションの有報本文を表示

配当政策

抽出本文 / 原文長 約494文字

３ 【配当政策】 当社の利益配分につきましては、安定的な配当の継続に努めていくとともに、収益性の高い事業機会の獲得による長期的な企業価値向上のために必要な内部留保と配当のバランスにつき、業績の推移、今後の経営環境、事業計画の展開を総合的に勘案して決定することを基本方針としております。 当社は、期末配当として年１回、剰余金の配当を行うことを基本方針としております。この剰余金の配当の決定機関は、株主総会であります。 当事業年度の配当につきましては、上記方針に基づき、１株当たり 51円 の配当を実施する旨を決定いたしました。この結果、当事業年度の連結ベースでの配当性向は 28.1％ となりました。 内部留保資金につきましては、今後の事業拡大並びに経営体質の強化に役立てる考えであります。 なお当社は、「取締役会の決議により、毎年５月31日を基準日として中間配当を行うことができる」旨を定款に定めております。 当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。 決議年月日 配当金の総額 (千円) １株当たり配当額 (円) 2023年２月24日 定時株主総会 2,410,243 51

従業員の状況

抽出本文 / 原文長 約296文字

５ 【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況 2022年11月30日 現在 セグメントの名称 従業員数(人) 不動産再生事業 111 ( 8 ) 不動産開発事業 58 ( 1 ) 不動産賃貸事業 19 ( －) 不動産ファンド・コンサルティング事業 149 ( 1 ) 不動産管理事業 156 ( 124 ) ホテル事業 72 ( 59 ) 全社(共通) 98 ( －) 合計 663 ( 193 ) (注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。 ２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

コーポレート・ガバナンス

抜粋表示 / 原文長 約17504文字

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】 ① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方 当社グループでは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し健全な成長を実現する事業活動を持続することにより、株主、従業員、取引先を始めとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、存在意義のあるグループで在り続けたいと考えております。そのために最も重要と位置付けられるものがコーポレート・ガバナンスの充実であり、とりわけ「コンプライアンス意識の徹底」「リスクマネジメントの強化」「適時開示の実践」を三つの主要項目として掲げております。また、会社法および金融商品取引法において求められている内部統制システムの構築ならびに金融商品取引業者として、投資家の信頼に応え得る体制の構築に向け、取締役会を中心として、経営トップからグループ社員全員に至るまで、一丸となって体制の更なる強化に努めてまいります。 ② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由 当社は、取締役会、監査役会を設置し、透明性の高い経営の履行を目的として、社外取締役の選任および監査役全員の社外招聘をするとともに、執行役員制を採用しております。 当社の監査役は、上場来、全員社外監査役であり、経営に対し、常に、当社の企業価値および株主共同の利益の確保、向上の視点に立ち、監査を行っております。また、社外取締役を取締役会に迎えることで、より一層経営に対する監督機能を強化しております。一方、経営においては、執行役員制を採用することにより、意思決定機能および業務分担の最適化と、業務遂行における権限委譲を推進し、コーポレート・ガバナンスの充実を図っております。 このほか、当社は、取締役会の任意の諮問機関として指名報酬諮問委員会を設置しております。さらに、常勤取締役と常勤監査役で構成するコーポレートガバナンス会議を月例で開催しております。 このように、当社の経営および経営に対する監視の体制は十分に機能し得るものとなっていることから、現状の体制を採用しております。 なお、当社が企業統治に関して設置している各機関の詳細は、「③ 企業統治に関するその他の事項 （イ）会社の機関の基本説明」に記載のとおりであります。 機関ごとの構成員は次のとおりであります（◎議長または委員長、〇構成員、△出席者）。…

重要な契約等

抽出本文 / 原文長 約26文字

４ 【経営上の重要な契約等】 該当事項はありません。

大株主の状況

抜粋表示 / 原文長 約1256文字

(6) 【大株主の状況】 2022年11月30日 現在 氏名又は名称 住所 所有株式数 (株) 発行済株式 (自己株式を 除く。)の 総数に対する 所有株式数の 割合(％) 山口 誠一郎 東京都渋谷区 12,885,500 27.26 有限会社ゼウスキャピタル 東京都渋谷区上原２丁目22－26－103 6,000,000 12.69 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 東京都港区浜松町２丁目11番３号 4,296,900 9.09 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀行東京支店） ONE LINCOLN STREET, BOSTON MA USA 02111 （東京都中央区日本橋３丁目11-１） 1,813,502 3.83 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 東京都中央区晴海１丁目８番12号 1,350,000 2.85 SMBC日興証券株式会社 東京都千代田区丸の内３丁目３番１号 1,184,000 2.50 出口 博俊 東京都港区 1,030,000 2.17 GOVERNMENT OF NORWAY （常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店） BANKPLASSEN 2, 0107 OSLO 1 OSLO 0107 NO （東京都新宿区新宿６丁目27番30号） 965,350 2.04 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505303 （常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部） P.O. BOX 351 BOSTON MASSACHUSETTS 02101 U.S,A （東京都港区港南２丁目15番1号品川インターシティA棟） 554,300 1.17 株式会社あおぞら銀行 東京都千代田区麹町６丁目１番１号 502,900 1.06 30,582,452 64.71 (注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。 ２．上記のほか当社所有の自己株式 1,424,122株 があります。 ３．2022年８月24日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、2022年８月17日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2022年11月30日時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。 大量保有者 グランサム、マヨ、ヴァン オッテルロー アンド カンパニー エルエルシー（Grantham, Mayo, Van Ottterloo & Co.…

出典

データ元
EDINET 有価証券報告書
docID
S100QA6R 外部サイト（EDINET公式サイト）を開きます

技術情報

分析バージョン
2023
使用モデル
gemma4:12b

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