事業の内容
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/ 原文長 約2094文字
３ 【事業の内容】 当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社12社により構成されており、「不動産流動化事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 区分 事業内容 主要な会社 不動産 流動化事業 資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。 当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。 (※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をＭ＆Ａによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産Ｍ＆Ａ”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社のバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。 当社、 トーセイ ・リバイ バル・イ ンベスト メント㈱ 不動産開発 事業 当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約4825文字
(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略および対処すべき課題等 当社グループが属する不動産業界では、良好な資金調達環境のもと投資家の不動産投資意欲は引き続き旺盛であり、活発に不動産取引が行われています。しかし、地政学的リスクや欧米での政治動向懸念、米国利上げ等がもたらす金融・投資市場の変動懸念があることに加え、近年では不動産価格高騰への警戒感も見られています。 このような事業環境のなか、当社グループは持続的な成長を目指して事業を推進しつつも、市場減速期に備えて常に市場動向を注視し、不動産市場の変化を見据えた経営戦略を立案・推進することが重要課題であると認識しております。 上記の課題認識を踏まえ、当社グループは、平成30年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017（平成29）年12月～2020（平成32）年11月）を新たに策定いたしました。本計画では、「独自性のある総合不動産業としての確固たるポジション実現に向け、グループ成長を継続する」ことを大方針とし、既存５事業のさらなる成長、営業利益増大を図るとともに、５事業に次ぐ新たな収益事業の確立を目指してまいります。また、安定事業と位置付ける賃貸、ファンド・コンサルティング、管理の各事業の収益拡大を図ることにより、流動化、開発の両事業による収益との構造均衡を図り、経営環境の変化への対応力の強化を図ってまいります。財務面につきましては、事業規模の拡大を下支えすべく、借入期間の長期化を含む資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大に伴って多様化する当社グループの構成を見据えて、コンプライアンス、リスクマネジメント、情報開示、それらを含めた内部統制について、より一層の質的な充実を図り、最適なコーポレート・ガバナンス体制を構築いたします。さらには、当社グループの最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、次世代幹部の育成、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進するとともに、独自性のある総合不動産企業グループとしての確固たるポジションに相応しいコーポレート・ブランドの確立、市場から信頼される商品ブランド力の強化を図ってまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約4825文字
(2) 目標とする経営指標、中長期的な会社の経営戦略および対処すべき課題等 当社グループが属する不動産業界では、良好な資金調達環境のもと投資家の不動産投資意欲は引き続き旺盛であり、活発に不動産取引が行われています。しかし、地政学的リスクや欧米での政治動向懸念、米国利上げ等がもたらす金融・投資市場の変動懸念があることに加え、近年では不動産価格高騰への警戒感も見られています。 このような事業環境のなか、当社グループは持続的な成長を目指して事業を推進しつつも、市場減速期に備えて常に市場動向を注視し、不動産市場の変化を見据えた経営戦略を立案・推進することが重要課題であると認識しております。 上記の課題認識を踏まえ、当社グループは、平成30年11月期を初年度とする中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2017（平成29）年12月～2020（平成32）年11月）を新たに策定いたしました。本計画では、「独自性のある総合不動産業としての確固たるポジション実現に向け、グループ成長を継続する」ことを大方針とし、既存５事業のさらなる成長、営業利益増大を図るとともに、５事業に次ぐ新たな収益事業の確立を目指してまいります。また、安定事業と位置付ける賃貸、ファンド・コンサルティング、管理の各事業の収益拡大を図ることにより、流動化、開発の両事業による収益との構造均衡を図り、経営環境の変化への対応力の強化を図ってまいります。財務面につきましては、事業規模の拡大を下支えすべく、借入期間の長期化を含む資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら、効果的な投資を図ってまいります。また、事業規模の拡大に伴って多様化する当社グループの構成を見据えて、コンプライアンス、リスクマネジメント、情報開示、それらを含めた内部統制について、より一層の質的な充実を図り、最適なコーポレート・ガバナンス体制を構築いたします。さらには、当社グループの最重要財産である人材を活かすため、グループ全体の従業員満足度の向上を図りながら、次世代幹部の育成、全役員・従業員の成長、生産性向上のための人材育成を推進するとともに、独自性のある総合不動産企業グループとしての確固たるポジションに相応しいコーポレート・ブランドの確立、市場から信頼される商品ブランド力の強化を図ってまいります。…
セグメント関連
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/ 原文長 約25435文字
(2) 減価償却費の調整額 48,395千円 は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。 ２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 (3) 主要な製品及び役務からの収益 「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 (4) 地域別に関する情報 本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。 (5) 主要な顧客に関する情報 前連結会計年度 (自 平成27年12月１日 至 平成28年11月30日) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 7,342,359 不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 当連結会計年度 (自 平成28年12月１日 至 平成29年11月30日) (単位：千円) 顧客の名称又は氏名 売上高 関連するセグメント トーセイ・リート投資法人 10,364,525 不動産流動化事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 ７．現金及び現金同等物 現金及び現金同等物の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 (平成28年11月30日) 当連結会計年度 (平成29年11月30日) 現金及び預金 21,620,866 23,730,239 短期預金 20,000 20,000 合計 21,640,866 23,750,239 ８．売却可能金融資産 売却可能金融資産の内訳は以下のとおりであります。 (単位：千円) 前連結会計年度 (平成28年11月30日) 当連結会計年度 (平成29年11月30日) 株式 60,624 47,200 社債 51,505 投資信託受益証券 1,298,216 1,276,317 投資事業有限責任組合出資金 410,000 その他 30,821 17,945 合計 1,441,167 1,751,463 非流動資産 1,441,167 1,751,463 ９．営業債権及びその他の債権 営業債権及びその他の債権の内訳は以下のとおりであります。…
主要な顧客・販売先
抽出本文
/ 原文長 約305文字
(3) 販売実績 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 当連結会計年度 (自 平成28年12月１日 至 平成29年11月30日) 前連結会計年度比 (％) 金額(千円) 不動産流動化事業 40,268,193 56.0 不動産開発事業 5,197,322 △60.4 不動産賃貸事業 6,194,849 17.3 不動産ファンド・コンサルティング事業 2,763,389 20.0 不動産管理事業 3,330,553 13.1 その他 20 △100.0 合計 57,754,328 15.9 (注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。