事業の内容
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/ 原文長 約2052文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社及び子会社（株式会社セレレントパートナーズ）の合計２社で構成されており、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の３事業を１都３県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）で運営し、東京都に事業所１か所と千葉県に工場を１か所展開しております。 当社グループの各事業の具体的内容は以下のとおりです。 (1）賃貸住宅事業 当事業は、当社が行っており、賃貸不動産のオーナーであるお客様（以下「オーナー」といいます）のそれぞれの人生設計における課題（収益獲得、事業承継、相続・贈与等）をヒアリングし、そのソリューションとして、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。 ① コンサルティング 当社では、アパート経営は多くのオーナーにとって目的ではなく、人生設計における課題を解決するための選択肢の一つであると位置づけ、土地を保有されているオーナーに向けて、例えば子供の養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っております。 ② ソリューション 一級建築士事務所として平面に高さを加えた立体的な空間設計を行い、アパートのプランニングから実施、設計・施工管理までを手掛けております。また、特定建設業者として建築施工全般を請け負っております。 施工につきましては、国土交通大臣より型式適合認定を取得した“新型式構法：セレZ”による鉄骨を主要構造材とするオリジナル工法（厳格な構造試験をクリアしたH鋼や角パイプ、耐力パネル等を組み合わせた工法）で設計を行い、国土交通大臣より型式部材等製造者認証を受けた自社工場での製造により、品質管理の徹底を図り、各工程での施工マニュアル運用により現場ごとの施工品質の差を無くし、検査においては現場監督検査に加え、外部の建築品質検査専門会社による第三者検査を実施するなど徹底した施工管理を行っております。 (2) 賃貸開発事業 当事業は、当社が行っており2020年10月より事業を開始しました。不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回りよりも、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約5629文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。 (1）経営方針 ［企業理念］ 子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ ［事業目的］ ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける 社員一人ひとりの幸せの総和が企業価値 ［経営方針］ 持続可能な安定的成長 当社の企業理念には、今日におけるこの国の平和と繁栄を創り上げた先人たちへの感謝の気持ちを忘れずに受け継いでいかなければならないという想いが込められています。「子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ」の想いは、当社のゲスト（入居者）である日本の未来を担う若者たちに住まいの選択肢を広げ、「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」ことによって、若者たちがより素晴らしい未来を拓いていくこと、そしてそれが「アパート経営100年ドックVISION」に掲げるオーナーのアパート経営の成功につながり、３世代・４世代と安定した資産継承につながっていくという考えをあらわしたものです。ゲストの感動とオーナーさまの満足の結果として、社員一人ひとりの物心両面（報酬と時間）の幸せが実現できると考えており、この事業目的を達成するために、「持続可能な安定的成長」を果たしていくことが、当社の経営方針であります。 (2）経営環境 今後の我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響からの緩やかな回復が見込まれますが、感染再拡大リスクにより家計や企業の行動が慎重化し、コロナ禍前の水準を取り戻すには時間を要する見通しです。 当社の主要事業領域である賃貸住宅市場においては、全国の新設貸家着工数の減少が続いておりましたが、2021年３月以降回復傾向に転じ、2022年２月期は325,692戸（前年同期比7.7％増）となりました（出典：国土交通省HP「住宅経済関連データ」より）。一方、当社の主要事業エリアである東京都の新設貸家着工数は、2022年２月期は68,018戸（前年同期比4.6％増）と回復傾向にあるものの各月の増減が大きく不安定な状態が続いております（出典：東京都住宅政策本部HP「住宅着工統計」より）。 新型コロナウイルス感染症の影響を受け依然として先行き不透明な状況が続いていますが、当社の事業エリアである東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）においては、特に若者や働く女性の転入超過が続いている状況です。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約5629文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。 (1）経営方針 ［企業理念］ 子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ ［事業目的］ ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける 社員一人ひとりの幸せの総和が企業価値 ［経営方針］ 持続可能な安定的成長 当社の企業理念には、今日におけるこの国の平和と繁栄を創り上げた先人たちへの感謝の気持ちを忘れずに受け継いでいかなければならないという想いが込められています。「子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ」の想いは、当社のゲスト（入居者）である日本の未来を担う若者たちに住まいの選択肢を広げ、「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」ことによって、若者たちがより素晴らしい未来を拓いていくこと、そしてそれが「アパート経営100年ドックVISION」に掲げるオーナーのアパート経営の成功につながり、３世代・４世代と安定した資産継承につながっていくという考えをあらわしたものです。ゲストの感動とオーナーさまの満足の結果として、社員一人ひとりの物心両面（報酬と時間）の幸せが実現できると考えており、この事業目的を達成するために、「持続可能な安定的成長」を果たしていくことが、当社の経営方針であります。 (2）経営環境 今後の我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響からの緩やかな回復が見込まれますが、感染再拡大リスクにより家計や企業の行動が慎重化し、コロナ禍前の水準を取り戻すには時間を要する見通しです。 当社の主要事業領域である賃貸住宅市場においては、全国の新設貸家着工数の減少が続いておりましたが、2021年３月以降回復傾向に転じ、2022年２月期は325,692戸（前年同期比7.7％増）となりました（出典：国土交通省HP「住宅経済関連データ」より）。一方、当社の主要事業エリアである東京都の新設貸家着工数は、2022年２月期は68,018戸（前年同期比4.6％増）と回復傾向にあるものの各月の増減が大きく不安定な状態が続いております（出典：東京都住宅政策本部HP「住宅着工統計」より）。 新型コロナウイルス感染症の影響を受け依然として先行き不透明な状況が続いていますが、当社の事業エリアである東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）においては、特に若者や働く女性の転入超過が続いている状況です。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約12535文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態の状況 （資産） 当連結会計年度末における流動資産は24,523百万円であり、前連結会計年度末に比べて15,980百万円増加しました。これは主に中国賃貸事業の譲渡により中国子会社２社が連結範囲から外れたため、流動資産全体で407百万円減少したものの、中国賃貸事業の譲渡代金の入金により現金及び預金が12,395百万円、賃貸開発事業における土地の仕入が先行したことにより販売用不動産が626百万円及び仕掛販売用不動産が3,027百万円増加したこと等によるものです。 固定資産は2,902百万円であり、前連結会計年度末に比べて1,361百万円減少しました。これは主に中国賃貸事業の譲渡により当社の中国子会社２社が連結範囲から外れたため、有形固定資産が1,016百万円及び無形固定資産のリース資産が305百万円減少したこと等によるものです。 （負債） 当連結会計年度末における流動負債は9,197百万円であり、前連結会計年度末に比べて4,623百万円増加しました。これは主に中国事業の譲渡により当社の中国子会社２社が連結範囲から外れたため、流動負債が486百万円減少したものの、中国事業の譲渡に伴い関係会社出資金譲渡益を16,583百万円計上したことにより課税所得が増加し、未払法人税等が5,102百万円増加したこと等によるものです。 固定負債は458百万円であり、前連結会計年度に比べて259百万円減少しました。これは主に中国賃貸事業の譲渡により当社の中国子会社２社が連結範囲から外れたため、リース債務が36百万円、負ののれんが128百万円及び資産除去債務が26百万円減少したこと等によるものです。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産は17,770百万円であり、前連結会計年度末に比べて10,255百万円増加しました。これは主に中国事業の譲渡により関係会社出資金譲渡益として16,583百万円を計上し、親会社株主に帰属する当期純利益10,679百万円を計上したこと等によるものです。 この結果、自己資本比率は64.8％（前連結会計年度末は58.7％）となりました。 ②経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症のワクチン接種が進み、厳しい状況からは緩和しつつあるものの、変異株による感染の再拡大もあり、収束には程遠い状況が続く中、設備投資や企業収益には持ち直しの動きは見られましたが、世界的な半導体等の部品不足、原材料価格の高騰など、先行きにつきましては、依然として不透明感の強い状況が続いております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約2178文字
３．セグメント情報の開示において、当該分離した事業が含まれていた区分の名称 中国賃貸事業 ４．当期の連結損益計算書に計上されている分離した事業に係る損益の概算額 子会社の名称 賽力（中国）有限公司 格蘭珂（上海）商務諮詢有限公司 売上高 467,688千円 342,107千円 営業利益 121,444 629 （資産除去債務関係） 資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの イ 当該資産除去債務の概要 福岡工場の不動産賃貸借契約に伴う既存建物原状回復義務及び連結子会社の不動産賃貸借契約に伴う原状回復義務であります。 なお、本社事務所については、資産除去債務の負債計上に代えて、不動産賃貸借契約に関連する敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積り、そのうち当期の負担に属する金額を費用に計上する方法によっております。当連結会計年度末時点において敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額は、2,452千円であります。 ロ 当該資産除去債務の金額の算定方法 福岡工場について、使用見込期間を取得から35年と見積り、割引率は1.395%を使用して資産除去債務の金額を計算しております。なお、福岡工場の原状回復工事は当連結会計年度に完了しております。 海外子会社について、使用見込期間を取得から29年～36年と見積り、割引率は3.8%を使用して資産除去債務の金額を計算しております。なお、中国賃貸事業を営んでおりました当社の連結子会社である賽力（中国）有限公司は、その全持分を譲渡したことにより、同社及びその子会社である格蘭珂（上海）商務諮詢有限公司は当社の連結子会社ではなくなりました。 ハ 当該資産除去債務の総額の増減 前連結会計年度 （自 2020年３月１日 至 2021年２月28日） 当連結会計年度 （自 2021年３月１日 至 2022年２月28日） 期首残高 68,211 千円 100,641 千円 見積りの変更による増加額 65,882 時の経過による調整額 1,342 1,066 資産除去債務の履行による減少額 △35,153 △73,607 履行差額による減少額 △719 為替換算差額 359 2,438 連結除外による減少額 △29,820 期末残高 100,641 （注） 資産除去債務（流動負債）、資産除去債務（固定負債）の合計額であります。 ニ 当該資産除去債務金額の見積りの変更 前連結会計年度（自 2020年３月１日 至 2021年２月28日） 当連結会計年度において、当社の不動産賃貸借契約に伴う原状回復義務として計上していた資産除去債務について、福岡工場の閉鎖の意思決定を行ったことに伴い、福岡工場の退去時に必要とされる原状回復費用に関して現段階において入手可能な情報に基づき最善の見積りに変更を行いました。…