事業の内容
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/ 原文長 約1886文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社４社（株式会社グッドコム、株式会社ルームバンクインシュア、株式会社キャピタルサポートコンサルティング、株式会社グッドコムアセット投資顧問）の５社で構成されております。 Purpose＝「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision＝「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げ、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」（※１）シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでおります。当社グループが取扱う物件には、マンション建設事業主から１棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件（専有物件）と、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件（開発物件）があります。 （※１）「GENOVIA」とは、「GENE（遺伝子）」と「VIA（Very Important Apartment）」の２語を掛け合わせた造語であります。「GENE」は、私たちが受け継いでいきたい想いを表しております。ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされております。私たちが目指すのは、このような「長い間愛され続けるマンション」を提供することであります。 「GENOVIA」シリーズの主な特徴 ・「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしており、原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した１階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil（グリーンヴェール）」を採用しております。なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden（スカイガーデン）」又は屋上ドッグラン「skyrun（スカイラン）」を採用しております。 ・建築地域は東京23区を中心に１都３県であります。 ・間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの１Kが中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやDINKS（※２）向けの１LDK、２LDK等が併設されております。 ・主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台を取り揃えており、顧客の所得や趣向に応じて販売しております。 ・投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしており、入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠（※３）を設置する等、防犯面にも配慮しております。 ・外観やエントランス等、各物件の仕様を揃えること等で統一感を持たせており、物件及び開発用地の提供側（仕入先）にも当社グループの物件を購入する投資家側（販売先）にも建設前の段階から建設後のイメージを持っていただけます。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約4151文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社は、Purpose＝「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision＝「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げております。当社グループは、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に１都３県にて、投資用新築マンションを企画・開発し、法人や個人投資家への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後も、立地や仕様、アフターサポート等にこだわり、投資用不動産としての価値を高め、それらをグローバルに提供することで、社会貢献していきたいと考えております。また、21世紀を代表する不動産会社になり、顧客や取引先、株主、従業員等、全てのステークホルダーへの責任を果たすため、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本方針としております。 (2）経営戦略等 当社グループは、主力事業である投資用新築マンションの販売セグメントと販売後の管理セグメントで構成されております。販売セグメントについては、複数の販売チャネルの中で、経営環境に応じて、注力する販売事業を変化させ、管理セグメントについては、安定的に収益を得ることができるストックビジネスとして、販売増に伴った収益拡大が見込めます。このように、様々なチャネルによりシナジー効果を発揮し、また、リスク分散することで、どのような経営環境でも安定的に業容の拡大を図るポートフォリオ経営を実施しております。 更なる発展のためには、全セグメントの底上げに加え、新規事業の推進が必要であると考えております。新規事業として不動産ファンド事業を開始し、2024年７月に第１号ファンド、2024年10月に第２号ファンドが組成されております。同事業では、当社が自社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの販売を通して培った物件の仕入ネットワークを活かし、賃貸需要の高い立地の物件を供給いたします。また、アセットマネジメント業務の一部や建物管理業務及び賃貸管理業務を当社グループ会社が行うことで、販売後も安定したストック収入を得ることが可能となります。今後は、毎期100億円規模で２、３案件の不動産ファンドによって、ストック収入の拡大と共に運用資産規模が拡大することで、数年後の私募REIT開始を目指してまいります。また、更なる業績拡大に向け、M&Aによる事業の多角化等を積極的に推進いたします。 さらに、サステナビリティが経営の重要課題の一つであると認識しており、幅広い事業活動を通じて様々な社会課題の解決に貢献することで、当社グループの持続的成長を図ってまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約4151文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社は、Purpose＝「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision＝「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げております。当社グループは、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に１都３県にて、投資用新築マンションを企画・開発し、法人や個人投資家への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後も、立地や仕様、アフターサポート等にこだわり、投資用不動産としての価値を高め、それらをグローバルに提供することで、社会貢献していきたいと考えております。また、21世紀を代表する不動産会社になり、顧客や取引先、株主、従業員等、全てのステークホルダーへの責任を果たすため、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本方針としております。 (2）経営戦略等 当社グループは、主力事業である投資用新築マンションの販売セグメントと販売後の管理セグメントで構成されております。販売セグメントについては、複数の販売チャネルの中で、経営環境に応じて、注力する販売事業を変化させ、管理セグメントについては、安定的に収益を得ることができるストックビジネスとして、販売増に伴った収益拡大が見込めます。このように、様々なチャネルによりシナジー効果を発揮し、また、リスク分散することで、どのような経営環境でも安定的に業容の拡大を図るポートフォリオ経営を実施しております。 更なる発展のためには、全セグメントの底上げに加え、新規事業の推進が必要であると考えております。新規事業として不動産ファンド事業を開始し、2024年７月に第１号ファンド、2024年10月に第２号ファンドが組成されております。同事業では、当社が自社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの販売を通して培った物件の仕入ネットワークを活かし、賃貸需要の高い立地の物件を供給いたします。また、アセットマネジメント業務の一部や建物管理業務及び賃貸管理業務を当社グループ会社が行うことで、販売後も安定したストック収入を得ることが可能となります。今後は、毎期100億円規模で２、３案件の不動産ファンドによって、ストック収入の拡大と共に運用資産規模が拡大することで、数年後の私募REIT開始を目指してまいります。また、更なる業績拡大に向け、M&Aによる事業の多角化等を積極的に推進いたします。 さらに、サステナビリティが経営の重要課題の一つであると認識しており、幅広い事業活動を通じて様々な社会課題の解決に貢献することで、当社グループの持続的成長を図ってまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6113文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は以下のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、好調な企業業績、設備投資の拡大、雇用環境及び所得水準の改善によって、内需主導による緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、長期化する海外紛争による原材料価格の高騰、人件費の増加に伴う物価の上昇、日米の金融政策の見直しによる急激な為替の変動等が景気に与える影響も懸念され、引き続き注意が必要な状況となっております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、原材料価格や人件費の上昇等による建築コストの高止まり等、今後も注意を要する状況にありますが、都市部を中心に住宅需要は引き続き堅調に推移していくことが予想されています。 当社グループが属する不動産業界におきましては、金融政策の変更による金利上昇の影響等が懸念されますが、当社グループが物件を供給している１都３県の人口は引き続き増加傾向にあり、安定的な不動産投資需要が継続しております。 当社グループにおきましては、このような経営環境のもと、東京23区を中心に自社ブランド新築マンション 「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズとして、「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」、「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」及び「GENOVIA skyrun（ジェノヴィア スカイラン）」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、広告宣伝の強化等に取り組んでまいりました。 これらにより、当連結会計年度においては45棟、全2,035戸を販売し、仕入については、16棟、全1,072戸の仕入を行いました。 以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は59,753百万円（前期比169.3％増）、営業利益は5,451百万円（同154.6％増）、経常利益は4,938百万円（同176.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は3,320百万円（同222.3％増）となりました。 セグメント別の業績は、以下のとおりであります。 Ａ．ホールセール 当連結会計年度では、法人に対し、自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを41棟、全1,566戸販売いたしました。 以上の結果、売上高は44,320百万円（前期比411.0％増）、セグメント利益は3,719百万円（同197.8％増）となりました。 Ｂ．…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約961文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 ホールセール リテールセールス リアルエステート マネジメント その他 売上高 外部顧客への売上高 8,673,190 11,649,151 1,831,397 36,750 22,190,489 セグメント間の内部売上高又は振替高 94,815 1,200 96,015 8,673,190 11,649,151 1,926,213 37,950 22,286,504 セグメント利益又は損失(△) 1,248,832 584,426 436,924 △ 187,829 2,082,353 その他の項目 減価償却費 2,299 7,062 5,609 1,552 16,524 （注）１．減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。 ２．当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。 ３．「ホールセール」には特別目的会社を利用した不動産ファンドとの取引が含まれております。 当連結会計年度（自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 ホールセール リテールセールス リアルエステート マネジメント その他 売上高 外部顧客への売上高 44,320,244 12,878,099 2,517,835 37,530 59,753,709 セグメント間の内部売上高又は振替高 120,169 1,200 121,369 44,320,244 12,878,099 2,638,004 38,730 59,875,079 セグメント利益又は損失(△) 3,719,579 728,255 1,042,530 △ 111,226 5,379,139 その他の項目 減価償却費 2,535 6,780 348 2,509 12,174 （注）１．減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。 ２．当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。 ３．「ホールセール」には特別目的会社を利用した不動産ファンドとの取引が含まれております。