事業の内容
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/ 原文長 約2578文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社及び子会社５社（株式会社グッドコム、 株式会社ルームバンクインシュア、 臺灣家得可睦股份有限公司、 上海家徳可睦商務諮詢有限公司、株式会社キャピタルサポートコンサルティング ）の６社で構成されております。「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念のもと、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」（※１）シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでおります。当社グループが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件（開発物件）と、マンション建設事業主から一棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件（専有物件）があります。 （※１）「GENOVIA」とは、「GENE（遺伝子）」と「VIA（Very Important Apartment）」の２語を掛け合わせた造語であります。「GENE」は、私たちが受け継いでいきたい想いを表しております。ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされております。私たちが目指すのは、このような「長い間愛され続けるマンション」を提供することであります。 「GENOVIA」シリーズの主な特徴 ・「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしており、原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した１階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil（グリーンヴェール）」を採用しております。なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden（スカイガーデン）」又は屋上ドッグラン「skyrun（スカイラン）」を採用しております。 ・設立以来、建築地域は東京23区中心であります。 ・間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの１Kが中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやディンクス（※２）向けの１LDK、２LDK等が併設されております。 ・ 主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台を取り揃えており、顧客の所得や趣向に応じて販売しております。 ・ 投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしており、入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠（※３）を設置する等、防犯面にも配慮しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3836文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念に基づき、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に投資用新築マンションを企画・開発し、個人投資家や不動産会社等への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。比較的安定した雇用の公務員を主要顧客とし、複数の販売チャネルや賃貸需要の高い立地による安定的なストックビジネスにより、新型コロナウイルスの感染拡大による影響は軽微であります。今後とも経済情勢等外部環境を見極めつつ、個人投資家の顧客層や国内外の営業対象地域を拡大、販売チャネルの増加等により、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本的な方針としております。 (2）経営戦略等 当社グループは、主力事業である投資用新築マンション販売セグメントと販売後の管理セグメントで構成されております。販売セグメントについては、複数の販売チャネルの中で、経営環境に応じて、注力する販売事業を変化させ、管理セグメントについては、ストックビジネスのため、安定的に収益を得ることができるとともに、販売増に伴い収益拡大が見込めます。このように、様々なチャネルにより、リスク分散し安定的に業容の拡大を図るポートフォリオ経営を実施しております。これにより、新型コロナウイルスの感染拡大による影響は軽微であります。 さらなる発展のためには、全セグメントの底上げが必須であり、優秀な人材の確保及び育成の強化が必要不可欠となります。そのため、積極的な採用活動を実施し、研修、教育によりコンプライアンス意識の醸成や各人の能力向上を図ってまいります。 また、不動産事業のみならず、新規事業にも積極的に取り組み、どのような経営環境でも業容を拡大できる盤石な基盤を築いてまいります。 (3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループの経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標は、毎期業績予想として開示する経常利益の達成度合いであります。当社は、毎期30％の増収増益を掲げ、2026年10月期には、売上高約1,500億円、経常利益約100億円の達成を目標としております。現在の営業戦略等でも達成は可能であると考えておりますが、さらなる営業効率の改善等による利益率の改善に取り組んでおります。そのため、毎期30％の増収増益を目標としておりますが、利益率の改善等を考慮し、利益の達成を最も重視しており、その指標は経常利益となります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3836文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念に基づき、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に投資用新築マンションを企画・開発し、個人投資家や不動産会社等への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。比較的安定した雇用の公務員を主要顧客とし、複数の販売チャネルや賃貸需要の高い立地による安定的なストックビジネスにより、新型コロナウイルスの感染拡大による影響は軽微であります。今後とも経済情勢等外部環境を見極めつつ、個人投資家の顧客層や国内外の営業対象地域を拡大、販売チャネルの増加等により、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本的な方針としております。 (2）経営戦略等 当社グループは、主力事業である投資用新築マンション販売セグメントと販売後の管理セグメントで構成されております。販売セグメントについては、複数の販売チャネルの中で、経営環境に応じて、注力する販売事業を変化させ、管理セグメントについては、ストックビジネスのため、安定的に収益を得ることができるとともに、販売増に伴い収益拡大が見込めます。このように、様々なチャネルにより、リスク分散し安定的に業容の拡大を図るポートフォリオ経営を実施しております。これにより、新型コロナウイルスの感染拡大による影響は軽微であります。 さらなる発展のためには、全セグメントの底上げが必須であり、優秀な人材の確保及び育成の強化が必要不可欠となります。そのため、積極的な採用活動を実施し、研修、教育によりコンプライアンス意識の醸成や各人の能力向上を図ってまいります。 また、不動産事業のみならず、新規事業にも積極的に取り組み、どのような経営環境でも業容を拡大できる盤石な基盤を築いてまいります。 (3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループの経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標は、毎期業績予想として開示する経常利益の達成度合いであります。当社は、毎期30％の増収増益を掲げ、2026年10月期には、売上高約1,500億円、経常利益約100億円の達成を目標としております。現在の営業戦略等でも達成は可能であると考えておりますが、さらなる営業効率の改善等による利益率の改善に取り組んでおります。そのため、毎期30％の増収増益を目標としておりますが、利益率の改善等を考慮し、利益の達成を最も重視しており、その指標は経常利益となります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6209文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は以下のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、景気動向は大きく落ち込んだものの、政府や自治体による経済対策が後押しし、一部で持ち直しの動きもみられました。しかしながら、依然として収束が見通せないことから、先行き不透明な状況が続いております。 当社グループの主要事業領域である新築マンション市場におきましては、2019年11月から2020年10月までの１年間での契約率が首都圏で65.3％（前年比5.7％増）、当社主要取扱物件エリアである都区部で62.9％（前年比4.2％増）と好調の目安と言われる70％を下回る結果となりました。なお、新型コロナウイルス感染拡大による影響等により発売戸数は減少いたしましたが、生活様式の変化による住居用物件の需要が高まったこと等から、前年同期間と比べると契約率は増加いたしました（株式会社不動産経済研究所調べ）。 当社グループにおきましては、このような経営環境のもと、東京23区を中心に「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズの新築マンションとして、「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」、「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」及び「GENOVIA skyrun（ジェノヴィア スカイラン）」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、さらにブランド力の強化を図ってまいりました。新型コロナウイルスの影響でホテルやオフィスの稼働率が低下している中、特に、業者販売において、好立地の物件を好条件で販売できたことにより、利益面で大幅な増益となる等、当社グループが供給する投資用マンションは、高利回りで安定的な投資商品として評価され、１棟単位での販売も増加いたしました。 これにより、当連結会計年度においては29棟、全750戸を販売し、仕入につきましても、24棟、全1,439戸の仕入を行いました。 以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は26,323百万円（前年同期比12.6％増）、営業利益は2,829百万円（同61.2％増）、経常利益は2,644百万円（同60.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,826百万円（同62.0％増）となりました。 また、 当連結会計年度末における当社グループの財政状態は、総資産25,915百万円（前連結会計年度末比70.6％増）、負債17,518百万円（同114.…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約842文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2018年11月１日 至 2019年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 自社販売 業者販売 不動産管理等 海外販売 Good Com Fund 売上高 外部顧客への売上高 6,951,513 15,694,244 730,875 23,376,633 セグメント間の内部売上高又は振替高 21,003 21,003 6,951,513 15,694,244 751,879 23,397,637 セグメント利益又は損失(△) 247,041 1,174,201 361,750 △ 42,427 1,740,565 その他の項目 減価償却費 3,488 581 129 4,198 （注）１．減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。 ２．当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。 当連結会計年度（自 2019年11月１日 至 2020年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 自社販売 業者販売 不動産管理等 海外販売 Good Com Fund 売上高 外部顧客への売上高 7,870,006 17,211,117 1,165,551 29,269 47,066 26,323,011 セグメント間の内部売上高又は振替高 34,149 34,149 7,870,006 17,211,117 1,199,701 29,269 47,066 26,357,161 セグメント利益又は損失(△) 230,081 2,123,096 551,776 △ 18,070 △ 75,098 2,811,785 その他の項目 減価償却費 5,015 904 82 4,814 10,816 （注）１．減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。 ２．当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。