事業の内容
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/ 原文長 約1977文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社及び連結子会社３社（株式会社グッドコム、臺灣家得可睦股份有限公司、 上海家徳可睦商務諮詢有限公司 ）の４社で構成されております。「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念のもと、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」（※１）シリーズの新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでおります。当社グループが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件（開発物件）と、マンション建設事業主から一棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件（専有物件）があります。 （※１）「GENOVIA」とは、「GENE（遺伝子）」と「VIA（Very Important Apartment）」の２語を掛け合わせた造語であります。「GENE」は、私たちが受け継いでいきたい想いを表しております。ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされております。私たちが目指すのは、このように「長い間愛され続けるマンション」です。 「GENOVIA」シリーズの主な特徴 ・「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしており、原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した１階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil（グリーンヴェール）」を採用しております。なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden（スカイガーデン）」を採用しております。 ・設立以来、建築地域は東京23区中心であります。 ・間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの１Ｋが中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやディンクス（※２）向けの１ＬＤＫ、２ＬＤＫ等が併設されております。 ・ 主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台を取り揃えており、顧客（個人投資家）の所得や趣向に応じて販売しております。 ・ 投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしており、入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠（※３）を設置する等、防犯面にも配慮しております。 ・外観やエントランス等、 各物件の仕様を揃えること等で統一感を持たせており、物件及び開発用地の提供側（仕入先）にも当社グループの物件を購入する投資家側（販売先）にも建設前の段階から建設後のイメージを持っていただけます。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3225文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という 経営理念 に基づき、東京23区を中心に新築マンションを企画・開発し、個人投資家及び不動産会社への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後とも経済情勢等外部環境を見極めつつ、個人投資家の顧客層や国内外の営業対象地域を拡大すること等により、企業の継続的な発展と企業価値の拡大に努めてまいります。 (2）経営戦略等 当社グループは、不動産会社から戸別にマンションを仕入れて販売することからスタートし、現在では自社ブランドマンションを自社で個人投資家に分譲するほか、不動産会社にも販売しております。今後におきましても、以下の重点施策を推進し、事業の持続的な成長を図ることにより、企業価値の向上に努めてまいります。 ① 人材の確保と育成の強化 今後の事業の発展、業容拡大に向け、新卒採用・中途採用に力を入れ、採用・教育部が中心となり、研修・教育制度の充実を図り、各人の能力向上や、コンプライアンス意識の向上に努めてまいります。 ② 物件仕入力の強化と優良物件の供給 東京23区では、地価の高騰により仕入物件の確保が困難になりつつあります。近年当社は、物件を厳選しつつ、仕入については積極的に行ってきており、当面の販売物件は確保しております。当社は、開発実績や、支払期日の厳守等で取引先との信頼関係を構築し、物件情報が多く入手できる体制となっており、また、相対取引での物件仕入により価格を抑制しております。引き続き信頼関係を構築していくことにより、多くの物件情報から優良物件を確保し、価格の抑制に注力してまいります。 ③ 販路拡大による機動的な販売 国内自社販売においては、関東・中部地方の個人投資家を中心に販売活動を行っておりますが、今後は近畿地方、東北地方への販売活動を強化してまいります。 国内業者販売や海外販売においては、景況感に合わせ、臨機応変な販売体制を構築するため、新規取引先の開拓や、新たな販売活動等を模索するなど販路の拡大に努め、経営環境の変化に応じた販売体制の確立に努めてまいります。 (3）経営環境 当社グループはこれまで、東京23区を中心に新築マンションの開発を手掛けておりますが、いわゆるアベノミクスによる景気浮揚、日本銀行による大規模な金融緩和等のプラス面が徐々に顕在化する一方、世界的スポーツ大会の2020年東京開催等もあり、東京23区の地価上昇傾向や建築資材の高騰・建築関連の人件費上昇等による仕入価格の上昇というマイナス面も顕著になってきております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3225文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という 経営理念 に基づき、東京23区を中心に新築マンションを企画・開発し、個人投資家及び不動産会社への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後とも経済情勢等外部環境を見極めつつ、個人投資家の顧客層や国内外の営業対象地域を拡大すること等により、企業の継続的な発展と企業価値の拡大に努めてまいります。 (2）経営戦略等 当社グループは、不動産会社から戸別にマンションを仕入れて販売することからスタートし、現在では自社ブランドマンションを自社で個人投資家に分譲するほか、不動産会社にも販売しております。今後におきましても、以下の重点施策を推進し、事業の持続的な成長を図ることにより、企業価値の向上に努めてまいります。 ① 人材の確保と育成の強化 今後の事業の発展、業容拡大に向け、新卒採用・中途採用に力を入れ、採用・教育部が中心となり、研修・教育制度の充実を図り、各人の能力向上や、コンプライアンス意識の向上に努めてまいります。 ② 物件仕入力の強化と優良物件の供給 東京23区では、地価の高騰により仕入物件の確保が困難になりつつあります。近年当社は、物件を厳選しつつ、仕入については積極的に行ってきており、当面の販売物件は確保しております。当社は、開発実績や、支払期日の厳守等で取引先との信頼関係を構築し、物件情報が多く入手できる体制となっており、また、相対取引での物件仕入により価格を抑制しております。引き続き信頼関係を構築していくことにより、多くの物件情報から優良物件を確保し、価格の抑制に注力してまいります。 ③ 販路拡大による機動的な販売 国内自社販売においては、関東・中部地方の個人投資家を中心に販売活動を行っておりますが、今後は近畿地方、東北地方への販売活動を強化してまいります。 国内業者販売や海外販売においては、景況感に合わせ、臨機応変な販売体制を構築するため、新規取引先の開拓や、新たな販売活動等を模索するなど販路の拡大に努め、経営環境の変化に応じた販売体制の確立に努めてまいります。 (3）経営環境 当社グループはこれまで、東京23区を中心に新築マンションの開発を手掛けておりますが、いわゆるアベノミクスによる景気浮揚、日本銀行による大規模な金融緩和等のプラス面が徐々に顕在化する一方、世界的スポーツ大会の2020年東京開催等もあり、東京23区の地価上昇傾向や建築資材の高騰・建築関連の人件費上昇等による仕入価格の上昇というマイナス面も顕著になってきております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4830文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、個人消費や設備投資の持ち直しにより企業収益は堅調に持続し、雇用や所得の改善がみられるなど回復基調が続きました。 当社グループの主要事業領域である新築マンション市場におきましては、2017年11月から2018年10月までの１年間での首都圏の新築マンションの契約率が67.9％であったのに対して、当社主要取扱物件エリアである東京23区では70.2％と好調の目安と言われる70％を上回る結果となりました（株式会社不動産経済研究所調べ）。また、東京23区の人口増加による賃貸需要は引き続き増加しており、これらのことから、東京23区における新築マンションの需要は、今後も安定的に推移し、当社グループに対するニーズも一層高まるものと見込まれます。 このような経営環境のもと、当社グループは、東京23区を中心に「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズの新築マンションとして、「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」及び「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、さらにブランド力の強化を図ってまいりました。 当連結会計年度における販売実績といたしましては、東日本橋駅前（東京都中央区）、浅草Ⅱ（東京都台東区）、浅草Ⅲ（東京都台東区）、川崎駅（神奈川県川崎市川崎区）、亀戸水神（東京都墨田区）、板橋west（東京都板橋区）、世田谷砧（東京都世田谷区）、田端Ⅱ（東京都北区）、亀戸水神Ⅱ（東京都墨田区）、駒込駅（東京都北区）、三軒茶屋（東京都世田谷区）、駒込駅Ⅱ（東京都文京区）、新宿早稲田（東京都新宿区）、西巣鴨（東京都北区）、隅田川west（東京都荒川区）、墨田文花（東京都墨田区）、世田谷桜丘（東京都世田谷区）、浅草蔵前（東京都台東区）の計18棟、全626戸を販売いたしました。 以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は16,817百万円（前年同期比71.0％増）、営業利益は1,678百万円（同84.9％増）、経常利益は1,567百万円（同91.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,071百万円（同72.8％増）となりました。 セグメント別の業績は、以下のとおりであります。 Ａ．国内自社販売 自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを国内の個人投資家に販売し、当連結会計年度では、207戸を販売いたしました。 以上の結果、売上高は 6,431 百万円（前年同期比21.0％増）、セグメント利益は562百万円（同2.0％増）となりました。 Ｂ．…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約759文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2016年11月１日 至 2017年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 国内自社販売 国内業者販売 不動産管理 海外販売 売上高 外部顧客への売上高 5,316,173 3,955,565 562,663 9,834,402 セグメント間の内部売上高又は振替高 8,137 8,137 5,316,173 3,955,565 570,800 9,842,539 セグメント利益又は損失(△) 551,748 183,091 246,094 △ 80,012 900,921 その他の項目 減価償却費 2,572 659 263 3,496 （注）１．減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。 ２．当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。 当連結会計年度（自 2017年11月１日 至 2018年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 国内自社販売 国内業者販売 不動産管理 海外販売 売上高 外部顧客への売上高 6,431,720 9,758,268 627,880 16,817,869 セグメント間の内部売上高又は振替高 15,486 15,486 6,431,720 9,758,268 643,367 16,833,356 セグメント利益又は損失(△) 562,885 820,561 342,816 △ 54,951 1,671,312 その他の項目 減価償却費 2,120 315 135 2,571 （注）１．減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。 ２．当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。