事業の内容
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/ 原文長 約2273文字
３ 【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（株式会社ムゲンエステート）及び 連結子会社３社（株式会社フジホーム、株式会社ムゲンファンディング、株式会社ムゲンアセットマネジメント） で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、以下に示すセグメント区分は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。 ＜不動産売買事業＞ 不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業、不動産開発事業、不動産特定共同事業を行っております。 （１）不動産買取再販事業 当社は、本店及び横浜支店、大阪支店、並びに北千住、船橋、赤羽、池袋、蒲田、渋谷、札幌、仙台、名古屋、京都、福岡、那覇に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）及び北海道エリア（札幌）、東北エリア（仙台）、西日本エリア（名古屋、京都、大阪、福岡、那覇）において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、バリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、株式会社フジホームへも一部の仲介を依頼しております。 投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家に販売しております。 居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客さまに販売しております。 （２）不動産内外装工事事業 当社グループが買取した中古不動産の内外装工事を行っております。一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間1,000件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、中古不動産を時代に調和した形に生まれ変わらせております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約7382文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針 当社は、経営理念として「夢現 －夢を現実に－」を掲げ、お客さまの夢を実現することで企業としての成長を遂げ、ひいては株主・投資家の皆さまを含むすべてのステークホルダーの価値向上に貢献することを目指しております。 この理念のもと、当社は『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』というミッションを掲げ、事業活動を通じて地球温暖化や少子高齢化、空き家問題、住宅ストックの老朽化など、不動産業界が直面する社会課題の解決に取り組んでおります。これにより、持続的な企業価値の向上を図り、長期的な成長を実現してまいります。 また、このミッションの実現に向け、『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを行動指針とし、企業の競争力を高めてまいります。 そして、2030年に向けた長期ビジョンとして「不動産事業を通じた持続可能な経済価値・社会価値の創造」を掲げております。この目標を達成するため、2025年12月期から始まる第３次中期経営計画において、「資本コストと株価を意識した経営」と「サステナビリティ経営」の２軸を経営方針として据え、企業価値の更なる向上に努めてまいります。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略 [経営環境] 当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行による金融政策の正常化を背景に金利水準が長期にわたる低金利環境から上昇局面へ転じた結果、住宅ローン金利や事業用資金の借入金利の上昇により、不動産の取得・投資に際しては立地条件や価格の妥当性、将来の収益性等をより重視する傾向が見られます。一方で、賃料水準の上昇やインフレ環境を背景とした実物資産としての不動産の相対的な価値は引き続き認識されており、居住用・投資用を問わず引き続き堅調な需要が維持されております。 居住用不動産につきましては、インバウンド需要の増加を背景に、商業地や観光地を中心に地価の上昇が顕著となっております。また、継続する円安基調や労働需給の逼迫・資材価格の上昇による建築コストの高止まりにより、新築不動産の価格は上昇圧力が継続しております。こうした環境下、リノベーション技術の高度化により新築と遜色ない品質を備えた中古不動産の供給が増加し、価格優位性を背景に中古不動産への需要シフトが一段と進展しております。都市部においては、中古マンション価格も高止まりする状況が続いているものの、依然として新築マンションとの価格差は大きく、取得価格と居住価値のバランスを重視する選好が強まっております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約7382文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針 当社は、経営理念として「夢現 －夢を現実に－」を掲げ、お客さまの夢を実現することで企業としての成長を遂げ、ひいては株主・投資家の皆さまを含むすべてのステークホルダーの価値向上に貢献することを目指しております。 この理念のもと、当社は『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』というミッションを掲げ、事業活動を通じて地球温暖化や少子高齢化、空き家問題、住宅ストックの老朽化など、不動産業界が直面する社会課題の解決に取り組んでおります。これにより、持続的な企業価値の向上を図り、長期的な成長を実現してまいります。 また、このミッションの実現に向け、『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを行動指針とし、企業の競争力を高めてまいります。 そして、2030年に向けた長期ビジョンとして「不動産事業を通じた持続可能な経済価値・社会価値の創造」を掲げております。この目標を達成するため、2025年12月期から始まる第３次中期経営計画において、「資本コストと株価を意識した経営」と「サステナビリティ経営」の２軸を経営方針として据え、企業価値の更なる向上に努めてまいります。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略 [経営環境] 当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行による金融政策の正常化を背景に金利水準が長期にわたる低金利環境から上昇局面へ転じた結果、住宅ローン金利や事業用資金の借入金利の上昇により、不動産の取得・投資に際しては立地条件や価格の妥当性、将来の収益性等をより重視する傾向が見られます。一方で、賃料水準の上昇やインフレ環境を背景とした実物資産としての不動産の相対的な価値は引き続き認識されており、居住用・投資用を問わず引き続き堅調な需要が維持されております。 居住用不動産につきましては、インバウンド需要の増加を背景に、商業地や観光地を中心に地価の上昇が顕著となっております。また、継続する円安基調や労働需給の逼迫・資材価格の上昇による建築コストの高止まりにより、新築不動産の価格は上昇圧力が継続しております。こうした環境下、リノベーション技術の高度化により新築と遜色ない品質を備えた中古不動産の供給が増加し、価格優位性を背景に中古不動産への需要シフトが一段と進展しております。都市部においては、中古マンション価格も高止まりする状況が続いているものの、依然として新築マンションとの価格差は大きく、取得価格と居住価値のバランスを重視する選好が強まっております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6880文字
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は次のとおりであります。 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、米国の通商政策による影響が一部の産業に見られるものの、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により緩やかに回復しております。一方で、米国の政策動向や物価上昇の継続がわが国の景気を下押しするリスクに加え、金融資本市場の変動による影響など、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行による政策金利の引き上げが実施され、金利水準としては約30年ぶりの高さに到達しておりますが、不動産市場への影響は限定的にとどまっております。こうした中、不動産投資市場は回復・活発化の動きを見せており、投資用不動産の需要は依然として高い状況が継続しております。居住用不動産についても底堅い需要が維持されており、市場全体として引き続き堅調に推移しております。 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によれば、2025年における首都圏の中古マンション成約件数は49,114件（前年比31.9％増）で、３年連続で前年を上回りました。成約平米単価は82.98万円（同7.9％増）で、13年連続の上昇となり、この13年で117.3％上昇しております。また、成約価格においても5,200万円（同6.3％増）と成約平米単価と同様に13年連続で上昇しました。成約物件を価格帯別に見ると、１億円超の成約件数、構成比率ともに拡大しており、首都圏全体の１割以上を占めています。12月の在庫件数は、43,381件と前年同月比で3.6％減少しました。 このような事業環境の下、当社グループの主力事業である不動産買取再販事業は、円安及び低金利環境を背景に国内外投資家からの需要が堅調に推移し、投資用不動産及び居住用不動産ともに売上高・売上総利益が前年を上回って着地しております。特に、収益性を重視した販売により、粗利率は計画を上回る水準で推移しました。仕入面は、地方エリアも含めて投資用不動産の大型物件を中心に積極的な仕入活動を推進し、投資用不動産の仕入額は292億82百万円（前期比57.9％増）と大きく伸長しております。また、ホテルやヴィラ等の新たなアセットを取り扱うことで、事業領域の拡大を図ってまいりました。 不動産開発事業は、当社オリジナルブランドである「サイドプレイス」シリーズの竣工を進め、当期は１棟竣工となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1336文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2024年１月１日 至 2024年12月31日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 (注) 合計 不動産売買事業 賃貸その他事業 売上高 外部顧客への売上高 59,758 2,429 62,187 62,187 セグメント間の内部 売上高又は振替高 17 17 △ 17 59,758 2,446 62,205 △ 17 62,187 セグメント利益 11,267 736 12,003 △ 2,380 9,623 セグメント資産 28,751 35,479 64,231 23,272 87,503 その他の項目 減価償却費 14 753 767 39 807 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 186 21 208 113 321 (注)１. 調整額は、以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額 △2,380百万円 は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。 (2)セグメント資産の調整額 23,272百万円 は、主に現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産等、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ３．投資用不動産について、販売までの期間に亘る賃料収入を賃貸その他事業の売上高としているため、保有期間中は賃貸その他事業のセグメント資産とし、販売の都度、帳簿価額で不動産売買事業のセグメント資産に振り替えております。 当連結会計年度(自 2025年１月１日 至 2025年12月31日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 (注) 合計 不動産売買事業 賃貸その他事業 売上高 外部顧客への売上高 65,327 2,935 68,262 68,262 セグメント間の内部 売上高又は振替高 △ 3 65,327 2,939 68,266 △ 3 68,262 セグメント利益 13,390 712 14,102 △ 3,053 11,049 セグメント資産 31,423 51,432 82,855 23,842 106,698 その他の項目 減価償却費 20 986 1,006 38 1,045 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 47 3,787 3,834 3,840 (注)１. 調整額は、以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額 △3,053百万円 は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。 (2)セグメント資産の調整額 23,842百万円 は、主に現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産等、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。 ２．…