事業の内容
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/ 原文長 約2127文字
３ 【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（株式会社ムゲンエステート）及び連結子会社２社（株式会社フジホーム、株式会社ムゲンファンディング）で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、以下に示すセグメント区分は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。 ＜不動産売買事業＞ 不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業、不動産開発事業、不動産特定共同事業を行っております。 （１）不動産買取再販事業 当社は、本店及び横浜支店、並びに北千住、船橋、荻窪、赤羽、池袋、蒲田に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、子会社である株式会社フジホーム（以下 (株)フジホームという）でバリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、(株)フジホームへも一部の仲介を依頼しております。 投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家に販売しております。 居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客さまに販売しております。 （２）不動産内外装工事事業 当社が買取した中古不動産の内外装工事を(株)フジホームが行っております。一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、中古不動産を時代に調和した形に生まれ変わらせております。 （３）不動産流通事業 不動産賃貸事業と連携し、オーナー様からの物件売買のご要望に応じて、(株)フジホームが仲介業務を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約11363文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針 当社は、社是として、経営の考え方の根幹であり社名の由来でもある『夢現』（夢を現実に）を掲げ、お客さまの夢を実現することで会社としても成長し、ステークホルダーを含めたすべての人の夢の実現を目指しております。 そのために、ミッションを、『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』とし、事業活動を通して地球温暖化、少子高齢化、空き家問題や住宅ストックの老朽化等、不動産業界が抱える数々の社会課題の解決に取り組み、持続的な企業価値の向上を目指しております。 また、ミッションの実現に向けた、行動の基軸として『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを定めております。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略 [経営環境] 当社グループが属する不動産業界では、新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢の長期化等により、資材の高騰や供給不足が見られましたが、不動産需要は堅調に推移し、継続する低金利環境を背景に、不動産価格は安定的に上昇してきました。 居住用不動産に関しましては、テレワークの増加や定着に伴う、より広い物件への住み替えニーズの高まりに加え、首都圏新築マンションの供給が減少したことによるマンション価格の高騰が、比較的、低価格な中古マンションへの高い需要につながったこと、中古マンション事業者のリノベーション力が向上したことによりデザイン性・機能性に優れた新築マンションと遜色ない物件が供給されるなど、中古マンションの需要は年々高まっております。その結果、2016年以降、首都圏においては中古マンションの契約件数が新築マンションの供給戸数を上回る状況が続いております。 投資用不動産に関しましては、低金利が続く中、国内の不動産投資家の投資意欲は高い需要を維持しております。また、直近では新型コロナウイルス感染症の水際対策の緩和や円安を背景に、海外投資家の日本の不動産に対する需要が高まりつつあります。 一方で、海外景気の下振れがわが国の景気を下押しするリスクや物価上昇、供給面での制約並びに金融資本市場の変動の影響等、先行きの不透明感が増しております。 [中期的な会社の経営戦略] 当社グループでは、2022年12月期を初年度とする３カ年の第２次中期経営計画を進め、この３カ年では、「事業拡大に向けた収益基盤の強化」「収益機会を捉えるネットワークの構築」「事業成長を支える組織力の向上」「事業拡大・成長を支えるDXの推進」を経営の基本方針として掲げ、大きく飛躍することを目指しています。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約11363文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針 当社は、社是として、経営の考え方の根幹であり社名の由来でもある『夢現』（夢を現実に）を掲げ、お客さまの夢を実現することで会社としても成長し、ステークホルダーを含めたすべての人の夢の実現を目指しております。 そのために、ミッションを、『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』とし、事業活動を通して地球温暖化、少子高齢化、空き家問題や住宅ストックの老朽化等、不動産業界が抱える数々の社会課題の解決に取り組み、持続的な企業価値の向上を目指しております。 また、ミッションの実現に向けた、行動の基軸として『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを定めております。 （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略 [経営環境] 当社グループが属する不動産業界では、新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢の長期化等により、資材の高騰や供給不足が見られましたが、不動産需要は堅調に推移し、継続する低金利環境を背景に、不動産価格は安定的に上昇してきました。 居住用不動産に関しましては、テレワークの増加や定着に伴う、より広い物件への住み替えニーズの高まりに加え、首都圏新築マンションの供給が減少したことによるマンション価格の高騰が、比較的、低価格な中古マンションへの高い需要につながったこと、中古マンション事業者のリノベーション力が向上したことによりデザイン性・機能性に優れた新築マンションと遜色ない物件が供給されるなど、中古マンションの需要は年々高まっております。その結果、2016年以降、首都圏においては中古マンションの契約件数が新築マンションの供給戸数を上回る状況が続いております。 投資用不動産に関しましては、低金利が続く中、国内の不動産投資家の投資意欲は高い需要を維持しております。また、直近では新型コロナウイルス感染症の水際対策の緩和や円安を背景に、海外投資家の日本の不動産に対する需要が高まりつつあります。 一方で、海外景気の下振れがわが国の景気を下押しするリスクや物価上昇、供給面での制約並びに金融資本市場の変動の影響等、先行きの不透明感が増しております。 [中期的な会社の経営戦略] 当社グループでは、2022年12月期を初年度とする３カ年の第２次中期経営計画を進め、この３カ年では、「事業拡大に向けた収益基盤の強化」「収益機会を捉えるネットワークの構築」「事業成長を支える組織力の向上」「事業拡大・成長を支えるDXの推進」を経営の基本方針として掲げ、大きく飛躍することを目指しています。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6586文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は次のとおりであります。 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較・分析を行っております。 （１）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルスの感染流行の波が繰り返される中でも、ウィズコロナの下で徐々に規制が緩和され、景気は持ち直しの動きが見られました。一方で、海外景気の下振れがわが国の景気を下押しするリスクや物価上昇、供給面での制約並びに金融資本市場の変動の影響等、先行きの不透明感が増しております。 当社グループの属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢の長期化等により、資材の高騰や供給不足が見られましたが、不動産需要は堅調に推移し取引価格は上昇基調となりました。また、直近では新型コロナウイルス感染症の水際対策の緩和や円安を背景に、海外投資家の日本の不動産に対する需要が高まりつつあります。 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によれば、2022年度の首都圏の中古マンション成約件数は35,429件と前年から11.0％減少しましたが、中古マンションの需要は引き続き堅調に推移しています。成約平米単価は67.24万円（前年比12.4％増）と10年連続で上昇し、この10年で76.1％上昇しております。また、成約価格も4,276万円（同10.5％増）と成約平米単価と同様に10年連続で上昇し、４千万円台に突入しました。12月の在庫件数は、前年比プラス16.6％の２ケタ増となり11ヶ月連続で前年を上回りました。 このような事業環境のもと、当社グループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏における中古住宅の需要の高まりを受けて、居住用不動産の事業拡大に注力してまいりました。 居住用不動産は、前期に開設した営業所５店舗のエリア深耕及び営業活動が軌道に乗り始めたことで、仕入・販売ともに前期を上回る結果となりました。12月には６店舗目となる蒲田営業所を開設し、更なる拡大を目指しております。 投資用不動産は、稼働率向上やバリューアップによる商品の付加価値を高め、販売強化することにより、在庫回転率の向上に努めたものの、収益性を重視した販売活動により売上高は前期を下回る結果となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1355文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 2021年１月１日 至 2021年12月31日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 (注) 合計 不動産売買事業 賃貸その他事業 売上高 外部顧客への売上高 31,842 2,113 33,956 33,956 セグメント間の内部 売上高又は振替高 37 34 72 △ 72 31,880 2,148 34,028 △ 72 33,956 セグメント利益 3,119 736 3,855 △ 1,513 2,342 セグメント資産 11,196 32,991 44,188 18,590 62,778 その他の項目 減価償却費 598 604 32 636 減損損失 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 14 3,925 3,940 60 4,000 (注)１. 調整額は、以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額 △1,513百万円 は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。 (2)セグメント資産の調整額 18,590百万円 は、主に現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産等、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ３．投資用不動産について、販売までの期間に亘る賃料収入を賃貸その他事業の売上高としているため、保有期間中は賃貸その他事業のセグメント資産とし、販売の都度、帳簿価額で不動産売買事業のセグメント資産に振り替えております。 当連結会計年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日 ) (単位：百万円) 報告セグメント 調整額 (注) 合計 不動産売買事業 賃貸その他事業 売上高 外部顧客への売上高 29,016 2,226 31,242 31,242 セグメント間の内部 売上高又は振替高 88 20 108 △ 108 29,104 2,246 31,351 △ 108 31,242 セグメント利益 4,051 780 4,831 △ 1,854 2,976 セグメント資産 23,036 35,497 58,534 18,914 77,448 その他の項目 減価償却費 633 639 25 664 減損損失 28 28 28 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 122 131 27 158 (注)１. 調整額は、以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額 △1,854百万円 は、主に一般管理費等の各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。…