事業の内容
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/ 原文長 約2457文字
３【事業の内容】 当社は、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅（中古マンション・中古戸建）を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売する「中古住宅再生事業」を主たる事業としております。また、「中古住宅再生事業」以外の「その他不動産事業」として、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っており、「中古住宅再生事業」と合わせて、不動産事業を事業内容とする単一セグメントであります。 (1）中古住宅再生事業 当事業では、主に首都圏・関西エリアを中心に、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅（中古マンション・中古戸建）を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売しております。 取扱物件は、主として一次取得者層（若年のファミリー等、初めて住宅を購入する層）をメインターゲットとしたマンションや戸建等の居住用物件を中心としております。 また、物件は基本的に１戸単位で地理的に分散して仕入れているため、価格変動、事故・自然災害等、リスクは対象の物件に限定されております。 物件の仕入は、不動産競売市場と一般の中古住宅流通市場、双方の市場から仕入れることで、仕入の安定化を図っております。 なお、近年は居住用物件の他に、一棟マンションをはじめとする収益用物件の取り扱いも強化しております。収益用物件のノウハウの積み上げや体制の整備を進めることで仕入を強化し、売却益だけでなく賃料収入の増加も目指しております。 「中古住宅再生事業」の事業系統図は次のとおりであります。 ［事業系統図］ （注）１．競売とは、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度です。 ２．任売とは、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人または法人からの一般買取りとしております。 ① 仕入 物件の仕入は、大別して不動産競売による仕入と一般の中古住宅流通市場からの仕入を行っております。 以下、不動産競売による仕入及び一般の中古住宅流通市場からの仕入の概要は次のとおりであります。 ａ．不動産競売による仕入 不動産競売は、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度であり、当社における主要な物件仕入ルートの一つであります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2015文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本書提出日（2023年６月27日）現在において当社が判断したものであります。 (1）経営方針 当社の経営の基本方針は、中古住宅再生事業を通じて、良質廉価な住まいを提供することで社会に貢献していく、という理念に立ち、お客様に満足して頂ける住まいを提供し、また、社会的に信頼される企業であり続けることであります。 これらを実現していくために、商品の品質向上を図っていくとともに、法令遵守を徹底し、経営体制の一層の強化を目指してまいります。 (2）目標とする経営指標 当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び自己資本利益率（ＲＯＥ）等の指標の維持・向上を図ってまいります。また、会社業績に応じた配当を安定的かつ継続的に実施し、株主還元の充実に努めてまいります。 (3）経営環境及び経営戦略の現状と見通し 当社が属する中古住宅流通市場では取引件数は年々増加傾向にあり、既存の住宅を活用できることからサステナビリティの観点でも注目されており、今後の市場成長が期待されます。その一方で、中古住宅再生事業の事業者は年々増加しており、仕入の競合が多くなってきております。 このような市場環境の下で当社は、品質向上と商品企画、アフターサービスの強化により競合物件との差別化を図ってまいります。収益用物件につきましては、取り扱いは順調に増えており、引き続きノウハウを積み上げてまいります。また、自社リソースに限らずＭ＆Ａ等も活用しながら、新たな収益の基盤となる周辺事業の創出にも努めてまいります。 次期の業績見通しにつきましては、事業環境は先行き不透明な状況ながら、人件費や原材料の価格高騰の影響により新築マンションおよび新築戸建の販売価格は高い水準を維持すると考えられ、引き続き中古住宅への需要は根強いと予想されます。 (4）事業上及び財務上の対処すべき課題 当社は、2022年3月期より3か年の新中期経営計画（2022年3月期～2024年3月期）を遂行しております。 計画２期目である2023年3月期につきましては、居住用物件の販売件数が前期より減少したものの、販売価格が上昇したことにより当期の目標売上高を達成しました。また、不動産仕入価格や建設資材の高騰を販売価格の上昇により吸収し、利益率の高い収益用物件（一棟マンション）の販売も寄与したことから、各段階利益においても計画を達成しました。 計画最終期となる2024年３月期の事業環境としましては、新型コロナウイルス感染症対策の行動規制が緩和、解除され、社会経済活動は正常化に向かっておりますが、不安定な金融市場動向や物価上昇等により、先行きの見通しがつきにくい状況です。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2015文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本書提出日（2023年６月27日）現在において当社が判断したものであります。 (1）経営方針 当社の経営の基本方針は、中古住宅再生事業を通じて、良質廉価な住まいを提供することで社会に貢献していく、という理念に立ち、お客様に満足して頂ける住まいを提供し、また、社会的に信頼される企業であり続けることであります。 これらを実現していくために、商品の品質向上を図っていくとともに、法令遵守を徹底し、経営体制の一層の強化を目指してまいります。 (2）目標とする経営指標 当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び自己資本利益率（ＲＯＥ）等の指標の維持・向上を図ってまいります。また、会社業績に応じた配当を安定的かつ継続的に実施し、株主還元の充実に努めてまいります。 (3）経営環境及び経営戦略の現状と見通し 当社が属する中古住宅流通市場では取引件数は年々増加傾向にあり、既存の住宅を活用できることからサステナビリティの観点でも注目されており、今後の市場成長が期待されます。その一方で、中古住宅再生事業の事業者は年々増加しており、仕入の競合が多くなってきております。 このような市場環境の下で当社は、品質向上と商品企画、アフターサービスの強化により競合物件との差別化を図ってまいります。収益用物件につきましては、取り扱いは順調に増えており、引き続きノウハウを積み上げてまいります。また、自社リソースに限らずＭ＆Ａ等も活用しながら、新たな収益の基盤となる周辺事業の創出にも努めてまいります。 次期の業績見通しにつきましては、事業環境は先行き不透明な状況ながら、人件費や原材料の価格高騰の影響により新築マンションおよび新築戸建の販売価格は高い水準を維持すると考えられ、引き続き中古住宅への需要は根強いと予想されます。 (4）事業上及び財務上の対処すべき課題 当社は、2022年3月期より3か年の新中期経営計画（2022年3月期～2024年3月期）を遂行しております。 計画２期目である2023年3月期につきましては、居住用物件の販売件数が前期より減少したものの、販売価格が上昇したことにより当期の目標売上高を達成しました。また、不動産仕入価格や建設資材の高騰を販売価格の上昇により吸収し、利益率の高い収益用物件（一棟マンション）の販売も寄与したことから、各段階利益においても計画を達成しました。 計画最終期となる2024年３月期の事業環境としましては、新型コロナウイルス感染症対策の行動規制が緩和、解除され、社会経済活動は正常化に向かっておりますが、不安定な金融市場動向や物価上昇等により、先行きの見通しがつきにくい状況です。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約2675文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度（2022年４月１日～2023年３月31日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種制限が緩和され始めたことから、国内では人出の増加に伴う消費活動が目立ち、個人消費関連を中心に幅広く景況感が上向きに転じております。一方、海外経済やロシア・ウクライナ情勢は不透明感が強く、原材料価格の高騰や人手不足等の長期化が懸念材料となり、先行きの不透明感は払拭できない状況であります。 当社が属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏中古マンションの成約価格は2023年3月までの34ヶ月連続で前年同月を上回り、2023年3月には4,441万円（前年同月比6.8％増）となり最高値を更新しました。成約件数については前年同月を下回って推移しておりましたが、2023年2月に増加に転じ、３月には3,442件（同1.1％増）となりました。また、市場に流通する在庫件数は14ヶ月連続で前年同月を上回っており、コロナ禍前の水準に近付きつつあります。 このような市場環境の下、当社の仕入活動につきましては、当事業年度における居住用物件の仕入件数は942件（前事業年度比5.3％減）となりました。 販売活動につきましては、給湯器を始めとする建設資材の供給不足による商品化の遅れは解消され始めたものの、コロナ禍に高まった住宅需要は一服し、当事業年度における居住用物件の販売件数は865件（同6.5％減）となりました。一方、平均販売単価は2,245万円から2,425万円（同8.0％増）に上昇しております。また、収益用物件につきましては、一棟マンション５棟を販売しました。 利益面につきましては、不動産仕入価格や資材価格の高騰を販売価格の上昇が吸収し、利益率の高い収益用一棟マンションの売却も寄与したことから、売上総利益率は19.6％となりました。 以上の結果、当事業年度における売上高は25,785百万円（前事業年度比10.4％増）、営業利益は2,644百万円（同3.0％増）、経常利益は2,455百万円（同4.7％増）、当期純利益は1,744百万円（同7.7％増）となりました。 事業別の状況は次のとおりであります。 ＜中古住宅再生事業＞ 中古住宅再生事業におきましては、居住用物件の販売による売上が20,980百万円、収益用一棟マンションを含む収益用物件の販売による売上が4,305百万円となり、物件販売による売上高は25,286百万円となりました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約762文字
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 該当事項はありません。 （関連当事者情報） １．関連当事者との取引 財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等 前事業年度（自2021年４月１日 至2022年３月31日） 該当事項はありません。 当事業年度（自2022年４月１日 至2023年３月31日） 該当事項はありません。 （１株当たり情報） 前事業年度 （自 2021年４月１日 至 2022年３月31日） 当事業年度 （自 2022年４月１日 至 2023年３月31日） １株当たり純資産額 1,477.32円 1,689.10円 １株当たり当期純利益金額 256.33円 285.87円 潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 253.07円 282.11円 （注）１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。 前事業年度 （自 2021年４月１日 至 2022年３月31日） 当事業年度 （自 2022年４月１日 至 2023年３月31日） １株当たり当期純利益金額 当期純利益金額（千円） 1,619,937 1,744,114 普通株主に帰属しない金額（千円） 普通株式に係る当期純利益金額（千円） 1,619,937 1,744,114 期中平均株式数（株） 6,319,771 6,101,009 潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 当期純利益調整額（千円） 普通株式増加数（株） 81,463 81,458 （うち新株予約権）（株） （81,463） （81,458） 希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定に含めなかった潜在株式の概要 （重要な後発事象） 該当事項はありません。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2227文字
２．総販売実績に対する割合が10％以上の相手先はありません。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1）財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ② 財政状態の分析 当事業年度末における総資産は、27,425百万円となり、前事業年度末の24,435百万円から2,990百万円の増加となりました。 （流動資産） 当事業年度末における流動資産は、24,738百万円となり、前事業年度末の21,653百万円から3,084百万円の増加となりました。これは主に、販売用不動産が2,782百万円増加したことによります。 （固定資産） 当事業年度末における固定資産は、2,687百万円となり、前事業年度末の2,781百万円から94百万円の減少となりました。これは主に、有形固定資産が104百万円減少したことによります。 （流動負債） 当事業年度末における流動負債は、9,032百万円となり、前事業年度末の8,847百万円から185百万円の増加となりました。これは主に、短期借入金が499百万円増加した一方で、未払法人税等が203百万円、契約負債が177百万円減少したことによります。 （固定負債） 当事業年度末における固定負債は、8,088百万円となり、前事業年度末の6,361百万円から1,727百万円の増加となりました。これは主に、長期借入金が1,717百万円増加したことによります。 （純資産） 当事業年度末における純資産は、10,304百万円となり、前事業年度末の9,226百万円から1,077百万円の増加となりました。これは主に、利益剰余金が1,276百万円増加したことによります。 ③ 経営成績の分析 （売上高） 当事業年度の売上高は、25,785百万円となり、前事業年度の23,352百万円から2,433百万円の増加（前事業年度比10.4％増）となりました。その主な要因は、収益用物件の販売による売上が2,216百万円増加したことによります。 （売上原価、売上総利益） 当事業年度の売上原価は、20,729百万円となり、前事業年度の18,477百万円から2,252百万円の増加（前事業年度比12.2％増）となりました。その主な要因は、売上高の増加に伴うものであります。 以上の結果により、当事業年度の売上総利益は、5,055百万円（前事業年度比3.7％増）となりました。…