事業の内容
抜粋表示
/ 原文長 約2819文字
３【事業の内容】 当社は、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅（中古マンション・中古戸建）を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売する「中古住宅再生事業」を主たる事業としております。また、「中古住宅再生事業」以外の「その他不動産事業」として、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っており、「中古住宅再生事業」と合わせて、不動産事業を事業内容とする単一セグメントであります。 (1）中古住宅再生事業 当事業では、主に首都圏・関西エリアを中心に、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅（中古マンション・中古戸建）を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売しております。 取扱物件は、主として一次取得者層（若年のファミリー等、初めて住宅を購入する層）をメインターゲットとしたマンションや戸建等の居住用物件を中心としており、販売価格2,000万円以下の物件が約６割を占めております。 また、物件は基本的に１戸単位で地理的に分散して仕入れているため、価格変動、事故・自然災害等、リスクは対象の物件に限定されております。 物件の仕入は、不動産競売市場と一般の中古住宅流通市場、双方の市場から仕入れることで、仕入の安定化を図っております。 なお、近年は居住用物件の他に、一棟マンションをはじめとする収益用物件の取り扱いも強化しております。収益用物件のノウハウの積み上げや体制の整備を進めることで仕入を強化し、売却益だけでなく賃料収⼊の増加も目指しております。 「中古住宅再生事業」の事業系統図は次のとおりであります。 ［事業系統図］ （注）１．競売とは、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度です。 ２．任売とは、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人または法人からの一般買取りとしております。 ① 仕入 物件の仕入は、大別して不動産競売による仕入と一般の中古住宅流通市場からの仕入を行っております。 以下、不動産競売による仕入及び一般の中古住宅流通市場からの仕入の概要は次のとおりであります。 ａ．不動産競売による仕入 不動産競売は、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度であり、当社における主要な物件仕入ルートであります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抜粋表示
/ 原文長 約1665文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本書提出日（2021年６月25日）現在において当社が判断したものであります。 (1） 経営方針 当社の経営の基本方針は、中古住宅再生事業を通じて、良質廉価な住まいを提供することで社会に貢献していく、という理念に立ち、お客様に満足して頂ける住まいを提供し、また、社会的に信頼される企業であり続けることであります。 これらを実現していくために、商品の品質向上を図っていくとともに、法令遵守を徹底し、経営体制の一層の強化を目指してまいります。 (2） 目標とする経営指標 当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び自己資本利益率（ＲＯＥ）等の指標の維持・向上を図ってまいります。また、会社業績に応じた配当を安定的かつ継続的に実施し、株主還元の充実に努めてまいります。 (3） 経営環境及び経営戦略の現状と見通し 当社が属する中古住宅流通市場では、中古住宅の取引件数が年々増加傾向にあり、今後につきましても市場の伸長が続くことが期待されます。しかしながら、足元では多数の競合他社の新規参入、市場在庫の減少や価格の高騰等による厳しい仕入環境が継続しており、新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大に伴う実体経済への影響懸念も加わって、これまで堅調に推移していた中古住宅流通業界の市況についても、見通しが立ちづらい状況となっております。 このような市場環境の下で当社は、事業エリアの拡大による既存事業の拡大を図ること、収益用物件の再生・再販ノウハウを積み上げる体制の構築、効率的かつ機動的な営業体制の構築・業務のシステム化によって生産性を向上させることで仕入力の強化を図り、景気や市場動向を注視しながら事業運営にあたってまいります。次期の業績見通しにつきましては、新型コロナウイルス感染症の影響で先行き不透明な状況ながら、各種政策効果により、一定の経済活動が見込まれると想定しております。 (4） 事業上及び 財務上の対処すべき課題 当社といたしましては、事業を取り巻く環境変化に柔軟に対応しつつ、主たる事業である中古住宅再生事業において、より一層お客様のニーズに沿ったかたちの、「安心して暮らせる良質廉価な中古再生住宅を供給すること」に主眼を置いて、以下の事項を対処すべき課題として今後の事業拡大を図ってまいります。 ① 事業エリアの拡大と収益獲得機会の拡充 首都圏、札幌、関西圏に加えて、今期は名古屋支店を開設いたしました。今後も新たなエリアへの展開を目指してまいります。また、収益用物件の再生・再販ノウハウを着実に積み上げる体制を構築するとともに、ストック収益である賃貸収入の拡充を目指してまいります。…
対処すべき課題
抜粋表示
/ 原文長 約1665文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本書提出日（2021年６月25日）現在において当社が判断したものであります。 (1） 経営方針 当社の経営の基本方針は、中古住宅再生事業を通じて、良質廉価な住まいを提供することで社会に貢献していく、という理念に立ち、お客様に満足して頂ける住まいを提供し、また、社会的に信頼される企業であり続けることであります。 これらを実現していくために、商品の品質向上を図っていくとともに、法令遵守を徹底し、経営体制の一層の強化を目指してまいります。 (2） 目標とする経営指標 当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び自己資本利益率（ＲＯＥ）等の指標の維持・向上を図ってまいります。また、会社業績に応じた配当を安定的かつ継続的に実施し、株主還元の充実に努めてまいります。 (3） 経営環境及び経営戦略の現状と見通し 当社が属する中古住宅流通市場では、中古住宅の取引件数が年々増加傾向にあり、今後につきましても市場の伸長が続くことが期待されます。しかしながら、足元では多数の競合他社の新規参入、市場在庫の減少や価格の高騰等による厳しい仕入環境が継続しており、新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大に伴う実体経済への影響懸念も加わって、これまで堅調に推移していた中古住宅流通業界の市況についても、見通しが立ちづらい状況となっております。 このような市場環境の下で当社は、事業エリアの拡大による既存事業の拡大を図ること、収益用物件の再生・再販ノウハウを積み上げる体制の構築、効率的かつ機動的な営業体制の構築・業務のシステム化によって生産性を向上させることで仕入力の強化を図り、景気や市場動向を注視しながら事業運営にあたってまいります。次期の業績見通しにつきましては、新型コロナウイルス感染症の影響で先行き不透明な状況ながら、各種政策効果により、一定の経済活動が見込まれると想定しております。 (4） 事業上及び 財務上の対処すべき課題 当社といたしましては、事業を取り巻く環境変化に柔軟に対応しつつ、主たる事業である中古住宅再生事業において、より一層お客様のニーズに沿ったかたちの、「安心して暮らせる良質廉価な中古再生住宅を供給すること」に主眼を置いて、以下の事項を対処すべき課題として今後の事業拡大を図ってまいります。 ① 事業エリアの拡大と収益獲得機会の拡充 首都圏、札幌、関西圏に加えて、今期は名古屋支店を開設いたしました。今後も新たなエリアへの展開を目指してまいります。また、収益用物件の再生・再販ノウハウを着実に積み上げる体制を構築するとともに、ストック収益である賃貸収入の拡充を目指してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
抜粋表示
/ 原文長 約2584文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度（2020年４月１日～2021年３月31日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の世界的な流行の影響により経済活動は停滞し、厳しい状況となりました。景気の先行きにつきましては、各種政策効果により持ち直していく兆しや期待が見られるものの、感染再拡大に対しての不安感は拭えず、引き続き不透明な状況となっております。 当社が属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏中古マンションの平均成約価格・成約件数は緊急事態宣言が発出された４月に大きく減少いたしましたが、その後はいずれも上昇に転じております。平均成約価格は10ヶ月連続で前年同月を上回り、成約件数については2021年３月において4,228件（前年同月比16.1%増）となり、同機構発足以降で過去最高となっております。 このような市場環境の下、中古住宅再生事業におきましては、緊急事態宣言下において仕入活動を自粛した影響により、当事業年度の通期における仕入件数は前事業年度の954件から803件（前事業年度比15.8％減）に減少しましたが、宣言解除後は仕入活動を優先して進めた結果、当事業年度下期の仕入件数は前年同期の466件から532件（前年同期比14.2%増）と増加しております。 販売につきましては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が限定的で、第２四半期以降は順調に回復してきた結果、当事業年度における販売件数は前事業年度の931件から862件（前事業年度比7.4％減）となりました。また、収益用物件として一棟マンション５棟等の販売がありました。 利益面につきましては、売上総利益率は前事業年度の17.1％から17.3％となりました。 以上の結果、当事業年度における売上高は20,269百万円（前事業年度比1.0％減）、営業利益は1,472百万円（同1.5％増）、経常利益は1,335百万円（同5.8％増）、当期純利益は934百万円（同7.5％増）となりました。 事業別の状況は次のとおりであります。 ＜中古住宅再生事業＞ 中古住宅再生事業におきましては、居住用物件の販売による売上が17,648百万円、収益用一棟マンションを含む収益用物件の販売による売上が2,175百万円となり、物件販売による売上高は19,823百万円となりました。また、収益用物件の保有期間中の賃貸収入が186百万円となりました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約754文字
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 該当事項はありません。 （関連当事者情報） １．関連当事者との取引 財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等 前事業年度（自2019年４月１日 至2020年３月31日） 該当事項はありません。 当事業年度（自2020年４月１日 至2021年３月31日） 該当事項はありません。 （１株当たり情報） 前事業年度 （自 2019年４月１日 至 2020年３月31日） 当事業年度 （自 2020年４月１日 至 2021年３月31日） １株当たり純資産額 1,169.24円 1,277.50円 １株当たり当期純利益金額 138.17円 148.19円 潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 136.04円 146.21円 （注）１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。 前事業年度 （自 2019年４月１日 至 2020年３月31日） 当事業年度 （自 2020年４月１日 至 2021年３月31日） １株当たり当期純利益金額 当期純利益金額（千円） 869,785 934,821 普通株主に帰属しない金額（千円） 普通株式に係る当期純利益金額（千円） 869,785 934,821 期中平均株式数（株） 6,295,200 6,308,271 潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 当期純利益調整額（千円） 普通株式増加数（株） 98,519 85,457 （うち新株予約権）（株） （98,519） （85,457） 希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定に含めなかった潜在株式の概要 （重要な後発事象） 該当事項はありません。
主要な顧客・販売先
抜粋表示
/ 原文長 約2384文字
３．総販売実績に対する割合が10％以上の相手先はありません。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1）財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。 ② 財政状態の分析 当事業年度末における総資産は、20,558百万円となり、前事業年度末の 18,498 百万円から2,060百万円の増加となりました。 （流動資産） 当事業年度末における流動資産は、17,561百万円となり、前事業年度末の1 6,621 百万円から939百万円の増加となりました。これは主に、現金及び預金が1,932百万円増加した一方で、販売用不動産が822百万円、競売保証金が121百万円減少したことによります。 （固定資産） 当事業年度末における固定資産は、2,997百万円となり、前事業年度末の1,8 76 百万円から1,120百万円の増加となりました。これは主に、有形固定資産が1,078百万円増加したことによります。 （流動負債） 当事業年度末における流動負債は、8,288百万円となり、前事業年度末の8,173百万円から115百万円の増加となりました。これは主に、１年内償還予定の社債が1,000百万円、前受金が107百万円増加した一方で、短期借入金が962百万円減少したことによります。 （固定負債） 当事業年度末における固定負債は、4,167百万円となり、前事業年度末の2,918百万円から1,249百万円の増加となりました。これは主に、長期借入金が2,270百万円増加した一方で、社債が1,020百万円減少したことによります。 （純資産） 当事業年度末における純資産は、8,101百万円となり、前事業年度末の 7,406 百万円から695百万円の増加となりました。これは主に、利益剰余金が695百万円増加したことによります。 ③ 経営成績の分析 （売上高） 当事業年度の売上高は、20,269百万円となり、前事業年度の20,464百万円から195百万円の減少（前事業年度比1.0％減）となりました。その主な要因は、収益用物件の販売による売上が628百万円増加した一方、 居住用物件の販売による売上が846百万円減少したことによります。 （売上原価、売上総利益） 当事業年度の売上原価は、16,764百万円となり、前事業年度の16,963百万円から199百万円の減少（前事業年度比1.…