事業の内容
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/ 原文長 約2709文字
３【事業の内容】 当社は、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅（中古マンション・中古戸建）を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売する「中古住宅再生事業」を主たる事業としております。また、「中古住宅再生事業」以外の「その他不動産事業」として、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っており、「中古住宅再生事業」と合わせて、不動産事業を事業内容とする単一セグメントであります。 (1）中古住宅再生事業 当事業では、主に首都圏・関西エリアを中心に、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅（中古マンション・中古戸建）を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売しております。 取扱物件は、主として一次取得者層（若年のファミリー等、初めて住宅を購入する層）をメインターゲットとしたマンションや戸建等の居住用物件を中心としており、販売価格2,000万円以下の物件が約６割を占めております。 また、物件は基本的に１戸単位で地理的に分散して仕入れているため、価格変動、事故・自然災害等、リスクは対象の物件に限定されております。 物件の仕入は、不動産競売市場と一般の中古住宅流通市場、双方の市場から仕入れることで、仕入の安定化を図っております。 「中古住宅再生事業」の事業系統図は次のとおりであります。 ［事業系統図］ （注）１．競売とは、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度です。 ２．任売とは、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人または法人からの一般買取りとしております。 ① 仕入 物件の仕入は、大別して不動産競売による仕入と一般の中古住宅流通市場からの仕入を行っております。 以下、不動産競売による仕入及び一般の中古住宅流通市場からの仕入の概要は次のとおりであります。 ａ．不動産競売による仕入 不動産競売は、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度であり、当社における主要な物件仕入ルートであります。 不動産競売による仕入には、物件の明渡しを受ける前に建物内部を確認できないという不動産競売に特有の事情がありますが、一般の中古住宅流通市場からの仕入と比較して、安価に物件を仕入れることができる可能性があるという大きなメリットがあります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1577文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本書提出日（2019年６月27日）現在において当社が判断したものであります。 (1） 経営方針 当社の経営の基本方針は、中古住宅再生事業を通じて、良質廉価な住まいを提供することで社会に貢献していく、という理念に立ち、お客様に満足して頂ける住まいを提供し、また、社会的に信頼される企業であり続けることであります。 これらを実現していくために、商品の品質向上を図っていくとともに、法令遵守を徹底し、経営体制の一層の強 化を目指してまいります。 (2） 目標とする経営指標 当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び 自己資本利益率（ＲＯＥ） 等の指標の維持・向上を図ってまいります。また、会社業績に応じた配当を安定的かつ継続的に実施し、株主還元の充実に努めてまいります。 (3） 経営環境及び経営戦略の現状と見通し 今後のわが国経済の見通しにつきましては、企業収益や雇用情勢の改善により緩やかな景気回復基調が続く一方、個人消費の伸び悩みや中国をはじめとした新興国の景気減速リスクの存在等が懸念され、景気の先行きは不透明な状況となっております。 当社が属する中古住宅市場の今後の見通しにおきましては 、中古住宅の取引件数が年々増加傾向にあり、また、税制面等、住宅政策の支援も受けて市場のさらなる活性化が見込まれております。但し、足元では多数の競合他社の新規参入や価格の高騰等、厳しい仕入環境が続くことが予想されます。その中で当社は、仕入物件を厳選し、利益率の向上を目指すとともに、事業エリアの拡大、営業拠点の再編・強化を含む効率的かつ機動的な仕入・販売体制の拡充を図り、収益獲得の機会の拡大に努めてまいります。 (4） 事業上及び 財務上の対処すべき課題 当社といたしましては、景気動向及び不動産業界動向に柔軟に対応しながら、主たる事業である中古住宅再生事業において、今まで以上にお客様のニーズに沿ったかたちの、「安心して暮らせる良質廉価な中古再生住宅を供給すること」に主眼を置いて、以下の事項を対処すべき課題として今後の事業拡大を図ってまいります。 ① 事業エリアの拡大と収益獲得機会の拡充 現在の首都圏、札幌、関西圏に加えて名古屋エリアへの展開を図ることで1,000戸販売体制を確立し、事業規模の拡大を図ってまいります。また、収益用物件の再生・再販ノウハウを着実に積み上げる体制を構築するとともに、ストック収益である賃貸収入の拡充を目指してまいります。 ② 仕入力の強化 中古住宅市場は今後も拡大が期待される成長市場でありますが、新規事業者の参入も多く、仕入環境は年々厳しさを増しております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1577文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本書提出日（2019年６月27日）現在において当社が判断したものであります。 (1） 経営方針 当社の経営の基本方針は、中古住宅再生事業を通じて、良質廉価な住まいを提供することで社会に貢献していく、という理念に立ち、お客様に満足して頂ける住まいを提供し、また、社会的に信頼される企業であり続けることであります。 これらを実現していくために、商品の品質向上を図っていくとともに、法令遵守を徹底し、経営体制の一層の強 化を目指してまいります。 (2） 目標とする経営指標 当社は財務健全性と資本効率性を重視し、自己資本比率及び 自己資本利益率（ＲＯＥ） 等の指標の維持・向上を図ってまいります。また、会社業績に応じた配当を安定的かつ継続的に実施し、株主還元の充実に努めてまいります。 (3） 経営環境及び経営戦略の現状と見通し 今後のわが国経済の見通しにつきましては、企業収益や雇用情勢の改善により緩やかな景気回復基調が続く一方、個人消費の伸び悩みや中国をはじめとした新興国の景気減速リスクの存在等が懸念され、景気の先行きは不透明な状況となっております。 当社が属する中古住宅市場の今後の見通しにおきましては 、中古住宅の取引件数が年々増加傾向にあり、また、税制面等、住宅政策の支援も受けて市場のさらなる活性化が見込まれております。但し、足元では多数の競合他社の新規参入や価格の高騰等、厳しい仕入環境が続くことが予想されます。その中で当社は、仕入物件を厳選し、利益率の向上を目指すとともに、事業エリアの拡大、営業拠点の再編・強化を含む効率的かつ機動的な仕入・販売体制の拡充を図り、収益獲得の機会の拡大に努めてまいります。 (4） 事業上及び 財務上の対処すべき課題 当社といたしましては、景気動向及び不動産業界動向に柔軟に対応しながら、主たる事業である中古住宅再生事業において、今まで以上にお客様のニーズに沿ったかたちの、「安心して暮らせる良質廉価な中古再生住宅を供給すること」に主眼を置いて、以下の事項を対処すべき課題として今後の事業拡大を図ってまいります。 ① 事業エリアの拡大と収益獲得機会の拡充 現在の首都圏、札幌、関西圏に加えて名古屋エリアへの展開を図ることで1,000戸販売体制を確立し、事業規模の拡大を図ってまいります。また、収益用物件の再生・再販ノウハウを着実に積み上げる体制を構築するとともに、ストック収益である賃貸収入の拡充を目指してまいります。 ② 仕入力の強化 中古住宅市場は今後も拡大が期待される成長市場でありますが、新規事業者の参入も多く、仕入環境は年々厳しさを増しております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約2342文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度（2018年４月１日～2019年３月31日） におけるわが国経済は、良好な雇用・所得環境を背景に個人消費は堅調 に推移した一方で、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響等から市場の減速が懸念される状況となりました。 当社が属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏の中古マンション成約価格は2019年1月に2013年１月以来73ヶ月ぶりに前年同月を下回りましたが、価格の上昇傾向は続いており、また、成約件数も高い水準で推移しております。 このような市場環境の下、当社の主たる事業である中古住宅再生事業におきましては、利益率の確保に重点をおいて物件を厳選する仕入方針を採っておりますが、依然として競合の増加、価格の高騰、競売市場の縮小等による厳しい仕入環境が続いた結果、当事業年度における仕入件数は、前事業年度の970件から917件（前事業年度比5.5％減）となりました。 販売につきましては、横浜支店は好調に推移したものの、その他のエリアが伸び悩んだ結果、当事業年度における販売件数は、前事業年度の956件から857件（前事業年度比10.4％減）となりました。また、在庫の入替のため長期化物件を中心に販売価格の見直しを実施した結果、売上総利益率は前事業年度の16.0％から15.3％となりました。 以上の結果、当事業年度における売上高は18,180百万円（前事業年度比11.5％減）、営業利益は904百万円（同36.0％減）、経常利益は717百万円（同39.9％減）、当期純利益は489百万円（同41.9％減）となりました。 事業別の状況は次のとおりであります。 ＜中古住宅再生事業＞ 中古住宅再生事業におきましては、居住用物件による売上が16,721百万円、収益用一棟マンションを含む収益用物件による売上が1,076百万円となり、物件販売による売上高は17,798百万円となりました。また、収益用物件の保有期間中の賃貸収入が85百万円となりました。その結果、当事業年度における中古住宅再生事業の売上高は17,930百万円（前事業年度比11.7％減）となりました。 ＜その他不動産事業＞ その他不動産事業におきましては、賃貸用不動産の賃貸収入等によって、当事業年度におけるその他不動産事業の売上高は250百万円（前事業年度比0.3％増）となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約752文字
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】 該当事項はありません。 （関連当事者情報） １．関連当事者との取引 財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等 前事業年度（自2017年４月１日 至2018年３月31日） 該当事項はありません。 当事業年度（自2018年４月１日 至2019年３月31日） 該当事項はありません。 （１株当たり情報） 前事業年度 （自 2017年４月１日 至 2018年３月31日） 当事業年度 （自 2018年４月１日 至 2019年３月31日） １株当たり純資産額 1,029.36円 1,069.08円 １株当たり当期純利益金額 134.33円 77.72円 潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 132.25円 76.52円 （注）１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。 前事業年度 （自 2017年４月１日 至 2018年３月31日） 当事業年度 （自 2018年４月１日 至 2019年３月31日） １株当たり当期純利益金額 当期純利益金額（千円） 842,121 489,253 普通株主に帰属しない金額（千円） 普通株式に係る当期純利益金額（千円） 842,121 489,253 期中平均株式数（株） 6,269,276 6,295,200 潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 当期純利益調整額（千円） 普通株式増加数（株） 98,541 98,535 （うち新株予約権）（株） （98,541） （98,535） 希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定に含めなかった潜在株式の概要 （重要な後発事象） 該当事項はありません。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2635文字
３．総販売実績に対する割合が10％以上の相手先はありません。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づいて作成されております。 この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。当社の財務諸表作成のための会計方針については「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 重要な会計方針」に記載のとおりであります。 ② 財政状態の分析 当事業年度末における総資産は、17,879百万円となり、前事業年度末の17, 294 百万円から585百万円の増加となりました。 （流動資産） 当事業年度末における流動資産は、15,994百万円となり、前事業年度末の14, 381 百万円から1,612百万円の増加となりました。これは主に、販売用不動産が1,030百万円、仕掛販売用不動産が1,486百万円増加した一方で、現金及び預金が913百万円減少したことによります。 （固定資産） 当事業年度末における固定資産は、1,885百万円となり、前事業年度末の2,9 12 百万円から1,027百万円の減少となりました。これは主に、有形固定資産が1,016百万円減少したことによります。 （流動負債） 当事業年度末における流動負債は、7,634百万円となり、前事業年度末の7,072百万円から561百万円の増加となりました。これは主に、短期借入金が747百万円増加した一方で、未払法人税等が193百万円減少したことによります。 （固定負債） 当事業年度末における固定負債は、3,469百万円となり、前事業年度末の3, 695 百万円から226百万円の減少となりました。これは主に、社債が44百万円、長期借入金が184百万円減少したことによります。 （純資産） 当事業年度末における純資産は、6,775百万円となり、前事業年度末の6,525百万円から250百万円の増加となりました。これは主に、利益剰余金が250百万円増加したことによります。 ③ 経営成績の分析 （売上高） 当事業年度の売上高は、18,180百万円となり、前事業年度の20,544百万円から2,364百万円の減少（前事業年度比11.5％減）となりました。…