事業の内容
抽出本文
/ 原文長 約674文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社(セントラル総合開発㈱)及び連結子会社(セントラルライフ㈱)により構成されており、分譲マンション・戸建住宅及びビル等不動産の販売を行う不動産販売事業、オフィスビル等の賃貸及びビル・マンション等の管理を行う不動産賃貸・管理事業と保険代理業等を行うその他の事業を営んでおります。 当社グループの事業における位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産販売事業 当社は、主にマンション分譲のデベロッパー事業を全国展開しており、ファミリータイプやコンパクトタイプの自社ブランド『クレア』シリーズマンションの販売を行っております。 当社は、立地条件並びにライフスタイルの進化に伴うお客様のニーズをマンション企画に反映し、地域社会に溶けこんだ快適な生活空間を提供しております。 入居後のアフターサービスについても、１年点検・２年点検並びに長期修繕計画等における資産価値の維持、災害時に備えた保険商品の提供、管理費の資金管理、積立金等の運用方法の助言、家族構成の変化に伴うリニューアル等「良質な総合管理サービス」の提供を行っております。 (2) 不動産賃貸・管理事業 当社は、主にオフィスビルや賃貸コンパクトマンション「クレアグレイス」の賃貸事業を行っております。 また、連結子会社は、ビル・マンションの管理事業を行っております。 (3) その他 当社は、主にマンション購入者を販売先として保険代理事業を行っております。 （事業系統図）
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1500文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 当社の主力事業である新築分譲マンション事業においては、建築コストを中心とした販売原価上昇を主因とするマンション価格の値上がり、少子高齢化社会の進展、ライフスタイルの多様化等に対し機敏に対応する必要があると認識しております。これらの課題に対しては、次の①～③の対策を継続的に実施しております。 ① 事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること及び地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。 ② 少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市へも進出・展開を図り、新たな需要の掘り起こしに注力しております。当連結会計年度には福島県郡山市・兵庫県川西市に初進出いたしました(竣工・引渡しベース)。これにより当社のマンション供給都市数は78都市となりました。 ③ ライフスタイルの多様化に対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開を開始しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用やコロナ禍を経て働き方改革により浸透した「在宅勤務」を考慮した仕様の提案を行うなど、画一的な商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。 また、ライフスタイルの多様性を鑑み立ち上げた賃貸マンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所における開発、各地域における潜在需要の掘り起こしなど、特徴ある展開を推進しており、賃貸稼働中の５物件に加え、当連結会計年度に１物件が竣工・賃貸開始となりました。これにより「クレアグレイス」は、2021年２月の第一弾物件の竣工以来、６物件260戸が賃貸開始となっております。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1500文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 当社の主力事業である新築分譲マンション事業においては、建築コストを中心とした販売原価上昇を主因とするマンション価格の値上がり、少子高齢化社会の進展、ライフスタイルの多様化等に対し機敏に対応する必要があると認識しております。これらの課題に対しては、次の①～③の対策を継続的に実施しております。 ① 事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること及び地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。 ② 少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市へも進出・展開を図り、新たな需要の掘り起こしに注力しております。当連結会計年度には福島県郡山市・兵庫県川西市に初進出いたしました(竣工・引渡しベース)。これにより当社のマンション供給都市数は78都市となりました。 ③ ライフスタイルの多様化に対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開を開始しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用やコロナ禍を経て働き方改革により浸透した「在宅勤務」を考慮した仕様の提案を行うなど、画一的な商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。 また、ライフスタイルの多様性を鑑み立ち上げた賃貸マンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所における開発、各地域における潜在需要の掘り起こしなど、特徴ある展開を推進しており、賃貸稼働中の５物件に加え、当連結会計年度に１物件が竣工・賃貸開始となりました。これにより「クレアグレイス」は、2021年２月の第一弾物件の竣工以来、６物件260戸が賃貸開始となっております。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3291文字
４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績等の状況の概況 当連結会計年度における我が国経済は、長く停滞していた社会経済活動の正常化が進み、雇用や所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって緩やかな回復が続くことが期待されております。ただし、世界的な金融引き締めや中国経済の先行き懸念など海外景気の下振れリスク、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。 当社グループの属する不動産業界では、2024年１月１日時点の公示地価について、住宅地や商業地といった全用途の全国平均が前年比2.3％増と３年連続で上昇しております。 新築分譲マンション市場においては、2023年１月～12月の全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より15.4％上昇の5,911万円と７年連続で過去最高値を更新しました。一方、全国における発売戸数は前年比10.8％減の６万5,075戸と２年連続の減少となりました。これは、北陸、山陰、中国地区は増加したものの、首都圏での2,683戸減、近畿圏での2,473戸減をはじめとし、その他のエリアが減少した結果によるものであります(㈱不動産経済研究所調査)。 このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり17物件(首都圏４物件・地方圏13物件)を竣工・引渡しいたしました。 この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より1,533百万円上回る 31,925百万円 (前期比5.0％増)、営業利益は 1,706百万円 (同10.9％増)、経常利益は 1,356百万円 (同7.6％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は 904百万円 (同7.0％増)と 前期比増収増益となりました。また、年度当初の業績予想対比でも各数値とも予想を上回る結果となりました 。 (2) 経営成績 当連結会計年度の売上高は、前期と比べて1,533百万円上回る 31,925百万円 (前期比5.0％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したこと及び不動産賃貸事業で前期に賃貸を開始した賃貸マンション２棟の売上が増加したことが主な要因であります。 売上総利益は、前期と比べて914百万円上回る 6,099百万円 (前期比17.6％増)となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1278文字
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前連結会計年度(自 2022年４月１日 至 2023年３月31日 ) 報告セグメント その他 (千円) (注) 合計 (千円) 不動産販売事業 (千円) 不動産賃貸 ・管理事業 (千円) (千円) 売上高 顧客との契約から生じる収益 26,669,931 3,103,115 29,773,047 36,759 29,809,806 その他の収益 581,913 581,913 581,913 外部顧客への売上高 26,669,931 3,685,028 30,354,960 36,759 30,391,720 セグメント間の内部 売上高又は振替高 9,120 9,120 9,120 26,669,931 3,694,149 30,364,081 36,759 30,400,841 セグメント利益 2,009,232 528,377 2,537,610 14,333 2,551,944 セグメント資産 18,328,291 9,668,981 27,997,273 103,531 28,100,805 その他の項目 減価償却費 3,892 87,490 91,383 261 91,644 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 59 779,419 779,479 779,479 (注) 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。 当連結会計年度(自 2023年４月１日 至 2024年３月31日 ) 報告セグメント その他 (千円) (注) 合計 (千円) 不動産販売事業 (千円) 不動産賃貸 ・管理事業 (千円) (千円) 売上高 顧客との契約から生じる収益 28,020,491 3,206,289 31,226,781 52,402 31,279,183 その他の収益 6,866 639,020 645,886 645,886 外部顧客への売上高 28,027,357 3,845,310 31,872,668 52,402 31,925,070 セグメント間の内部 売上高又は振替高 9,271 9,271 9,271 28,027,357 3,854,581 31,881,939 52,402 31,934,341 セグメント利益 2,300,185 513,979 2,814,165 29,207 2,843,373 セグメント資産 24,592,497 10,699,020 35,291,518 63,140 35,354,658 その他の項目 減価償却費 4,424 108,760 113,184 320 113,505 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 9,851 1,139,843…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1537文字
２ 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。 戸数(戸) 前期比(％) 発売実績 マンション 617.8( 648) 132.5(133.6) 契約実績 マンション 587.3( 622) 110.0(114.1) 販売実績 マンション 682.3( 704) 104.6(107.5) ３ 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。 (3) 財政状態 当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ7,627百万円増加し 36,590百万円 となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより棚卸資産が増加したこと及び不動産賃貸事業で賃貸マンションの建設状況等が進捗したことにより有形固定資産が増加したことによるものであります。 負債は、前連結会計年度末に比べ6,770百万円増加し 26,646百万円 となりました。これは、不動産販売事業関連で事業用地仕入れ等が進捗したことに伴い借入金が7,121百万円増加したことによるものであります。 純資産は、前連結会計年度末に比べ857百万円増加し 9,943百万円 となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益を 904百万円 計上したことによるものであります。 (4) キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ1,115百万円減少して 1,415百万円 となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。 営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は 6,847百万円 (前期は 2,664百万円 の獲得)となりました。 投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの建設状況等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は 1,245百万円 (前期は 789百万円 の使用)となりました。 財務活動によるキャッシュ・フローは、主に棚卸資産の増加による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は 6,977百万円 (前期は 1,380百万円 の使用)となりました。 当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。…