事業の内容
抽出本文
/ 原文長 約666文字
３ 【事業の内容】 当社企業グループは、当社(セントラル総合開発㈱)及び連結子会社(セントラルライフ㈱)により構成されており、分譲マンション・戸建住宅及びビル等不動産の販売を行う不動産販売事業、オフィスビル等の賃貸及びビル・マンション等の管理を行う不動産賃貸・管理事業と保険代理業等を行うその他の事業を営んでおります。 当社企業グループの事業における位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産販売事業 当社は、主にマンション分譲のデベロッパー事業を首都圏を中心に全国展開しており、ファミリータイプの自社ブランド『クレア』シリーズマンションの販売を行っております。 当社は、立地条件並びにライフスタイルの進化に伴うお客様のニーズをマンション企画に反映し、地域社会に溶けこんだ快適な生活空間を提供しております。 入居後のアフターサービスについても、１年点検・２年点検並びに長期修繕計画等における資産価値の維持、災害時に備えた保険商品の提供、管理費の資金管理、積立金等の運用方法の助言、家族構成の変化に伴うリニューアル等「良質な総合管理サービス」の提供を行っております。 (2) 不動産賃貸・管理事業 当社は、主として首都圏等のオフィスビル等において、賃貸事業を行っております。 また、連結子会社は、ビル・マンションの管理事業を行っております。 (3) その他 当社は、主にマンション購入者を販売先として保険代理事業を行っております。 （事業系統図）
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約980文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 新築分譲マンション事業における事業用地獲得競争の激化、地価の上昇や高止まりする建設費を背景とするマンション価格の上昇、多様化するお客様ニーズといった事業環境の変化に適切に対応することが重要であると捉えております。これらに対しては、当社の強みである「全国に展開する拠点ポートフォリオ」を最大限活かし、従来の供給地域に加え、各拠点でカバーできる周辺都市にも事業エリアの拡大を図ってまいります。また、建設会社とは従来からお取引のある会社はもとより、必要に応じて拡充を図りながら、事業用地の仕入れ段階から緊密な情報交換を行ってまいります。この情報交換を積極的に行うことにより、構造面を中心に安心・安全を最優先した上で原価を極力抑制し、お客様の手に届く価格設定を行うことに注力してまいります。 商品企画につきましては、多様化するお客様ニーズに対応すべく、画一的な商品供給を行うのではなく、世代別のお客様を想定した間取り構成や小世帯化に対応するコンパクトな間取りを採用する等、エリアマーケットの状況を的確に把握し、物件ごとに商品を企画してまいります。 当社企業グループは、中堅企業ならではの機動力を活かした経営に邁進しており、「土地の選定から、企画、施工管理、分譲、入居後の管理、将来の大規模修繕まで」、グループ一貫システムによりマンション事業を展開し、これにより事業環境の変化にも適切に対応してまいります。 マンションは、同じ建物は二度とない「究極のワンオフ商品」といえるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供すべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります。 また、事業用地獲得競争、地価上昇・高止まりしている建設費を要因とする原価増の傾向に対し、 ① 拠点ポートフォリオを最大限活かし、従来の地域に加え、周辺の新たに需要が見込める地域の開拓を進める。 ② 各建設会社とのリレーションを高め用地検討段階から協議を行い、構造面を中心に安心・安全を優先した上で建設コストの低減を目指す。 ③ 地域ごとのお客様ニーズを捉え、ニーズに合致した必要十分な設備仕様で対応。 ④ 販売コスト削減。 の相乗効果により安定した利益を計上していく方針であります。
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約980文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 新築分譲マンション事業における事業用地獲得競争の激化、地価の上昇や高止まりする建設費を背景とするマンション価格の上昇、多様化するお客様ニーズといった事業環境の変化に適切に対応することが重要であると捉えております。これらに対しては、当社の強みである「全国に展開する拠点ポートフォリオ」を最大限活かし、従来の供給地域に加え、各拠点でカバーできる周辺都市にも事業エリアの拡大を図ってまいります。また、建設会社とは従来からお取引のある会社はもとより、必要に応じて拡充を図りながら、事業用地の仕入れ段階から緊密な情報交換を行ってまいります。この情報交換を積極的に行うことにより、構造面を中心に安心・安全を最優先した上で原価を極力抑制し、お客様の手に届く価格設定を行うことに注力してまいります。 商品企画につきましては、多様化するお客様ニーズに対応すべく、画一的な商品供給を行うのではなく、世代別のお客様を想定した間取り構成や小世帯化に対応するコンパクトな間取りを採用する等、エリアマーケットの状況を的確に把握し、物件ごとに商品を企画してまいります。 当社企業グループは、中堅企業ならではの機動力を活かした経営に邁進しており、「土地の選定から、企画、施工管理、分譲、入居後の管理、将来の大規模修繕まで」、グループ一貫システムによりマンション事業を展開し、これにより事業環境の変化にも適切に対応してまいります。 マンションは、同じ建物は二度とない「究極のワンオフ商品」といえるものです。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供すべく、基本に立ち返り、「少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念に基づき、業績の向上に努めてまいります。 また、事業用地獲得競争、地価上昇・高止まりしている建設費を要因とする原価増の傾向に対し、 ① 拠点ポートフォリオを最大限活かし、従来の地域に加え、周辺の新たに需要が見込める地域の開拓を進める。 ② 各建設会社とのリレーションを高め用地検討段階から協議を行い、構造面を中心に安心・安全を優先した上で建設コストの低減を目指す。 ③ 地域ごとのお客様ニーズを捉え、ニーズに合致した必要十分な設備仕様で対応。 ④ 販売コスト削減。 の相乗効果により安定した利益を計上していく方針であります。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3031文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社企業グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社企業グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 重要な会計方針及び見積り 当社企業グループの連結財務諸表は我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。 (2) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における我が国経済は、企業収益や業況判断の改善が続いており、雇用情勢も改善傾向を示しました。また、個人消費も持ち直し、景気は緩やかな回復基調で推移しております。 当社企業グループの属する不動産業界におきましては、平成30年１月１日現在の公示地価において、商業地・工業地・住宅地の全国平均が３年連続で前年を上回り、加えて地方圏でも26年ぶりに上昇に転じる等、地価の値上がりが全国的に広がってきております。 新築分譲マンション市場では、平成29年の年間発売戸数が前年比0.5％増の７万7,363戸と４年ぶりに増加となりました。また、全国における平均分譲価格が前年比3.9％増の4,739万円となり、過去最高値を更新いたしました。これは、全発売戸数の46.4％を占める首都圏が前年比7.6％増の5,908万円となったことで、全国平均を押し上げたものであります(㈱不動産経済研究所調査)。 このような事業環境の下、当社の主たる事業であるマンション分譲事業におきましては、当初の計画どおり13物件(首都圏３物件・地方圏10物件)を竣工・引渡しいたしました。 この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年同期より1,887百万円上回る 26,951百万円 (前年同期比7.5％増)、営業利益は 1,114百万円 (同39.4％増)、経常利益は 753百万円 (同75.4％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は、税効果会計の影響で 530百万円 (同3.7％減)となりました。 (3) 経営成績 当連結会計年度の売上高は、前年同期と比べて1,887百万円上回る 26,951百万円 (前年同期比7.5％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数の増加が主な要因であります。 売上総利益は、前年同期と比べて490百万円上回る 4,471百万円 (前年同期比12.3％増)となりました。これは売上高で前述したとおり売上高の増加が主な要因であります。 経常利益は、前年同期と比べて323百万円上回る 753百万円 (前年同期比75.4％増)となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1035文字
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度(自 平成28年４月１日 至 平成29年３月31日) 報告セグメント その他 (千円) (注) 合計 (千円) 不動産販売事業 (千円) 不動産賃貸 ・管理事業 (千円) (千円) 売上高 外部顧客への売上高 21,966,480 3,065,371 25,031,852 31,587 25,063,439 セグメント間の内部 売上高又は振替高 7,977 7,977 7,977 21,966,480 3,073,349 25,039,829 31,587 25,071,417 セグメント利益 1,013,601 532,956 1,546,557 5,299 1,551,857 セグメント資産 18,823,685 7,108,715 25,932,400 41,377 25,973,778 その他の項目 減価償却費 718 54,342 55,060 72 55,132 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 800 23,442 24,242 24,242 (注) 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。 当連結会計年度(自 平成29年４月１日 至 平成30年３月31日) 報告セグメント その他 (千円) (注) 合計 (千円) 不動産販売事業 (千円) 不動産賃貸 ・管理事業 (千円) (千円) 売上高 外部顧客への売上高 23,712,206 3,205,529 26,917,735 33,604 26,951,340 セグメント間の内部 売上高又は振替高 8,550 8,550 8,550 23,712,206 3,214,079 26,926,286 33,604 26,959,890 セグメント利益 1,290,046 570,218 1,860,264 8,465 1,868,729 セグメント資産 16,033,742 7,210,483 23,244,225 60,594 23,304,820 その他の項目 減価償却費 705 47,160 47,866 72 47,938 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 69 3,629 3,699 3,699 (注) 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1262文字
３ 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。 戸数(戸) 前年同期比(％) 発売実績 マンション 657 ( 708) 93.9 ( 94.4) 契約実績 マンション 672 ( 712) 107.9 (106.4) 販売実績 マンション 621 ( 696) 111.1 (123.8) ４ 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。 (4) 財政状態 当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ2,789百万円減少し 23,994百万円 となりました。これは、主に不動産販売事業関連で受取手形及び売掛金が584百万円、たな卸資産が1,853百万円減少したことによるものであります。 負債は、前連結会計年度末に比べ3,262百万円減少し 18,913百万円 となりました。これは、主に不動産販売事業関連で支払手形及び買掛金が947百万円、借入金が2,738百万円減少したことによるものであります。 純資産は、前連結会計年度末に比べ473百万円増加し 5,080百万円 となりました。これは、主に親会社株主に帰属する当期純利益を 530百万円 計上したことによるものであります。 (5) キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ430百万円増加して 1,693百万円 となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。 営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権、たな卸資産及びその他流動資産が減少したことによる収入があった結果獲得した資金は 3,213百万円 (前年同期は 281百万円 の使用)となりました。 投資活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産賃貸・管理事業で、オフィスビルのリニューアル工事に伴い固定資産を取得したことによる支出があった結果使用した資金は ３百万円 (前年同期は 27百万円 の使用)となりました。 財務活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、売上債権、たな卸資産の減少による収入があったことにより、借入金の返済による支出が増加した結果使用した資金は 2,778百万円 (前年同期は 402百万円 の獲得)となりました。 当連結会計年度における当社企業グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。…