事業の内容
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/ 原文長 約662文字
３ 【事業の内容】 当社グループは、当社(セントラル総合開発㈱)及び連結子会社(セントラルライフ㈱)により構成されており、分譲マンション・戸建住宅及びビル等不動産の販売を行う不動産販売事業、オフィスビル等の賃貸及びビル・マンション等の管理を行う不動産賃貸・管理事業と保険代理業等を行うその他の事業を営んでおります。 当社グループの事業における位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産販売事業 当社は、主にマンション分譲のデベロッパー事業を首都圏を中心に全国展開しており、ファミリータイプの自社ブランド『クレア』シリーズマンションの販売を行っております。 当社は、立地条件並びにライフスタイルの進化に伴うお客様のニーズをマンション企画に反映し、地域社会に溶けこんだ快適な生活空間を提供しております。 入居後のアフターサービスについても、１年点検・２年点検並びに長期修繕計画等における資産価値の維持、災害時に備えた保険商品の提供、管理費の資金管理、積立金等の運用方法の助言、家族構成の変化に伴うリニューアル等「良質な総合管理サービス」の提供を行っております。 (2) 不動産賃貸・管理事業 当社は、主として首都圏等のオフィスビル等において、賃貸事業を行っております。 また、連結子会社は、ビル・マンションの管理事業を行っております。 (3) その他 当社は、主にマンション購入者を販売先として保険代理事業を行っております。 （事業系統図）
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1510文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の主力事業である新築分譲マンション事業において、高止まりする分譲マンション価格への対応、コンパクトシティ化の動きに合わせた取り組み、テレワーク(在宅勤務)の広がり等によるお客様ニーズの変化への対応を重要課題と捉えております。 具体的には、①当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを最大限活かし、これまで供給実績のある地域に加え、供給実績のない地方都市圏に需給バランスを見極めた上で進出・展開を図ることによる新たな需要の掘り起こしと、②少子高齢化に伴うシルバー・シングル・ＤＩＮＫｓ世帯の増加という時代背景の中で、少人数世帯向けのコンパクトなマンションの開発に注力しております。 特に当社は、全国的な高齢化の進展とコンパクトシティ化の流れを主因とした「各地域の郊外から、利便性の高い中心部への住み替えニーズ」に応えるべく、地方中核都市圏での展開を推進しており、当連結会計年度には岩手県盛岡市・富山県富山市・長崎県長崎市・大分県大分市に初進出、翌連結会計年度には長野県上田市・栃木県宇都宮市・香川県高松市へ初進出(竣工・引渡しベース)の予定であります。今後とも初進出した地域へ継続した供給をすることと新規需要の掘り起こしに注力してまいります。また、コンパクトタイプの分譲マンションにつきましても、少人数世帯向け商品のブランド名を「クレアホームズ フラン」とし、首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても取り組みを開始しており、当連結会計年度に東京都台東区・宮城県仙台市の２物件が竣工・引渡しとなり、翌連結会計年度に大阪府大阪市・愛媛県松山市の２物件が竣工・引渡しの予定であります。③テレワーク(在宅勤務)の広がり等、新型コロナウイルス感染症による住宅へのニーズの変化に対応するべく、新しい暮らし方の提案として、玄関前に個別の宅配ボックスと防災倉庫の設置、玄関にタッチレス水栓機能付き手洗いボウルや通風口の設置、ウォークインクローゼットの可動棚を移動することによりデスクタイプにも変更できる収納や「テレワークスペース」「納戸」等を選択できる間取りセレクトプランの採用等を開始しております。 不動産賃貸・管理事業におきましては、前連結会計年度に立ち上げました賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきまして、首都圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推進する地方中核都市の利便性の高い場所における開発等、特徴ある展開を目論んでおり、前連結会計年度に「クレアグレイス荒田(鹿児島県鹿児島市)、36戸」が入居開始となり、当連結会計年度には「クレアグレイス船橋(千葉県船橋市)、57戸」及び「クレアグレイス松戸(千葉県松戸市)、36戸」が入居開始となっております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1510文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の主力事業である新築分譲マンション事業において、高止まりする分譲マンション価格への対応、コンパクトシティ化の動きに合わせた取り組み、テレワーク(在宅勤務)の広がり等によるお客様ニーズの変化への対応を重要課題と捉えております。 具体的には、①当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを最大限活かし、これまで供給実績のある地域に加え、供給実績のない地方都市圏に需給バランスを見極めた上で進出・展開を図ることによる新たな需要の掘り起こしと、②少子高齢化に伴うシルバー・シングル・ＤＩＮＫｓ世帯の増加という時代背景の中で、少人数世帯向けのコンパクトなマンションの開発に注力しております。 特に当社は、全国的な高齢化の進展とコンパクトシティ化の流れを主因とした「各地域の郊外から、利便性の高い中心部への住み替えニーズ」に応えるべく、地方中核都市圏での展開を推進しており、当連結会計年度には岩手県盛岡市・富山県富山市・長崎県長崎市・大分県大分市に初進出、翌連結会計年度には長野県上田市・栃木県宇都宮市・香川県高松市へ初進出(竣工・引渡しベース)の予定であります。今後とも初進出した地域へ継続した供給をすることと新規需要の掘り起こしに注力してまいります。また、コンパクトタイプの分譲マンションにつきましても、少人数世帯向け商品のブランド名を「クレアホームズ フラン」とし、首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても取り組みを開始しており、当連結会計年度に東京都台東区・宮城県仙台市の２物件が竣工・引渡しとなり、翌連結会計年度に大阪府大阪市・愛媛県松山市の２物件が竣工・引渡しの予定であります。③テレワーク(在宅勤務)の広がり等、新型コロナウイルス感染症による住宅へのニーズの変化に対応するべく、新しい暮らし方の提案として、玄関前に個別の宅配ボックスと防災倉庫の設置、玄関にタッチレス水栓機能付き手洗いボウルや通風口の設置、ウォークインクローゼットの可動棚を移動することによりデスクタイプにも変更できる収納や「テレワークスペース」「納戸」等を選択できる間取りセレクトプランの採用等を開始しております。 不動産賃貸・管理事業におきましては、前連結会計年度に立ち上げました賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきまして、首都圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推進する地方中核都市の利便性の高い場所における開発等、特徴ある展開を目論んでおり、前連結会計年度に「クレアグレイス荒田(鹿児島県鹿児島市)、36戸」が入居開始となり、当連結会計年度には「クレアグレイス船橋(千葉県船橋市)、57戸」及び「クレアグレイス松戸(千葉県松戸市)、36戸」が入居開始となっております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3289文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績等の状況の概況 当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言及びまん延防止等重点措置が９月30日をもって一旦解除されたものの、オミクロン株の出現により、２月には１日の新規感染者数が過去最高を更新、３月末時点においても新規感染者数の高止まり状態が続いております。また、２月のウクライナ侵攻による不透明感も加わって、物流の供給面での制約や原材料価格の上昇、金融資本市場の変動等による景気の下振れリスクが強まっている状況にあります。 当社グループの属する不動産業界におきましては、2022年１月１日時点の公示地価において、住宅地・商業地・工業地の全用途の全国平均が前年比0.6％増と２年ぶりに上昇に転じました。また、新築分譲マンション市場においても、全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より2.9％上昇の5,115万円と5,000万円を突破し、５年連続で過去最高値を更新しました。こうした価格上昇局面の中にあっても、2021年１月～12月の全国における発売戸数は前年比29.5％増の７万7,552戸と３年ぶりに前年実績を上回る結果となりました(㈱不動産経済研究所調査)。 以上のことは、テレワーク(在宅勤務)やリモートワーク等の普及により住宅需要が堅調であったことが主な要因とされております。 このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり14物件(首都圏３物件・地方圏11物件)を竣工・引渡しいたしました。 この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より3,284百万円上回る 29,314百万円 (前期比12.6％増)、営業利益は 1,186百万円 (同2.5％増)、経常利益は 925百万円 (同8.6％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は 630百万円 (同9.6％増)と 前期比増収増益となりました。また、年度当初の業績予想対比では、売上高については若干下回ったものの、利益面では予想を上回る結果となりました 。 (2) 経営成績 当連結会計年度の売上高は、前期と比べて3,284百万円上回る 29,314百万円 (前期比12.6％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したことが主な要因であります。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1170文字
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前連結会計年度(自 2020年４月１日 至 2021年３月31日 ) 報告セグメント その他 (千円) (注) 合計 (千円) 不動産販売事業 (千円) 不動産賃貸 ・管理事業 (千円) (千円) 売上高 外部顧客への売上高 22,653,338 3,338,630 25,991,968 37,703 26,029,672 セグメント間の内部 売上高又は振替高 8,569 8,569 8,569 22,653,338 3,347,199 26,000,537 37,703 26,038,241 セグメント利益 1,530,467 461,207 1,991,674 15,389 2,007,064 セグメント資産 19,631,685 7,760,639 27,392,324 36,401 27,428,726 その他の項目 減価償却費 4,286 39,139 43,426 303 43,729 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 735 587,047 587,783 56 587,839 (注) 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。 当連結会計年度(自 2021年４月１日 至 2022年３月31日 ) 報告セグメント その他 (千円) (注) 合計 (千円) 不動産販売事業 (千円) 不動産賃貸 ・管理事業 (千円) (千円) 売上高 顧客との契約から生じる収益 25,710,679 3,085,695 28,796,375 33,285 28,829,660 その他の収益 4,340 480,224 484,564 484,564 外部顧客への売上高 25,715,019 3,565,920 29,280,940 33,285 29,314,225 セグメント間の内部 売上高又は振替高 8,376 8,376 8,376 25,715,019 3,574,297 29,289,316 33,285 29,322,601 セグメント利益 1,785,318 486,177 2,271,495 11,546 2,283,042 セグメント資産 19,406,050 8,988,166 28,394,216 32,838 28,427,055 その他の項目 減価償却費 4,089 53,603 57,693 279 57,973 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 1,235,210 1,235,210 1,235,210 (注) 「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1635文字
２ 参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。 戸数(戸) 前期比(％) 発売実績 マンション 662.3 ( 665) 87.1 ( 87.3) 契約実績 マンション 755.7 ( 758) 120.8 (119.7) 販売実績 マンション 683.9 ( 684) 114.7 (107.4) ３ 上記戸数は当社持分戸数であり、( )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。 (3) 財政状態 当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ1,124百万円増加し 29,242百万円 となりました。これは、主に不動産賃貸事業で賃貸マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより有形固定資産が1,158百万円増加したことによるものであります。 負債は、前連結会計年度末に比べ64百万円減少し 20,892百万円 となりました。これは、主に不動産販売事業の契約が順調に進捗したことにより不動産事業受入金が増加したものの、借入金が減少したことによるものであります。 純資産は、前連結会計年度末に比べ1,189百万円増加し 8,350百万円 となりました。これは、主に第三者割当増資により資本金及び資本剰余金がそれぞれ344百万円増加したこと、及び親会社株主に帰属する当期純利益を 630百万円 計上したことによるものであります。 (4) キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ737百万円増加して 2,036百万円 となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。 営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、契約及び引渡しが順調に進捗したため、棚卸資産の減少及び不動産事業受入金の増加による収入があった結果獲得した資金は 2,357百万円 (前期は 2,347百万円 の使用)となりました。 投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの新規計画により土地等を取得したことによる支出があった結果使用した資金は 1,249百万円 (前期は 606百万円 の使用)となりました。 財務活動によるキャッシュ・フローは、主に株式の発行による収入があったものの、借入れの返済による支出があった結果使用した資金は 370百万円 (前期は 2,592百万円 の獲得)となりました。…