事業の内容
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/ 原文長 約3633文字
３【事業の内容】 当社企業グループは、当社及び子会社81社、持分法適用会社１社、関連会社４社で構成されておりますが、主要な事業内容と子会社等の当社企業グループにおける位置づけは次のとおりであります 。 次の９事業は「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。 (1)建設事業 スターツＣＡＭ㈱（連結子会社）、九州スターツ㈱（連結子会社）、関西スターツ㈱（連結子会社）、中部スターツ㈱（連結子会社）、仙台スターツ㈱（連結子会社）は首都圏及び各主要都市において、遊休地の土地有効活用等に伴う企画提案、建設受注業務及び設計・施工を行っております。 スターツホーム㈱（連結子会社）は首都圏を中心に戸建住宅建築工事・リフォーム工事等の請負を行っております。 (2)賃貸仲介事業及び売買仲介事業 スターツピタットハウス㈱（連結子会社）、九州スターツ㈱（連結子会社）、関西スターツ㈱（連結子会社）、中部スターツ㈱（連結子会社）、仙台スターツ㈱（連結子会社）、札幌スターツ㈱（連結子会社）は 、首都圏及び各主要都市において2019年３月末現在115店舗の不動産営業店舗「ピタットハウス」を運営し、賃貸アパート・マンション等の入居募集、住宅等の販売代理及び不動産の売買仲介業務を行っております 。 スターツコーポレートサービス㈱（連結子会社）は、法人顧客対象の不動産売買の仲介、寮・社宅の斡旋等を行っております。 (3)不動産管理事業 九州スターツ㈱（連結子会社）、関西スターツ㈱（連結子会社）、中部スターツ㈱（連結子会社）、仙台スターツ㈱（連結子会社）、札幌スターツ㈱（連結子会社）は、各主要都市において、賃貸アパート・マンション等の管理業務を行っております。 スターツコーポレートサービス㈱（連結子会社）は、社宅管理代行業務等を行っております。 スターツアメニティー㈱（連結子会社）は賃貸アパート・マンション、駐車場、分譲マンション等の管理業務及び附帯するリフォームメンテナンス、時間貸駐車場「ナビパーク」の運営、ならびに賃貸事業を行っており、エスティーメンテナンス㈱（連結子会社）は賃貸住宅を中心とした営繕工事を行っております。 賃住保証サービス㈱（連結子会社）は、賃貸住宅の入居者の保証業務を行っております。 スターツファシリティーサービス㈱（連結子会社)及び千代田管財㈱（連結子会社)は、都心３区（千代田、中央、港）を中心に2,012件のオフィスビル等の施設管理業務を行っております。スターツニューコースト㈱（連結子会社）はショッピングセンター「ＮＥＷ ＣＯＡＳＴ ＳＨＩＮ－ＵＲＡＹＡＳＵ」（ニューコースト新浦安：千葉県浦安市）の施設運営管理業務を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1616文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌などのメディア事業、物販事業、ゆとり事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。 （2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティーと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。さらにホテル・温泉旅館、高齢者支援施設等の運営を中心としたゆとり事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力するとともに、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1616文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営方針 当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌などのメディア事業、物販事業、ゆとり事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。 （2）経営戦略等 基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティーと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やＰＦＩ事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。さらにホテル・温泉旅館、高齢者支援施設等の運営を中心としたゆとり事業におきましては、高齢化社会も見据えた様々なサービスの提供に注力するとともに、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6269文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 業績等の概要 （1）業績 当連結会計年度における国内経済は、企業収益や雇用所得環境の改善を背景に緩やかな回復基調にあるものの、米中貿易摩擦をはじめとした諸外国の政策動向に対する懸念など、先行きは依然として不透明な状況が続いております。 こうした中、当社企業グループにおきましては、『土地有効活用』・『不動産仲介』・『不動産管理』を基盤とした『ストックビジネス』を地域密着でさらに拡充させ、『ワンストップ』でお客様にサービスを提供するとともに、グループ各社でお取引のある法人との取引基盤の拡大も図りながら、景気に左右されない安定収益基盤づくりに努めてまいりました。 このような営業活動の結果、 当連結会計年度の業績は、 売上高は1,951億77百万円（前期比15.6％増加）、営業利益は228億21百万円（前期比8.9％増加）となりました。また、営業外収益として為替差益４億５百万円等により経常利益は240億６百万円（前期比15.8％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は152億64百万円（前期比11.2％増加）となり売上高、営業利益、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益は過去最高の業績となりました。 事業種類別セグメントごとの業績の概況は次のとおりであります。 ①建設事業 建設事業におきましては、創業以来の地域密着営業により蓄積したデータを活用し、相続税対策をはじめとする資産運用及び継承のコンサルティングとして、お客様の所有地やニーズ、地域性などをふまえ、賃貸住宅・商業ビル・高齢者支援施設・ロードサイド店舗など幅広い商品による土地有効活用の提案を行っております。 社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、「高床免震」をはじめとする独自の免震技術・工法を用いてコストダウンを実現するとともに、敷地形状や建物用途、構造に応じた様々な免震建物を建築可能としたことで、累計の受注棟数は2019年３月末現在では463棟となりました。 当連結会計年度の業績は、人員体制の強化等も図ってまいりました結果、売上高524億３百万円（前期比2.4％増）、営業利益63億57百万円（前期比10.0％減）、受注残高は968億４百万円（前期比20.8％増）となりました。 ②賃貸仲介事業 賃貸仲介事業におきましては、不動産管理物件数の増加に伴い、仲介手数料及び更新手数料が堅調に推移いたしました。また、グループの総合力を活かした法人取引の拡大や不動産オーナーへの入居促進等のコンサルティングを推進し、人員体制の強化によってより一層の顧客ニーズに合わせたサービスの向上に努めてまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高66億53百万円（前期比3.1％増）、営業利益20億17百万円（前期比3.…
セグメント関連
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/ 原文長 約2401文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2017年４月１日 至 2018年３月31日） （単位：百万円） 建設事業 賃貸仲介事業 売買仲介事業 不動産管理 事業 分譲不動産 事業 出版事業 売上高 外部顧客に対する売上高 51,159 6,452 5,852 73,076 6,981 3,915 セグメント間の内部売上高又は振替高 11,422 1,692 142 2,157 13 434 62,582 8,144 5,995 75,234 6,995 4,350 セグメント利益又は損失（△） 7,062 2,085 1,823 8,894 △ 299 301 セグメント資産 32,867 7,995 2,322 75,281 52,106 4,345 その他の項目 減価償却費 106 81 46 1,746 14 145 のれん償却額 212 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 114 96 47 18,448 253 ゆとり事業 コンサルティング事業 物販事業 調整額 （注）1 連結財務諸表計上額（注）2 売上高 外部顧客に対する売上高 15,151 4,899 1,380 168,870 168,870 セグメント間の内部売上高又は振替高 570 4,111 5,032 25,578 △ 25,578 15,722 9,011 6,412 194,448 △ 25,578 168,870 セグメント利益又は損失（△） 995 1,118 313 22,295 △ 1,345 20,949 セグメント資産 41,478 9,995 2,867 229,261 4,991 234,252 その他の項目 減価償却費 812 191 24 3,169 198 3,367 のれん償却額 10 86 309 309 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 11,027 309 34 30,335 △ 815 29,519 （注）１．調整額は以下のとおりであります。 （1）セグメント利益又は損失（△）の調整額は、セグメント間取引消去であります。 （2）セグメント資産の調整額は、主に報告セグメントに帰属しないグループ全体の管理業務に係る資産であります。 （3）減価償却費に係る調整額のうち主なものは、報告セグメントに帰属しないグループ全体の管理業務に係る設備の減価償却費であります。 （4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額に係る調整額のうち主なものは、報告セグメントに帰属しないグループ全体の管理業務に係る設備に対する設備投資額及び固定資産に係る未実現損益の消去によるものであります。 （5）減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用と同費用に係る償却費が含まれております。 ２．…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2441文字
２．販売実績金額には、消費税等は含まれておりません。 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）当連結会計年度の経営成績の分析 当連結会計年度におきましては、不動産管理事業における管理物件数の増加、分譲マンション「アルファグランデ千桜タワー」（東京都千代田区：販売戸数185戸）、「ＱＵＷＯＮ（クオン）新浦安」（千葉県浦安市：総戸数170戸）、「プラウド西葛西」（東京都江戸川区：販売戸数156戸）の引渡し、ゆとり事業における高齢者支援施設の新規開設、2018年１月にオープンいたしました「ホテル エミオン 東京ベイ エミオンスクエア」の稼働が引き続き順調に推移したこと等により売上高は1,951億77百万円（前期比15.6％増加）、営業利益は228億21百万円（前期比8.9％増加）となりました。また、営業外収益として為替差益４億５百万円等により経常利益は240億６百万円（前期比15.8％増加）、親会社株主に帰属する当期純利益は152億64百万円（前期比11.2％増加）となり売上高、営業利益、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益は過去最高の業績となりました。 建設事業におきましては、 創業以来の地域密着営業により蓄積したデータを活用し、相続税対策をはじめとする資産運用及び継承のコンサルティングとして、お客様の所有地やニーズ、地域性などをふまえ、賃貸住宅・商業ビル・高齢者支援施設・ロードサイド店舗など幅広い商品による土地有効活用の提案を行っております。人員体制の強化等も図ってまいりました結果、売上高は前期と比べまして12億43百万円増加の524億３百万円、営業利益は前期と比べまして７億５百万円減少の63億57百万円となりました 。 不動産管理事業におきましては、 グループの総合力を活かした管理受託営業による管理物件数の増加により、管理手数料売上及び賃貸事業売上が堅調に推移し、企業所有社宅の一般賃貸化に伴う大型リノベーション工事など、メンテナンス工事の受注も積極的に行ってまいりました。また2018年11月にはグループ初のショッピングセンター運営事業であります「ＮＥＷ ＣＯＡＳＴ ＳＨＩＮ－ＵＲＡＹＡＳＵ」（ニューコースト新浦安：千葉県浦安市）がオープンし、順調に稼働してまいりました結果、売上高は63億39百万円増加の794億16百万円、営業利益は前期と比べまして２億82百万円増加の91億76百万円となりました。なお、2019年３月末現在の不動産管理物件は住宅643,518戸（前期比4.1％増加）、駐車場148,766台（前期比1.2％増加）、オフィスビル等の施設2,012件（前期比7.7％増加）となっております。…