事業の内容
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/ 原文長 約718文字
３【事業の内容】 当社グループは、持株会社である当社及び連結子会社５社並びに持分法非適用関連会社２社から構成されており、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業の３つの事業を行っております。その主な事業内容は次のとおりであります。 なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 (1）リノベマンション事業 主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。 (2）インベストメント事業 主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。 (3）アドバイザリー事業 主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の 「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。 なお、当社は、スター・マイカ、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社を連結子会社としております。 以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）持分法非適用関連会社２社は、上記事業系統図には含めておりません。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2295文字
(2) 経営戦略等 当社グループは、2024年１月12日に公表した中期経営計画「Find the Value 2026」の下、“ヒト”も建物も高齢化しつつある社会において、リノベーションマンションの供給を通じて住宅循環システムの普及・定着に努めてまいります。当社グループは「ROE（自己資本利益率）の向上」と「株主資本コストの適正水準維持」により企業価値及びエクイティスプレッドを最大化すべく、３つの戦略を着実に遂行してまいります。なお、資本コストや株価を意識した経営をより強化するため、中期経営計画で掲げた戦略は維持しつつも、定量目標の一部を見直しております。中期経営計画の見直しの内容については、2025年１月14日に公表しております「中期経営計画の見直しに関するお知らせ」をご参照ください。 （中期経営計画の概要） イ．対象期間 2024年11月期から2026年11月期まで（３カ年） ロ．企業価値の最大化に向けた戦略 ＜事業戦略＞ ・オーナーチェンジ物件への回帰 ・都市部シェア拡大 ・リフォーム構造改革 ・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理） ・ファンド化の推進 ＜財務戦略＞ ・活用キャッシュの最大化 ・規律ある成長投資と株主還元 ＜IR戦略＞ ・IR体制の構築 ・IR資料 / Websiteの刷新 ・株主との対話強化 ハ．企業価値の最大化に向けた目標 ・2026年11月期 売上高 700億円 ・2026年11月期 営業利益 70億円 ・2026年11月期 当期純利益 38億円 ・ROE 12.0％以上 ・営業利益率 10.0％以上 ・EPS （１株当たり純利益）成長率 14.0％以上 ・販売事業期間 1.5カ月短縮 ・OC（オーナーチェンジ物件）回転期間 18カ月短縮 ・販売用不動産残高 1,000億円以上 ・自己資本比率 25.0％以上 ・総還元性向 40.0％ ・PBR（株価純資産倍率） １倍以上 (4）経営環境 当連結会計年度における我が国経済は、一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しています。先行きについては、雇用・所得環境が改善する下で、今後も緩やかな回復が続くことが期待されます。ただし、欧米における高い金利水準の継続や中国における不動産市場の停滞の継続に伴う影響など、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっており、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。 当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2024年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,207件（前年同月比10.6％増）と５カ月ぶりに、成約㎡単価は79.41万円（同5.9％増）と55カ月連続で前年同月を上回りました。成約価格は5,022万円（同6.1％増）となりました。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約458文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、これまで中古マンションを取り巻くお客様のニーズにいち早く着目し、前例のないビジネスモデルで堅実な成長を遂げてきた企業として、「Find the Value」をコーポレートスローガンとしております。これは、中古マンションという今あるものに目を向け、眠っていた価値に光を当てることによって、これからも日本の住宅のあり方に寄り添い、常識にとらわれない価値を創造していくということを意味しております。 また、「“作る”から“活かす”社会の実現へ」を企業理念（ミッション）に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な住宅の再生・流通を推進すべく挑戦しております。住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5973文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 （資産） 当連結会計年度末における流動資産は99,532,958千円となり、前連結会計年度末に比べ7,068,187千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が2,295,122千円減少したものの、販売用不動産が9,226,667千円増加したこと等によるものであります。固定資産は3,227,100千円となり、前連結会計年度末に比べ710,406千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が276,351千円、繰延税金資産が117,878千円及び投資その他の資産のその他が349,556千円増加したこと等によるものであります。 この結果、総資産は102,760,751千円となり、前連結会計年度末に比べ7,778,000千円増加いたしました。 （負債） 当連結会計年度末における流動負債は16,065,934千円となり、前連結会計年度末に比べ3,197,618千円増加いたしました。これは主に、営業未払金が259,497千円、短期借入金が1,834,000千円及び未払法人税等が607,600千円増加したこと等によるものであります。固定負債は61,195,270千円となり、前連結会計年度末に比べ2,312,144千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が2,352,144千円増加したこと等によるものであります。 この結果、負債合計は77,261,205千円となり、前連結会計年度末に比べ5,509,762千円増加いたしました。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は25,499,546千円となり、前連結会計年度末に比べ2,268,237千円増加いたしました。これは主に、剰余金の配当686,883千円があるものの、親会社株主に帰属する当期純利益3,106,800千円によるものであります。 この結果、自己資本比率は24.8％（前連結会計年度末は24.4％）となりました。 ② 経営成績の状況 当連結会計年度の経営成績は、売上高が55,849,959千円となり、前連結会計年度に比べ6,972,402千円（前年同期比14.3％増）の増加となりました。 営業費用については、売上原価が46,033,366千円となり、前連結会計年度に比べ5,577,855千円（同13.8％増）の増加、販売費及び一般管理費が4,292,036千円となり、前連結会計年度に比べ716,197千円（同20.0％増）の増加となりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約2237文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前連結会計年度（自 2022年12月１日 至 2023年11月30日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表 計上額 （注）２ リノベマン ション事業 インベスト メント事業 アドバイザ リー事業 売上高 一時点で移転される財又はサービス 43,783,253 560,582 44,343,836 44,343,836 一定の期間にわたり移転される財又はサービス 50,138 50,138 50,138 顧客との契約から生じる収益 43,783,253 610,721 44,393,975 44,393,975 その他の収益 （注）３ 4,371,712 6,406 105,461 4,483,581 4,483,581 外部顧客への売上高 48,154,966 6,406 716,183 48,877,556 48,877,556 セグメント間の内部売上高又は振替高 507,826 507,826 △ 507,826 48,154,966 6,406 1,224,009 49,385,383 △ 507,826 48,877,556 セグメント利益又は損失（△） 4,865,210 △ 24,270 620,150 5,461,090 △ 614,884 4,846,206 セグメント資産 92,411,067 690,663 808,436 93,910,167 1,072,583 94,982,751 その他の項目 減価償却費 14,439 2,136 16,575 42,373 58,948 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 1,906 299 2,205 39,784 41,989 （注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。 (1）セグメント利益又は損失は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。 (2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。 (3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。 (4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ２．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。…