事業の内容
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/ 原文長 約721文字
３【事業の内容】 当社グループは、持株会社である当社及び連結子会社５社並びに持分法非適用関連会社２社から構成されており、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業の３つの事業を行っております。その主な事業内容は次のとおりであります。 なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 (1）リノベマンション事業 主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。 (2）インベストメント事業 主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。 (3）アドバイザリー事業 主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。 なお、当社は、スター・マイカ株式会社、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社を連結子会社としております。 以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。 （注）持分法非適用関連会社２社は、上記事業系統図には含めておりません。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2112文字
(2) 経営戦略等 当社グループは、新たに中期経営計画「Find the Value 2026」を策定し、「ROE（自己資本利益率）の向上」と「WACC（加重平均資本コスト）の適正水準維持」により企業価値を最大化すべく、３つの戦略を着実に遂行してまいります。なお、中期経営計画「Find the Value 2026」の詳細に関しては、2024年１月12日に公表しております「中期経営計画策定に関するお知らせ」をご参照ください。 （中期経営計画の概要） イ．対象期間 2024年11月期から2026年11月期まで（３カ年） ロ．企業価値の最大化に向けた戦略 ＜事業戦略＞ ・オーナーチェンジ物件への回帰 ・都市部シェア拡大 ・リフォーム構造改革 ・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理） ・ファンド化の推進 ＜財務戦略＞ ・活用キャッシュの最大化 ・規律ある成長投資と株主還元 ＜IR戦略＞ ・IR体制の構築 ・IR資料 / Websiteの刷新 ・株主との対話強化 ハ．企業価値の最大化に向けた目標 ・ROE 12.0％以上 ・WACC 2.0％ ・営業利益率 10.0％以上 ・EPS （１株当たり純利益）成長率 5.0％以上 ・販売事業期間 1.5カ月～２カ月短縮 ・販売用不動産残高 1,000億円以上 ・自己資本比率 25.0％以上 ・総還元性向 40.0％ ・PBR（株価純資産倍率） １倍以上 (4）経営環境 当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境が改善する下で、景気が緩やかに回復しており、先行きについてもその基調が続くことが期待されます。ただし、世界的な金融引締めや不透明な国際情勢等を背景とした海外景気の下振れや足下の物価上昇、金融資本市場の変動等のリスクに対しては、十分に注意する必要があります。当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2023年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は2,900件（前年同月比3.7％増）と６カ月連続、成約㎡単価は74.98万円（同7.6％増）と43カ月連続、成約価格は4,731万円（同7.1％増）と42カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は、2021年６月（33,641件）以降復調傾向にあり、2023年11月は46,993件と新型コロナウイルス感染症拡大前の水準（2020年２月（47,423件））に近づきつつあります。 翌連結会計年度以降は、物価上昇による家計負担の増加や、金融政策の見直しによる金利上昇等が予見される中、当面の間、不透明な経営環境が続くと予想されるものの、新築マンションの価格高騰や供給減を受けて、リノベーションマンションに対する底堅い需要は継続するものと考えられます。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約458文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、これまで中古マンションを取り巻くお客様のニーズにいち早く着目し、前例のないビジネスモデルで堅実な成長を遂げてきた企業として、「Find the Value」をコーポレートスローガンとしております。これは、中古マンションという今あるものに目を向け、眠っていた価値に光を当てることによって、これからも日本の住宅のあり方に寄り添い、常識にとらわれない価値を創造していくということを意味しております。 また、「“作る”から“活かす”社会の実現へ」を企業理念（ミッション）に掲げ、地球の限られた環境資源を有効活用するべく、今ある住まいをもっと活かし、より便利でより快適な住宅の再生・流通を推進すべく挑戦しております。住宅の再生・流通を通じて、多くの人々が「より良い価格でより良い暮らし」を手に入れ、持続的で活力のある社会が実現することを目指しております。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5908文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態の状況 （資産） 当連結会計年度末における流動資産は92,464,770千円となり、前連結会計年度末に比べ4,353,207千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が1,089,506千円及び販売用不動産が3,446,737千円増加したことによるものであります。固定資産は2,516,694千円となり、前連結会計年度末に比べ251,951千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が294,757千円増加したことによるものであります。 この結果、総資産は94,982,751千円となり、前連結会計年度末に比べ4,604,521千円増加いたしました。 （負債） 当連結会計年度末における流動負債は12,868,316千円となり、前連結会計年度末に比べ617,604千円増加いたしました。これは主に、短期借入金が848,300千円、未払法人税等が747,965千円及び流動負債のその他が456,375千円減少したものの、１年内返済予定の長期借入金が2,732,714千円増加したことによるものであります。固定負債は58,883,126千円となり、前連結会計年度末に比べ2,029,383千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が2,069,383千円増加したことによるものであります。 この結果、負債合計は71,751,442千円となり、前連結会計年度末に比べ2,646,987千円増加いたしました。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は23,231,308千円となり、前連結会計年度末に比べ1,957,533千円増加いたしました。これは主に、剰余金の配当669,399千円があるものの、親会社株主に帰属する当期純利益2,664,239千円によるものであります。 この結果、自己資本比率は24.4％（前連結会計年度末は23.5％）となりました。 ② 経営成績の状況 当連結会計年度の経営成績は、売上高が48,877,556千円となり、前連結会計年度に比べ665,706千円（前年同期比1.4％増）の増加となりました。 営業費用については、売上原価が40,455,511千円となり、前連結会計年度に比べ2,003,179千円（同5.2％増）の増加、販売費及び一般管理費が3,575,838千円となり、前連結会計年度に比べ85,382千円（同2.3％減）の減少となりました。その結果、営業利益は4,846,206千円となり、前連結会計年度に比べ1,252,090千円（同20.…
セグメント関連
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/ 原文長 約2281文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前連結会計年度（自 2021年12月１日 至 2022年11月30日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表 計上額 （注）２ リノベマン ション事業 インベスト メント事業 アドバイザ リー事業 売上高 一時点で移転される財又はサービス 39,732,396 587,354 40,319,750 40,319,750 一定の期間にわたり移転される財又はサービス 67,819 67,819 67,819 顧客との契約から生じる収益 39,732,396 655,174 40,387,570 40,387,570 その他の収益 （注）３ 7,716,608 107,671 7,824,280 7,824,280 外部顧客への売上高 47,449,005 762,845 48,211,850 48,211,850 セグメント間の内部売上高又は振替高 501,538 501,538 △ 501,538 47,449,005 1,264,383 48,713,388 △ 501,538 48,211,850 セグメント利益又は損失（△） 5,982,269 △ 6,947 703,507 6,678,828 △ 580,531 6,098,297 セグメント資産 88,340,780 29,995 886,697 89,257,474 1,120,755 90,378,229 その他の項目 減価償却費 12,309 2,623 14,933 33,123 48,057 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 20,399 20,399 68,885 89,285 （注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。 (1）セグメント利益又は損失は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。 (2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。 (3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。 (4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。 ２．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（会計制度委員会報告第15号）の対象となる不動産（不動産信託受益権を含む。）の譲渡等であります。…