事業の内容
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/ 原文長 約2591文字
３【事業の内容】 当社グループは、主要な事業として、不動産投資家（以下、「オーナー様」という。）に対し、主に投資用新築一棟賃貸マンション（以下、「賃貸マンション」という。）の用地仕入、企画、設計・監理、施工、入居募集、賃貸管理（家賃保証）、売却までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業と管理物件にプロパンガスを供給するエネルギー事業を行っております。 （事業の特徴） 一般的にオーナー様が賃貸マンション経営を行う場合には、不動産会社から土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、建設会社が建物を施工し、不動産会社が入居者を募集し、物件管理を行います。そのため、オーナー様自身で各業者の選定、事業計画の精査等を行う必要があることから、物件の取得自体が難しい場合があります。 当社グループでは、企画、開発及び運営の全てを自社で行えることにより、オーナー様は当社への相談のみでスムーズな物件取得が可能です。また、当社グループにおいては、各工程で収益を確保できるビジネスモデルであることが特徴です。 １．不動産投資マネジメント事業 当事業は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の仕入、企画、設計・監理、施工及び売却をサポートするアセットマネジメント事業と、入居募集及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業によって構成されております。 (1)アセットマネジメント事業 当社グループは、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンションの取得から売却までをトータルサポートしております。主に福岡市内、熊本市内及び那覇市内を中心に用地仕入、企画、設計・監理及び施工を行い、自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として販売しております。 当社グループでは、賃貸マンションの入居者様をお客様、賃貸マンションのオーナー様を共に事業を行うパートナーと位置づけており、入居者様の満足度向上が、オーナー様の満足度向上にもつながると考え、一貫して入居者様目線での賃貸マンションの開発を行っております。そのため、入居者様の住みやすさと利便性を追求し、長期的に資産価値が維持される賃貸マンションを開発、販売しております。 また、オーナー様の資産ポートフォリオを把握し、保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。 ①用地仕入 用地仕入は、賃貸マンション経営において最も重要な要素となります。用地情報の収集については、不動産会社等の情報提供者より多数の土地情報並びに市場の賃貸情報を収集し、これまでのマンション用地取得実績に基づく当社独自の仕入基準により、オーナー様の収益性を確保できる可能性の高い土地を厳選し、仕入れております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3585文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1)経営方針 当社グループは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが当社グループの存在意義であると考え、お客様、パートナーの皆様、取引先の皆様、そして従業員、当社グループに関わる全ての人々に「GOOD LIFE（いい人生）」を送っていただきたいという想いから、「GOOD LIFE」を経営理念として定めております。 (2)経営環境 当社グループを取り巻く環境は、政府の各種政策の効果もあり景気は持ち直しの動きがみられたものの、円安による物価上昇や中国経済の先行き懸念に加え、北朝鮮・中東情勢の地政学リスクなど、依然として先行き不透明な状況にあります。 このような環境である一方、マンション用地価格の上昇や建築資材価格の高騰等、懸念材料はあるものの日本銀行の金融緩和政策の継続を背景として、国内の投資用不動産に対する底堅い需要が想定されるため、その市場動向は堅調に推移しております。 建設業界においては、建設工事受注高は引き続き高水準で堅調に推移しております。一方で、建設技術者の有効求人倍率は依然として高い水準が維持されており、労働人口の減少に伴う建設技能労働者の不足が深刻化する恐れがあります。 (3)中長期的な経営戦略 当社グループの安定的かつ持続的な成長には、入居者様及びオーナー様の満足度向上に努め、賃貸マンションの用地仕入、企画、設計・監理、施工及び売却を行う「アセットマネジメント事業」によるフロー収益と、入居募集、賃貸管理を行う「プロパティマネジメント事業」、主に当社が管理する物件に対してプロパンガスの供給を行う「エネルギー事業」からなるストック収益を継続的に確保して参ります。 これらの事業活動は現在、福岡、熊本、沖縄、札幌エリアで展開しており、引き続きエリアの拡大を行い事業の発展へと努めて参ります。 アセットマネジメント事業においては、用地の仕入れをより一層強化して参ります。当社グループの事業は主に、投資用新築一棟賃貸マンションをワンストップで提供するビジネスモデルであることから、その入口である用地の仕入れを強化することで、以降の工程である、企画、設計・監理、施工、入居募集、賃貸管理及び売却にまで好影響をもたらすと考えております。 プロパティマネジメント事業においては、他社管理物件の委託先替え強化に伴う管理戸数の増加とアセットマネジメント事業の加速によって増加する開発棟数及び管理戸数に加え、業務オペレーションの見直しによる業務効率化や、ＩＴの活用等による生産性の向上により、管理物件の適切な運営管理による入居率の維持向上が入居者様及びオーナー様の満足度向上へつながると考えております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3585文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1)経営方針 当社グループは、いい住まいの提供を通じ、人々の暮らしを良くすることが当社グループの存在意義であると考え、お客様、パートナーの皆様、取引先の皆様、そして従業員、当社グループに関わる全ての人々に「GOOD LIFE（いい人生）」を送っていただきたいという想いから、「GOOD LIFE」を経営理念として定めております。 (2)経営環境 当社グループを取り巻く環境は、政府の各種政策の効果もあり景気は持ち直しの動きがみられたものの、円安による物価上昇や中国経済の先行き懸念に加え、北朝鮮・中東情勢の地政学リスクなど、依然として先行き不透明な状況にあります。 このような環境である一方、マンション用地価格の上昇や建築資材価格の高騰等、懸念材料はあるものの日本銀行の金融緩和政策の継続を背景として、国内の投資用不動産に対する底堅い需要が想定されるため、その市場動向は堅調に推移しております。 建設業界においては、建設工事受注高は引き続き高水準で堅調に推移しております。一方で、建設技術者の有効求人倍率は依然として高い水準が維持されており、労働人口の減少に伴う建設技能労働者の不足が深刻化する恐れがあります。 (3)中長期的な経営戦略 当社グループの安定的かつ持続的な成長には、入居者様及びオーナー様の満足度向上に努め、賃貸マンションの用地仕入、企画、設計・監理、施工及び売却を行う「アセットマネジメント事業」によるフロー収益と、入居募集、賃貸管理を行う「プロパティマネジメント事業」、主に当社が管理する物件に対してプロパンガスの供給を行う「エネルギー事業」からなるストック収益を継続的に確保して参ります。 これらの事業活動は現在、福岡、熊本、沖縄、札幌エリアで展開しており、引き続きエリアの拡大を行い事業の発展へと努めて参ります。 アセットマネジメント事業においては、用地の仕入れをより一層強化して参ります。当社グループの事業は主に、投資用新築一棟賃貸マンションをワンストップで提供するビジネスモデルであることから、その入口である用地の仕入れを強化することで、以降の工程である、企画、設計・監理、施工、入居募集、賃貸管理及び売却にまで好影響をもたらすと考えております。 プロパティマネジメント事業においては、他社管理物件の委託先替え強化に伴う管理戸数の増加とアセットマネジメント事業の加速によって増加する開発棟数及び管理戸数に加え、業務オペレーションの見直しによる業務効率化や、ＩＴの活用等による生産性の向上により、管理物件の適切な運営管理による入居率の維持向上が入居者様及びオーナー様の満足度向上へつながると考えております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3733文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1)経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症に伴う行動制限の緩和により社会経済活動の正常化が進み、30年振りとなる高水準の賃上げや企業の高い投資意欲など、経済に前向きな動きが顕在化しております。しかしながら、原材料価格、エネルギー価格の高騰や、海外景気の下振れリスク、金融資本市場の変動等、依然として先行きは不透明な状況が続いております。 不動産業界におきましては、金融緩和政策の継続を背景として、不動産投資家の投資姿勢は引き続き旺盛であり、その市場動向は堅調に推移していくことが期待されるものの、マンション用地価格の上昇、原材料や建築資材の価格高騰の影響を今後も注視していく必要があります。 このような環境のもと、当社グループは、アセットマネジメント事業におけるフロー収益と、プロパティマネジメント事業におけるストック収益に加え、株式会社グッドライフエネルギーにおけるエネルギー事業との連携により、各事業間のシナジー効果創出に努めるとともに、営業力、技術力及びサービス品質の向上に努め、収益力の向上及び企業価値の最大化を図って参りました。 その結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は下記のとおりとなりました。 ａ．財政状態 （資産） 当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ2,159百万円増加し、8,347百万円となりました。主な要因は、仕掛販売用不動産が991百万円、販売用不動産が640百万円、契約資産が368百万円及び未成工事支出金が126百万円増加した一方、現金及び預金が92百万円減少したことによります。 固定資産は、前連結会計年度末に比べ191百万円増加し、1,013百万円となりました。要因は、有形固定資産が164百万円及び投資その他の資産が28百万円増加した一方、無形固定資産が１百万円減少したことによります。 この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べ2,350百万円増加し、9,361百万円となりました。 （負債） 当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ1,265百万円増加し、4,797百万円となりました。主な要因は、短期借入金が784百万円、工事未払金が258百万円、未払法人税等が185百万円及びその他の流動負債が105百万円増加した一方、契約負債が63百万円及び１年内返済予定の長期借入金が60百万円減少したことによります。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約750文字
３．セグメント資産の調整額18百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない本社資産であります。 ４．セグメント利益又は損失(△)は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額（注） ２．３ 連結財務諸表計上額（注）４ 不動産投資マネジメント事業 エネルギー事業 売上高 完成工事高 5,840 5,840 5,840 5,840 土地売上高 2,298 2,298 2,298 2,298 建売売上高 1,914 1,914 1,914 1,914 プロパティマネジメント事業収入 875 875 875 875 エネルギー事業収入 189 189 189 189 その他 317 317 317 317 顧客との契約から生じる収益 11,246 189 11,435 11,435 11,435 外部顧客への売上高 11,246 189 11,435 11,435 11,435 セグメント間の内部 売上高又は振替高 11,246 189 11,435 11,435 11,435 セグメント利益 又は損失（△） 1,194 △ 12 1,182 △ 0 1,181 △ 120 1,061 セグメント資産 8,296 1,004 9,301 39 9,341 19 9,361 その他の項目 減価償却費 14 71 86 86 88 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 26 279 306 306 310 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1435文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりです。 相手先 前連結会計年度 （自 2022年１月１日 至 2022年12月31日） 当連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） 金額（百万円） 割合（％） 金額（百万円） 割合（％） 福岡地所株式会社 867 10.8 1,329 11.6 株式会社ケイ・エル・アイ 1,142 14.2 422 3.7 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。 今後の見通しにつきましては、円安による原材料価格、エネルギー価格の高騰や、海外景気の下振れリスクなど、今後の社会経済活動や金融情勢は依然として不透明な状況にあります。 このような外部環境のもと、当社グループは、2024年12月期の重点施策として、不動産投資マネジメント事業における賃貸マンション用地の仕入れ強化、それに伴う人材の採用、確保及び退職の抑制を掲げております。採用については、賃貸マンションの建築工事件数の増加に対応するため、連結子会社である株式会社グッドライフ建設における現場監督を担える人材について引き続き積極的に採用を行うこととしております。 これら一連の諸施策により、当社グループの経営基盤を強化し、増収増益基調を確実にして企業価値を拡大して参ります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 キャッシュ・フローの状況の分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの主な資金需要は 、 用地仕入資金 、 建築資金 、 設備投資資金及び運転資金であります 。 それらの財源については 、 自己資金及び金融機関からの借入金により調達しております 。 このうち 、 金融機関からの借入に関して 、 収益用不動産の開発に係る用地仕入資金については、短期借入金で調達し 、 収益用不動産を建売にて販売を行う場合の用地仕入資金及び賃貸マンション建築資金並びにエネルギー事業におけるガス供給設備取得のための設備投資資金については 、 長期借入金での調達を行っております 。…