事業の内容
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３【事業の内容】 当社は、分譲住宅の建築・販売、注文住宅の建築請負、マンション（区分所有）のリノベーションによる販売や既存住宅のリフォーム等を主たる事業としております。 なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (1) 分譲住宅事業 新築戸建住宅の企画・開発と販売を行っております。また、建築条件付宅地分譲及び宅地のみの更地分譲も行っております。 (2) 注文住宅事業 新築戸建住宅の建築請負を行っております。 (3) その他 区分所有のリノベーションによる販売や、既存住宅のリフォーム等を行っております。 ［事業系統図］ 以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(2) 経営戦略等 当社が手掛ける分譲住宅及び注文住宅は共に、自社設計・自社施工管理の建築形態でありますので、住宅品質を維持したまま建築資材等に係る中間コストの削減が可能であり、更に建物の規格化・標準化を通じて全体コストの最小化を図っております。 ① 分譲住宅事業 分譲住宅事業は、当社における主要な事業であり、事業開始以来、「住み心地の良い家」の提供をミッションに、「都市型・狭小・低価格」の新築３階建戸建住宅を主体に展開しております。 主たる営業エリア（注１）及び顧客層は、神奈川県横浜市及び川崎市並びに東京城南地区（注２）を中心に、20歳代から40歳代前半の年代層とそのご家族をはじめとする一次取得者を主要な顧客層として事業を展開しております。 地価の高い都市部では「良質でリーズナブルな戸建住宅」に対する潜在的需要は大きいと考えており、低価格の中にどれだけ機能や品質をいかにバランス良く取り入れるか創意工夫をしております。当社は、事業用地の仕入から企画、設計、施工・管理、アフターメンテナンスの一連の工程を自社でマネジメントし、各工程に専任担当者を配してプロジェクトチームを編成し、１棟１棟ごとに間取りや内装は、そこに住まわれる方の家族構成やライフスタイル、生活への動線を考慮した間取りに十分配慮しております。また、地域ごとのニーズ特性を反映した付加価値企画型の開発に取り組んでおります。 販売価格帯は、都市部に適した「都市型３階建戸建住宅」を周辺家賃と比較して購入メリットを感受することができる価格を基本として設定しております。この「都市型・狭小・低価格」とすることにより一次取得層に訴求力を発揮しております。とりわけ、当社で企画開発した物件の多くは、竣工する前に販売の成約をいただいており、土地取得から竣工引渡し（販売）までの期間短縮を図り、棚卸資産の回転率を高めることにより資金力や土地仕入力の向上を図っております。 （注）１．横浜・川崎エリアと東京都心を結ぶ東急東横線を主軸として、東急大井町線・目黒線・田園都市線及びＪＲ沿線のエリアであります。 ２．世田谷区、渋谷区、大田区、目黒区、品川区及び港区を総称しております。 ② 注文住宅事業 注文住宅事業は、「人生の価値を考える住まいの提供」をテーマに、人生の住まいのコストバランスに新しい視点で切り込んだ住宅のブランド構築を目指しております。安心を創り、満足を創り、余裕を創る注文住宅としてお客様のこだわりのお住まい創りに応えてまいります。 主たる営業エリア及び顧客層は、東京都23区内、神奈川県横浜市及び川崎市を中心に、20歳代から40歳代前半の年代層とそのご家族をはじめとする一次取得者を主要な顧客層として事業を展開しております。…
対処すべき課題
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(5) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社の対処すべき課題については、一次取得者を主要な顧客層としてリーズナブルな価格かつ良質な新築戸建住宅を提供するだけでなく、事業用不動産の仕入からアフターサービスまでをワンストップとすることにより、高い顧客満足度を通して地域社会の貢献に努め、ひいては中長期的に更なる収益力向上を図る観点から、次の事項を重点施策として取り組む必要があると判断しております。 ① 事業エリアの拡充 当社は、神奈川県横浜市及び川崎市並びに東京城南地区を中心に狭小三層構造の新築戸建住宅の分譲事業を主軸として注文住宅事業へ展開を行っておりますが、この地域は住宅取得希望者の人気が高い地域であることから、既存店の規模拡充により営業基盤を固め周辺地域へ延伸を図ってまいります。また、関西圏域における事業展開を進めてまいります。 ② 事業用地仕入の強化 当社の主要事業である新築戸建住宅の分譲事業を推進するうえで、事業用地の取得が不可欠であります。これまで大手不動産仲介会社や地場の不動産会社を通じた仕入を行っておりますが、今後も仕入先との一層の関係強化と仕入ルートの多元化により、当社が企図する立地条件の事業用地を適正価格によって安定的な確保を図ってまいります。 ③ 原価管理の強化 原材料費や外注費の上昇については、設計・施工・技術基準の見直しやスケール・メリットを活かしたコスト低減及び標準工期の順守並びに完成在庫期間の短縮化を図ることにより、品質を維持しながら収益の確保向上に努めてまいります。 ④ 財務管理の強化 当社の資金調達は、事業用地等の取得に係るプロジェクト資金が主たる使途であり、この資金調達を機動的かつ安定的に行う必要があります。今後の事業拡大のため在庫管理と財務管理の一層の徹底に努めてまいります。 ⑤ 人材の確保と育成 当社は、引き続き持続的な成長を目指すに当たり、事業用地の仕入を担当する企画営業職や新規出店エリアにおける建築士・施工技術者の確保等の体制整備を適宜適切に図ることが、地域に密着した事業活動を支え経営基盤を強固なものとし得ると認識しております。 また、業容を拡大するうえで人的リソースによる寄与度が高いことから、不動産・住宅事業に関する知見が豊かな人材の確保と事業を牽引する中核人材育成に積極的に取り組んでまいります。 ⑥ 内部統制及びコンプライアンス体制の強化 当社は、企業の継続的発展を図るために、内部統制の行き届いた管理体制を高機能に維持していく必要があると認識しております。その一環として、当社の定める内部統制基本方針の遵守及びコンプライアンス最優先の企業経営に努めてまいります。
経営成績・財政状態の概況
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４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況 当事業年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の効果により景気は緩やかな回復基調となりました。一方で、世界的な金融引締めに伴う影響や地政学リスクの高まりなど景気の先行きは不透明な状況が続きました。 当社の属する住宅業界におきましては、新設住宅着工における持家・分譲戸建の着工棟数は前年割れで推移し、首都圏の新築戸建完成在庫も増加傾向となりました。また、資材高騰に伴う住宅価格の上昇やコロナ禍で喚起された住宅需要の一巡もあり厳しい事業環境が継続しました。 このような環境の中、当社は、パーパス「都市に調和する快適で安心な戸建住宅の提供」のもと、自社設計・自社施工管理による高品質でリーズナブルな住宅の供給により、エリアでの供給実績を積み上げ、持続的成長基盤の強化に取り組んでおります。主力の分譲住宅事業を中心に、適正価格での分譲用地仕入の推進と完成在庫の早期販売に努めてまいりましたが、建築コストの高騰インパクトに加え、販売価格の引き下げにより、同事業の収益は低調に推移しました。 これらの結果、当事業年度の売上高は13,987,887千円（前年同期比0.9％減）、営業利益は261,466千円（同32.7％減）、経常利益は211,061千円（同37.2％減）、当期純利益は151,291千円（同35.8％減）となりました。 セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。 （分譲住宅事業） 分譲住宅事業におきましては、完成在庫の早期販売に注力し、引渡棟数は前年実績を上回りましたが、高利益物件が前年に比べ減少したほか、土地価格の上昇や建築資材の高騰、消費マインドの冷え込みなどを背景に価格の見直しを行って販売した物件が増加したことにより、下期以降の粗利益率の改善が見られたものの、通期では減収減益となりました。 仕入に関しては、地域密着の深耕営業を軸に良質な用地の適正価格での取得により優位性を確保し、住宅建設においては、新規協力業者の継続的な開拓及び工程管理をはじめとする施工体制の強化、並びに仕様・設備の継続的な見直しにより、実需者ニーズに対応した商品力の底上げと収益性の改善に取り組んでまいりました。 これらの結果、引渡棟数は272棟（前年同期比15棟増）、売上高は11,285,897千円（同1.8％減）、営業利益は604,860千円（同33.5％減）となりました。 （注文住宅事業） 注文住宅事業におきましては、着工案件が順調に進捗し、売上高は、前年同期を上回る実績となりました。利益面に関しては、原価上昇分の価格転嫁も進み粗利益率が改善されたことから増収増益となりました。…
セグメント関連
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３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前事業年度（自 2022年４月１日 至 2023年３月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 調整額 （注）２ 財務諸表計 上額（注）３ 分譲住宅事業（注）４ 注文住宅事業（注）４ 売上高 外部顧客への売上高 11,492,915 2,271,275 13,764,191 350,227 14,114,418 セグメント間の内部売上高 又は振替高 11,492,915 2,271,275 13,764,191 350,227 14,114,418 セグメント利益又は損失（△） 909,201 △ 7,283 901,917 △ 15,508 △ 498,087 388,321 資産 4,764,425 313,913 5,078,338 172,629 3,221,093 8,472,062 その他の項目 減価償却費 4,185 4,064 8,250 868 12,946 22,065 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 3,035 4,558 7,594 3,950 181,161 192,705 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、再生住宅事業及び既存顧客による少額工事等を含んでおります。 ２．調整額は、以下のとおりであります。 ①セグメント利益又は損失（△）の調整額は、各セグメントに帰属しない全社費用であります。 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る一般管理費であります。 ②セグメント資産の調整額は、主に報告セグメントに帰属しない全社資産であります。 ③有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、主に賃貸用資産の取得価額であります。 ３．セグメント利益又は損失（△）の額は、財務諸表の営業利益と調整を行っております。 ４．分譲住宅事業の売上高は、支配が一時点で顧客に移転する財から生じる収益、注文住宅事業の売上高は、支配が一定の期間にわたり顧客に移転する財から生じる収益により、それぞれ構成されております。…
主要な顧客・販売先
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２．直近２事業年度の分譲住宅事業における地域別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。 地域 前事業年度 当事業年度 売上高（千円） 割合（％） 売上高（千円） 割合（％） 東京都23区 3,601,545 31.3 3,741,525 33.2 神奈川県横浜市 4,665,779 40.6 4,566,041 40.4 神奈川県川崎市 3,225,590 28.1 2,906,213 25.8 京都府 72,117 0.6 合計 11,492,915 100.0 11,285,897 100.0 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。 この財務諸表の作成に当たり、重要な会計上の見積りにつきましては、十分検討して作成しております。会計上の見積りについては、過去の実績等を勘案し、合理的な基準により判断しておりますが、会計上の見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。 なお、財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1）財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 分譲住宅事業におきましては、完成在庫の早期販売に注力し、引渡棟数は前年実績を上回りましたが、高利益物件が前年に比べ減少したほか、土地価格の上昇や建築資材の高騰、消費マインドの冷え込みなどを背景に価格の見直しを行って販売した物件が増加したことにより、下期以降の粗利益率の改善が見られたものの、通期では減収減益となりました。 仕入に関しては、地域密着の深耕営業を軸に良質な用地の適正価格での取得により優位性を確保し、住宅建設においては、新規協力業者の継続的な開拓及び工程管理をはじめとする施工体制の強化、並びに仕様・設備の継続的な見直しにより、実需者ニーズに対応した商品力の底上げと収益性の改善に取り組んでまいりました。 売上高は11,285,897千円（同1.8％減）、営業利益は604,860千円（同33.5％減）となりました。 注文住宅事業におきましては、着工案件が順調に進捗し、売上高は、前年同期を上回る実績となりました。…