事業の内容
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/ 原文長 約1826文字
３【事業の内容】 当社グループは、13社で構成されており、東京23区を中心に不動産販売事業を主軸として事業展開しております。 当社グループの主な事業内容及び事業の位置付けは、次のとおりであります。 なお、次の４部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (1）不動産販売事業 当社は、東京23区を中心に主として資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の企画、開発を行っており、国内の個人投資家を主要顧客として分譲を行っております。また、「XEBEC（ジーベック）」に中古マンションの売却や不動産再生事業として中古オフィスビルの売却を行っております。 「XEBEC（ジーベック）」は、不動産開発において長年の実績をもつ経験豊かなスタッフが、時代のニーズに合わせて開発した資産運用型マンションとなっております。また、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに開発を行っております。 また、概ね専有面積30㎡未満の１Ｋタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。 なお、販売戸数の推移は以下のとおりとなります。 区分 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 国内顧客販売戸数 151 229 188 150 221 (2）不動産管理事業 当社が分譲した資産運用型マンションやコンパクト型マンションの賃貸管理、仲介及び建物管理を行っております。当社の当該事業部門において①自社販売物件を中心にマンションの所有者より賃借し、所有者に対して賃料収入を保証すると共に、賃貸（転貸）するサブリース業務、②家賃の集金代行業務、入居・退去に関する契約管理業務等の賃貸管理業務及び③当社所有不動産の賃貸事業を行っております。また、当社子会社である株式会社デュアルタップコミュニティにおいて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにおいて、首都圏のコンパクト型マンションの建物管理を行っております。 なお、賃貸管理戸数の推移は以下のとおりとなります。 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 賃貸管理戸数 1,626 1,534 1,365 1,225 1,225 (3）海外不動産事業 ビジネスのグローバリゼーションが進行する中、企業経営においては、海外諸国との取引拡大や現地での拠点設立が事業拡大をめざす上での重要な要素と位置づけられております。当社グループは、海外不動産投資ビジネスに目を向け、国内外の顧客が安心して投資できる環境づくりに取組んでおります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3979文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献することを企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高経常利益率５％、自己資本比率20％を基準に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 当社グループが属する不動産業界は、円安による海外勢の進出もあり開発用地の取得に関して競争がより激化してきております。また、新型コロナウイルス感染症（以下感染症）やウクライナ情勢が影響し、建築資材の高騰や工事費の高止まりが続いております。一方で、東京都の人口は、感染症をきっかけとしたテレワークの普及もあり転出超に転じた時期もありましたが、2022年は6ヵ月連続の転入超となり、シニアも含めた単身世帯の増加を考慮するとワンルームマンションのニーズは維持されると考えております。また、賃料も緩やかではありますが上昇の兆しが見えはじめ、加えて低金利の継続等もあり、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は今後も堅調に推移するものと考えております。 当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットやSNSを利用した集客等により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3979文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献することを企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高経常利益率５％、自己資本比率20％を基準に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 当社グループが属する不動産業界は、円安による海外勢の進出もあり開発用地の取得に関して競争がより激化してきております。また、新型コロナウイルス感染症（以下感染症）やウクライナ情勢が影響し、建築資材の高騰や工事費の高止まりが続いております。一方で、東京都の人口は、感染症をきっかけとしたテレワークの普及もあり転出超に転じた時期もありましたが、2022年は6ヵ月連続の転入超となり、シニアも含めた単身世帯の増加を考慮するとワンルームマンションのニーズは維持されると考えております。また、賃料も緩やかではありますが上昇の兆しが見えはじめ、加えて低金利の継続等もあり、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は今後も堅調に推移するものと考えております。 当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットやSNSを利用した集客等により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4116文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度（2021年７月１日～2022年6月30日）におけるわが国経済は、上期は東京オリンピックの開催があったものの、感染症の拡大による緊急事態宣言が発出され行動制限を余儀なくされ、景気の回復は先行き不透明な状況でした。しかしながら、2021年終盤から感染者数の減少を受け行動制限の緩和も始まり、経済活動の正常化に向け回復の兆しが見えてまいりました。 下期には、欧米のウィズコロナ政策が広まり力強い経済回復が見えましたが、ロシアによるウクライナ侵攻で、世界的に、エネルギー不足、資源不足、サプライチェーンの乱れが発生し、インフレをもたらしています。そのため、インフレ抑制策として、欧米における長期金利の上昇が顕著になっています。さらに、日米の金利差の影響を受け、円安が急激に進んでおり、日本経済を不安定に揺れ動かしています。 首都圏の新築分譲マンション市場は、2022年上半期（1～6月）の供給戸数が1万2,716戸で、前年同期比4.2％減となり、2年ぶりの減少となりました。2022年下半期の供給見込みは2万戸であり、年間供給は2021年から3.4％減の3.25万戸となる予定です（株式会社不動産経済研究所）。 東京都の人口は、感染症をきっかけとしたテレワークの普及もあり、転出超に転じた時期もありましたが、2022年に入り６ヵ月連続の転入超となりました（総務省住民基本台帳人口移動報告）。人口流入が回復するにつれて、都内の賃貸物件、特に、当社グループの属する資産運用型マンション（ワンルームタイプ）市場では、需要が上がってきています。また、賃料も緩やかではありますが上昇の兆しが見えてきました。今後も、賃貸マンションの需給バランスが急激に変化することは想定されず、賃料や入居率の大幅な変化はなく、資産運用型マンションの資産性は維持されるものと考えられます。 このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近（※）・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の開発・分譲を行ってまいりました。（※ 当社では「駅近」とは駅徒歩10分以内の距離としております。）分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定収入が見込めるマンションとして、ブランド価値の向上に努めております。 以上の結果、当連結会計年度は、売上高107億56百万円（前期比75.0％増）、営業利益50百万円（同70.…
セグメント関連
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/ 原文長 約1802文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2020年７月１日 至 2021年６月30日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 連結財務諸表計上額 （注）２ 不動産販売 事業 不動産管理 事業 海外不動産 事業 営業支援事業 売上高 外部顧客への売上高 4,817,090 1,187,885 115,851 27,145 6,147,971 6,147,971 セグメント間の内部売上高 7,821 197 8,018 △ 8,018 4,817,090 1,195,706 116,048 27,145 6,155,989 △ 8,018 6,147,971 セグメント利益又は損失(△) 64,880 140,754 △ 27,869 △ 11,336 166,428 6,642 173,070 セグメント資産 7,169,357 310,932 58,404 13,707 7,552,401 △ 165,062 7,387,339 セグメント負債 5,128,311 241,555 15,794 15,266 5,400,927 △ 48,429 5,352,498 その他の項目 減価償却費 21,573 8,118 285 186 30,163 30,163 のれん償却額 12,985 12,985 12,985 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 120 1,470 1,838 4,759 8,187 8,187 （注）１．調整額は以下のとおりであります。 （1)セグメント利益又は損失の調整額6,642千円は、セグメント間取引消去6,642千円であります。 （2)セグメント資産の調整額△165,062千円は、セグメント間取引消去△165,062千円であります。 （3)セグメント負債の調整額△48,429千円は、セグメント間取引消去△48,429千円であります。 ２．セグメント利益は連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2109文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2020年７月１日 至 2021年６月30日） 当連結会計年度 （自 2021年７月１日 至 2022年６月30日） 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） ブローディア・プライベート投資法人 1,974,000 18.4 株式会社グッドコムアセット 1,968,585 18.3 株式会社ボルテックス 1,596,500 14.8 株式会社大京 1,550,000 14.4 合同会社ナバテア 1,410,000 22.9 東急不動産株式会社 900,000 14.6 株式会社青山財団ネットワークス 730,000 11.9 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 ②当連結会計年度の経営成績等分析 当連結会計年度の経営環境は、上期（2021年7～12月）は感染症の影響を色濃く受けており、経済の先行きは不透明な状況にありました。下期（2022年1～6月）は、経済活動の正常化に向け徐々に回復の兆しが見えてまいりました。しかしながら、ロシアによるウクライナ侵攻でエネルギーや資材の高騰等世界的なインフレが加速し、欧米の金利上昇や円安等、経済はいまだ不安定という状況でした。 不動産販売事業においては、当社グループの属する資産運用型マンション（ワンルームタイプ）の賃料相場の大きな変動や提携金融機関の諸条件の変化はなく、今のところ、資産運用としての商品性は維持されていると考えております。個人投資家だけでなく、私募REIT等へ販売するなど、販売チャネル及び顧客層の拡大に努めてまいりました。…