事業の内容
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/ 原文長 約1667文字
３【事業の内容】 当社グループは、９社で構成されており、東京23区を中心に不動産販売事業を主軸として事業展開しております。 当社グループの主な事業内容及び事業の位置付けは、次のとおりであります。 なお、次の３部門は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (1）不動産販売事業 当社は、東京23区を中心に主として資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の企画、開発を行っており、国内の個人投資家を主要顧客として分譲を行っております。また、「XEBEC（ジーベック）」に中古マンションの売却や不動産再生事業として中古オフィスビルの売却を行っております。 「XEBEC（ジーベック）」は、不動産開発において長年の実績をもつ経験豊かなスタッフが、時代のニーズに合わせて開発した資産運用型マンションとなっております。また,「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトとし、空室率の低減を意識した開発を行っております。 また、概ね専有面積30㎡未満の１Ｋタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。 なお、販売戸数の推移は以下のとおりとなります。 区分 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 国内顧客販売戸数 223 293 151 229 188 (2）不動産管理事業 当社が分譲した 資産運用型マンションやコンパクト型マンションの 賃貸管理、仲介及び建物管理を行っております。 当社の当該事業部門において①自社販売物件を中心にマンションの所有者より賃借し、所有者に対して賃料収入を保証すると共に、賃貸（転貸）するサブリース業務、②家賃の集金代行業務、入居・退去に関する契約管理業務等の賃貸管理業務及び③当社所有不動産の賃貸事業を行っております。また、当社子会社である 株式会社デュアルタップコミュニティにおいて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにおいて、首都圏のコンパクト型マンションの建物管理を行っております。 なお、賃貸管理戸数の推移は以下のとおりとなります。 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 賃貸管理戸数 1,246 1,560 1,626 1,534 1,365 (3）海外不動産事業 ビジネスのグローバリゼーションが進行する中、企業経営においては、海外諸国との取引拡大や現地での拠点設立が事業拡大をめざす上での重要な要素と位置づけられております。当社グループは、海外不動産投資ビジネスに目を向け、国内外の顧客が安心して投資できる環境づくりに取組んでおります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3771文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献することを企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）目標とする経営指標 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高経常利益率５％、自己資本比率20％を基準に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 当社グループが属する不動産業界は、開発用地の取得費や建築工事費が高止まりの状況が続いております。一方で、首都圏への人口流入、単身世帯増加や低金利の状況も継続すると予想され、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は堅調に推移するものと考えております。 当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットを利用した集客や自社セミナーの開催により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。 ② 不動産管理事業 賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減を図ってまいります。 建物管理につきましては、 株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3771文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1）経営方針 当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献することを企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。 現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。 事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。 (2）目標とする経営指標 当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高経常利益率５％、自己資本比率20％を基準に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。 (3）経営戦略等 当社グループが属する不動産業界は、開発用地の取得費や建築工事費が高止まりの状況が続いております。一方で、首都圏への人口流入、単身世帯増加や低金利の状況も継続すると予想され、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は堅調に推移するものと考えております。 当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。 ① 不動産販売事業 資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。 販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットを利用した集客や自社セミナーの開催により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。 ② 不動産管理事業 賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減を図ってまいります。 建物管理につきましては、 株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3879文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1） 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度 におけるわが国経済は、上期は 政府の各種政策を背景に企業収益が高い水準を維持し、雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな回復基調が続いておりました。しかしながら、下期は新型コロナウイルス感染症の拡大防止策として、緊急事態宣言に基づく様々な措置が出されたことで、経済活動が抑制され、経済状況は国内・海外ともに非常に厳しい状況となりました。４月～５月は緊急事態宣言により、当社においても在宅勤務を実施し、営業活動が一部制限されることとなりました。６月以降は、社会経済活動のレベルを段階的に引き上げているものの、回復の見通しは立っておらず、感染症防止策等による消費マインドの先行きは不透明であります。感染症の再拡大が懸念される中、依然として、さらなる経済の下振れや金融資本市場への影響に留意が必要となります。 首都圏のマンション市場においても、 感染症の拡大防止策の影響を受け、 2020年１月～６月の供給戸数が7,497戸と前年同期比44.2％の減少となりました（株式会社不動産経済研究所調べ）。 当社グループの属する、資産運用型マンション市場では、感染症の拡大防止策により、 東京への人口流入 や給与所得の悪化による賃料の伸び悩み等が懸念されます。中長期的には、東京23区では、継続する人口流入により、賃料が緩やかに上昇し、入居率は高水準を維持しております。今後も、賃貸マンションの需給バランスが急激に変化することは想定されず、賃料や入居率の大幅な変化はなく、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。 このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の開発・分譲を行ってまいりました。分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定収入が見込めるマンションとして、ブランド価値の向上に努めております。分譲を進めつつ、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債の圧縮を図り、自己資本比率は48.9％と、財務体質の改善を行ってまいりました。 以上の結果、当連結会計年度は、 売上高72億54百万円（前期比24.0％減）、営業利益４億26百万円（同1.1％減）、経常利益３億66百万円（同23.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益２億50百万円（同32.6％増）となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1603文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2018年７月１日 至 2019年６月30日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 連結財務諸表計上額 （注）２ 不動産販売 事業 不動産管理 事業 海外不動産 事業 売上高 外部顧客への売上高 7,670,902 1,492,964 379,478 9,543,345 9,543,345 セグメント間の内部売上高 992 18,740 40,110 59,842 △ 59,842 7,671,894 1,511,704 419,588 9,603,187 △ 59,842 9,543,345 セグメント利益 206,980 212,663 1,706 421,350 9,836 431,186 セグメント資産 5,303,508 375,646 97,596 5,776,750 △ 327,840 5,448,909 セグメント負債 3,259,703 406,605 131,871 3,798,179 △ 193,327 3,604,852 その他の項目 減価償却費 23,891 18,832 408 43,132 43,132 のれん償却額 12,985 12,985 12,985 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 3,013 129,855 57 132,926 132,926 （注）１．調整額は以下のとおりであります。 （1)セグメント利益の調整額9,836千円は、セグメント間取引消去9,836千円であります。 （2)セグメント資産の調整額△327,840千円は、セグメント間取引消去△327,840千円であります。 （3)セグメント負債の調整額△193,327千円は、セグメント間取引消去△193,327千円であります。 ２．セグメント利益は連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2080文字
３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2018年７月１日 至 2019年６月30日） 当連結会計年度 （自 2019年７月１日 至 2020年６月30日） 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） ブローディア・プライベート投資法人 2,822,000 29.6 1,543,000 21.3 東急不動産株式会社 1,306,692 18.0 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、「第５経理の状況 １．連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（追加情報）」に記載しております。 ②当連結会計年度の経営成績等分析 当連結会計年度の経営環境は、引続き金融機関の低金利、貸出競争や賃貸マンションの高い稼働率により、東京の地価や建築費が高止まりの状況にありました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症（以下「感染症」という）の拡大防止策に伴う緊急事態宣言の影響により、国内外で経済活動が抑制されることとなりました。当社グループとしても、在宅勤務による営業活動の一部制限、経済不安による消費マインドの低迷、賃貸マーケットの変動等、関連した影響が懸念される状況となりました。 不動産販売事業においては、感染症の影響により、オフィス市場やホテル市場等が影響を受けている一方で、資産運用型マンション市場においては、賃料相場の大きな変動や提携金融機関の諸条件の変化はなく、今のところ、資産運用としての商品性に維持されていると考えております。このような環境のなか、私募ＲＥＩＴ等への１棟売却をに注力してまいりました。 販売戸数及び売上高は減少したものの、原価率を抑えた物件の売却が進みセグメント利益は増加いたしました。…