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株式会社ジェイ・エス・ビー

証券コード: 3480 / 対象年度: 2024 / 提出日: 2025-01-29
業種 不動産業
年度切替 最新年度を見る
2025 2024 表示中 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017

現在、過去年度の有価証券報告書に基づく分析を表示しています。

このページは、EDINETに提出された有価証券報告書をもとに、 企業のリスク認識・投資領域・経営方針を自動整理したものです。

AI・自動処理による整理を含むため、誤りや不完全な表現が含まれる場合があります。 重要な情報はEvidenceやEDINET等の一次資料をご確認ください。 投資判断ではなく、企業理解の入口としてご利用ください。

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3分で読める事業概要

有価証券報告書の記載内容をもとに、事業内容・主なサービス・確認ポイントを自動整理した参考情報です。

事業の概要

学生マンションの企画提案、運営管理、および関連する不動産仲介・メンテナンス事業を展開する企業です。独自のノウハウとブランド「UniLife」を通じて、学生向けの住環境提供から、若者の育成を目的とした多角的なサービスまで提供しており、全国規模で約9.5万戸の物件を管理しています。

主な事業領域

学生マンションの企画提案・運営管理（一括借上・家賃保証）、不動産仲介、建物メンテナンス、および関連する学生支援や日本語学校事業を展開。

主な製品・サービス

  • 学生マンションの企画提案・運営
  • 物件管理・メンテナンス
  • 不動産仲介（学生・社会人・法人向け）
  • 家賃債務保証
  • 学生支援サービス
  • 日本語学校運営

ビジネスモデル

不動産オーナーから物件を借り上げ、家賃保証を行いながら入居者（主に学生）へ転貸する「一括借上」モデルや、管理委託による収益、および仲介・メンテナンス等の付随サービスにより収益を得る。

セグメント・事業構成

2024年10月期より「不動産賃貸管理事業」の単一セグメントに統合。以前は「高齢者住宅事業」も含まれていたが、子会社の譲渡に伴い変更された。

戦略・方向性

長期ビジョン『Grow Together 2030』のもと、「両利きの経営」と「社員全員の経営」を推進。DX推進、人的資本への投資、ブランド「UniLife」のグローバル展開を目指す。

強みとして読み取れる点

  • 独自の運営ノウハウによる差別化
  • 全国的な管理ネットワーク（約9.5万戸）
  • 学生・大学との強固な連携
  • 高い入居率の維持

課題として読み取れる点

  • 若年層人口減少に伴う市場縮小への対応
  • 物価上昇や経済情勢の不透明感への対応

確認ポイント

  • 「UniLife」ブランドの成長推移
  • DX推進による業務効率化の進捗
  • 学生向け以外のターゲット拡大状況

概要整理の信頼度: 4 / 5 ・事業内容、経営戦略、市場環境に関する記述が詳細であり、主要なビジネスモデルと強みが明確に記載されているため。

有報ナビによる分析

有価証券報告書の記載内容をもとに、リスク、経営方針、 投資・研究開発に関する情報を整理したものです。

各スコアは、有価証券報告書の記載内容を整理するための参考指標です。 5段階表示で、スコアが高いほど各項目の性質が強く出ていることを表します。 ただし、投資判断、企業価値、将来業績を評価・予測するものではありません。

特に「リスク開示記載度」は、高いほど良いという意味ではありません。 有報上で注意して読むべきリスク記述が多い、具体的、または重い可能性があるという意味です。

スコアの詳しい見方
リスク開示記載度
スコアが高いほど、有価証券報告書に記載されたリスク開示について、 注意して読むべき記述の多さ・具体性・重さが強いことを表します。 企業そのものの危険度や倒産リスクを示すものではありません。
方針記載度
スコアが高いほど、経営方針、対処すべき課題、資本政策、 リスク対応などが具体的に記載されていることを表します。 方針の良し悪しや実現可能性を判定するものではありません。
投資・変化記載度
スコアが高いほど、設備投資、研究開発、新規事業、DX、海外展開、 事業構造の変化など、将来に向けた取り組みの記載が強いことを表します。 成長性や投資成果を予測するものではありません。

リスク開示の整理

リスク開示記載度: 2 / 5

有報ナビによる整理

学生マンション事業への依存による競争激化、不動産市況や金利動向の変動に伴う収益悪化や資産価値下落（対応策：モニタリング、契約条項での賃料改定、固定金利への移行）、少子化の影響、大学の統廃合等による需要変化（対応策：他ターゲットへの展開）、提携解消、法的規制や免許喪失（対応策：コンプライアンス研修）、一括借上における保証賃料と実入金の乖離、仲介業務での制度変容、個人情報漏洩、訴訟リスク、自然災害・感染症の影響（対応策：BCP策定）が挙げられます。

経営方針・課題の整理

方針記載度: 4 / 5

有報ナビによる整理

同社は「Grow Together 2030」を掲げ、DXと人的資本の融合による価値創出を目指す。学生マンション事業の強固な基盤を維持しつつ、M&Aや新規事業への投資を通じてリスク分散と成長の両立を図る戦略が明確である。ガバナンス課題に対する改善姿勢も示されている。

成長方針

「Grow Together 2030」に基づき、学生マンションの管理戸数拡大（10.4万戸）、M&Aによる成長加速、DX推進、および新領域への進出により持続的成長を目指す。特に人的資本と知的資本への投資を重視する。

資本政策

ROE15%以上、ROIC8%以上の資本効率と、自己資本比率40%以上、流動比率120%以上の財務健全性を目標とする。また、自社物件開発（270億円）、新規事業・DX（20億円）への積極的な投資を行う。

リスク対応方針

少子化や不動産市況の変化に対し、事業の多角化（若年層以外への展開）、契約条項の整備、DXによる効率化等で対応。また、ガバンス体制の強化に向けた再発防止策の実行にも取り組んでいる。

関連する原文は、下部の「有報本文」に掲載しています。

投資・研究開発・成長施策の整理

投資・変化記載度: 3 / 5

有報ナビによる整理

同社は学生マンションを中心とした不動産賃貸管理事業を展開しており、中期経営計画『GT02』においてDX、BPR、BPOを三本柱とする業務改革を推進。人的資本の強化とテクノロジーの融合により、既存事業の深化と新規領域への探索（両利きの経営）を目指している。特にDX投資やCVCを通じたイノベーション創出に意欲的であり、伝統的な不動産ビジネスにデジタル変革を組み込むことで競争優位性の構築を図る方針である。

設備投資の方向性

自社物件開発への大規模な投資（270億円規模）を主軸としつつ、DXおよび新規事業への投資（20億円）を成長の柱として位置づけている。特にDXはコスト削減と顧客体験向上の両立を目指す戦略的投資として推進される。

研究開発・商品開発

純粋な技術開発よりも、DX戦略を通じた業務改革（BPR/BPO）や、CVC・ベンチャー投資による外部知見の取り込み、データドリブン文化の醸成に注力。テクノロジーと人の融合による価値創出を目指す。

投資・変化テーマ

  • 不動産賃貸管理
  • DX（デジタルトランスフォーメーション）
  • 新規事業開発
  • 人的資本投資
  • サステナビリティ/ZEH推進

関連キーワード

  • DX
  • BPR（ビジネスプロセスリエンジニアリング）
  • BPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）
  • CVC（コーポレート・ベンチャー・キャピタル）
  • データドリブン
  • AI/テクノロジーの融合

財務情報

提出書類の財務情報を、会計基準や表示範囲とあわせて整理しています。

表示基準

会計基準日本基準 連結区分連結 対象期間2023-11-01 〜 2024-10-31 表示状況表示可能

提出日: 2025-01-29

財務情報

業績

売上高

695.3億円
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正式ラベル
売上高
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営業利益

81.07億円
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経常利益

78.86億円
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税引前利益

109.89億円
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親会社帰属利益

74.53億円
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財政状態・流動性

総資産

799.74億円
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378.97億円
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株主資本

372.45億円
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株主資本
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現金及び現金同等物

172.5億円
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現金及び現金同等物
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キャッシュフロー

3区分

営業CF

+81.73億円
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+26.8億円
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財務項目の関係

資本項目の関係

異なる値・別Fact
根拠・定義
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確認事項

開示上の確認事項

この表示に確認事項はありません。

文書情報を確認
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S100V5FL
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連結 / consolidated
period
2023-11-01 〜 2024-10-31
表示状況
表示可能
選定状況
表示可能
raw presentation state
ready
raw selection status
ready

有報本文

有報ナビによる整理の根拠となる原文を、項目ごとに確認できます。

事業・経営に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業・経営に関する有報本文を表示

事業の内容

抜粋表示 / 原文長 約3683文字

３【事業の内容】 当社グループは、当社（㈱ジェイ・エス・ビー）、連結子会社９社から構成されており、不動産賃貸管理事業及びその他事業を営んでおります。 当社グループは全国的な事業展開を行っており、2024年４月現在の管理戸数は94,978戸、管理棟数は2,651棟となっております。（北海道地区 3,914戸/83棟、東北地区 8,886戸/158棟、首都圏地区 25,061戸/647棟、東海・北信越地区 8,790戸/230棟、京滋地区 17,665戸/687棟、阪神地区 10,274戸/261棟、中国・四国地区 8,777戸/280棟、九州地区 11,611戸/305棟） 2024年10月現在の直営店舗数は87店舗となっております。（北海道地区 ３店舗、東北地区 ３店舗、首都圏地区 20店舗、東海・北信越地区 14店舗、京滋地区 11店舗、阪神地区 ８店舗、中国・四国地区 10店舗 、九州地区 18店舗） 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、当社グループは、報告セグメントを従来「不動産賃貸管理事業」及び「高齢者住宅事業」の２区分としておりましたが、株式会社グランユニライフケアサービスの株式譲渡を踏まえ当社グループの事業展開、経営資源配分・管理体制の実態等の観点から報告セグメントについて再考した結果、当連結会計年度より報告セグメントを「不動産賃貸管理事業」の単一セグメントに変更しております。 （1）不動産賃貸管理事業 当社は、主に学生を対象としたマンション（以下「学生マンション」という。）の企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業務を行っております。 具体的には、当社オリジナル仕様の学生マンション等を不動産オーナーに企画提案し、建物が竣工した後は当社が一括借上を行い、オーナーに対する家賃保証を行った上で、学生等の入居者に転貸することを主たる事業としております。また、不動産オーナーと入居者間で賃貸借契約を締結する運営方式の場合には、入居に応じ当社グループにて家賃回収代行を行っております。なお、建物メンテナンスや入居者サポート業務、アセットマネジメント会社からのプロパティマネジメント業務の受託及び大学等からの学生寮の企画・運営業務の受託も行っております。 当社が運営を受託した学生マンション等の入居者募集業務及び仲介業務は、㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが行っており、その対象は学生や社会人、法人等となります。 建物及び付帯設備メンテナンスや入居者管理業務については、当社が不動産オーナーから受託し、当該業務の多くを㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託しております。また、物件のリフォーム提案業務も建物メンテナンス業務の一環として行っております。…

経営方針・経営戦略・対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約4889文字

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 また、この経営理念に立ち返り、未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅力溢れる社会を創造するグローバルトップブランド『ＵｎｉＬｉｆｅ』という存在目的（Purpose：パーパス）を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション（創造的破壊（Disruption））として「学び・成長・つながり」を生むリアル空間へ再創造することを掲げ、これを2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』としました。そして、この長期ビジョンの実現に向けた最初の３か年を第一フェーズと位置付け中期経営計画『ＧＴ０１』を策定し、これにあわせ、新しい領域に挑戦する「探索」と、既存の事業の一層成長を図る「深化」という活動が、高い次元でバランスよく調和していることを目指す『両利きの経営』と、規模の大きさで競合相手を圧倒する消耗戦から、社員一人一人が知識を機動的に生み出す力を発揮するかたちへと転換し、組織の学習スピードを高めることを目指す『社員全員の経営』の２つを経営の基本方針とし、『ＧＴ０１』を実践してまいりました。 2024年10月期より、長期ビジョンの第２フェーズと位置付ける中期経営計画『ＧＴ０２』が始まりました。引き続き『両利きの経営』と『社員全員の経営』を基本方針とした、「人間性とテクノロジーの融合による、ジェイ・エス・ビーだけの価値創出」に焦点を当て、持続的成長の源泉は「人」であるとの考えのもと、多様性の尊重と相互結合の促進によるイノベーションとデジタルテクノロジーを組み合わせ、すべてのステークホルダーに対する新たな価値の提供に加え、一人ひとりが挑戦する「創造する組織」化の実現を図ってまいります。 （2）経営環境 文部科学省「令和６年度学校基本調査（速報値）」によりますと、大学（大学院を含む）の学生数は295.0万人と前年より4.4千人増加しており、当社グループを取り巻く市場環境につきましては引き続き追い風となる状況となっております。 経済環境においては、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られる等、国内経済は緩やかな回復傾向にあります。…

対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長 約4889文字

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 また、この経営理念に立ち返り、未来を開拓する「健全な若者の育成」を通じて、魅力溢れる社会を創造するグローバルトップブランド『ＵｎｉＬｉｆｅ』という存在目的（Purpose：パーパス）を定義し、「豊かな生活空間」のディスラプション（創造的破壊（Disruption））として「学び・成長・つながり」を生むリアル空間へ再創造することを掲げ、これを2030年における当社グループのありたい姿、長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』としました。そして、この長期ビジョンの実現に向けた最初の３か年を第一フェーズと位置付け中期経営計画『ＧＴ０１』を策定し、これにあわせ、新しい領域に挑戦する「探索」と、既存の事業の一層成長を図る「深化」という活動が、高い次元でバランスよく調和していることを目指す『両利きの経営』と、規模の大きさで競合相手を圧倒する消耗戦から、社員一人一人が知識を機動的に生み出す力を発揮するかたちへと転換し、組織の学習スピードを高めることを目指す『社員全員の経営』の２つを経営の基本方針とし、『ＧＴ０１』を実践してまいりました。 2024年10月期より、長期ビジョンの第２フェーズと位置付ける中期経営計画『ＧＴ０２』が始まりました。引き続き『両利きの経営』と『社員全員の経営』を基本方針とした、「人間性とテクノロジーの融合による、ジェイ・エス・ビーだけの価値創出」に焦点を当て、持続的成長の源泉は「人」であるとの考えのもと、多様性の尊重と相互結合の促進によるイノベーションとデジタルテクノロジーを組み合わせ、すべてのステークホルダーに対する新たな価値の提供に加え、一人ひとりが挑戦する「創造する組織」化の実現を図ってまいります。 （2）経営環境 文部科学省「令和６年度学校基本調査（速報値）」によりますと、大学（大学院を含む）の学生数は295.0万人と前年より4.4千人増加しており、当社グループを取り巻く市場環境につきましては引き続き追い風となる状況となっております。 経済環境においては、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られる等、国内経済は緩やかな回復傾向にあります。…

経営成績・財政状態の概況

抜粋表示 / 原文長 約5799文字

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 経営成績等の状況の概要 （1）経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られる等、国内経済は緩やかな回復傾向にあります。一方で、物価上昇や世界的な金融資本市場の変動、地政学リスクなど、国内外における経済的な見通しは不透明な状況が続いています。 当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、大学（大学院を含む）の学生数は295.0万人と前年より4.4千人増加（文部科学省「令和６年度学校基本調査（速報値）」）しており、前年に引き続き過去最多となるなど、当社グループにとって、良好な市場環境が継続する状況となっています。 このような経営環境の中で、当社グループは長期ビジョン『Grow Together 2030』のフェーズ２と位置付ける現行の中期経営計画『ＧＴ０２』（2024年10月期～2026年10月期）において、両利きの経営と組織改革を掲げ、事業の足固めを着実に進めてまいりました。 当社の主力事業である学生マンション事業においては、当社グループの収益基盤である物件管理戸数は94,978戸（４月末時点）と前年同期比9,525戸増となり計画を上回りました。2023年11月１日付での株式会社学生ハウジングの子会社化の寄与もあり順調に物件管理戸数が増加するとともに、入居率も、物件管理戸数の増加分を含め高水準を維持いたしました。これらにより、学生マンションの家賃収入及び食事提供をはじめとする各種不動産賃貸関連サービスに係る売上高並びにメンテナンス関連売上高は好調に推移し、また第２四半期連結累計期間において一部生じていた、入居関連費用の体系見直しによる売上の四半期ずれの影響も期間の経過とともに解消されております。 費用面では、自社所有物件を含む管理戸数増加や食事付き学生マンションの積極展開による保証家賃、租税公課及び減価償却費等並びに食材仕入、またメンテナンス関連原価や人件費等、当社グループの業容拡大に伴う費用負担が増加しました。 また、2023年11月１日付けで「高齢者住宅事業」を中心的に担う株式会社グランユニライフケアサービスの全株式を株式会社学研ホールディングスの連結子会社である株式会社学研ココファンに譲渡し、特別利益として関係会社株式売却益2,980百万円を計上しています。 以上の結果、当連結会計年度の連結売上高は69,529百万円（前期比9.0％増）、経常利益は7,886百万円（同11.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は7,452百万円（同56.1％増）となりました。…

セグメント関連

抜粋表示 / 原文長 約1925文字

３．譲渡した子会社が含まれていた報告セグメント 高齢者住宅事業 ４．当連結会計年度に係る連結損益計算書に計上されている株式譲渡した子会社に係る損益の概算額 株式譲渡日が当連結会計年度の期首となるため、当連結会計年度の連結損益計算書には株式譲渡した子会社に係る損益は含まれておりません。 （資産除去債務関係） １．資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの イ 当該資産除去債務の概要 定期借地権契約における賃借期間終了時の原状回復義務等であります。 ロ 当該資産除去債務の金額の算定方法 使用見込期間を25年から51年と見積り、割引率は0.40％から1.90％を使用して資産除去債務を計算しております。 ハ 当該資産除去債務の総額の増減 前連結会計年度 （自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） 当連結会計年度 （自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） 期首残高 147,779 千円 156,697 千円 有形固定資産の取得による増加高 7,677 61,979 時の経過による調整額 1,240 2,061 連結除外による減少額 △ 7,151 期末残高 156,697 213,587 ２．連結貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務 当社及び連結子会社は、賃貸借契約に基づき使用する事務所等のうち一部については、退去時における原状回復に係る債務を有しておりますが、その計上は敷金及び保証金を減額する方法によっております。 （賃貸等不動産関係） 当社では、京都府その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅マンションや賃貸オフィスビル・賃貸商業施設を所有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は1,854,135千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）であります。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は2,273,218千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）、売却益は38,280千円（特別利益に計上）であります。 また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。 （単位：千円） 前連結会計年度 （自 2022年11月１日 至 2023年10月31日） 当連結会計年度 （自 2023年11月１日 至 2024年10月31日） 連結貸借対照表計上額 期首残高 32,333,957 40,449,723 期中増減額 8,115,765 8,510,028 期末残高 40,449,723 48,959,752 期末時価 43,274,420 52,455,993 （注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。 ２．…

リスクに関する有報本文

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事業等のリスクの原文を表示

事業等のリスク

抜粋表示 / 原文長 約6750文字

３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスク、当該リスクが顕在化する可能性の程度や時期、顕在化した場合の影響の内容、当該リスクへの対応策は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、別段の記載があるものを除き、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）学生マンション事業への依存について 当社グループは、全セグメントの売上高の大半を不動産賃貸管理事業が占めており、その中心である学生マンション事業への依存度が高くなっております。今後も学生マンション事業の拡充による安定的な収益確保に努める所存でありますが、事業環境の変化、異業種やハウスメーカー等の参入による競争の激化等により同事業に何らかの問題が生じた場合、当社グループの経営成績等に重大な影響を与える可能性があります。 当該リスクが顕在化する可能性は常にあり、その影響を完全に回避することは困難ではありますが、当該リスクへの対応については、学生支援サービス事業等、中核事業の育成に努めるとともに、これまで蓄積してきた学生マンションの運営ノウハウや入居者である学生のニーズの早期把握による付加価値の高い物件供給、大学及び大学生協との一層の連携強化に努め、一定の市場優位性を確保しつつ事業活動を遂行してまいります。 （2）不動産市況の変化について 当社グループの事業は、学生を主たる顧客層としているため景気動向や金利動向による影響は少ないものの、日本経済が今後急速に悪化した場合、不動産市場も影響を受け、不動産にかかわる投資収益が悪化し、不動産オーナーの賃貸事業運営の意欲が衰退する可能性があります。 これらの事態が発生した場合、不動産市況の変化による家賃収入の減少、仲介手数料及び管理費収入の減少、また、当社グループが保有する不動産価値の下落により減損処理が必要になる等、当社グループの経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクが顕在化する可能性は、翌連結会計年度においても相応にあるものと認識しております。当該リスクへの対応については、今後の国内経済の動向を注視するとともに、不動産市況や稼働率等不動産関連指標の動向を適宜把握し、当該リスクの適時軽減に取り組んでまいります。 （3）少子化リスクについて 学生マンション関連業務は人口動態の影響を大きく受ける可能性があり、今後少子化による18歳人口の減少を受けて学生数が減少する可能性があります。ただし、現状では進学率が高水準で推移していることから、学生数はほぼ横ばいとなっております。…

投資・研究開発に関する有報本文

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研究開発・設備投資などの有報本文を表示

サステナビリティ

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２【サステナビリティに関する考え方及び取組】 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。 また、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）基本姿勢 当社グループはサステナビリティ（持続可能性）のある社会形成に貢献すべく、サステナビリティ委員会を設置し、共生創造企業を目指す当社グループとしての事業特性を加味した総合的且つサステナブルなＥＳＧ（※）の取り組みを推進しております。 ※Ｅ：環境（Environment）、Ｓ：社会（Social）、Ｇ：ガバナンス（Governance） （2）サステナビリティ全般に関するマテリアリティ（重要課題）、ガバナンス及びリスク管理 （マテリアリティ：重要課題） 当社グループは事業の強みを生かしながら社会に貢献しうる課題を議論し、15項目のマテリアリティ（重要課題）を設定しました。 特性の異なる各項目に取り組むことにより、事業と社会貢献を両立しながら価値創造実現を目指します。今後、各項目に対する指標及び目標を設定し、目標達成のための活動内容策定と実践を進めてまいります。 主要な活動状況については、随時ホームページ等にて開示してまいります。 （ガバナンス） サステナビリティ委員会は委員長を代表取締役社長より指名された取締役が務め、定められた常任メンバー、特別招集メンバー、常勤監査役で構成されます。 委員会は半年に１回開催し、サステナビリティに関するリスク・機会の検討、ならびに各部門から関連データの取得を行っており、今後は関連する取り組みの集約・進捗管理等を行ってまいります。審議・承認された事項は委員会開催の都度、委員長を通じて取締役会へ上程又は報告を行います。 取締役会はその上程又は報告を通じて各種施策の状況把握やリスク事案の監督を行います。 （リスク管理） サステナビリティ委員会事務局が中心となって各事業の気候変動リスク、人的資本リスク及びその対応状況を把握し、サステナビリティ委員会に報告する体制としています。 また、これらと並行して当社グループを取り巻く様々なリスクを管理する内部監査室と連携し、当社グループ全般の適切なリスク管理・運営を行うために策定された「リスクマネジメント規程」に基づき、リスク管理を行っております。 気候変動による事業環境の変化に伴うリスクや自然災害に伴うリスク、人的資本における労働環境の変化に伴うリスクや健康・安全に係わるリスクについても管理を進め、「リスクマネジメント規程」に基づき審議・対応策の協議を行い、その内容については、取締役会へ報告することとなっています。…

研究開発活動

抽出本文 / 原文長 約50文字

６【研究開発活動】 該当事項はありません。 有価証券報告書（通常方式）_20250129090843

設備投資等の概要

抜粋表示 / 原文長 約2003文字

２【主要な設備の状況】 当社グループにおける主要な設備は、次のとおりであります。 （1）提出会社 a．事業用設備 2024年10月31日現在 事業所名 (所在地) セグメントの名称 設備の 内容 帳簿価額（千円） 従業 員数 (人) 建物及び構築物 機械装置及び 運搬具 工具器具 及び備品 土地 (面積㎡) その他 合計 本社 (京都市下京区) 不動産賃貸管理事業・全社統括 事務所 160,552 527 65,387 (201.93) 226,468 54 京都東洞院高辻ビル (京都市下京区) 全社統括 事務所 392,503 780 165,064 (247.99) 343 558,692 138 京都高倉松原ビル (京都市下京区) 全社統括 事務所 85,957 1,601 177,205 (246.71) 264,765 14 J.S.B.摂津エコセンタービル (大阪府摂津市) 全社統括 事務所 117,986 788 139,364 (888.00) 258,139 （注）従業員数には、臨時雇用者数は含まれておりません。 b．賃貸用設備 2024年10月31日現在 事業所名 (所在地) セグメントの名称 設備の 内容 帳簿価額（千円） 従業 員数 (人) 建物及び 構築物 機械装置及び 運搬具 工具器具 及び備品 土地 (面積㎡) リース 資産 その他 合計 Uni E’terna 長崎文教グローバルハウス (長崎県長崎市) 不動産賃貸 管理事業 賃貸用不動産 1,980,609 567 [3,898.00] 1,981,177 学生会館 Uni E'meal 新潟大学前 (新潟市西区) 不動産賃貸 管理事業 賃貸用不動産 1,149,395 329 1,369 352,678 (4,299.36) 1,503,772 学生会館 Uni E'meal 新潟大学前Ⅱ (新潟市西区) 不動産賃貸 管理事業 賃貸用不動産 1,071,947 431 1,436 347,744 (3,731.19) 7,521 1,429,080 学生会館 Uni E'meal 信州松本 EAST・WEST (長野県松本市) 不動産賃貸 管理事業 賃貸用不動産 1,177,542 409 1,360 134,319 (1,925.03) 1,313,631 Uni E'terna 新潟大学南 (新潟市西区) 不動産賃貸 管理事業 賃貸用不動産 1,171,410 238 805 115,000 (2,577.81) 7,829 1,295,284 東京スチューデントハウス 溝の口 (川崎市高津区) 不動産賃貸 管理事業 賃貸用不動産 448,883 713,801 (1,509.…

その他の有報本文

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配当政策

抽出本文 / 原文長 約773文字

３【配当政策】 当社は、株主の皆様に対する利益還元を経営の最重要課題の１つと位置づけ、持続的な成長と企業価値の向上のための積極的な事業展開やさまざまなリスクに備えるための財務健全性とのバランスを考慮したうえで、業績に応じた利益配分を行うことを基本方針としております。配当につきましては、安定配当を維持しながら中長期的な視点で連結業績に応じた利益還元を重視し、連結総還元性向20％を目標に毎期の配当額を決定することといたします。また、自己株式の取得につきましても、株主還元や資本効率向上のため、時期及び財政状態に応じて実施することといたします。なお、配当につきましては、年１回期末配当にて剰余金の配当を行うことを基本方針としております。これらの方針に基づき、当事業年度の期末配当金につきましては、１株につき72円（うち株式会社グランユニライフケアサービス譲渡に伴う特別配当20円）とさせていただきました。 内部留保資金につきましては、今後の持続的成長のための投資原資として活用する予定であります。 また、当社は定款の定めにより、会社法第459条第１項に定める事項については、株主総会の決議によらず取締役会の決議によって定めることとしております。また、剰余金の配当の基準日として期末配当の基準日（10月31日）及び中間配当の基準日（４月30日）の年２回のほか、基準日を定めて剰余金の配当を行うことができる旨を定款に定めております。 なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。 決議年月日 配当金の総額 （千円） １株当たり配当金 （円） 2025年１月27日 1,525,448 72 取締役会決議 （注）配当金の総額には、役員報酬ＢＩＰ信託及び株式付与ＥＳＯＰ信託が保有する当社株式に対する配当金6,785千円が含まれております。

従業員の状況

抜粋表示 / 原文長 約1653文字

５【従業員の状況】 （1）連結会社の状況 2024年10月31日現在 セグメント名称 従業員数（人） 不動産賃貸管理事業 1,043 （ 657 ） その他 37 （ 26 ） 全社（共通） 76 （ 12 ） 合計 1,156 （ 695 ） （注）１．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含みます。）であります。臨時雇用者数（パートタイマー等を含む。）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しており、１人当たり１日８時間換算にて算出したものであります。 ２．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 （2）提出会社の状況 2024年10月31日現在 従業員数（人） 平均年齢（歳） 平均勤続年数（年） 平均年間給与（千円） 232 ( 65 ) 44.0 12.1 5,000 セグメント名称 従業員数（人） 不動産賃貸管理事業 132 （ 44 ） その他 24 （ 9 ） 全社（共通） 76 （ 12 ） 合計 232 （ 65 ） （注）１．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含みます。）であります。臨時雇用者数（パートタイマー等を含む。）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しており、１人当たり１日８時間換算にて算出したものであります。 ２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。 ３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。 （3）労働組合の状況 労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。 (4)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異 提出会社 当事業年度 管理職に占める女性労働者の割合（％） （注）１． 男性労働者の育児休業取得率（％） （注）２． 労働者の男女の賃金の差異（％） （注）１． 全労働者 正規雇用労働者 パート・有期労働者 9.9 0.0 59.7 58.4 79.9 （注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。 ２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。 連結子会社 当事業年度 名称 管理職に占める女性労働者の割合 （％） （注）１． 男性労働者の 育児休業取得率 （％） 労働者の男女の賃金の差異（％） （注）１．３．４．及び５．…

コーポレート・ガバナンス

抜粋表示 / 原文長 約6612文字

（１）【コーポレート・ガバナンスの概要】 ① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方 当社は、株主をはじめ、顧客・不動産オーナー・取引先・従業員など当社を取り巻く全てのステークホルダーに信頼される企業であることを基本的な考え方としております。また、お客様が喜ばれる住環境の提供を行うという経営の基本方針を実現するために、企業価値の最大化を図るには、コーポレート・ガバナンスの強化が必要であり、体制や仕組みを整備・強化し、必要な施策を講じることを経営上の重要課題の一つと考えております。 ② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由 イ．企業統治の体制の概要 当社は監査役会制度を採用しております。 取締役会は代表取締役社長 近藤雅彦が議長を務め、取締役６名（うち社外取締役３名）で構成され、原則毎月１回定例で開催しております。また必要に応じ臨時取締役会を開催しております。取締役会は経営方針等の重要事項に関する意思決定を行っております。なお、2025年１月28日開催の第36回定時株主総会及びその継続会終結後、取締役会は、取締役５名（うち社外取締役３名）となる予定です。取締役会の構成員の氏名は「(2)役員の状況」に記載のとおりであります。 また、当社は意思決定の迅速化と業務執行の効率化を図るため、執行役員制度を導入しております。取締役会において選任された執行役員が業務執行機能の一部を担うことにより、取締役会における経営の意思決定の迅速化及び監督機能の強化を図っております。業務の執行におきましては、各本部の役割分担を明確化し、指揮命令系統を統一することで、経営環境の変化に対して迅速な対応が可能となる体制を構築しております。業務執行上の重要な経営課題につきましては、取締役会にて決議されるとともに、代表取締役社長 近藤雅彦が議長を務め、常勤取締役、常勤監査役、各本部長及び執行役員で構成される経営会議（毎月１回）において議論がされることにより、企業経営の健全化を図っております。 監査役会は常勤監査役 岡田健一が議長を務め、監査役３名（うち社外監査役２名）により構成され、原則毎月１回定例で開催しております。また、必要に応じ臨時監査役会を開催しております。監査役は、毎月開催される取締役会のほか、重要な会議等にも出席するとともに、重要な書類等の閲覧により各取締役の業務遂行状況を確認しております。日常業務においては、会社法等経営上遵守すべき法規が遵守されているかどうかの確認を実施しております。なお、2025年１月28日開催の第36回定時株主総会及びその継続会終結後、監査役会は、監査役３名（うち社外監査役２名）となる予定です。取締役会の構成員の氏名は「(2)役員の状況」に記載のとおりであります。監査役会の構成員の氏名は「(2)役員の状況」に記載のとおりであります。…

重要な契約等

抽出本文 / 原文長 約1095文字

５【経営上の重要な契約等】 業務提携契約 当社は、全国各地の大学生活協同組合（大学生協）と業務提携を行っております。業務提携の主な内容は以下のとおりであります。 提携相手先 契約期間 提携内容 生活協同組合連合会 大学生協事業連合 （注）１、２ 自1993年11月27日 至1997年５月31日 以後３年ごとの自動更新 学生専用賃貸物件の開発・建設及び入居斡旋・管理に関する業務提携 生活協同組合連合会 大学生活協同組合 中国・四国事業連合 自1999年７月30日 至2000年７月29日 以後１年ごとの自動更新 学生専用賃貸物件の開発・建設及び入居斡旋・管理に関する業務提携 生活協同組合連合会 大学生協事業連合 （注）３ 自2015年10月22日 至2016年10月21日 以後１年ごとの自動更新 学生専用賃貸物件の入居斡旋に関する業務提携 （注）１．生活協同組合連合会大学生協事業連合は、2018年11月１日付で生活協同組合連合会大学生協関西北陸事業連合、生活協同組合連合会大学生活協同組合九州事業連合、大学生活協同組合連合会北海道事業連合、生活協同組合連合会大学生協東海事業連合、大学生活協同組合東京事業連合及び大学生活協同組合東北事業連合が合併したものであります。また合併前の生活協同組合連合会大学生協関西北陸事業連合は、2016年９月１日付で生活協同組合連合会大学生協阪神事業連合（2011年９月１日付で生活協同組合連合会大学生協大阪事業連合及び生活協同組合連合会大学生協神戸事業連合が合併）、生活協同組合連合会大学生協京都事業連合及び生活協同組合連合会大学生協北陸事業連合が合併したものであります。 ２．当社は、（注）１．に記載のうち、大学生活協同組合東京事業連合及び大学生活協同組合東北事業連合を除く合併前の各事業連合とそれぞれ業務提携しており、一連の合併に伴い各事業連合の権利義務全てが生活協同組合連合会大学生協事業連合に承継されておりますが、いずれも同様の内容のため、原契約の契約始期が最も早い生活協同組合連合会大学生協京都事業連合との業務提携のみ記載しております。 ３．㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークとの業務提携であります。なお同社は、（注）１．に記載のうち、合併前の大学生活協同組合東京事業連合及び大学生活協同組合東北事業連合とそれぞれ業務提携しており、合併に伴い両事業連合の権利義務全てが生活協同組合連合会大学生協事業連合に承継されておりますが、いずれも同様の内容のため、原契約の契約始期が最も早い大学生活協同組合東京事業連合との業務提携のみ記載しております。

大株主の状況

抜粋表示 / 原文長 約2120文字

（６）【大株主の状況】 2024年10月31日現在 氏名又は名称 住所 所有株式数 （千株） 発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） 岡 靖子 京都市北区 7,187 33.92 ㈱ ＵＨ Ｐａｒｔｎｅｒｓ ２ 東京都豊島区南池袋２丁目９－９ 1,579 7.45 日本マスタートラスト信託銀行㈱（信託口） 東京都港区赤坂１丁目８番１号 1,512 7.13 光通信㈱ 東京都豊島区西池袋１丁目４－10 1,439 6.79 ＯＭインベストメント㈱ 京都市北区小山下内河原町115番地 1,140 5.38 ㈱日本カストディ銀行（信託口） 東京都中央区晴海１丁目８－12 1,020 4.81 THE NOMURA TRUST AND BANKING CO., LTD. AS THE TRUSTEE OF REPURCHASE AGREEMENT MOTHER FUND （常任代理人 シティバンク、エヌ、エイ、東京支店） ２－２－２ OTEMACHI， CHIY ODA-KU， TOKYO，JAPAN （東京都新宿区新宿６丁目27番30号） 420 1.98 森トラスト㈱ 東京都港区虎ノ門４丁目１－１ 413 1.95 ㈱シティビルサービス 京都市下京区高辻通東洞院東入稲荷町521番地 364 1.71 GOLDMAN,SACHS ＆ CO.REG （常任代理人 ゴールドマン・サックス証券㈱） 200 WEST STREET NEWYORK,NY,USA （東京都港区虎ノ門２丁目６番１号） 350 1.65 15,427 72.81 （注）１．上記日本マスタートラスト信託銀行㈱（信託口）の所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は1,512,300株であります。 ２．上記㈱日本カストディ銀行（信託口）の所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は1,020,200株であります。 ３．2023年６月22日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書（変更報告書No.３）において、三井住友ＤＳアセットマネジメント㈱が2023年６月15日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として2024年10月31日現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主には含めておりません。 その大量保有報告書（変更報告書No.３）の内容は次のとおりであります。 なお、当社は、2023年11月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っておりますが、下記保有株券等の数は当該株式分割前の株式数を記載しております。 大量保有者 三井住友ＤＳアセットマネジメント㈱ 住所 東京都港区虎ノ門一丁目17番１号 虎ノ門ヒルズビジネスタワー26階 保有株券等の数 株式 507,200株 株券等保有割合 4.67％ ４．…

出典

データ元
EDINET 有価証券報告書
docID
S100V5FL 外部サイト（EDINET公式サイト）を開きます

技術情報

分析バージョン
2025
使用モデル
gemma4:12b

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