事業の内容
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/ 原文長 約3964文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社ジェイ・エス・ビー）、連結子会社９社、持分法非適用関連会社１社から構成されており、不動産賃貸管理事業、高齢者住宅事業及びその他事業を営んでおります。 当社グループは全国的な事業展開を行っており、2019年４月現在の管理戸数は66,661戸、管理棟数は1,814棟となっております。（北海道地区 3,223戸/70棟、東北地区 5,551戸/117棟、首都圏地区 18,048戸/477棟、東海地区 4,251戸/124棟、京滋・北陸地区 13,059戸/370棟、阪神地区 8,176戸/230棟、中国・四国地区 6,766戸/204棟、九州地区 7,587戸/222棟） 2019年10月現在の直営店舗数は78店舗となっております。（北海道地区 ４店舗、東北地区 ５店舗、首都圏地区 19店舗、東海地区 ５店舗、京滋・北陸地区 14店舗、阪神地区 ８店舗、中国・四国地区 ９店舗 、九州地区 14店舗） 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。なお、持分法非適用関連会社については、記載を省略しております。 （1）不動産賃貸管理事業 当社は、主に学生を対象としたマンション（以下「学生マンション」という。）の企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業務を行っております。 具体的には、当社オリジナル仕様の学生マンション等を不動産オーナーに企画提案し、建物が竣工した後は当社が一括借上を行い、オーナーに対する家賃保証を行った上で、学生等の入居者に転貸することを主たる事業としております。また、不動産オーナーと入居者間で賃貸借契約を締結する運営方式の場合には、入居に応じ当社グループにて家賃回収代行を行っております。なお、建物メンテナンスや入居者サポート業務、アセットマネジメント会社からのプロパティマネジメント業務の受託及び大学等からの学生寮の企画・運営業務の受託も行っております。 当社が運営を受託した学生マンション等の入居者募集業務及び仲介業務は、株式会社ジェイ・エス・ビー・ネットワークが行っており、その対象は学生や社会人、法人等となります。 建物及び付帯設備メンテナンスや入居者管理業務については、当社が不動産オーナーから受託し、当該業務全般を株式会社ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託しております。また、物件のリフォーム提案業務も建物メンテナンス業務の一環として行っております。物件改修工事については、建設業免許を有する総合管財株式会社が株式会社ジェイ・エス・ビー・ネットワークから案件紹介を受け、不動産オーナーより受託しております。 各業務の主な内容は以下のとおりであります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3691文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 この経営理念のもと、事業拡充や安定収益の確保を通じて持続的成長を果たすため、コーポレートガバナンスの充実と強化により、経営の効率性や透明性を高めるとともに、積極的な人材育成を行い、多様な人材が活躍できる企業風土の醸成、組織力の強化に努めてまいります。 また、来たる超高齢化社会に対応するため、これまでの学生マンション事業で得た経験と実績を生かし、高齢者住宅事業への取り組みにもより一層注力し、さらに、今後の物件開発においては、立地環境等に応じ、不動産オーナーに対して学生と高齢者がともに住まう「共生型賃貸集合住宅」も提案して新しいコミュニティ形成を図り、『学生マンション総合プロデュース企業』から『共生創造企業』への成長を目指してまいります。 （2）経営環境 文部科学省「令和元年度学校基本調査（速報値）」によりますと、2019年春の大学・短期大学進学率（過年度卒を含む）は58.1％と前年度より0.2ポイント上昇し、前年同様に過去最高となり、また、大学（大学院を含む）の学生数は291.9万人と前年より１万人増加し、前年に引き続き増加いたしました。 このような環境も後押しとなり、当社グループの主力事業である学生を対象とした不動産賃貸管理事業において、今後も都市部への学生の移動が継続して行われるものと予測されることから、仲介数・入居率は概ね順調に推移するものと思われます。 （3）経営戦略等 当社グループは2020年を最終年度とする中期経営計画を策定し、強固な経営基盤の構築に向け、事業領域を不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業に集中することにより、競争力の強化、営業力のキャパシティ拡大等、戦略的投資を行う次期ステージを目指す３か年と位置付けて取り組んでおります。 ■成長戦略 不動産賃貸管理事業 ① 戸数増加とともに利益重視へ ② 自社学生マンションブランドの差別化・サービス品質向上 ③ 企画開発・賃貸営業・メンテナンス各部門の一層連携 高齢者住宅事業 ① 新規高齢者住宅の受託 ② 運営力の向上 ③ 地域に根差した存在 ～高齢者住宅を地域の公民館に～ （4）目標とする経営指標等 2020年度 経営数値目標 売上高 経常利益 経常利益率 親会社株主に帰属する当期純利益 管理戸数 契約決定件数 435億円 33億円 7.…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3691文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）経営の基本方針 当社グループは、「安心・安全・快適・環境・健康・福祉」に配慮した豊かな生活空間の創造を目指し、健全な若者の育成と魅力溢れる社会の実現に、おもてなしの心と笑顔で貢献することを経営理念としております。 この経営理念のもと、事業拡充や安定収益の確保を通じて持続的成長を果たすため、コーポレートガバナンスの充実と強化により、経営の効率性や透明性を高めるとともに、積極的な人材育成を行い、多様な人材が活躍できる企業風土の醸成、組織力の強化に努めてまいります。 また、来たる超高齢化社会に対応するため、これまでの学生マンション事業で得た経験と実績を生かし、高齢者住宅事業への取り組みにもより一層注力し、さらに、今後の物件開発においては、立地環境等に応じ、不動産オーナーに対して学生と高齢者がともに住まう「共生型賃貸集合住宅」も提案して新しいコミュニティ形成を図り、『学生マンション総合プロデュース企業』から『共生創造企業』への成長を目指してまいります。 （2）経営環境 文部科学省「令和元年度学校基本調査（速報値）」によりますと、2019年春の大学・短期大学進学率（過年度卒を含む）は58.1％と前年度より0.2ポイント上昇し、前年同様に過去最高となり、また、大学（大学院を含む）の学生数は291.9万人と前年より１万人増加し、前年に引き続き増加いたしました。 このような環境も後押しとなり、当社グループの主力事業である学生を対象とした不動産賃貸管理事業において、今後も都市部への学生の移動が継続して行われるものと予測されることから、仲介数・入居率は概ね順調に推移するものと思われます。 （3）経営戦略等 当社グループは2020年を最終年度とする中期経営計画を策定し、強固な経営基盤の構築に向け、事業領域を不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業に集中することにより、競争力の強化、営業力のキャパシティ拡大等、戦略的投資を行う次期ステージを目指す３か年と位置付けて取り組んでおります。 ■成長戦略 不動産賃貸管理事業 ① 戸数増加とともに利益重視へ ② 自社学生マンションブランドの差別化・サービス品質向上 ③ 企画開発・賃貸営業・メンテナンス各部門の一層連携 高齢者住宅事業 ① 新規高齢者住宅の受託 ② 運営力の向上 ③ 地域に根差した存在 ～高齢者住宅を地域の公民館に～ （4）目標とする経営指標等 2020年度 経営数値目標 売上高 経常利益 経常利益率 親会社株主に帰属する当期純利益 管理戸数 契約決定件数 435億円 33億円 7.…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6224文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 経営成績等の状況の概要 （1）経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、米中の貿易摩擦による影響を受け、輸出や生産に弱さが見られるものの、雇用・所得環境の改善が続くなか個人消費は持ち直し、企業収益は底堅く推移するなど、全体として緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、米中貿易摩擦やそれに連動する世界のサプライチェーンへの影響、英国のＥＵ離脱をめぐる欧州経済の不透明さ、香港の一国二制度に対する混乱など、世界情勢は依然として不透明な状況が続いております。また、今後は消費税10％導入による消費の落込みなどの懸念が残り、国内景気の先行きにおいても不透明感が強まっております。 このような経営環境のもと、当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、2019年春の大学・短期大学進学率（過年度卒を含む）は58.1％と前年度より0.2ポイント上昇し、前年同様に過去最高となり、また、大学（大学院を含む）の学生数は291.9万人と前年より１万人増加し、前年に引き続き増加いたしました。（文部科学省「令和元年度学校基本調査（速報値）」） ここ数年にわたり上昇傾向にある進学率や学生数の増加は、当社グループの主力事業である学生マンション事業にとって追い風となる市場環境の広がりを受けるものと考えております。 こうした事業環境を背景に、不動産賃貸管理事業では、安全性、快適性、プライベート重視といった昨今の学生のひとり暮らしニーズに適応したサービスを追求しております。当連結会計年度では、食事付き学生マンションとしては当社グループの未展開エリア（岡山県、佐賀県、沖縄県）への積極的な物件開発、大手デベロッパーとの連携を通じた新規物件開発等、各種施策を実践したことも奏功し、前年に続き当初計画を上回る物件管理戸数の増加や、高水準の入居率を維持するに至り、学生マンションに関連する売上高は順調に推移いたしました。 また、2019年８月には当社グループと同様に学生を対象とした賃貸マンションの管理・運営を展開する株式会社東京学生ライフをはじめ同社グループ会社を当社連結グループに取り込み、主力事業の総合力強化を通じた成長戦略の加速を実践してまいりました。 高齢者住宅事業では、福祉用具貸与事業を専門に行う事業会社※を全株式取得により当社連結グループに取り込み、事業規模の拡大や当社グループの運営する高齢者向け施設の潜在的な需要の創出に努めてまいりました。 ※当該事業会社（株式会社フレンド・ケアシステム及び同社子会社 株式会社三方よし）は2019年10月１日を効力発生日として、当社の子会社 株式会社グランユニライフケアサービスに吸収合併し、消滅いたしました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約976文字
(2) セグメント資産の調整額9,691,669千円は各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は主に余剰運用資金（現金及び預金）、短期貸付金、長期貸付金、長期投資資金（投資有価証券）であります。 (3) その他の項目の調整額 減価償却費の調整額は報告セグメントに帰属しない本社所管資産に係るもの等であります。 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は報告セグメントに帰属しない本社所管資産に係るもの等であります。 ３．セグメント利益又は損失（△）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 当連結会計年度（自 2018年11月１日 至 2019年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結財務諸表計上額 不動産賃貸 管理事業 高齢者住宅 事業 売上高 外部顧客への売上高 39,848,653 2,319,940 42,168,594 499,100 42,667,695 42,667,695 セグメント間の 内部売上高又は振替高 64,751 64,751 14,220 78,971 △ 78,971 39,913,405 2,319,940 42,233,345 513,320 42,746,666 △ 78,971 42,667,695 セグメント利益 又は損失（△）(注)３ 4,439,815 153,628 4,593,444 △ 5,177 4,588,267 △ 1,163,013 3,425,253 セグメント資産 22,978,235 762,081 23,740,317 361,869 24,102,186 10,475,968 34,578,155 その他の項目 減価償却費 706,586 40,363 746,950 12,813 759,764 17,650 777,414 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 4,017,351 126,916 4,144,267 198,323 4,342,591 29,186 4,371,777 （注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産販売事業、学生支援サービス及び日本語学校事業等を含んでおります。 ２．調整額は以下のとおりであります。