事業の内容
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/ 原文長 約3410文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社４社、持分法適用会社３社及び非連結持分法非適用子会社３社の計11社より構成されております。 また、当社の主要株主であり筆頭株主である森燁有限公司（SUN YE COMPANY LIMITED）は、2024年９月30日現在、当社株式に係る議決権割合46.82％を有しております。森燁有限公司はその発行済株式の全部を力創國際有限公司が所有し、力創國際有限公司はその発行済株式の全部を中国平安保険海外（控股）有限公司が所有し、中国平安保険海外（控股）有限公司はその発行済株式の全部を中国平安保険（集団）股份有限公司が所有しております。そのため、力創國際有限公司、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司も、森燁有限公司を通じて当社普通株式を間接的に保有することとなり、当社の親会社に該当することとなります。また、当社の議決権の5.88%を直接的に有する平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合の無限責任組合員が平安ジャパン・インベストメント株式会社であり、中国平安保険海外（控股）有限公司がその議決権の70%を有しているため、中国平安保険海外（控股）有限公司及び中国平安保険（集団）股份有限公司は平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合を通じて当社の議決権の5.88%も間接的に有しております。このため、当社議決権の52.70%（間接保有52.70%含む）を保有する資本最上位会社であり最終的な影響力を行使し得る立場にある当社に与える影響が最も大きいと考えられる親会社は中国平安保険（集団）股份有限公司であるため、中国平安保険（集団）股份有限公司を実質的な親会社としております。 当社グループは東京都内における賃貸マンション開発、オフィス開発、分譲マンション開発や収益不動産投資を主軸に、郊外での物流施設開発や国内外投資家との共同投資ファンドの運営、九州一円での分譲開発等を展開しております。 当社グループの事業におけるセグメントとの関連は以下のとおりであり、以下に示す区分は報告セグメントの区分と同一であります。 なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 （不動産開発事業、戦略国際事業） 販売先であるメインターゲットは各事業において異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンションの各種開発、収益不動産投資（リノベーション含む）等を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2809文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社グループ共通の経営理念として、以下の Purpose ／ Vision ／ Credo を掲げております。 Purpose（存在意義） 「人と社会、環境との共生と調和を実現する」 ・私たちは、不動産価値の創造を通じて、人と社会に豊かさを育みます。 ・私たちが不動産の価値創造に取り組むとき、常に環境との共生を念頭において思考し、行動します。 ・持続可能な世界を目指して、「人・社会・環境」の調和の実現に取り組みます。 Vision（ありたい姿） 「不動産価値創造のプロフェッショナル集団」 ・不動産の隠れた価値を見抜き、社会の変化を捉えた独自の発想力で潜在的ニーズとつなぎ、新たな価値を創造します。 ・多彩な物件・サービスを最も適した手法で、幅広い顧客に届けるバリューチェーンを築きます。 ・個の力を集結し、「不動産の達人」としてのプロフェッショナル集団を目指します。 Credo（信念） 「空間は、もっと人の力になれる。」 （２）目標とする経営指標 当社グループは、これまで財務基盤の強化と収益性の向上を経営目標としておりました。しかしながら、最近の当社グループを取り巻く事業環境の変化が大きいことから、安定的な収益の確保にも注力し、経営成績の改善を進めてまいります。 （３）中長期的な会社の経営戦略 当社は、1999年の創業以来、四半世紀にわたり企画開発力を活かして、都心部にデザイン性の高いレジデンスを開発する不動産デベロッパーとしてのブランドと地位を確立してまいりました。 最近５年間においては、2017年と2020年の第三者割当増資によって財務力が大きく強化され、加えて、2022年のグループ会社戦略の見直しにより、自己資本比率と手元流動性が大きく向上いたしました。 2022年12月９日に公表いたしました中期経営計画は、従来からのコアコンピタンス(強み)である企画開発力を基盤とし、強化された財務力を活かして、いかにして不透明な事業環境への対応をしつつ成長スピードを加速するかという二つの経営課題に的確に対応すべく策定しております。 まずは2023年９月期～2025年９月期の３か年を第１フェーズとして、事業面では、物流開発事業の立ち上げ、ファンドマネジメント事業の拡大、自己保有収益物件のポートフォリオ構築を主たるテーマとし、これらの実現を図る計画です。更に「金融」「国際」「DX」という３つのキーワードを掲げ、新たな資金調達手法の実現、アジア圏を中心とする海外顧客基盤の拡大、DXによる経営可視化などを促進してまいります。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2809文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社グループ共通の経営理念として、以下の Purpose ／ Vision ／ Credo を掲げております。 Purpose（存在意義） 「人と社会、環境との共生と調和を実現する」 ・私たちは、不動産価値の創造を通じて、人と社会に豊かさを育みます。 ・私たちが不動産の価値創造に取り組むとき、常に環境との共生を念頭において思考し、行動します。 ・持続可能な世界を目指して、「人・社会・環境」の調和の実現に取り組みます。 Vision（ありたい姿） 「不動産価値創造のプロフェッショナル集団」 ・不動産の隠れた価値を見抜き、社会の変化を捉えた独自の発想力で潜在的ニーズとつなぎ、新たな価値を創造します。 ・多彩な物件・サービスを最も適した手法で、幅広い顧客に届けるバリューチェーンを築きます。 ・個の力を集結し、「不動産の達人」としてのプロフェッショナル集団を目指します。 Credo（信念） 「空間は、もっと人の力になれる。」 （２）目標とする経営指標 当社グループは、これまで財務基盤の強化と収益性の向上を経営目標としておりました。しかしながら、最近の当社グループを取り巻く事業環境の変化が大きいことから、安定的な収益の確保にも注力し、経営成績の改善を進めてまいります。 （３）中長期的な会社の経営戦略 当社は、1999年の創業以来、四半世紀にわたり企画開発力を活かして、都心部にデザイン性の高いレジデンスを開発する不動産デベロッパーとしてのブランドと地位を確立してまいりました。 最近５年間においては、2017年と2020年の第三者割当増資によって財務力が大きく強化され、加えて、2022年のグループ会社戦略の見直しにより、自己資本比率と手元流動性が大きく向上いたしました。 2022年12月９日に公表いたしました中期経営計画は、従来からのコアコンピタンス(強み)である企画開発力を基盤とし、強化された財務力を活かして、いかにして不透明な事業環境への対応をしつつ成長スピードを加速するかという二つの経営課題に的確に対応すべく策定しております。 まずは2023年９月期～2025年９月期の３か年を第１フェーズとして、事業面では、物流開発事業の立ち上げ、ファンドマネジメント事業の拡大、自己保有収益物件のポートフォリオ構築を主たるテーマとし、これらの実現を図る計画です。更に「金融」「国際」「DX」という３つのキーワードを掲げ、新たな資金調達手法の実現、アジア圏を中心とする海外顧客基盤の拡大、DXによる経営可視化などを促進してまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5025文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 経営成績の状況 （単位：百万円、％） 前連結会計年度 当連結会計年度 増減額 増減率 売上高 19,273 36,787 17,513 90.9 営業利益 2,004 5,896 3,891 194.1 経常利益 1,009 4,431 3,422 339.0 親会社株主に帰属する 当期純利益 898 3,017 2,119 236.0 営業利益率 10.4 16.0 5.6ポイント 当連結会計年度（2023年10月１日～2024年９月30日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の収束によりインバウンド需要の回復が進むなど社会経済活動の正常化に伴う企業収益の改善、雇用・所得環境の改善の下、各種政策の効果もあり、緩やかな回復が続きました。一方、中国における不動産市場の停滞、緊迫化する中東地域をめぐる情勢等による国内景気への影響が懸念され、台風や酷暑等の天候不順、ウクライナ危機による世界的な資源価格の高騰をはじめとした原材料費、エネルギー価格の高騰、人件費、物流費等のコスト上昇を背景とした物価の上昇など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。また、為替動向や金融資本市場の変動等の影響にも十分留意していく必要があります。 当社を含む不動産業界においては、建設業界における建築資材等の高騰、人員不足や働き方改革を背景とした工期の長期化など様々な問題に直面している一方、不動産取引においては日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家からの需要が活発な状況が続いております。 このような環境の下、当社グループは2024年10月23日に開示した「通期業績予想の修正並びに期末配当予想（特別配当）に関するお知らせ」でも記載しましたとおり、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益において過去最高益を達成するに至りました。 以上の結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高36,787百万円（前期比90.9%増）、営業利益5,896百万円（前期比194.1%増）、経常利益4,431百万円（前期比339.0%増）、親会社株主に帰属する当期純利益3,017百万円（前期比236.0%増）となりました。 セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。 なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較・分析は変更後の区分に基づいております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1225文字
２．セグメント利益又は損失の調整額△549百万円は、セグメント間取引消去17百万円と全社費用△566百万円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額3,631百万円は、セグメント間取引消去△3,652百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産7,284百万円であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。なお、減価償却費の調整額21百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額10百万円は、管理部門の資産に係るものであります。 ３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」及び「金融商品に関する会計基準」、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」で認識される収益が含まれております。 当連結会計年度（自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注）１ 合計 調整額 （注）２ 連結 財務諸表 計上額 （注）３ 不動産 開発事業 戦略国際事業 不動産 投資事業 不動産 ファンド 事業 九州 開発事業 売上高 一時点で移転される財及びサービス 15,450 5,143 4,895 25,488 74 25,563 25,563 一定期間にわたり移転される財及びサービス 176 176 43 219 219 顧客との契約から生じる収益 15,450 5,143 176 4,895 25,664 117 25,782 25,782 その他の収益（注）４ 3,592 203 677 6,440 10,913 91 11,004 11,004 外部顧客への売上高 19,042 5,346 677 6,616 4,895 36,578 208 36,787 36,787 セグメント間の内部売上高又は振替高 1,299 1,299 20 1,319 △ 1,319 19,042 5,346 677 6,616 6,194 37,877 229 38,106 △ 1,319 36,787 セグメント利益又は損失（△） 4,036 559 458 1,559 834 7,449 △ 753 6,695 △ 799 5,896 セグメント資産 43,019 9,230 6,643 939 4,666 64,499 2,811 67,311 9,920 77,231 その他の項目 減価償却費 161 59 14 122 364 370 14 384 のれんの償却額 16 16 16 16 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 24 24 24 13 37 （注）１．…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約3522文字
４．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2022年10月１日 至 2023年９月30日） 当連結会計年度 （自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） 金額（百万円） 割合（％） 金額（百万円） 割合（％） 大和証券リアルティ㈱ 2,310 12.0 中央日本土地建物㈱ 6,200 16.9 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に棚卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。 なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。 ② 当連結会計年度の経営成績の分析 各セグメントの物件売却状況は以下のとおりです。 セグメントの名称 前連結会計年度 当連結会計年度 増減数 不動産開発事業 14物件 28物件 ＋14物件 戦略国際事業 ５物件 ８物件 ＋３物件 不動産投資事業 １物件 （注１）１物件 ±０物件 不動産ファンド事業 ０物件 (15物件のフィー収入) １物件 (20物件のフィー収入) ＋１物件 (+５物件のフィー収入) 九州開発事業 分譲マンション 193戸 分譲マンション 163戸 分譲マンション △30戸 （注）１．持分法適用会社の保有物件が売却され、当社には分配益が計上されております。 ２．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要（２）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。 当社グループは、不動産開発事業において28物件、戦略国際事業において８物件、不動産ファンド事業において１物件の売却等を行い、不動産投資事業においては、持分法適用会社の保有物件が１物件売却されました。…