事業の内容
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３【事業の内容】 当社グループ（当社、子会社12社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。 なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一です。 不動産投資事業 土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。 不動産賃貸事業 当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。 資産運用事業 地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。 (1) 不動産投資事業 当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。 当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地権設定契約をテナントと締結いたします。この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ、事業会社、一般投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。 (2) 不動産賃貸事業 ① 長期賃貸事業 当社グループが開発した不動産金融商品を、自ら保有し賃貸収益を得ております。 ② サブリース事業 当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。 ③ 不動産特定共同事業 不動産特定共同事業を活用し、一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。 (3) 資産運用事業 地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(2) 中長期的な会社の経営戦略 当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする、中期経営計画（2022-2026）（以下、「現・中計」という。）を発表し、更なる企業価値向上に取り組んでまいりました。 そのような状況下、2025年12月期連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が7,369百万円となり、現・中計で掲げていた2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を１年前倒しで達成したことから、本年２月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの３年間を計画期間とする、新たな「中期経営計画（2026-2028）（以下、「新・中計」という。）」を発表いたしました。 新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進を通じて、持続可能な社会の実現と企業価値向上を目指してまいります。 なお、新・中計の概要及びサステナビリティ／ESGの取組については、以下を参照ください。 （ご参考） ・新・中計の概要：https://www.jinushi-jp.com/ir/medium-term-plan.html ・サステナビリティ／ESGの取組：https://www.jinushi-jp.com/sustainability/ ・決算説明資料：https://www.jinushi-jp.com/ir/library.html (3) 目標とする経営指標 当社グループは新・中計において、以下の定量目標等を掲げております。 定量目標（2028年12月期） 親会社株主に帰属する当期純利益 100億円以上 運用資産規模（地主リート、地主ファンド、地主倶楽部の運用資産規模の合計） 5,000億円以上 目安とする経営指標 ＲＯＥ 15％程度 自己資本比率 30％程度 株主還元方針 利益成長とともに増配を目指す（累進配当）
対処すべき課題
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(4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ①経営環境 ・底地マーケットについて 当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、流動性が大きく向上いたしました。現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。 なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。 ・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について 自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。 不動産市場並びに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。 ・資金調達環境について 当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。 一方、金融政策の正常化に伴う金利上昇など、資金調達環境の先行きについては引き続き注視しております。 ②対処すべき課題 上記①経営環境を踏まえた上で、新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題及び取組内容は以下のとおりであります。 ・経営戦略の達成に向けた取組及び進捗状況 2022年２月に発表した現・中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取組内容として、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」を積極的に推進してまいりました。 また、地主リートにおいては、引き続き国内唯一の底地特化型私募リートといった先行者利益を活用しながら、現・中計の運用資産規模目標3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでまいりました。 当連結会計年度における、現・中計で定める経営指標の進捗状況は次の通りとなりました。…
経営成績・財政状態の概況
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４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。詳細につきましては、2026年２月12日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2025年12月期 決算説明資料」をご参照ください。 （＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース） （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績、財政状態及びキャ ッシュ・フロー等（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①事業環境の状況 当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットは、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。 また、足元では、東証改革「資本コストや株価を意識した経営」や投資家からの要請を背景に、企業においてCRE戦略を見直す動きが加速しています。上場企業が所有する土地のみを対象としても、その市場規模は約46兆円にのぼります。 当社は、底地マーケットに加えて、このCRE市場を新たなターゲットとし、JINUSHIビジネスの更なる拡大を目指しております。 底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測 当社の事業領域 ②経営成績の状況 当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。 また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、事業を推進しております。 2025年12月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計487案件、約6,368億円に拡大しています。 そのような状況下、当連結会計年度におきましても、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。 この結果、当連結会計年度の売上高は76,327百万円（前連結会計年度比33.…
セグメント関連
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３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報 前連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 (注１) 調整額 (注２) 合計 (注３) 不動産 投資事業 不動産 賃貸事業 資産運用 事業 売上高 ストック収益 （注４） 1,742 1,066 1,086 3,895 3,895 フロー収益 （注５） 53,165 53,165 53,165 その他収益 顧客との契約から生じる収益 53,165 10 1,086 54,263 54,270 内、一時点で移転される財及びサービス 53,165 338 53,504 53,510 内、一定期間にわたり移転される財及びサービス 10 748 759 759 その他の収益 （注６） 1,742 1,055 2,797 2,797 外部顧客への売上高 54,907 1,066 1,086 57,061 57,068 セグメント間の内部売上高又は振替高 54,907 1,066 1,086 57,061 57,068 セグメント利益又は損失(△) 11,281 602 489 12,374 △ 3,703 8,677 セグメント資産 71,674 15,346 356 87,377 28,040 115,417 その他の項目 減価償却費 92 92 119 212 持分法適用会社への投資額 711 711 711 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 364 364 46 410 （注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。 （注２）調整額の内容は以下のとおりであります。 セグメント利益 （単位：百万円） 全社費用（＊） △3,703 合計 △3,703 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。 セグメント資産 （単位：百万円） 全社資産（＊） 28,040 合計 28,040 （＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。 減価償却費 （単位：百万円） 全社費用（＊） 119 合計 119 （＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。 （注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 （注４）アセットマネジメント収益＋不動産賃貸収益＋その他収益（プロパティマネジメント収益＋サブリース収益＋運営管理収益） （注５）不動産売却収益 （注６）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。…