事業の内容
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３【事業の内容】 当社グループ（当社、子会社21社及び持分法適用関連会社１社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。 なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 不動産投資事業 当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネス（注）の手法により、当社が開発した不動産金融商品を地主プライベートリート投資法人等の投資家に売却する事業を行っております。 サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 当社グループが土地所有者から土地を借り受けて土地の借り手であるテナントに転貸するサブリース業務、当社保有の物件をテナントに賃貸する賃貸借業務及びファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等を受託し、また投資法人の資産運用委託報酬を得るファンドフィー事業を行っております。 企画・仲介事業 当社グループ独自のノウハウをコンサルティングで提供する企画業務及び不動産の売買を仲介する仲介業務を行っております。 (注) JINUSHIビジネス 第１ 企業の概況 ２ 沿革（注）「JINUSHIファンド」に記載のとおりであります。 (1) 不動産投資事業 当社グループのビジネスモデルでありますJINUSHIビジネスの基本的な考え方は、投資家のリスクを抑え、利益を長期的に安定して得られる安全な不動産金融商品を提供することであります。当社グループ自らが土地を取得するとともにテナントを誘致し土地を長期に賃貸いたします。この土地を長期にわたって安定的に利益が得られる安全な不動産金融商品として地主リートを始め事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）に売却しております。 当社グループの基本的な考え方であります「正しい投資を行う」ことは、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」というビジネスモデルを中核に置いた不動産投資事業「JINUSHIビジネス」において実現いたします。 (2) サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 ① サブリース業務 当社グループが土地オーナーから土地を賃借し、商業施設、駐車場施設、物流施設等、立地に適した用途を提案し、土地を転貸することにより賃貸料収入を得ております。これにより、土地オーナーは土地を売却せず、かつ、手間を掛けずに有効利用することができます。 ② 賃貸借業務 不動産を当社グループが保有し、テナント等に賃貸する業務を行っております。 ③ ファンドフィー業務 ファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等を受託してファンドフィーや投資法人の資産運用委託報酬を得ております。 (3) 企画・仲介事業 ① 企画業務 JINUSHIビジネスで培ったノウハウをもとに行うコンサルティング業務を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
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(3) 中長期的な会社の経営戦略 当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業、企画・仲介事業の３つの事業セグメントを展開しております。 「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」低リスクで長期に安定した収益をもたらす安全な不動産金融商品を投資家に提供するという基本戦略「JINUSHIビジネス」を事業の成長エンジンに据え、引き続き事業用 定期借地権を使って、建物を所有せず、土地のみに投資し、安全な不動産投資を実現する不動産投資事業をメイン に行ってまいります。 サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業では、安定収益を実現してまいります。 企画・仲介事業では、手数料収入を確保してまいります。 財務戦略としましては、リーマンショックの教訓を活かし、借入金の返済期間は概ね５〜30年超の長期借入金であり、開発案件にかかる借入金は財務制限条項が付いておらず、途中弁済（約定弁済を除く）も求められません。なお、当社グループにおける当連結会計年度末の現金及び預金残高（連結）は17,264百万円であり、常に積極的な土地の仕入活動を行うために、手元流動性を高めてまいります。 また、「中期経営計画（2022-2026）」を公表し、2026年12月期の計画数値を開示いたしております。 （2026年12月期の計画数値） 売上高 1,000億円 当期純利益 70億円 地主リート資産規模 3,000億円程度 ＲＯＥ 13％程度 自己資本比率 30％以上
対処すべき課題
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(4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社グループを取り巻く経営環境は、足下では新型コロナウイルス感染症の感染拡大に対して、個人消費は減少し、一部の企業の経済活動が停滞をきたすなど、景気の先行きについては引き続き慎重な姿勢がみられます。 不動産及び不動産金融業界におきましては、一部の商業施設や宿泊施設においては引き続き収益が低迷し、オフィスの空室率も高い水準で推移したものの、不動産投資マーケット全体では、低金利等を背景に、投資家の旺盛な投資マインドが継続し、引き続き安定した市場を形成しております。 このような経営環境のもと、当社グループの翌連結会計年度の方針としましては、引き続きJINUSHIビジネスを中心に新規販売用不動産の仕入に注力してまいります。 今回の新型コロナウイルス感染症拡大に伴う個人消費の顕著な例として、生活必需品を取扱う業種の業績は好調に推移したことを踏まえて、スーパー、ホームセンター、ドラッグストアや物流施設をテナントとして誘致し、底地マーケットの拡大を行ってまいります。なお、新型コロナウイルス感染症拡大によって、当社グループの連結業績予想に影響を与えるような事象は生じておりません。 不動産市況が悪化した場合の対応(売却活動)につきましては、現在、日本の不動産市場において底地マーケットは既に確立されており、自然災害と収益ボラティリティに強く、長期にわたり安定した収益を得ることができる当社商品(販売用不動産)の売却は、十分に可能と考えております。 今回のコロナ禍でも当社のJINUSHIビジネスの商品性が投資家から再認識されており、リーマンショック時と同様に、JINUSHIビジネスの商品性は他のアセットタイプと異なり、自然災害に強く、収益ボラティリティが低く安定しているということをさらに認識していただけるよう引き続き努めつつ、新型コロナウイルス感染症の影響による金融資本市場の変動等を注視しながら、安定的な不動産投資手法であるJINUSHIビジネスの特徴を生かし、販売用不動産の売却を進めてまいります。 今後の土地の仕入れ活動につきましては、社会的ニーズも高い生活必需品を取扱うテナントを主とし、転用性の高い案件を慎重に選別しながら仕入れを行う方針です。 コロナ禍における資金繰りへの影響につきましては、当社グループが展開するJINUSHIビジネスは多くの金融機関にご理解並びに支持を頂いていることもあり、資金調達は順調に行えております。また、自己資金の活用により、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品を長期保有し、安定的な賃料収入を得る長期賃貸事業を拡大させることにより、将来の予期せぬマーケット環境の変動に備えた安定した事業構造への変革を推し進めてまいります。…
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当社は、2020年12月24日開催の臨時株主総会で、「定款一部変更の件」が承認されたことを受けて、前連結会計年度より決算期を３月31日から12月31日に変更しました。また、国内子会社の決算期も３月31日から12月31日に変更いたしました。これに伴い、当連結会計年度（2021年１月１日から2021年12月31日まで）と、比較対象となる前連結会計年度（2020年４月１日から2020年12月31日まで）の期間が異なるため、当連結会計年度の経営成績に関する前期比較の記載は省略しております。 （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりであります。 a.財政状態 当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ15,116百万円増加の86,337百万円となりました。これは主に大手リース会社等への販売用不動産の売却を進めた中、順調に仕入れを行い、保有する販売用不動産の残高が3,607百万円増加したこと、長期賃貸事業を推し進めるべく有形固定資産（土地）を新規取得したことから14,111百万円増加したこと等によります。 負債の部は、前連結会計年度末に比べ12,176百万円増加の58,555百万円となりました。これは主に販売用不動産の仕入に伴い、借入金の総額が6,541百万円増加したこと、未払法人税等が3,747百万円増加したこと、繰延税金負債が766百万円増加したこと等によります。 純資産は、前連結会計年度末に比べ2,940百万円増加の27,781百万円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益3,124百万円を計上したこと及び剰余金の配当457百万円を実施したこと等によります。 なお、当連結会計年度末の自己資本比率は32.2％となりました。 b.経営成績 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言が、長期間に渡って継続されたことにより、依然として厳しい状況でありましたが、新型コロナウイルスワクチンの普及により個人消費や企業収益、経済活動などに持ち直しの動きもあり、一部に明るい兆しもみられました。一方で一部の国でロックダウンが実施されたほか、半導体や電子部品をはじめとする材料の供給が国際的にひっ迫し、物流も滞ったことで、全体としては先行きへの不透明感が未だ残る中で推移いたしました。…
セグメント関連
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３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2020年４月１日 至 2020年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 (注１) 調整額 (注２) 連結 財務諸表 計上額 (注３) 不動産投資 事業 サブリース・賃貸借・ファンドフィー 事業 企画・仲介 事業 売上高 外部顧客への売上高 29,455 415 16 29,886 29,886 セグメント間の内部売上高又は振替高 29,455 415 16 29,886 29,886 セグメント利益又は損失(△) 4,606 250 4,863 △ 0 △ 2,442 2,420 セグメント資産 38,945 3,151 42,096 6,179 22,945 71,220 その他の項目 減価償却費 15 15 56 72 のれん償却額 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 (注４） 2,867 2,867 87 2,954 (注１)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、海外ＰＦＩ事業等であります。 (注２) 調整額の内容は以下のとおりであります。 セグメント利益 （単位：百万円） 全社費用（*） △2,442 合計 △2,442 （*） 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。 セグメント資産 （単位：百万円） 全社資産（*） 22,945 合計 22,945 （*） 全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。 減価償却費 （単位：百万円） 全社費用（*） 56 合計 56 （*） 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。 (注３）セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。 (注４）有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、保有目的の変更により販売用不動産から有形固定資産に振替した2,867百万円を含んでおります。…
主要な顧客・販売先
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６．当連結会計年度におけるエムエル・エステート株式会社、芙蓉総合リース株式会社、株式会社九州リースサービスについては、総販売実績に対する割合が100分の10未満のため記載を省略しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 また、当社グループが採用する会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。 特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価格については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。 なお、今般の新型コロナウィルスの感染症の影響につきまして、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （４）経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」に記載のとおり、当社の業績は順調に推移しているため、その仮定に基づいて見積りをしております。 ② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。 財政状態の分析 （資産） 総資産は、前連結会計年度末に比べ15,116百万円増加の86,337百万円となりました。これは主に大手リース会社等への販売用不動産の売却を進めた中、順調に仕入れを行い、保有する販売用不動産の残高が3,607百万円増加したこと、長期賃貸事業を推し進めるべく有形固定資産（土地）を新規取得したことから14,111百万円増加したこと等によります。 （負債） 負債は、前連結会計年度末に比べ12,176百万円増加の58,555百万円となりました。これは主に販売用不動産の仕入に伴い、借入金の総額が6,541百万円増加したこと、未払法人税等が3,747百万円増加したこと、繰延税金負債が766百万円増加したこと等によります。 （純資産） 純資産は、前連結会計年度末に比べ2,940百万円増加の27,781百万円となりました。…