事業の内容
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３【事業の内容】 当社グループ（当社、子会社19社及び持分法適用関連会社１社）は、次の４つの事業を主たる業務としております。 なお、次の４事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 不動産投資事業 当社グループのビジネスモデルである「JINUSHIビジネス（注）」の手法により、当社が開発した不動産投資商品を地主プライベートリート投資法人等の投資家に売却する事業を行っております。 サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 当社グループが土地所有者から土地を借り受けて土地の借り手であるテナントに転貸するサブリース業務、当社保有の物件をテナントに賃貸する賃貸借業務及びファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等を受託し、また投資法人の資産運用委託報酬を得るファンドフィー事業を行っております。 企画・仲介事業 当社グループ独自のノウハウをコンサルティングで提供する企画業務及び不動産の売買を仲介する仲介業務を行っております。 その他事業 海外ＰＦＩ事業を行っております。 (注) 「JINUSHIビジネス」 第１ 企業の概況 ２ 沿革（注）「JINUSHIファンド」に記載のとおりであります。 (1) 不動産投資事業 当社グループのビジネスモデルであります「JINUSHIビジネス」の基本的な考え方は、投資家のリスクを抑え、利益を長期的に安定して得られる安全な不動産投資商品を提供することであります。当社グループ 自らが土地を取得するとともにテナントを誘致し土地を長期に賃貸いたします。この土地を長期にわたって安定的に利益が得られる安全な不動産投資商品として地主プライベートリート投資法人を始め事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）に売却しております。 当社グループの基本的な考え方であります「正しい投資を行う」ことは、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」というビジネスモデルを中核に置いた不動産投資事業「JINUSHIビジネス」において実現いたします。 (2) サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 ① サブリース業務 当社グループが土地オーナーから土地を賃借し、商業施設、駐車場施設、物流施設等、立地に適した用途を提案し、土地を転貸することにより賃貸料収入を得ております。これにより、土地オーナーは土地を売却せず、かつ、手間を掛けずに有効利用することができます。 ② 賃貸借業務 不動産を当社グループが保有し、テナント等に賃貸する業務を行っております。 ③ ファンドフィー業務 ファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等を受託してファンドフィーや投資法人の資産運用委託報酬を得ております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約475文字
(1) 経営方針、経営戦略等 当社は『「JINUSHIビジネス」を通じて安全な不動産投資商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。』ことを経営理念として掲げ、安定的な収益が長期にわたって見込め、追加投資のかからない独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」を基本戦略に事業を展開しております。また、不動産で資金を運用する機関投資家の皆様のニーズに応えることで社会に貢献し、結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう邁進しております。 (2) 目標とする経営指標 当社グループは、顧客指向の立場で収益性の高い事業展開を目指しております。そのため、売上高総利益率、経常利益率、自己資本当期純利益率（ROE）といった経営の収益性及び効率性に関する経営指標を重視した事業運営に留意しております。なお、当連結会計年度の自己資本比率は21.7％と前期に比べ8.5％低下しましたが、将来の利益に結び付く販売用不動産の仕入に伴う借入金の増加によるものであり、事業の安全性が損なわれているものではありません。
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約696文字
(4) 経営環境及び会社の対処すべき課題 当社グループを取り巻く経営環境は、国内経済は雇用・所得環境が改善するなかで持ち直しが続き、設備投資は企業収益の改善や成長分野への対応等を背景に、増加が続くことが期待されます。また、不動産及び不動産金融業界におきましては、引き続き主要都市部を中心にオフィスビルの空室率は低水準を維持し、好調なインバウンド市場を背景に商業地の需要はますます高まるものと予測しております。海外経済の先行きにつきましては、米国では景気は着実に回復が続くと見込まれます。ただし、米中の貿易摩擦の動向及び影響、金融資本市場の変動の影響等に留意する必要があります。 このような経営環境のもと、当社グループの翌連結会計年度の方針といたしましては、引き続き「JINUSHIビジネス」を中心に新規販売用不動産の仕入に注力してまいります。なお、当連結会計年度末における販売用不動産の残高は695億円（前連結会計年度末は410億円）であり、将来の利益に結び付く仕入が順調に拡大しています。 また、「JINUSHIビジネス」の海外（米国）展開につきましては、海外経済の動向に注視しながら、案件の仕入に取り組んでまいります。 資金調達につきましては①取引金融機関の増加②10年～30年といった借入期間の長期化を実現③財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃④コミットメントライン等、幅広いバンクフォーメーションによる大口の借入枠確保としまして、引き続き金融機関とコミットメントライン契約を締結していることに加え、借入金枠設定契約を締結し、強固な財務体質の構築を進めていきます。
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりであります。 a.財政状態 当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ 32,346,197 千円増加し、 99,597,389 千円となりました。 当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ 31,038,358 千円増加し、 77,985,528 千円となりました。 当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ 1,307,839 千円増加し、 21,611,860 千円となりました。 b.経営成績 当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が続き、個人消費は持ち直すなど景気 は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、通商問題の動向が世界経済に与える影響や政策に関する不確実 性、金融資本市場の変動の影響に留意が必要な状況であり、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いており ます。 なお、不動産及び不動産金融業界におきましては、好調な企業収益を背景に、引き続き主要都市部を中心とし てオフィスビルの空室率は低水準を維持し、好調なインバウンド市場を背景に商業地の需要はますます高まりを 見せるなど堅調に推移いたしました。 このような状況のもと、当社グループにおきましては、「JINUSHIビジネス」のさらなるマーケット拡大と機関投資家からの不動産運用ニーズに応えるべく、案件の仕入を加速させ、2017年１月に運用を開始いたしました底地特化型リート「地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」といいます。）」へ2019年１月11日に11案件を売却（売却価格15,354,000千円）し、「地主リート」の資産規模の拡大に努めてまいりました。 これにより当連結会計年度末の「地主リート」の資産規模は510億円を超え、2021年３月期に1,000億円以上という規模に向けて順調に成長しております。 また、「JINUSHIビジネス」の海外（米国）展開につきましては、第１号案件としてロサンゼルス トーランスにおいて、転用可能性が高い好立地物件を取得しスタートしております。 この結果、当連結会計年度の売上高は39,834,330千円（前期比27.4％増）、営業利益は4,446,826千円（同20.7％増）、経常利益は4,327,524千円（同42.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,684,996千円（同37.1％増）となりました。…
セグメント関連
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３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2017年４月１日 至 2018年３月31日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 連結 財務諸表 計上額 （注）２ 不動産投資 事業 サブリース・賃貸借・ファンドフィー 事業 企画・仲介 事業 その他事業 売上高 外部顧客への売上高 30,401,848 480,861 21,055 356,897 31,260,663 31,260,663 セグメント間の内部売上高又は振替高 56,000 56,000 △ 56,000 30,457,848 480,861 21,055 356,897 31,316,663 △ 56,000 31,260,663 セグメント利益 6,275,710 221,467 19,410 273,155 6,789,743 △ 3,105,694 3,684,048 セグメント資産 42,014,983 202,986 9,309,854 51,527,824 15,723,367 67,251,191 その他の項目 減価償却費 111,297 7,175 6,268 124,740 34,778 159,519 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 30,000 30,000 42,571 72,571 （注） １．調整額の内容は以下のとおりであります。 セグメント利益 （単位：千円） セグメント間取引消去 △56,000 全社費用（*） △3,049,694 合計 △3,105,694 （*） 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。 セグメント資産 （単位：千円） 全社資産（*） 15,723,367 合計 15,723,367 （*） 全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。 減価償却費 （単位：千円） 全社費用（*） 34,778 合計 34,778 （*） 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。 ２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。…
主要な顧客・販売先
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２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2017年４月１日 至 2018年３月31日） 当連結会計年度 （自 2018年４月１日 至 2019年３月31日） 金額（千円） 割合（％） 金額（千円） 割合（％） 地主プライベートリート投資法人 17,069,044 54.6 15,585,482 39.1 関電不動産開発株式会社 5,300,000 17.0 合同会社つくしインベストメント 6,250,000 15.7 ３．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 なお、当社グループが採用する会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。 ② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。 財政状態の分析 （資産） 当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ32,346,197千円増加の99,597,389千円となりました。これは主に「地主リート」をはじめとする投資家への案件 売却を促進した結果、 現金及び預金が4,334,842千円増加し、新規案件の仕入を加速させたことに伴い販売用不動産の残高が28,466,661千円増加したことによります。 （負債） 負債は、前連結会計年度末に比べ31,038,358千円増加の77,985,528千円となりました。これは主に案件の取得に伴う借入金の総額が32,700,271千円増加したことによります。 （純資産） 純資産は、前連結会計年度末に比べ1,307,839千円増加の21,611,860千円となりました。…