事業の内容
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/ 原文長 約493文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社および連結子会社１社により構成されており、東京都及び千葉県西部を主たる営業地域として、「不動産管理運営事業」、「不動産開発販売事業」、「不動産仲介コンサル事業」を行っております。 事業の中核は、居住用賃貸マンション等のサブリース、管理受託物件のマネジメント及び自社所有物件の賃貸等を行う「不動産管理運営事業」であります。このストック型事業を柱に安定的持続的成長を目指しております。また、賃貸物件の仲介を行う「不動産仲介コンサル事業」は仲介活動を通じてユーザーの多様化するニーズや賃料傾向等の動向を把握する重要な役割を担っております。 「不動産開発販売事業」では、中長期の安定収入の確保が第一義である賃貸物件市場において競争力の高い物件を企画開発しております。市場の更なる二極化を見据え、都心部にフォーカスした開発を行っております。稼働後は、自社社有物件として、販売後もサブリースまたは管理受託物件として「不動産管理運営事業」における収益の源泉として寄与しております。 上記に述べた事項を事業系統図によって示すと下記の通りであります。 ［事業系統図］
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約885文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （経営方針） 当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。 （経営戦略等） 当社グループは、自社所有物件、サブリース物件の賃貸運営を行う「不動産管理運営事業」を中核事業とし、安定的かつ持続的に成長することを目指しております。賃貸仲介サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを得られることが私達の強みであり、それを独自の企画開発力で具現化し、高い競争力のある物件供給を行っております。特に、近年は賃貸市場の更なる二極化に備え、都心部に焦点を合わせた開発を行っております。 （経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等） 当社グループは、不動産管理運営事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。 （経営環境） 当社グループが属する不動産業界におきましては、建物調達コストの高騰や一部金融機関の融資姿勢の厳格化等懸念される材料はあるものの、好調な企業業績を背景に総じて堅調に推移しております。 (事業及び財務上の対処すべき課題） 賃貸マンション市場におきまして、ユーザーの需要は都心部及び都心近郊においては堅調で、今後も同様に推移していくことが期待されます。投資家による取得意欲も、特に当社が注力している都心部においては依然高く、今後も底堅く推移していくことと思われます。 このような環境のなか、当社グループは引き続きサブリース、社有物件の運営等を柱とする「不動産管理運営事業」を基軸に経営基盤の強化に努めてまいります。業務の高度化を一層高めるとともに、顧客ニーズを具現化する企画開発力を充実させることが重要であると考えております。
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約885文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （経営方針） 当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。 （経営戦略等） 当社グループは、自社所有物件、サブリース物件の賃貸運営を行う「不動産管理運営事業」を中核事業とし、安定的かつ持続的に成長することを目指しております。賃貸仲介サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを得られることが私達の強みであり、それを独自の企画開発力で具現化し、高い競争力のある物件供給を行っております。特に、近年は賃貸市場の更なる二極化に備え、都心部に焦点を合わせた開発を行っております。 （経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等） 当社グループは、不動産管理運営事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。 （経営環境） 当社グループが属する不動産業界におきましては、建物調達コストの高騰や一部金融機関の融資姿勢の厳格化等懸念される材料はあるものの、好調な企業業績を背景に総じて堅調に推移しております。 (事業及び財務上の対処すべき課題） 賃貸マンション市場におきまして、ユーザーの需要は都心部及び都心近郊においては堅調で、今後も同様に推移していくことが期待されます。投資家による取得意欲も、特に当社が注力している都心部においては依然高く、今後も底堅く推移していくことと思われます。 このような環境のなか、当社グループは引き続きサブリース、社有物件の運営等を柱とする「不動産管理運営事業」を基軸に経営基盤の強化に努めてまいります。業務の高度化を一層高めるとともに、顧客ニーズを具現化する企画開発力を充実させることが重要であると考えております。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4616文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 １.経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社・連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 （１）財政状態及び経営成績の状況 ① 経営成績の状況 当連結会計年度(自 2018年11月１日 至 2019年10月31日)における我が国経済は、企業業績や雇用環境の改善が続き緩やかな回復を続けておりますが、米中通商摩擦の長期化をはじめ世界経済の不確実性から企業業績も一進一退の動きをみせるなど足踏み感も出ております。 当社グループが属する不動産業界におきましては、建物調達コストの高騰や一部金融機関の融資姿勢の厳格化等懸念される材料はあるものの、好調な企業業績を背景に総じて堅調に推移しております。 このような状況の下、当社グループは、不動産管理運営事業で安定収益を確保し、都心部の利便性の高い賃貸物件の企画開発に注力し優良な保有物件を増加させてまいりました。また、販売用不動産は２物件売却いたしました。 この結果、当連結会計年度の経営成績として、売上高は3,498,253千円（前期：4,197,334千円、前期比：16.7％減）、営業利益は563,466千円（前期：618,349千円、前期比：8.9％減）、経常利益は503,001千円（前期：565,434千円、前期比：11.0％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は335,863千円（前期：378,184千円、前期比：11.2％減）となりました。 セグメント別の経営成績は次のとおりであります。 ＜不動産管理運営事業＞ 当セグメントにおきましては、サブリース及び社有物件の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上を主眼にグループ一丸となり取り組んでまいりました。この結果、不動産管理運営事業の売上高は2,862,254千円（前期：2,836,235千円、前期比0.9％増）、セグメント利益は503,739千円（前期：493,254千円、前期比2.1％増）となりました。 ＜不動産開発販売事業＞ 当セグメントにおきましては、介護付有料老人ホーム他を販売致しました 。 この結果、不動産開発販売事業の売上高は541,897千円（前期：1,278,909千円、前期比：57.6％減）、セグメント利益は200,113千円（前期：270,161千円、前期比：25.9％減）となりました。 ＜不動産仲介コンサル事業＞ 当セグメントにおきましては、効果的かつ効率的な運営を目指し取り組んでまいりました。この結果、不動産仲介コンサル事業の売上高は94,101千円（前期：99,362千円、前期比：5.…
セグメント関連
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/ 原文長 約1743文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2017年11月１日 至 2018年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 調整額 （注)１ 連結財務諸表計上額 （注)２ 不動産管理運営事業 不動産開発販売事業 不動産仲介コンサル事業 売上高 (1）外部顧客への売上高 2,819,062 1,278,909 99,362 4,197,334 4,197,334 (2）セグメント間の内部売上高又は振替高 17,173 17,173 △ 17,173 2,836,235 1,278,909 99,362 4,214,507 △ 17,173 4,197,334 セグメント利益 493,254 270,161 8,910 772,326 △ 153,976 618,349 セグメント資産 4,751,314 4,316,207 49,000 9,116,522 1,628,867 10,745,389 その他の項目 減価償却費 124,248 1,442 1,366 127,057 5,307 132,364 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 690,790 2,190 692,980 27,640 720,620 （注）１． 「調整額」は以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額△153,976千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は主に親会社本社の管理部門に係る費用です。 (2)セグメント資産の調整額1,628,867千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。 (3)減価償却費の調整額5,307千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。 (4)有形固定資産及び無形 固定資産の増加額の調整額27,640千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。 ３．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。…