事業の内容
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/ 原文長 約1447文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社および連結子会社１社により構成されており、東京都と千葉県を主たる営業地域として、「不動産管理運営事業」、「不動産開発販売事業」、「不動産仲介コンサル事業」を行っております。 事業の中核は、居住用賃貸マンション(オーナー様の収益を確保する観点から”収益物件”と呼びます。）のサブリース及び管理物件のマネジメント業務、自社所有物件の賃貸等を行う「不動産管理運営事業」であります。また、賃貸物件の入居者仲介を柱とする「不動産仲介コンサル事業」はそれ自体が収益事業であることはもとより、仲介活動を通じてユーザーの多様化するニーズや動向を的確に把握する重要な役割を担っております。このストック型事業の持続的成長をベースに、収益物件の一棟売りや宅地の開発販売を行う「不動産開発販売事業」が、オーナー様との関係を強める有効手段と考えており、３つの事業のシナジー効果を有効に生かしつつ推進しております。 各事業の内容は以下のとおりであります。 なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 ＜不動産管理運営事業＞ 当社グループは、平成30年10月末現在、管理受託総室4,871室（サブリース1,763室、集金管理2,564室、自社所有賃貸不動産544室）、駐車場管理受託数2,757区画を有しており、住居・駐車場としてユーザーに賃貸しております。また、オーナーからは管理業務（賃貸管理代行、清掃設備管理等）、及びリフォーム（退去後の原状回復、修繕工事、クリーニング等）を受注しております。 管理業務は、連結子会社である㈱アールエイジ・テクニカル・サービスが主体となりサービスを提供しております。「ユーザーの満足＝オーナーの満足」であり、快適な住環境を維持すべく、「清潔・安心・安全」の管理三原則をモットーに管理物件を巡回し、付加価値を高める為のリノベーションや修繕工事等のサービス提供を行っております。 ＜不動産開発販売事業＞ 当社では、賃貸事業用マンション等の企画開発を行っております。 東京都心部の利便性の高い立地を中心にユーザーのニーズを具現化するべく企画開発しております。当事業で企画開発した賃貸事業用マンション等のほとんどは、販売後もオーナーよりサブリースや管理を受託し、中核事業である不動産管理運営事業を支える柱となっております。 ＜不動産仲介コンサル事業＞ 自社の３拠点（東京都：１、千葉県：２）において居住用不動産、駐車場等の賃貸仲介事業を行っております。「地域密着」を基盤に徹底したユーザー中心主義の営業展開をしております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約931文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （経営方針） 当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。 （経営戦略等） 当社グループは、収益用不動産の賃貸管理とサブリース、自社所有物件の賃貸を行う「不動産管理運営事業」を主たる事業とし、このストック型事業を柱に安定的かつ持続的に成長してまいります。 「不動産開発販売事業」は、賃貸物件の企画開発を行い、販売後も管理業務を受託することで不動産管理運営事業の裾野を広げております。 「不動産仲介コンサル事業」は、それ自体が収益事業でありますが、サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを関知する重要な役割を果たしており、不動産開発販売事業における企画と不動産管理運営事業におけるリノベーションノウハウに対して有効に機能しております。 （経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等） 当社グループは、不動産管理運営事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。 （経営環境） 当社グループの属する不動産業界を取り巻く経営環境は、過熱感が懸念されながらも緩和的な金融環境のもとで投資家の積極的な投資姿勢が維持されていることから今後も底堅く推移していくことが期待されます。 (事業及び財務上の対処すべき課題） 当社グループの持続的な成長にはオーナーとの厚い信頼関係が必要です。それには、不動産関連知識はもとより、経験に基づいた幅広いコンサルティング能力を持った従業員の確保が不可欠です。適材適所の人材配置と教育体制の充実で能力の向上に努めるほか、有能な人材の確保の為に、より魅力的な就労環境を提供していく必要があります。業務の高度化、権限委譲等々、体制の変革をともないつつ、顧客のみならず従業員の満足度も向上させてまいります。
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約931文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （経営方針） 当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。 （経営戦略等） 当社グループは、収益用不動産の賃貸管理とサブリース、自社所有物件の賃貸を行う「不動産管理運営事業」を主たる事業とし、このストック型事業を柱に安定的かつ持続的に成長してまいります。 「不動産開発販売事業」は、賃貸物件の企画開発を行い、販売後も管理業務を受託することで不動産管理運営事業の裾野を広げております。 「不動産仲介コンサル事業」は、それ自体が収益事業でありますが、サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを関知する重要な役割を果たしており、不動産開発販売事業における企画と不動産管理運営事業におけるリノベーションノウハウに対して有効に機能しております。 （経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等） 当社グループは、不動産管理運営事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。 （経営環境） 当社グループの属する不動産業界を取り巻く経営環境は、過熱感が懸念されながらも緩和的な金融環境のもとで投資家の積極的な投資姿勢が維持されていることから今後も底堅く推移していくことが期待されます。 (事業及び財務上の対処すべき課題） 当社グループの持続的な成長にはオーナーとの厚い信頼関係が必要です。それには、不動産関連知識はもとより、経験に基づいた幅広いコンサルティング能力を持った従業員の確保が不可欠です。適材適所の人材配置と教育体制の充実で能力の向上に努めるほか、有能な人材の確保の為に、より魅力的な就労環境を提供していく必要があります。業務の高度化、権限委譲等々、体制の変革をともないつつ、顧客のみならず従業員の満足度も向上させてまいります。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4719文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 １.経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社・連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 （１）財政状態及び経営成績の状況 ① 経営成績の状況 当連結会計年度(自 平成29年11月１日 至 平成30年10月31日)における我が国経済は、 企業業績や雇用環境の改善が続き、緩やかな回復を続けております。一方、通商問題や金融資本市場の変動等、世界経済の不確実性が懸念される状況にあります。 当社グループが属する不動産業界におきましては、過熱感が懸念されながらも緩和的な金融環境のもとで投資家の積極的な投資姿勢が維持されていることから今後も底堅く推移していくことが期待されます。 このような状況の下、当社グループは、不動産管理運営事業で安定収益を確保する一方、都心部の利便性の高い立地にフォーカスした 賃貸物件の企画開発に注力し 優良な保有物件を増加させてまいりました。また保有する物件の一部を販売いたしました。 この結果、当連結会計年度の業績として、売上高は4,197,334千円（前期：3,940,127千円、前期比：6.5％増）、営業利益は618,349千円（前期：520,537千円、前期比：18.8％増）、経常利益は565,434千円（前期：474,595千円、前期比：19.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は378,184千円（前期：311,801千円、前期比：21.3％増）となりました。 セグメント別の経営成績は次のとおりであります。 ＜不動産管理運営事業＞ 当セグメントにおきましては、賃貸事業用物件のサブリースと保有物件の運営及び賃貸管理業務を、顧客サービスの質の向上を主眼としてグループ一丸となり取り組んでまいりました。この結果、不動産管理運営事業の売上高は2,836,235千円（前期：2,893,724千円、前期比2.0％減）、セグメント利益は493,254千円（前期：517,283千円、前期比4.6％減）となりました。 ＜不動産開発販売事業＞ 当セグメントにおきましては、賃貸事業用物件３棟(140室）他を販売致しました。この結果、不動産開発販売事業の売上高は1,278,909千円（前期：957,079千円、前期比：33.6％増）、セグメント利益は270,161千円（前期：140,965千円、前期比：91.7％増）となりました。 ＜不動産仲介コンサル事業＞ 当セグメントにおきましては、効果的かつ効率的な運営を目指し取り組んでまいりました。この結果、不動産仲介コンサル事業の売上高は99,362千円（前期：102,971千円、前期比：3.…
セグメント関連
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/ 原文長 約1774文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 平成28年11月１日 至 平成29年10月31日） （単位：千円） 報告セグメント 合計 調整額 （注)１ 連結財務諸表計上額 （注)２ 不動産管理運営事業 不動産開発販売事業 不動産仲介コンサル事業 売上高 (1）外部顧客への売上高 2,880,076 957,079 102,971 3,940,127 3,940,127 (2）セグメント間の内部売上高又は振替高 13,648 13,648 △ 13,648 2,893,724 957,079 102,971 3,953,775 △ 13,648 3,940,127 セグメント利益 517,283 140,965 8,060 666,308 △ 145,771 520,537 セグメント資産 4,307,278 3,987,635 38,004 8,332,918 1,201,407 9,534,326 その他の項目 減価償却費 113,962 4,897 2,907 121,767 780 122,547 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 509,411 460 509,872 5,255 515,127 （注）１． 「調整額」は以下のとおりであります。 (1)セグメント利益の調整額△145,771千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は主に親会社本社の管理部門に係る費用です。 (2)セグメント資産の調整額1,201,407千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。 (3)減価償却費の調整額780千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。 (4)有形固定資産及び無形 固定資産の増加額の調整額5,255千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。 ３．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。…