事業の内容
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/ 原文長 約1341文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社（株式会社インテリックス）、連結子会社５社（株式会社インテリックス空間設計、株式会社インテリックス住宅販売、株式会社インテリックスプロパティ、株式会社インテリックス信用保証、株式会社Intellex Funding）により構成されており、「中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）」及び「その他不動産事業」を行っております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。 なお、次の２事業は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 ＜中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）＞ 主に、首都圏エリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）及び、札幌、仙台、名古屋、大阪、広島、福岡の各地域において、築年数の経過した中古マンションを仕入れ、高品質な内装を施し、「リノヴェックスマンション」として販売しております。（「リノヴェックス」は当社の登録商標です。）毎年マンションストックが増加する中、中古マンションに「リノベーション（再生）」という新たな価値を付加することにより、中古マンションの円滑な流通を促進することを目的としております。 具体的なビジネスの流れといたしましては、中古マンションを主に個人の方から、不動産仲介会社を通じて、一戸単位で当社が仕入れ、その後、最適なリノベーション（再生）プランを作成し、子会社である株式会社インテリックス空間設計で高品質なリノヴェックス内装を施した上で、再度、不動産仲介会社を通じて一般のお客様に販売しております。仕入及び販売に際しては、主として大手不動産仲介会社及び各地域の不動産仲介会社とのネットワークを通じて展開しておりますが、お客様の声、市場のトレンドを把握するため、一部の物件は、子会社である株式会社インテリックス住宅販売の仲介により販売しております。 当社グループが提供する「リノヴェックスマンション」の特長は、従来から流通している中古マンションのようなリフォーム（表面的な内装）に止まらず、物件の状態に応じて、間取りの変更や目に見えない給排水管の交換等に至るまで老朽化・陳腐化した箇所を更新しリノベーション（再生）することにより、商品価値を高めて販売する点にあります。施工した全ての物件に対しては、部位別に、工事の内容に応じて、３ヶ月から最長10年の「アフターサービス保証」を付けており、購入時に抱える不安要素（永住性や資産性など）を払拭し、顧客満足度の高い住宅の供給を行っております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2682文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）会社の経営の基本方針 当社グループは、リノベーションを中心とした「商品」「サービス」「技術」を通して、次の時代を見据えた新たな『価値』を提供し続けていくことを基本理念とし、コーポレートスローガンとして『つぎの価値を測る。』を定めております。 当社グループにとって、「測る」という言葉には二つの意味があります。一つは、より良いリノベーションを行うために、空間を徹底的に「測る」こと。もう一つは、お客様やマーケットの求める『価値』を「測る」ことです。 当社グループは、代表取締役社長山本卓也が不動産仲介に携わる中で中古物件の『価値』に着目して当社を設立、中古マンション流通再生事業（リノヴェックスマンション事業）を主軸に「リノベーションによる付加価値」を提供してまいりました。お客様にとっての「理想の住まい」を実現するため、仕入・設計・施工・販売といった一連の業務の充実を図る一方、業界に先駆けてリノベーション工事の保証制度を導入するなど、世の中が求める『価値』を「測り」、その対応に取り組んできた結果、「リノベーション総合カンパニー」へと進化を遂げてまいりました。 また、最近では、少額資金で不動産投資ができる不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズの販売や、保有する不動産を売却し手元資金を確保しながらもそのまま住み続けられるリースバックシステム「安住売却〈あんばい〉」といった新たな事業の取り組みも始めました。 時代と共にマーケットが変容すれば、そこにビジネスが生れます。当社グループは、今後も「リノベーションによる付加価値」の提供を主軸に、新たな事業領域の拡大にも取り組んでまいります。 （2） 目標とする経営指標 当社グループは、経営の健全性と収益性及び資本効率を重視し、自己資本比率、売上総利益率、ROE(株主資本利益率)等の指標の向上に努めてまいります。当期における各経営指標の実績につきましては、連結自己資本比率が前期の31.6％に対して当期29.0％、連結売上総利益率が前期の13.1％に対して当期16.4％、ROEが前期の8.2％に対して当期8.0％となっております。今後も、これらの指標の向上に向けて、財務体質及び収益力の強化に努めてまいります。 （3） 中長期的な会社の経営戦略 当社グループを取り巻く経営環境は、既存マンションのストックの確実な増加とともに、今後、中古マンション流通市場が欧米並みに形成されていくことが予測され、市場規模の拡大は必然であると考えております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2682文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （1）会社の経営の基本方針 当社グループは、リノベーションを中心とした「商品」「サービス」「技術」を通して、次の時代を見据えた新たな『価値』を提供し続けていくことを基本理念とし、コーポレートスローガンとして『つぎの価値を測る。』を定めております。 当社グループにとって、「測る」という言葉には二つの意味があります。一つは、より良いリノベーションを行うために、空間を徹底的に「測る」こと。もう一つは、お客様やマーケットの求める『価値』を「測る」ことです。 当社グループは、代表取締役社長山本卓也が不動産仲介に携わる中で中古物件の『価値』に着目して当社を設立、中古マンション流通再生事業（リノヴェックスマンション事業）を主軸に「リノベーションによる付加価値」を提供してまいりました。お客様にとっての「理想の住まい」を実現するため、仕入・設計・施工・販売といった一連の業務の充実を図る一方、業界に先駆けてリノベーション工事の保証制度を導入するなど、世の中が求める『価値』を「測り」、その対応に取り組んできた結果、「リノベーション総合カンパニー」へと進化を遂げてまいりました。 また、最近では、少額資金で不動産投資ができる不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズの販売や、保有する不動産を売却し手元資金を確保しながらもそのまま住み続けられるリースバックシステム「安住売却〈あんばい〉」といった新たな事業の取り組みも始めました。 時代と共にマーケットが変容すれば、そこにビジネスが生れます。当社グループは、今後も「リノベーションによる付加価値」の提供を主軸に、新たな事業領域の拡大にも取り組んでまいります。 （2） 目標とする経営指標 当社グループは、経営の健全性と収益性及び資本効率を重視し、自己資本比率、売上総利益率、ROE(株主資本利益率)等の指標の向上に努めてまいります。当期における各経営指標の実績につきましては、連結自己資本比率が前期の31.6％に対して当期29.0％、連結売上総利益率が前期の13.1％に対して当期16.4％、ROEが前期の8.2％に対して当期8.0％となっております。今後も、これらの指標の向上に向けて、財務体質及び収益力の強化に努めてまいります。 （3） 中長期的な会社の経営戦略 当社グループを取り巻く経営環境は、既存マンションのストックの確実な増加とともに、今後、中古マンション流通市場が欧米並みに形成されていくことが予測され、市場規模の拡大は必然であると考えております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6999文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1） 経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況 当連結会計年度（2018年６月１日～2019年５月31日）におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費の拡大が緩やかに持続したものの、中国向けを中心とした外需の減速感が企業収益に影響を及ぼしてきており、景気に足踏み感がみられる状況となりました。 首都圏の中古マンション市場における成約件数は、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によりますと、当期において前年同期を1.9％上回って推移しました。また、平均成約価格は、2019年１月に73ヶ月ぶりに前年同月を下回ったものの、翌２月以降は再び前年同月を上回って推移しました。 当社グループでは、主たる事業であります中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）において、採算性を重視した仕入・販売活動に努めたことにより、販売物件当たりの粗利益率が前期の11.2％から12.8％へと改善しました。しかしながら、在庫件数が低水準で推移し販売が想定よりも伸びなかったことにより、販売件数は前期1,450件に対し18.1％減の1,187件となりました。 また、その他不動産事業においては、中長期的な視点で多様な事業ポートフォリオを構築し収益の安定成長を図るため、不動産ソリューション事業分野において人員増強を図りながら業容の拡大に努めました。当該事業分野として、まず、不動産を小口化して共同で保有する資産商品を提供するアセットシェアリング事業において、当期に「アセットシェアリング京町家再生Ⅰ」（完売）と「アセットシェアリング北千住駅前」（完売）、そして、ホテル＆レジデンス「モンタン博多」を投資対象とした「アセットシェアリング博多」（一部）を組成し販売しました。次に、2017年より開始したリースバック事業においては、住み続けながら所有物件を売却できる不動産活用システム「安住売却〈あんばい〉」を提供し、テレビＣＭ等の広告媒体や大手不動産仲介会社等との連携により着実に物件取得を進めており、賃貸収入と中長期的な販売物件としての収益寄与を想定した事業展開に注力しております。 これらの結果、当連結会計年度における売上高は、リノヴェックスマンションの販売件数減の影響により、369億81百万円（前期比15.0％減）となりました。一方、利益面におきましては、リノヴェックスマンション販売の利益の減少があったものの、その他不動産事業における一棟もの商業ビルの売却等が利益伸長に大きく寄与し、営業利益は16億72百万円（同7.2％増）、経常利益は13億62百万円（同8.7％増）及び親会社株主に帰属する当期純利益は8億32百万円（同3.6％増）となりました。 セグメントの業績は、次のとおりであります。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1477文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2017年６月１日 至 2018年５月31日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 連結財務 諸表計上額 中古マンション再生流通事業 その他 不動産事業 合計 売上高 外部顧客への売上高 34,595,946 8,911,121 43,507,067 43,507,067 セグメント間の内部売上高又は振替高 34,595,946 8,911,121 43,507,067 43,507,067 セグメント利益 1,259,483 821,091 2,080,574 △ 520,167 1,560,407 セグメント資産 13,539,388 13,202,939 26,742,327 5,254,942 31,997,270 その他の項目 減価償却費 11,930 229,296 241,226 838 242,064 有形固定資産及び無形固定 資産の増加額 27,028 1,731,188 1,758,216 138 1,758,354 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。 セグメント利益の調整額△520,167千円は、各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 セグメント資産の調整額5,254,942千円は、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産であります。 ２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ３．セグメント資産は、連結貸借対照表の資産合計と調整を行っております。…