事業の内容
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３ 【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社26社及び持分法適用関連会社１社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産サービス事業」、「ホテル・観光事業」及び「その他」を行っております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、次のとおりであります。 (1) 不動産再生事業 不動産再生事業では、リプランニング事業、賃貸ビル事業等を行っております。 ① リプランニング事業 都心の既存オフィスビルを購入し、お客様視点のニーズを具現化した高品質でデザイン性に優れた新しいコンセプトのビルへ生まれ変わらせ、地域に根ざしたテナント斡旋力によって稼働率を向上させることで市場価値を高め、ビルオーナー様や投資家に対して販売しております。また、販売後もプロパティマネジメント事業を始めとした不動産サービスを通じてお客様に寄り添い、資産価値の維持と向上に努めることで、お客様と深く長いお付き合いができる関係づくりに取り組んでおります。 さらに、米国ニューヨークにおいては、国内のリプランニング事業で培った知見を活かし、既存の居住用一棟アパートメントを購入し、日本品質の快適な居住空間にリプランニング、市場価値を高めた上で日本の投資家の皆様に販売する事業を展開しております。 （主な関係会社）Sun Frontier NY CO.,Ltd. ② 賃貸ビル事業 好立地で将来的にも価値向上が見込めるような事業用収益ビル等、当社の保有基準に従い物件を購入・保有し、あるいは賃借し転貸する、賃貸ビル事業を行っております。当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証事業等で培った総合的な不動産サービス、運営能力を活かし、高稼働率を維持し、安定的な賃料収入を確保しております。また、事業計画中のリプランニング物件において販売までの期間に得る賃貸料収入も当事業の収益となります。 (2) 不動産サービス事業 不動産サービス事業では、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業、売買仲介事業、賃貸仲介事業、貸会議室事業、滞納賃料保証事業等を行っております。 ① プロパティマネジメント事業 イ．プロパティマネジメント事業 ビルオーナー様の経営パートナーとして、建物管理から入居者管理、アカウント業務に至るまで、総合的なプロパティマネジメントを行っております。また、リプランニング事業や仲介事業にて不動産をご購入いただいたお客様に対し、継続したサービスの提供により安心してビルを保有していただけるようにしております。 ロ．…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1012文字
(3) 中期経営戦略 当社グループは本年4月に創立25周年を迎え、現行の中期経営計画（2021年5月12日に見直しを公表）における最終年度となりました。現行の中期経営計画期間中においても、当社グループは創業以来掲げている社是「利他」のもと、「全従業員を守り、物心両面の幸福を追求すると同時に、共創の心をもって、人類社会の進化発展に貢献し、持続可能で豊かな社会を実現する」との経営理念の実現に努めてまいりました。その間、コロナ禍という未曽有の逆風に遭遇いたしましたが、それを乗り越え、2024年3月期の決算においては最高業績を更新するに至り、また、現行の中期経営計画の目標達成が視野に入ってきました。そして、節目の年となる本年から、さらに長期にわたって経営理念を実現し、持続的な成長を成し遂げていくためには、長期の目標と施策をいち早く明確にすべきとの判断に至りました。そこで、当社グループが目指す10年後のありたい姿として長期ビジョン2035と、その実現に向けた行動計画となる次期中期経営計画を策定いたしました。 ＜長期ビジョン2035の概要＞ 当社グループは社是「利他」の価値観のもと「全従業員を守り、物心両面の幸福を追求すると同時に、共創の心をもって、人類社会の進化発展に貢献し、持続可能で豊かな社会を実現する」を経営理念としております。その実現を通して、今般策定した以下の長期ビジョン2035とその定量目標を目指してまいります。 ・長期ビジョン2035 限りある資源を活かし、世界を笑顔と感動で満たす！ 未来価値創造に挑み続ける企業グループへ ・定量目標 2035年に売上高3,000億円と経常利益600億円を目指す。 ＜次期中期経営計画の概要＞ 10年後のありたい姿「長期ビジョン2035」から遡って現行の中期経営計画を達成した後の3年間（2026年3月期～2028年3月期）を期間とする次期中期経営計画の概要は以下になります。 ・基本方針 お客様視点のものづくりと心温かいサービスで、本業連携多角化を推進し、社会課題の解決に取り組む ・定量目標 2025年3月期 （予想） 2028年3月期 （目標） 成長率 利益計画 売上高 1,000億円 1,350億円 35％ 経常利益 200億円 270億円 35％ 経営指標 経常利益率 20％ 20％ ＲＯＥ 10％以上 10％以上 自己資本比率 50％水準 45％水準
対処すべき課題
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/ 原文長 約572文字
(2) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社グループでは、創業来「利他」の精神を軸とするフィロソフィ経営を実践してまいりました。また、企業哲学を「再生産不可能な資源の無駄遣いをおさえ、永続的な地球上の人類や動植物の繁栄に寄与する」と定め、社会の持続可能性に資する事業活動を展開しております。 「利他」の精神とは、自分と同じように他者を大切にするという考え方です。多くの人を笑顔にしたい、地球上の人類や動植物の繁栄に寄与したい、その思いが事業思想の根幹です。そして損得ではなく、善悪を判断基準に“正しさ” と“思いやり” をもち、“他者の喜びが自分の喜び” という価値観を共有しながら、お客様に寄り添うことを大切にしています。 このような当社グループの考えを再定義し、そして当社グループが持続的な成長を遂げていくため、サステナビリティ・ビジョンを制定しています。さらに、「環境保護」「地域創生」「人財育成」の３つの重要課題（マテリアリティ）を特定し、「利他」の精神と融合したサステナビリティ経営を推進しております。引き続き、本ビジョンの実現と重要課題に対する具体的施策を実行することにより、事業活動を通して持続可能な社会の実現へ貢献し、中長期的な企業価値の向上を図ってまいります。 サステナビリティ・ビジョンと重要課題（マテリアリティ）
経営成績・財政状態の概況
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４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績の状況 我が国経済は、金利の先高観が高まる中、雇用・所得環境の改善が続き、回復が継続しました。世界経済は、各国政策金利の高止まりや、中国経済の減速および地政学リスクの影響による原油高等、先行きが懸念される一方、今後の米国における大統領選挙前の政策金利の引き下げタイミングや、米国経済の軟着陸に対する関心が高まっております。 不動産市場においては、東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の平均賃料が、40カ月連続の下落後、2023年11月に底（坪単価19,726円）を打ち、足元では同19,820円（2024年３月）とやや上昇基調となっています。また、平均空室率は2023年６月にピーク（6.48％）となった後、概ね改善が続き、2024年３月には5.47％となっています（民間調査機関調べ）。これまで、コロナ禍におけるリモートワークの推奨および大型の新築オフィスビルの竣工ラッシュによる空室面積の増加等の影響で、全般的に軟調な市況でしたが、新型コロナウイルス感染症の５類移行（2023年５月）を経て、オフィスの重要性が再認識されたことによる需要の回復が進み、今後の更なる空室率の低下ならびに賃料上昇への期待感が高まっています。そして、不動産投資市場においては、日本銀行によるマイナス金利政策が解除されたものの、緩和的な金融環境が維持され、低金利や円安の状態が継続すると見られます。 このような中、海外投資家等によるオフィスへの投資姿勢が再び買いに転じると予想されるとともに、観光需要の回復によりホテルへの旺盛な投資需要も継続しています。このような環境下、当社グループの中核事業である不動産再生事業では、当期の販売件数が前年度より増加したことに加え、利益率も高い水準を維持したことにより、売上高、利益ともに増加し、引き続き全社業績を力強く牽引しています。不動産サービス事業においては好調な業績を継続しました。ホテル開発事業では、前期の２ホテルの売却の反動で売上高は減少したものの、当期における１ホテルの売却で利益は増加しました。また、ホテル運営事業では、「全国旅行支援」や新型コロナウイルス感染症の５類への移行、そして円安の影響により、国内だけでなく訪日外国人観光客の回復によって観光需要がさらに増加し、前期比で売上高、利益ともに大幅に増加しました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1233文字
(6) その他の項目の有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額 431百万円 には、各報告セグメントに配分しない全社資産に係る有形固定資産及び無形固定資産の増加額 431百万円 が含まれております。 ３ セグメント利益は、連結損益計算書の経常利益と調整を行っております。 当連結会計年度(自 2023年４月１日 至 2024年３月31日 ) (単位：百万円) 報告セグメント その他 (注)１ 合計 調整額 (注)２ 連結財務諸表 計上額 (注)３ 不動産再生 不動産 サービス ホテル・観光 売上高 顧客との契約から生じる収益 46,662 8,171 16,814 71,647 2,363 74,010 74,010 その他の収益 4,358 1,377 121 5,857 5,857 5,857 外部顧客への売上高 51,020 9,548 16,936 77,504 2,363 79,868 79,868 セグメント間の内部売上高又は振替高 948 41 997 46 1,043 △ 1,043 51,027 10,497 16,977 78,502 2,409 80,912 △ 1,043 79,868 セグメント利益 15,602 5,612 4,369 25,583 301 25,885 △ 8,510 17,374 セグメント資産 105,206 3,688 26,259 135,153 1,845 136,999 51,662 188,661 セグメント負債 62,499 4,391 9,776 76,667 299 76,967 17,277 94,244 その他の項目 減価償却費 1,327 80 508 1,916 1,920 204 2,124 のれん償却額 17 23 51 75 75 支払利息 426 60 493 493 45 539 持分法による投資利益又は損失(△) 12 12 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 614 302 1,716 2,633 2,635 394 3,029 (注) １ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、海外開発事業、建設事業等を含んでおります。 ２ 調整額の内容は以下のとおりであります。 (1) セグメント利益の調整額 △8,510百万円 には、セグメント間取引の消去 △25百万円 、各報告セグメントに配分しない全社費用 △8,485百万円 が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。 (2) セグメント資産の調整額 51,662百万円 には、セグメント間取引の消去 △19,913百万円 、各報告セグメントに配分しない全社資産 71,575百万円 が含まれております。…
主要な顧客・販売先
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２ 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合 相手先 前連結会計年度 当連結会計年度（※１） 金額(百万円) 割合(％) 金額(百万円) 割合(％) Neptune特定目的会社 17,500 21.1 なごみ特定目的会社 13,500 16.3 （※１）当連結会計年度は、外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。 (2) 財政状態の状況 当連結会計年度末における総資産は 188,661百万円 （前連結会計年度末比 23.7％増 ）、負債は 94,244百万円 （同 37.5％増 ）、純資産は 94,416百万円 （同 12.4％増 ）となりました。 総資産の増加の主な要因は、販売用不動産の減少 8,149百万円 、繰延税金資産の減少 388百万円 等があったものの、現金及び預金の増加 5,851百万円 、仕掛販売用不動産の増加 34,826百万円 及び有形固定資産の土地 の増加 912百万円 等があったことによるものであります。 負債の増加の主な要因は、流動負債その他に含まれる前受金の減少789百万円等があったものの、１年内返済予定の長期借入金の増加 6,764百万円 、社債の増加9,999百万円及び長期借入金の増加 7,101百万円 等があったことによるものであります。 純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払い 1,216百万円 及び中間配当金の支払い 1,265百万円 等があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益の計上 11,917百万円 等があったことによるものであります。 なお、自己資本比率は 48.0％ （同4.9％ポイント減）となりました。 (3) キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による資金が 11,003百万円減少 、投資活動による資金が 4,254百万円減少 、財務活動による資金が 21,040百万円増加 した結果、期首残高に比べ 5,951百万円増加 し、当連結会計年度末残高は 47,866百万円 となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動においては、 11,003百万円の支出超過 （前期は 16,544百万円の収入超過 ）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益 17,295百万円 、減価償却費 2,124百万円 等があったものの、棚卸資産の増加に伴う減少 26,770百万円 、法人税等の支払額 3,505百万円 及び売上債権の増加に伴う減少 1,187百万円 等があったことによるものであります。…