事業の内容
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/ 原文長 約1732文字
３ 【事業の内容】 当社は、ストレージ事業、土地権利整備事業、及びその他運用サービス事業から構成されております。ストレージ事業は、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有しレンタル収納スペースとして運用する事業であります。また、投資商品としてコンテナやストレージ専用建物を受注し販売する事業であります。土地権利整備事業は、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通じて、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業であります。その他運用サービス事業は、アセット事業、オフィス事業等からなる、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有し、当社の「ハローシリーズ」による付加価値を高め、運用・管理する事業等であります。 当社の主な事業とセグメントとの関連は、次のとおりであります。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。 ＜ストレージ事業＞ ストレージ運用 ……………… 輸送用コンテナや建物に造作を加えて内部を細かく区切り、レンタル収納スペースとして利用者へ提供する事業。 ストレージ流動化 …………… コンテナの設置、トランクルームの内部造作、ストレージ専用建物を受注し販売する事業。 ＜土地権利整備事業＞ 土地権利整備事業……………… 権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通して、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業。 不動産売買事業………………… 当社が保有している中古の不動産について改修等を行うことで付加価値を加え、運用効率を上げた後に投資家等に販売する事業。 ＜その他運用サービス事業＞ アセット事業 ………………… 当社が所有している中古の不動産(事務所・店舗・住居・ホテル等)の賃貸、保守、管理する事業。 オフィス事業 ………………… 空きビルの効率利用として、フロアーを区切り、内装・設備を施し、小規模オフィスとして利用者に提供する事業。 その他 ………………………… 各事業に付随した商標利用料収入を得るネットワーク事業等。 事業の系統図は、次のとおりであります。 ＜ストレージ事業＞ １．借上げ ① 当社は、不動産所有者から未活性の土地、建物等を借ります。 ② 当社は、未活性の不動産を商品化（※）し、エンドユーザーに貸し出します。商品としては、当社の「ハローストレージ」であります。 ※商品化とは、土地を借りてその上にコンテナを設置する、或いはオフィスビルにトランクルームの内部造作を施す等、当社が行う設備投資をいいます。 ③ 当社は、エンドユーザーから料金（賃料）を徴収します。 ④ 当社は、不動産所有者に賃借料を支払います。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約3238文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」という経営理念を掲げ、ストレージ事業を通じて人々の生活を豊かな暮らしにしていくことに貢献してまいります。また、ストレージ事業をはじめとするストックビジネスの安定収益基盤を軸に、持続的な成長と企業価値の向上を目指してまいります。 （２）経営環境 ①ストレージ事業 当社の基幹事業であるストレージ事業を取り巻く市場環境につきましては、 既存の事業者・新規参入事業者・投資家層などによる積極的な事業展開に加えて、一般生活者の認知度の向上や利用需要の顕在化が進み、その市場規模は着実に拡大しております。 そのような中、新型コロナウイルスの影響で社会全体の生活様式及び働き方が変化したことにより、住環境に注目が集まるようになりました。テレワークスペースの確保や、家にいる時間が増えたことで快適な住空間を求める世帯が増加し、ストレージが世の中に役に立つ商品であり、社会に必要とされるサービスであるということが認知されはじめてきております。引き続き、当社の展開する「ハローストレージ」のシェア拡大、顧客の獲得及び新商品・新サービスの開発等に注力しながら、ストレージ市場の拡大と企業価値の向上を推進してまいります。 ②土地権利整備事業 主に住宅用底地の売買を行う土地権利整備事業につきましては、日本には旧借地法に基づく底地が多く残っており、また景気変動の影響が比較的小さいビジネスモデルであることから、収益性の高い堅実な事業として展開を進めてまいります。 ③その他運用サービス事業 主に収益不動産の保有によるアセット事業、及び遊休不動産を借り上げて運用するレンタルオフィス事業等から構成されております。アセット事業につきましては、借上げ物件の一部解約があったものの、引き続き安定した収益基盤の維持を目指しております。レンタルオフィス事業につきましては、新型コロナウイルスの影響による生活様式の変化により、サテライトオフィスのニーズが高まっております。一方で、大手不動産会社をはじめサテライトオフィス需要を取り込む事業参入・商品開発も相次いでおります。そのため、当社は引き続き堅実な運営を目指してまいります。 （３）目標とする経営指標 当社は、ストレージ事業を中心としたストックビジネスを基軸とし、安定的な成長を実現するために、収益性の観点において売上高経常利益率10％以上、安全性の観点から現預金10,000百万円の確保を経営指標としております。また、時代の急速な進化に順応できる組織として少人数経営を推進しており、「パーヘッド利益（従業員１人あたり利益）」の拡大に注力しております。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約3238文字
１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中における将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営の基本方針 当社は、「世の中に便利さと楽しさと感動を提供する」という経営理念を掲げ、ストレージ事業を通じて人々の生活を豊かな暮らしにしていくことに貢献してまいります。また、ストレージ事業をはじめとするストックビジネスの安定収益基盤を軸に、持続的な成長と企業価値の向上を目指してまいります。 （２）経営環境 ①ストレージ事業 当社の基幹事業であるストレージ事業を取り巻く市場環境につきましては、 既存の事業者・新規参入事業者・投資家層などによる積極的な事業展開に加えて、一般生活者の認知度の向上や利用需要の顕在化が進み、その市場規模は着実に拡大しております。 そのような中、新型コロナウイルスの影響で社会全体の生活様式及び働き方が変化したことにより、住環境に注目が集まるようになりました。テレワークスペースの確保や、家にいる時間が増えたことで快適な住空間を求める世帯が増加し、ストレージが世の中に役に立つ商品であり、社会に必要とされるサービスであるということが認知されはじめてきております。引き続き、当社の展開する「ハローストレージ」のシェア拡大、顧客の獲得及び新商品・新サービスの開発等に注力しながら、ストレージ市場の拡大と企業価値の向上を推進してまいります。 ②土地権利整備事業 主に住宅用底地の売買を行う土地権利整備事業につきましては、日本には旧借地法に基づく底地が多く残っており、また景気変動の影響が比較的小さいビジネスモデルであることから、収益性の高い堅実な事業として展開を進めてまいります。 ③その他運用サービス事業 主に収益不動産の保有によるアセット事業、及び遊休不動産を借り上げて運用するレンタルオフィス事業等から構成されております。アセット事業につきましては、借上げ物件の一部解約があったものの、引き続き安定した収益基盤の維持を目指しております。レンタルオフィス事業につきましては、新型コロナウイルスの影響による生活様式の変化により、サテライトオフィスのニーズが高まっております。一方で、大手不動産会社をはじめサテライトオフィス需要を取り込む事業参入・商品開発も相次いでおります。そのため、当社は引き続き堅実な運営を目指してまいります。 （３）目標とする経営指標 当社は、ストレージ事業を中心としたストックビジネスを基軸とし、安定的な成長を実現するために、収益性の観点において売上高経常利益率10％以上、安全性の観点から現預金10,000百万円の確保を経営指標としております。また、時代の急速な進化に順応できる組織として少人数経営を推進しており、「パーヘッド利益（従業員１人あたり利益）」の拡大に注力しております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約3124文字
３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (業績等の概要) (1) 経営成績等の状況の概要 当事業年度の売上高は 20,878 百万円（ 前期比1.5％増 ）、営業利益は 3,742 百万円（ 前期比22.9％増 ）、経常利益は 3,758 百万円（ 前期比24.9％増 ）となりました。当期純利益は、過年度の法人税の更正を行ったことにより法人税等還付税額として235百万円計上したものの、前事業年度は特別利益として買戻損失引当金戻入益を1,610百万円計上したこと等もあり、 2,883 百万円（ 前期比9.1％減 ）と減益となりました。 各セグメントの業績は以下の通りであります。 ＜ストレージ事業＞ 当社の基幹事業であるストレージ事業は、「ストレージ運用」と「ストレージ流動化」の２つのサブセグメントで構成されております。 ストレージ運用は、当社が展開するトランクルームのブランド「ハローストレージ」の稼働率が、前期末比3.50ポイント増の89.36%と上場来最高値を記録したこともあり収益性が高まりました。稼働率の上昇要因は主に、出店現場を小型化したことや商品の認知度が向上したこと等により成約数を堅調に獲得できたことであります。 成約については、新型コロナウイルスがストレージの需要に対して若干のプラスに働きました。経済状況の悪化による解約等が一部発生いたしましたが、一方でリモートワークや巣ごもり生活を起因とする自宅整理需要を取り込むなど、堅調に稼働室数を伸ばしました。また、2016年から2018年にかけて出店した大型物件の稼働率が時間をかけて上昇したことに加え、2019年以降の出店現場の精度向上により新規物件の稼働率が高まったことと、2022年12月期において2,915室を新規出店したものの、毎年定期的に発生する閉店等により、総室数は前期末比797室増の98,581室と微増にとどまったことも稼働率の上昇に寄与いたしました。さらに、2020年から約２年にわたり進めてきたコンテナの買戻しによる利益率改善効果に加え、収益性の高い自社出店へ方針転換したことから、ストレージ運用は大幅増益の結果となりました。 ストレージ流動化は、アセット屋内型ストレージの「土地付きストレージ」の販売５件と受注２件等を計上いたしました。 これらの結果、ストレージ事業の売上高は 16,366百万円 （前期比 5.8％増 ）、営業利益は 4,084百万円 （前期比 19.6％増 ）と増収増益となりました。 ＜土地権利整備事業＞ 土地権利整備事業につきましては、 「量から質」を重視した方針へ切り替えた結果、 売上高は 3,110百万円 （前期比 16.3％減 ）、営業利益は 464百万円 （前期比 5.0％増 ）と減収増益となりました。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約1041文字
３．セグメント資産の調整額 16,161,592 千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、その主な内容は管理部門に係る資産であります。 ４．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用と同費用に係る償却額が含まれます。 ５．有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、コンテナの買戻しに伴い計上した割賦取引に係る資産及び債務の額950,370千円を含んでおります。 当事業年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日 ) （単位：千円） 報告セグメント 調整額 財務諸表 計上額 ストレージ 事業 土地権利 整備事業 その他運用 サービス事業 売上高 賃貸 15,376,975 68,200 1,312,113 16,757,288 16,757,288 不動産販売 583,096 3,042,385 3,625,482 3,625,482 請負工事 53,504 53,504 53,504 その他 353,066 163 88,541 441,771 441,771 顧客との契約から 生じる収益 16,366,642 3,110,749 1,400,654 20,878,046 20,878,046 その他の収益 外部顧客への売上高 16,366,642 3,110,749 1,400,654 20,878,046 20,878,046 セグメント間の内部 売上高又は振替高 16,366,642 3,110,749 1,400,654 20,878,046 20,878,046 セグメント利益 4,084,734 464,282 373,908 4,922,924 △ 1,180,898 3,742,026 セグメント資産 19,447,134 4,047,433 4,995,185 28,489,753 17,153,601 45,643,354 その他の項目 減価償却費 790,216 148,458 938,674 48,590 987,264 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 1,648,689 174,997 1,823,686 117,014 1,940,701 (注) １．セグメント利益の調整額 △1,180,898 千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であり、その主な内容は管理部門に係る費用であります。 ２．セグメント利益は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2666文字
(3) 販売実績 当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 販売高(千円) 前年同期比(％) ストレージ事業 16,366,642 5.8 土地権利整備事業 3,110,749 △16.3 その他運用サービス事業 1,400,654 1.1 合計 20,878,046 1.5 (経営者の視点による経営成績等に関する分析・検討内容) 文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1) 重要な会計方針及び見積り 当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり、決算期間における収益及び費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に貸倒引当金、転貸損失引当金、棚卸資産の評価額、減価償却資産の耐用年数、固定資産の評価、及び繰延税金資産の回収可能性等であり、継続して評価を行っております。なお、評価につきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき実施しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。特に以下の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が重要であると考えております。 ①棚卸資産の評価 棚卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。 ②固定資産の減損処理 固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りにおける重要な仮定は、不動産鑑定士による鑑定評価等及び将来キャッシュ・フローの見積りであります。当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。 ③繰延税金資産の回収可能性の評価 繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を十分に検討し、回収可能見込額を計上しています。しかし、繰延税金資産の回収可能見込額に変動が生じた場合には、繰延税金資産の取崩しまたは追加計上により利益が変動する可能性があります。 ④転貸損失引当金 ストレージ事業におけるマスターリースにおいて、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い物件について、翌事業年度以降の損失見込額を計上しております。…