事業の内容
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３【事業の内容】 当社は、下記の事業を展開しております。 なお、事業区分は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (1) 不動産開発事業 東京都心部を中心とするエリアにおいて、新築分譲マンション等の 企画開発及び販売 を行っております。 (2) リノベーション事業 中古マンションを戸別に取得し、内装・間取り等を改修後、販売を行っております。 (3) 賃貸事業 不動産開発前の収益物件及びマンション等の賃貸を行っております。 (4) その他の事業 ① 不動産の仲介・斡旋 主に当社が分譲したマンションを中心に不動産売買の仲介、受託販売等を行っております。 ② リフォーム 主に当社が分譲したマンションの購入者からの内装や住宅設備についての変更の要請に基づき、それに対応した設計監理並びに工事の請負を行っております。 ③ その他 損害保険代理業務等の業務を行っております。 また、株式会社タカラレーベンは当社株式を保有しており、2019年３月31日現在の議決権比率は21.13％となっております。株式会社タカラレーベンは、新築分譲マンションの企画開発及び販売を主たる業務としております。
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(3) 中長期的な会社の経営戦略 当社は、経営理念の実現及び上記経営目標の達成、ひいては持続的な企業価値の向上を実現するために、以下の中長期的な経営戦略を進めていきます。 ① 売上の拡大 ａ．マンション分譲事業における都心ハイエンド物件の深耕 当社は創業当初からブランドポリシーを遵守し、東京都心の良質な住環境の立地に、高品質なハイエンド物件にこだわりを持ってマンション分譲を展開しています。 今後も東京都心のハイエンド物件にこだわり、高品質なブランドイメージの構築を図りながら、事業拡大に努めます。 ｂ．マンション分譲事業の東京郊外への展開 都心のハイエンド物件で培った基本性能が高いマンションの提供ノウハウをパッケージ化し適正価格で販売し、東京郊外などの人気住宅エリアを中心に展開していきます。 郊外物件においては、販売委託や共同事業などを活用し、リスクを低減させつつ売上利益の確保を行います。 ｃ．リノベーション事業の展開 都心部では優良な不動産用地が減少しつつある一方で、立地優位性のある中古マンションのストックが増加してきています。当社ではこれまで進めてきたオーダーメイドプラスやリフォームなどのノウハウを活用し、リノベーション事業を展開していきます。リノベーション事業は物件の回転期間が短いという性質があり当社のマンション分譲事業と比較して、より安定的な事業であると認識しています。 ② 収益力の強化 ここ数年間の事業環境において、土地の値上がりや建築費の高騰といった問題が生じています。当社では、収益管理方法の見直し、適正価格での土地の取得、建築費、広告宣伝費などのコスト管理を徹底し、収益力の強化を図っていきます。 ③ 顧客満足度の向上 新規に販売する物件においては物件の付加価値を高めることで顧客満足度を高めて参ります。 これまで販売してきた既存のお客さま（当社分譲マンションの購入者）に対しては、「サンウッドオーナーズ倶楽部」の運営を通じて、カスタマーサービスのより一層の強化を図り、ご入居後の全てのご相談はもちろんのことリフォームやハウスクリーニング、お住み替えの仲介のご相談に責任を持って承っております。この様な取り組みを通して全てのお客さまの満足度を高めて参ります。
対処すべき課題
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(4) 対処すべき課題 当社は、「ブランドポリシー“上質な暮らしを仕立てる”に則った基本性能の高い住まい」の供給に注力しています。さらに、中長期戦略である「売上規模の拡大」「収益力の強化」「顧客満足度の向上」を実現するために、以下の取り組みを推進してまいります。 ① 事業用地の積極的な取得 東京都内のマンション事業用地の取得競争は激しく、高値で取引されることも散見されることから、事業用地の選別にはより一層の見極めを図る必要があります。そのため、事業用地の取得におきましては、取引先との関係をより強化して独自情報に基づく相対取引を増加させております。また、商品構成、物件規模、エリアなどを柔軟に拡大しながら、積極的に事業用地を取得することで、安定的かつ持続的なマンション供給に努めてまいります。 ② 原価管理の強化 東京オリンピック開催決定以降、建築需要が高まっており、労働者不足及び建材の高騰を背景に建築費が上昇しております。発注方法や工程管理を工夫すること、及び当社スタッフによる技術提案やメーカーとの直接取引を行うなど、品質を維持しながら継続的な原価削減を図ります。 ③ 商品企画・サービスの強化 当社は創業以来、高いプライバシー性の確保と設計変更対応「オーダーメイドプラス」に取り組んでまいりました。これらの快適性向上のための商品企画は、高い基本性能を確保してこそ実現可能となります。今後も物件の基本性能を強化して商品力を向上させるとともに、お客さまの声を商品企画・サービスに活用して付加価値の高い住宅を提供してまいります。 ④ 物件規模分散による経営の安定化 新築分譲マンションでは、事業用地を取得してから売上計上するまでには中小型物件でも約２年の期間を要し、開発期間中の経済環境の変化等により、当初想定した利益計画に支障が生じる場合があります。 大型物件は売上規模の拡大に寄与し利益率も高くなる傾向があるものの、完成までに長期間を要するため、開発期間中の経済環境の変化等によるリスクは高まります。また、完成までの数年間は多額の先行経費が発生するため、完成前の事業年度の利益に与える影響が大きくなる傾向があります。一方、中小型物件は売上までの計上期間が短いことから経済環境の影響は小さく、売上の安定化に繋がりますが、販売管理費の割合が高くなる傾向があります。 このため、当社では大型物件は共同事業を中心に検討しリスクを極小化するとともに、中小型物件は自社単独で積極的に開発することで物件規模を分散し、両者を組み合わせて経営の安定化を図りながら、事業の拡大を目指します。 ⑤ 安定収益の確保 当社は、不動産開発事業が売上高の概ね８～９割を占めるため、その他の事業の拡大を図る必要があると考えております。…
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度の経営成績は、 売上高11 ,394百万円（前期比0.0％増）、営業利益421百万円（前期比24.4％減 ）、経常利益229百万円（ 前期比46.0％減 ）、当期純利益190百万円（ 前期比37.4％減 ）となりました。 当事業年度は新築マンションの竣工が前事業年度に比べ少ない中、「ガーデンテラス西馬込」において販売計画を変更し、一棟売却に切り替えたことで収益性が低下しました。これをカバーするため、当初計画に含まれていなかった「虎ノ門プロジェクト」等の事業用地の売却を行ったことで、売上高は前事業年度を僅かながら上回ることができました。しかし、全住戸完売を予定していた「サンウッド青山」において２戸の販売ができなかったことで、利益面においては減益となり、当初計画に対しても未達となりました。 売上総利益率は15.4％となり、前期比1.8ポイント減少しました。これは主に、上記の「ガーデンテラス西馬込」における販売計画変更によるものです。 販売費及び一般管理費は1,331百万円（前期比5.0％減）となりました。次期以降 の竣工物件の販売に係る経費や、収益物件等の売却に係る販売手数料が増加しましたが、業務効率化による人件費や経費の削減により、 前事業年度に比べ減少しました。 販売面においては、都市部における不動産の市場価格の上昇傾向は継続しておりますが、当社の事業基盤である都心部のマンション販売は堅調に推移しております。当事業年度に竣工した 「サンウッド青山」は一部の住戸が販売ができなかったものの、次期以降の竣工物件となる「サンウッド広尾」等の契約状況は計画通り進捗しております。 仕入面においては、「ガーデンテラス大倉山プレミアム」、「参宮橋プロジェクト（共同事業）」及び「千石プロジェクト」の事業用地の取得を行いました。また、「赤坂三丁目プロジェクト」の一棟収益物件の事業用地を取得しました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。なお、各セグメントのセグメント利益は、売上総利益ベースの数値であります。 Ⅰ 不動産開発事業 主要セグメントである不動産開発事業は、主に新築分譲マンション等の企画開発及び販売を行っております。 売上高は9,708百万円（前期比2.8％増）、セグメント利益は1,334百万円（前期比13.6％減）となりました。「サンウッド青山」、「ガーデンテラス大泉学園」等の一部住戸及び一棟売却による「ガーデンテラス西馬込」の引渡を行いました 。…
セグメント関連
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２．セグメント資産、負債及びその他の項目の調整額は、報告セグメントまたは「その他」に配分していない全社分であります。 ３．セグメント利益は、財務諸表の売上総利益と一致しております。 ４．不動産開発前の収益物件等から得られる賃貸収入を「賃貸事業」の売上高としているため、対象の物件を「賃貸事業」のセグメント資産として表示しております。また、開発を開始した物件につきましては「不動産開発事業」のセグメント資産として表示しております。 当事業年度（自 2018年４月１日 至 2019年３月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注）１ 調整額 （注）２ 財務諸表計上額（注）３ 不動産開発事業 リノベーション事業 賃貸事業 売上高 外部顧客への売上高 9,708,355 1,190,978 360,899 134,704 11,394,937 セグメント間の内部売上高又は振替高 9,708,355 1,190,978 360,899 134,704 11,394,937 セグメント利益 1,334,466 121,338 243,185 53,683 1,752,675 セグメント資産 12,050,766 725,699 4,002,152 2,596 1,462,047 18,243,261 セグメント負債 10,115,507 8,703 2,860,311 4,389 1,450,484 14,439,396 その他の項目 減価償却費 65,360 65,360 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 68,172 7,921 1,980 78,074 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、リフォーム、仲介等を含んでおります。