住友不動産株式会社

証券コード: 8830 / 対象年度: 2017 / 提出日: 2017-06-30

業種 不動産業

年度切替 最新年度を見る

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このページは、EDINETに提出された有価証券報告書をもとに、企業のリスク認識・投資領域・経営方針を自動整理したものです。

AI・自動処理による整理を含むため、誤りや不完全な表現が含まれる場合があります。重要な情報はEvidenceやEDINET等の一次資料をご確認ください。投資判断ではなく、企業理解の入口としてご利用ください。

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3分で読める事業概要

有価証券報告書の記載内容をもとに、事業内容・主なサービス・確認ポイントを自動整理した参考情報です。

事業の概要

住友不動産は、オフィスビルや高級賃貸マンションの開発・賃貸、分譲マンションや戸建住宅の販売、新築そっくりさん等の建築工事請負、および不動産売買の仲介など、多岐にわたる不動産関連事業を展開する企業です。特に賃貸ビルと分譲マンションの2つの主要な投資先行型事業を柱とし、安定した経営基盤を構築しています。

主な事業領域

不動産賃貸、不動産販売、完成工事、不動産流通、およびその他（フィットネス、飲食）を展開する総合不動産企業。

主な製品・サービス

オフィスビル
高級賃貸マンション
分譲マンション
戸建住宅
宅地
新築そっくりさん（建築工事請負）
不動産売買の仲介

ビジネスモデル

不動産賃1貸、不動産販売といった投資先行型の事業（用地取得から建物完成までの期間を要する）と、工事請負や仲介などの事業を組み合わせた一体経営により収益を獲得。

セグメント・事業構成

不動産賃貸、不動産販売、完成工事、不動産流通、その他

戦略・方向性

「第七次中期経営計画」に基づき、増収増益路線の堅持、賃貸ビル成長投資の継続（年5万坪の開発ペース加速）、および周辺事業の成長促進と第5の柱の模索を推進。

強みとして読み取れる点

強固な不動産賃貸・販売の2大柱
長期的な視点での投資先行型事業の展開
多角的な事業ポートフォリオ（ビル、分譲、仲介、新築そっくりさん等）

課題として読み取れる点

経営環境の変化への機動的な対応
中期経営計画における目標達成に向けた継続的な成長

確認ポイント

賃貸ビル開発の進捗状況
第5の柱となる新規事業の展開状況
中計目標（売上、営業利益、経常利益）の推移

概要整理の信頼度: 4 / 5 ・提供された本文に事業内容、セグメント情報、経営戦略が詳細に含まれており、概要把握には十分な情報があるため。

有報ナビによる分析

有価証券報告書の記載内容をもとに、リスク、経営方針、投資・研究開発に関する情報を整理したものです。

各スコアは、有価証券報告書の記載内容を整理するための参考指標です。 5段階表示で、スコアが高いほど各項目の性質が強く出ていることを表します。ただし、投資判断、企業価値、将来業績を評価・予測するものではありません。

特に「リスク開示記載度」は、高いほど良いという意味ではありません。有報上で注意して読むべきリスク記述が多い、具体的、または重い可能性があるという意味です。

スコアの詳しい見方

リスク開示記載度: スコアが高いほど、有価証券報告書に記載されたリスク開示について、注意して読むべき記述の多さ・具体性・重さが強いことを表します。企業そのものの危険度や倒産リスクを示すものではありません。
方針記載度: スコアが高いほど、経営方針、対処すべき課題、資本政策、リスク対応などが具体的に記載されていることを表します。方針の良し悪しや実現可能性を判定するものではありません。
投資・変化記載度: スコアが高いほど、設備投資、研究開発、新規事業、DX、海外展開、事業構造の変化など、将来に向けた取り組みの記載が強いことを表します。成長性や投資成果を予測するものではありません。

リスク開示の整理

リスク開示記載度: 1 / 5

有報ナビによる整理

主要なリスク：経営環境の変化（景気動向、金利、地価、税制等）、供給増加による競争激化、法的規制の改正、天災・人為的な災害。影響対象：不動産賃貸、販売、工事、流通事業。

経営方針・課題の整理

方針記載度: 4 / 5

有報ナビによる整理

中期経営計画に基づき、賃貸ビルを柱とした強固なポートフォリオで成長を追求。安定した財務基盤と高いシェアを持つ各事業部門での好調な推移が確認できる。

成長方針

「第七次中期経営計画」に基づき、賃貸ビル事業での大規模開発（年5万坪ペース）と、分譲マンション、仲介、新築そっくりさん等の周辺事業の成長促進による増収増益路線の堅持。

資本政策

安定的な財務運営に向け、社債発行や長期借入による資金調達の安定化を進め、有利子負債の大部分を長期・固定金利で構成する方針。

リスク対応方針

景気動向や金利変動、法規制、自然災害などの外部要因に対し、多角的な事業ポートフォリオ（賃貸、販売、工事、流通）による相互補完と、買収防衛策の導入による企業価値の保護で対応。

関連する原文は、下部の「有報本文」に掲載しています。

投資・研究開発・成長施策の整理

投資・変化記載度: 2 / 5

有報ナビによる整理

住友不動産は、都心再開発を軸とした不動産賃貸事業を主軸に、分譲・流通・工事といった多角的なポートフォリオを持つ。投資判断が先行する賃貸・販売事業において強固な財務基盤と安定した需要を背景に、大規模物件への積極的な設備投資（Capex）を行っている。研究開発の記載は乏しいものの、都市開発における実務的なノウハウ蓄積が競争力の源泉となっている。

設備投資の方向性

賃貸事業の拡充に重点を置き、都心再開発や新規ビルの建設に向けた有形固定資産への積極的な投資を実施。特に「住友不動産六本木グランドタワー」などの大規模物件への投資が顕著。

研究開発・商品開発

特記すべき事項なし（研究開発活動に関する具体的な記載なし）。

投資・変化テーマ

財務情報

提出書類の財務情報を、会計基準や表示範囲とあわせて整理しています。

表示基準

会計基準日本基準連結区分連結対象期間2016-04-01 〜 2017-03-31 表示状況表示可能

提出日: 2017-06-30

財務情報

業績

外部顧客売上高

9,251.51億円

根拠・定義

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営業利益

1,881.71億円

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経常利益

1,676.97億円

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税引前利益

1,506.23億円

根拠・定義

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親会社帰属利益

1,034.88億円

根拠・定義

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財政状態・流動性

総資産

4.98兆円

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純資産

1.04兆円

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株主資本

9,139.75億円

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現金及び現金同等物

2,679.43億円

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キャッシュフロー

3区分

営業CF

+1,585.07億円

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-2,741.61億円

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財務CF

+1,979.96億円

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財務項目の関係

資本項目の関係

異なる値・別Fact

根拠・定義

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確認事項

開示上の確認事項

この表示に確認事項はありません。

文書情報を確認

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有報本文

有報ナビによる整理の根拠となる原文を、項目ごとに確認できます。

事業・経営に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業・経営に関する有報本文を表示

事業の内容

抽出本文 / 原文長約689文字

３【事業の内容】当社の企業集団は、当社および連結子会社52社ほかにより構成され、その主要な事業および当該各事業における当社および主要企業の位置づけは次のとおりです。 (1) 不動産賃貸事業当社（ビル事業本部および都市開発事業本部等）は、主としてオフィスビルならびに高級賃貸マンション等の開発・賃貸事業を行っており、その管理業務を主として当社（ビル事業本部）および住友不動産建物サービス㈱が行っております。また、住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱がホテル事業を、住友不動産ベルサール㈱がイベントホール・会議室等の賃貸事業を行っております。 (2) 不動産販売事業当社（住宅分譲事業本部および都市開発事業本部等）は、マンション、販売用ビル、戸建住宅、宅地等の開発分譲事業を行っており、その販売業務を主として当社（住宅分譲事業本部）および住友不動産販売㈱が行っております。なお、マンション分譲後の管理業務については、当社（住宅分譲事業本部）および住友不動産建物サービス㈱が行っております。 (3) 完成工事事業当社（新築そっくりさん事業本部および注文住宅事業本部）は、主として建替えの新システムである新築そっくりさんならびに戸建住宅等の建築工事請負事業を行っております。また、住友不動産シスコン㈱ほかがモデルルーム建設工事等の建築請負事業を行っております。 (4) 不動産流通事業住友不動産販売㈱ほかは、不動産売買の仲介および住宅等の販売代理を行っております。 (5) その他の事業住友不動産エスフォルタ㈱がフィットネスクラブ事業を、泉レストラン㈱が飲食業を行っております。

経営方針・経営戦略・対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長約3519文字

３【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(平成29年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。当社は、中期経営計画の達成を最重要課題としております。当社の主力事業である不動産賃貸事業、不動産販売事業では、用地の取得から建物の完成、収益計上までに、短くて2～3年、再開発事業など大規模な開発では5年以上を要するものが多々あります。年度計画だけでは、土地の最有効活用を図り収益を最大化するという、不動産業本来の最も重要な視点が損なわれるおそれがあるため、当社は3年ごとの中期経営計画を策定し、その着実な実行を経営の最大眼目としてまいりました。「第七次中期経営計画」の推進平成28年4月より、当期（平成29年3月期）を初年度とする中期経営計画「第七次計画」をスタートさせました。計画の内容（平成28年5月12日公表）は、以下の通りです。＜計画の内容＞ ① 中計最高業績連続更新、3ヵ年累計経常利益4,800億円の達成好況に支えられた前六次の環境が七次は続かないという見通しに立ちつつも、前中計で達成した中計最高業績を更新し、「増収増益路線」を堅持する。 3ヵ年の累計業績目標売上高 2 兆 7,000 億円（六次中計比＋2,580億円、＋11％）営業利益 5,500 億円（同＋ 494億円、＋10％）経常利益 4,800 億円（同＋ 620億円、＋15％） (参考) 各経営計画の業績比較第四次計画第五次計画第六次計画第七次計画 (平成20年3月期～22年3月期) (平成23年3月期～25年3月期) (平成26年3月期～28年3月期) (平成29年3月期～31年3月期) 売上高 2兆1,068億円（+1,673億円） 2兆1,700億円（+632億円） 2兆4,420億円（+2,720億円） 2兆7,000億円（+2,580億円）営業利益 4,349億円（+854億円） 4,372億円（+23億円） 5,006億円（+633億円） 5,500億円（+494億円）経常利益 3,392億円（+653億円） 3,291億円（△100億円） 4,180億円（+888億円） 4,800億円（+620億円）注）いずれも計画期間中の累計額 ② 賃貸ビル成長投資継続、年5万坪の開発ペースを加速大黒柱の賃貸事業を一層充実させるため、東京都心再開発最重点の基本は変えない。七次以降順次稼働予定の案件、延100万坪超規模を確実に進める。…

対処すべき課題

抜粋表示 / 原文長約3519文字

セグメント関連

抜粋表示 / 原文長約2014文字

３報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報前連結会計年度（自平成27年４月１日至平成28年３月31日） (単位：百万円) 報告セグメント調整額（注)1,2 連結財務諸表計上額 (注)3 不動産賃貸不動産販売完成工事不動産流通その他営業収益外部顧客への営業収益 309,846 274,514 197,548 60,555 12,498 854,964 854,964 セグメント間の内部営業収益又は振替高 3,493 246 1,566 941 997 7,244 △ 7,244 313,340 274,760 199,115 61,496 13,495 862,208 △ 7,244 854,964 セグメント利益 111,327 44,187 15,300 17,722 1,789 190,326 △ 16,086 174,240 セグメント資産 3,194,739 888,578 18,166 19,135 17,782 4,138,403 537,511 4,675,914 その他の項目減価償却費(注)4 32,098 233 1,037 364 169 33,903 671 34,574 減損損失 6,414 4,392 10,806 10,806 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 122,808 843 1,477 762 244 126,137 305 126,442 (注)1 セグメント利益の調整額△16,086百万円は、セグメント間取引消去△88百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△15,998百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社および一部連結子会社の一般管理部門に係る費用であります。 2 セグメント資産の調整額537,511百万円は、セグメント間取引消去△11,760百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産549,272百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社および一部連結子会社での現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。 3 セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。 4 減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。…

リスクに関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

事業等のリスクの原文を表示

事業等のリスク

抽出本文 / 原文長約709文字

４【事業等のリスク】有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(平成29年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営環境の変化当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、完成工事事業および不動産流通事業は、景気動向、企業業績、個人所得等の動向、地価動向、金利等の金融情勢ならびに住宅税制等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 供給増加等新規竣工ビルの増加、新規分譲住宅供給戸数の増加、競合事業者の増加等が、いわゆる市場全体の供給増加による競争激化を通じて、当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、完成工事事業および不動産流通事業に影響を及ぼし、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。 (3) 法的規制当社グループが行う事業には各種の法規制があり、それらの法律等の改正によっては、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。当社グループが規制を受ける主な法律には、宅地建物取引業法、建設業法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、都市再開発法、建物の区分所有等に関する法律等があります。 (4) 天災、人災等地震、風水害等の自然災害、事故、火災、テロ等の人的災害等が発生した場合には、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

投資・研究開発に関する有報本文

有価証券報告書から抽出した本文の一部です。抽出位置や区分は自動処理のため、原文全体の確認もあわせて推奨します。

研究開発・設備投資などの有報本文を表示

研究開発活動

抽出本文 / 原文長約25文字

６【研究開発活動】特記すべき事項はありません。

設備投資等の概要

抜粋表示 / 原文長約10257文字

２【主要な設備の状況】 (不動産賃貸事業セグメント) ① 賃貸事業用建物平成29年３月31日現在所在地建物面積(㎡) 帳簿価額 (百万円) 築10年以内築10年超 20年以内築20年超合計東京都港区 331,796 (2,094) 604,336 (96,922) 274,161 (111,950) 1,210,294 (210,967) 955,420 東京都新宿区 512,964 (11,019) 147,807 (31,370) 292,788 (31,764) 953,559 (74,153) 513,287 東京都千代田区 182,915 (2,314) 169,742 (38,391) 65,719 (61,354) 418,376 (102,058) 332,788 東京都中央区 151,703 (8,252) 42,759 (287) 101,841 (113,099) 296,303 (121,638) 302,193 東京都渋谷区 209,766 (5,455) 47,053 (73,539) (14,824) 256,819 (93,818) 208,562 東京都文京区 59,250 (9,204) 74,981 (17,103) 21,875 (4,502) 156,106 (30,809) 109,270 東京都品川区 22,688 (247) 28,152 (2,018) 60,614 (43,861) 111,455 (46,125) 74,832 その他東京都区部 63,678 (-) 58,188 (2,284) 64,504 (98,864) 186,370 (101,147) 121,484 (東京都区部小計) 1,534,760 (38,584) 1,173,019 (261,914) 881,502 (480,217) 3,589,281 (780,715) 2,617,840 その他 37,917 (-) 32,878 (-) 129,683 (39,553) 200,477 (39,553) 80,617 合計 1,572,677 (38,584) 1,205,897 (261,914) 1,011,185 (519,769) 3,789,758 (820,267) 2,698,457 (注) １建物面積は延床面積を記載しております。２建物面積は、上段が所有面積、下段(括弧書)が賃借面積(外数)を示しております。３築年数は取得時期およびリニューアルオープン時期にかかわらず、建物竣工からの経過年数を示しております。４帳簿価額は建物及び構築物、土地、その他有形固定資産および借地権の合計額であります。…

その他の有報本文

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配当政策

抽出本文 / 原文長約549文字

３【配当政策】当社の利益配分の基本方針は、安定した配当の継続を第一とし、併せて長期的かつ安定的な事業の成長に必要な内部留保の充実に努めていくこととしております。当社の剰余金の配当は、中間配当および期末配当の年２回としており、配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。当期の期末配当金は、４期連続の経常最高益更新を反映し、前期比２円増の１株につき13円といたしました。中間配当金は１株につき11円を実施いたしましたので、年間配当金は、前期比２円増の１株につき24円となりました。内部留保資金につきましては、上記利益配分の基本方針に記載のとおり、今後の長期的かつ安定的な事業の成長のため、投資および財務体質の強化に活用してまいります。なお、当社は、会社法第454条第５項に規定する中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。（注）当期を基準日とする剰余金の配当の取締役会または株主総会の決議年月日ならびに各決議ごとの配当金の総額および１株当たりの配当額は以下のとおりであります。決議年月日配当金の総額（百万円） 1株当たり配当金（円）平成28年11月14日取締役会決議 5,213 11 平成29年６月29日定時株主総会決議 6,161 13

従業員の状況

抽出本文 / 原文長約236文字

５【従業員の状況】 (1) 連結会社の状況平成29年３月31日現在セグメントの名称従業員数(名) 不動産賃貸事業 3,466 ［1,482］不動産販売事業 1,096 ［129］完成工事事業 3,800 ［382］不動産流通事業 3,106 ［46］その他の事業 427 ［1,131］全社 679 ［5］合計 12,574 ［3,175］ (注) 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員数は［］内に当連結会計年度の平均人員を外数で記載しております。

コーポレート・ガバナンス

抜粋表示 / 原文長約9910文字

(1) 【コーポレート・ガバナンスの状況】 ※ コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方当社は、健全な経営を実現するためには、社内各部門にまたがる様々な情報や問題認識の共有、内部経営監視機能の充実、ならびに、適切な情報開示による透明性の高い経営の確保が重要と考えており、それらを効率的に実現するため、コーポレート・ガバナンスに関する諸施策を講じております。 ① 企業統治の体制の概要等イ．取締役会取締役会は、本報告書提出日現在12名の取締役、うち２名が社外取締役で構成され、当社の重要事項に関する決定を行うとともに、取締役の職務の執行を監督しております。また、取締役会、社内会議等あらゆる場面を通じて、社内の情報および問題意識等の共有化を図り、迅速かつ合理的な意思決定を行っております。ロ．監査役制度監査役制度を採用しており、監査役会は、本報告書提出日現在４名の監査役、うち２名が社外監査役で構成され、経営監視機能強化を図っております。監査役は、取締役会その他の重要会議への出席等により、社内の重要課題を把握し、監査の充実を図っております。ハ．社外取締役社外取締役の２名はいずれも、他社で経営に携わった豊富な経験を有し、人格、識見とも当社取締役として適任と判断して選任しております。当社は、社外取締役から業界の既成概念にとらわれない発想、並びにグローバルな視点に基づくアドバイスを受けることにより、さらなる経営効率の向上およびコーポレート・ガバナンス体制の一層の強化を図ることを目的としております。取締役米倉弘昌氏は住友化学株式会社の出身であり、同社と当社の間には若干の取引関係または資本的関係がありますが、いずれもその規模、性質に照らして、株主および投資者の判断に影響を及ぼすおそれはないと判断されることから、概要の記載を省略しております。取締役安部正一氏は現在、株式会社住友倉庫の代表取締役会長であり、同社と当社の間には、当社が同社の株式を8.02％保有する資本的関係のほか、不動産賃貸借等の取引関係がありますが、当該取引関係につきましては、その規模、性質に照らして、株主および投資者の判断に影響を及ぼすおそれはないと判断されることから、概要の記載を省略しております。当社は社外取締役を選任するための提出会社からの独立性に関する基準または方針はありませんが、選任にあたっては、東京証券取引所の独立役員の独立性に関する判断基準等を参考にしております。ニ．社外監査役社外監査役の２名はいずれも、他社で経営に携わった豊富な経験を有し、人格、識見とも当社監査役として適任と判断して選任しております。…

重要な契約等

抽出本文 / 原文長約29文字

５【経営上の重要な契約等】特記すべき事項はありません。

大株主の状況

抜粋表示 / 原文長約1598文字

(7) 【大株主の状況】平成29年３月31日現在氏名又は名称住所所有株式数 (千株) 発行済株式総数に対する所有株式数の割合(％) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）東京都港区浜松町二丁目11番３号 30,360 6.38 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）東京都中央区晴海一丁目８番11号 25,310 5.32 株式会社三井住友銀行東京都千代田区丸の内一丁目１番２号 11,990 2.52 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口４）東京都中央区晴海一丁目８番11号 10,882 2.29 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口５）東京都中央区晴海一丁目８番11号 8,690 1.83 株式会社大林組東京都港区港南二丁目15番２号 7,527 1.58 清水建設株式会社東京都中央区京橋二丁目16番１号 7,500 1.58 STATE STREET BANK ― WEST PENSION FUND CLIENTS ― EXEMPT 505233（常任代理人株式会社みずほ銀行） 1776 HERITAGE DRIVE, NORTH QUINCY, MA 02171, U.S.A. 7,449 1.56 THE BANK OF NEW YORK MELLON SA/NV 10 （常任代理人株式会社三菱東京UFJ銀行） RUE MONTOYERSTRAAT 46, 1000 BRUSSELS, BELGIUM 7,273 1.53 三井住友海上火災保険株式会社東京都千代田区神田駿河台三丁目９番地 6,740 1.42 123,722 25.99 （注）平成29年３月22日付にてブラックロック・ジャパン株式会社およびその共同保有者から大量保有報告書が提出されましたが、当社は当事業年度末時点における各社の実質所有株式数の確認ができないので、上記大株主の状況には含めておりません。なお、当該大量保有報告による平成29年３月15日現在の株式の保有状況は次頁のとおりであります。氏名又は名称住所所有株式数（千株）発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）ブラックロック・ジャパン株式会社東京都千代田区丸の内一丁目８番３号 9,491 1.99 ブラックロック・アドバイザーズ・エルエルシー米国デラウェア州ニュー・キャッスル郡ウィルミントンオレンジストリート 1209 ザ・コーポレーション・トラスト・カンパニー気付 482 0.10 ブラックロック・ファンド・マネジャーズ・リミテッド英国ロンドン市スログモートン・アベニュー12 898 0.19 ブラックロック・ライフ・リミテッド英国ロンドン市スログモートン・アベニュー12 978 0.…

出典

データ元: EDINET 有価証券報告書
docID: S100AMCM 外部サイト（EDINET公式サイト）を開きます

技術情報

分析バージョン: 2017
使用モデル: gemma4:12b

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