事業の内容
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/ 原文長 約5251文字
３【事業の内容】 当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営、管理を行う事業を展開しております。 当社は、トランクルームの運営・管理を担うことにより規模の拡大を図って参りましたが、トランクルームはアパートや賃貸マンションに比して、面積当たりの区画数が多く、居住用の施設やオフィスに比べて、契約手続き件数が多く煩雑になりがちなことから、地主や物件オーナーにとってトランクルームの運営・管理を自身で遂行することは多くの手間がかかります。この煩わしい運営・管理を一手に引き受けることで、地主や物件オーナーにとって利便性をもたらすとともに、当社にとっても受託件数の増加による安定的な収入につながると考え事業をスタートいたしました。 管理室数の増加に伴い事業経験を積んでいく中で、当社は2015年７月に株式会社アイトランク山陽との合併に伴い、首都圏のみではなく、岡山を中心とする西日本での物件管理を視野に入れて、岡山支店（現岡山営業所）を設け、規模を拡大し事業を展開して参りました。またソーラーエナジーインヴェストメント株式会社との合併により会社としての財務基盤を強化いたしました。 当社の基本的なビジネスモデルは、トランクルームとして利用可能な不動産を賃借や自社開発で確保した上で、トランクルームとしての貸し出し、清掃を含む維持管理により利用者から利用料を徴収し、その収益で不動産コストや販売管理費を回収し利益を上げる単一のセグメントから成り立っておりましたが、当事業年度において事業戦略の方向性として、「トランクルーム運営管理事業」「トランクルーム開発分譲事業」「その他不動産取引事業」の３区分に変更しております。セグメントの中で、トランクルームの自社開発を行い、収益不動産として投資家に売却する際に計上する利益を開発分譲による利益、開業後のトランクルームの運営による利益を運営管理の利益、トランクルーム以外の不動産取引による利益と区分しておりますが、2023年１月期では「トランクルーム開発分譲事業」による利益が80％、2024年１月期では86％を占めております。トランクルーム開発分譲後に当該物件を固定家賃でマスターリースする場合には、部屋の稼働が上がるまでの稼働率リスクは当社が負っております。稼働率の上昇が緩やかなため、開業後数年は当該物件のトランクルーム運営管理利益がマイナスとなる場合もあります。 トランクルームを建物の建築様式で大きく分類しますとコンテナ型とビルイン型に分けられます。 ・コンテナ型 駐車場が確保できる道路沿いの敷地に建築用コンテナを設置しトランクルーム利用者が荷物を収納します。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約5601文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、下記のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 トランクルームは、海外では「セルフストレージ」と呼ばれ、最も普及が進んでいるアメリカでは1970年代にその数が一気に増え、トランクルームを利用する世帯普及率が現在では、10％超となっています。 また、トランクルームの世界市場規模は、約380億ドル（約５兆円）となっています。 （出典： Self-storage：How warehouses for personal junk become a $38billion industry-Curbed） 一方、日本は年々認知度が向上、収納サービス利用者が増加傾向ではありますが、全国で１世帯あたりのレンタル収納スペース数は0.0044室（2022年１月１日時点での「住民基本台帳に基づく人口」の総世帯数で換算）、コンテナ収納スペースは0.0060室となっており、両者を合わせて1.04％の世帯普及率となります。日本の世帯普及率はアメリカの約10分の１程度であり、生活様式の違いなどはありますが、まだ日本における普及率には伸長の余地があるものと推測されます。世帯数の伸び率は鈍化する中、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の人口は3,670万6,866人（前年比７万3,650人減）で、全国人口に占める割合は29.15％（前年比0.11ポイント増）となり、依然として東京圏集中の構図となっています。また、東京圏の部屋数は増加が続いており、１世帯当たりのレンタル収納スペース数は今後も拡大傾向を見込むことができます。 2021年度の収納ビジネスの市場規模（レンタル収納＋コンテナ収納）は、765.8億円（前期比4.1％増）、2022年度の同市場規模は797.0億円（前期比4.1％増）、2023年度は825.8億円（前期比3.6％増）と予想されています。2023年度以降は、大手事業者を中心に新規出店のペースが加速していくとみられ、これまで以上の供給状況になるとみられます。（出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査2023年版」） 日本におけるサービスの認知度・世帯普及率はまだ高いとは言えず、今後のさらなる市場拡大を見込むことができると考えています。また近年においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居（特にマンション）の買い替えを行うことができましたが、今後の不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったため、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。…
対処すべき課題
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/ 原文長 約5601文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、下記のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 トランクルームは、海外では「セルフストレージ」と呼ばれ、最も普及が進んでいるアメリカでは1970年代にその数が一気に増え、トランクルームを利用する世帯普及率が現在では、10％超となっています。 また、トランクルームの世界市場規模は、約380億ドル（約５兆円）となっています。 （出典： Self-storage：How warehouses for personal junk become a $38billion industry-Curbed） 一方、日本は年々認知度が向上、収納サービス利用者が増加傾向ではありますが、全国で１世帯あたりのレンタル収納スペース数は0.0044室（2022年１月１日時点での「住民基本台帳に基づく人口」の総世帯数で換算）、コンテナ収納スペースは0.0060室となっており、両者を合わせて1.04％の世帯普及率となります。日本の世帯普及率はアメリカの約10分の１程度であり、生活様式の違いなどはありますが、まだ日本における普及率には伸長の余地があるものと推測されます。世帯数の伸び率は鈍化する中、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の人口は3,670万6,866人（前年比７万3,650人減）で、全国人口に占める割合は29.15％（前年比0.11ポイント増）となり、依然として東京圏集中の構図となっています。また、東京圏の部屋数は増加が続いており、１世帯当たりのレンタル収納スペース数は今後も拡大傾向を見込むことができます。 2021年度の収納ビジネスの市場規模（レンタル収納＋コンテナ収納）は、765.8億円（前期比4.1％増）、2022年度の同市場規模は797.0億円（前期比4.1％増）、2023年度は825.8億円（前期比3.6％増）と予想されています。2023年度以降は、大手事業者を中心に新規出店のペースが加速していくとみられ、これまで以上の供給状況になるとみられます。（出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査2023年版」） 日本におけるサービスの認知度・世帯普及率はまだ高いとは言えず、今後のさらなる市場拡大を見込むことができると考えています。また近年においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居（特にマンション）の買い替えを行うことができましたが、今後の不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったため、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約6129文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況 当事業年度（2023年２月１日～2024年１月31日）における事業環境は、新型コロナウイルス感染症が５類感染症へ移行し、人流も徐々に拡大してインバウンド需要増加等により国内景気は緩やかに回復しております。しかし、物価上昇や金融資本市場の変動の動向等、国際情勢に影響を及ぼす事象が依然存在し、景気の先行きは依然として不透明であります。 このような環境下において、当社は2023年２月に東京都豊島区に「新大塚」、東京都葛飾区に「西新小岩５丁目第２」、同年４月に千葉県市川市に「南行徳第２」、神奈川県横浜市に「新吉田東」、同年８月に千葉県東金市に「東金第２」、同年９月に千葉県市川市に「行徳」、東京都渋谷区に「笹塚」、同年10月に沖縄県那覇市に「那覇泉崎」、茨城県水戸市に「水戸石川」、同年11月に福岡県中間市に「中間」、滋賀県湖南市に「湖南」、同年12月に栃木県小山市に「犬塚第２」、山口県防府市に「防府仁井令」、2024年１月に東京都目黒区に「下目黒」、東京都品川区に「西大井」、東京都豊島区に「東長崎」の各トランクルームを開店致しました。このうち「那覇泉崎」は沖縄県への初の出店となります。 2023年11月には、不動産開発事業を行う株式会社アーバネットコーポレーションと業務提携契約を締結しました。同社とは首都圏を中心とするマンション、セルフストレージ物件開発用地候補に関する不動産情報の交換・共有、両者それぞれ保有する物件情報交換・共有、株式会社アーバネットコーポレーションが開発するマンション等へのセルフストレージ商品の組み込み等、新規プロダクトへの取り込み等において連携してまいります。 なお、2024年１月には一級建築士事務所登録も完了しました。 トランクルームの開発分譲事業については、沖縄１店舗、首都圏３店舗の開発案件「下目黒」「西大井」「東長崎」各トランクルームは完成、売却売上を計上しております。トランクルーム用コンテナ及び内装部分売却売上、新規出店２物件売却売上、不動産仲介手数料売上を計上しております。 その他不動産取引事業については、レジデンス２物件、ホテル１物件、事務所１物件の賃料売上、レジデンス１物件の売却売上を計上しております。 以上の結果、当事業年度の売上高は3,325,443千円（前年同期比8.5％増）、営業利益は151,017千円（前年同期比1.5％減）、経常利益は157,401千円（前年同期比5.7％増）となりました。当期純利益は109,846千円（前年同期比6.7％増）となりました。 各セグメントの経営成績は以下のとおりであります。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1503文字
４．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前事業年度（自 2022年２月１日 至 2023年１月31日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 財務諸表 計上額 （注）３ トランク ルーム 運営管理 トランク ルーム 開発分譲 その他 不動産取引 売上高 顧客との契約から生じる収益 57,758 2,418,817 2,476,575 2,476,575 その他の収益（注）２ 589,152 589,152 589,152 外部顧客への売上高 646,911 2,418,817 3,065,728 3,065,728 セグメント間の内部売上高又は振替高 646,911 2,418,817 3,065,728 3,065,728 セグメント利益又は損失（△） △ 30,746 357,470 326,723 △ 173,483 153,239 セグメント資産 30,199 454,437 484,636 1,335,095 1,819,733 その他の項目 減価償却費 26,016 26,016 1,905 27,922 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 3,500 3,500 1,809 5,309 （注）１．セグメント利益又は損失（△）の調整額△173,483千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用173,483千円であります。全社費用とは、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ２．その他の収益は、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。 ３．セグメント利益又は損失（△）は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。…