事業の内容
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/ 原文長 約1728文字
３【事業の内容】 当社は、『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、「アズ（ＡＺ）」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、不動産ビジネスを展開しております。 当社は、主に東京、埼玉、千葉、神奈川エリアを中心として、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。 なお、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の３区分は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1）財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 また、当社は、各事業内の区分として「領域」という名称を用いております。 (1）不動産販売事業 ① 収益不動産売買領域 入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、当社保有時にリーシング（賃貸募集活動）やリノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致するような物件へと再生しております。また、購入後速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。 ② ビジネスホテル再生販売領域 稼働率が低くリニューアルを要するビジネスホテルを取得し、当社でビジネスホテルを建設会社やホテル運営会社の協力のもと改修・運営することにより運営効率を上げ、ビジネスホテルとしての収益向上後に不動産投資家に販売しております。 (2）不動産賃貸事業 ① 不動産賃貸領域 リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。当社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、不動産販売事業において取得した販売用不動産の売却までの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。 ② 空間再生領域 長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から未利用建物又は土地を賃借し、再生利用しております。 店舗、事務所、倉庫等の不稼働の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。 遊休地については、貸コンテナの設置や、コインパーキングあるいは月極駐車場、一括貸し地等として施設利用者に提供いたします。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1850文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1）経営方針 当社は、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。当社の最大の強みは空室の改善力であり、今後も、①不動産販売事業においては、その力を活かして収益力の落ちた投資用不動産を生まれ変わらせて不動産投資家へ再販するビジネスを深化させていきます。同時に、不動産販売事業は東京支社開設から5年ほどで大きな収益源として成長しており、東京と同規模の営業体制を本年開設した横浜営業所でも敷き、東京での成功を横浜へ横展開することで、事業規模を拡大してまいります。また、②不動産賃貸・管理事業については、営業活動の強化と並行して、Ｍ＆Ａを活用したスケール（受託戸数）の拡大も行い、空室・遊休地に対する多様なソリューションについても深化させていきます。③東北でのビジネスホテルや、民泊施設の運営における物件の取得につきましても、都心部だけでなく全国各地をターゲットとしつつ、拡大に注力してまいります。 (2）経営環境 当社を取り巻く事業環境は、日銀による金融緩和政策の継続や雇用環境の改善、インバウンド需要の拡大などを背景に、堅調に推移してまいりましたが、一昨年に顕在化した不適切な融資問題などを原因とする金融機関の慎重な融資姿勢は続いており、引き続き先行不透明な状況にあります。 中長期的には、オリンピック・パラリンピックの東京開催の追い風もあり、海外投資マネーの更なる流入が不動産投資市場の拡大を加速させ、当社が販売する投資用不動産の購入ニーズも上昇傾向に推移すると想定されます。しかしその一方で、居住用不動産の販売は、競合増加に伴う仕入価格の上昇や長期的な人口の減少による空室率の上昇等を背景に厳しい事業環境が想定されます。 ただし、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大については現在でも終息が見通せず、注視が必要な状況にあり、終息の時期如何によっては、大幅に事業環境が変化することが想定されます。 (3）対処すべき課題 当社の事業別の課題は、以下のとおりであります。 ① 不動産販売事業 付加価値を生み出す開発力を高めることが当面の課題であると認識しております。物件の付加価値を向上させて収益力を高めるには、難易度の高いバリューアップが必要となるため、ノウハウの蓄積及び人材育成、組織力強化を進めてまいります。また、当該事業においては資金需要が旺盛であり、かつ機動的な資金も必要であるため、多様な資金調達手段を確保し、更なる財務基盤の強化を進めてまいります。 ② 不動産賃貸事業 イ．…
対処すべき課題
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/ 原文長 約1850文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 (1）経営方針 当社は、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。当社の最大の強みは空室の改善力であり、今後も、①不動産販売事業においては、その力を活かして収益力の落ちた投資用不動産を生まれ変わらせて不動産投資家へ再販するビジネスを深化させていきます。同時に、不動産販売事業は東京支社開設から5年ほどで大きな収益源として成長しており、東京と同規模の営業体制を本年開設した横浜営業所でも敷き、東京での成功を横浜へ横展開することで、事業規模を拡大してまいります。また、②不動産賃貸・管理事業については、営業活動の強化と並行して、Ｍ＆Ａを活用したスケール（受託戸数）の拡大も行い、空室・遊休地に対する多様なソリューションについても深化させていきます。③東北でのビジネスホテルや、民泊施設の運営における物件の取得につきましても、都心部だけでなく全国各地をターゲットとしつつ、拡大に注力してまいります。 (2）経営環境 当社を取り巻く事業環境は、日銀による金融緩和政策の継続や雇用環境の改善、インバウンド需要の拡大などを背景に、堅調に推移してまいりましたが、一昨年に顕在化した不適切な融資問題などを原因とする金融機関の慎重な融資姿勢は続いており、引き続き先行不透明な状況にあります。 中長期的には、オリンピック・パラリンピックの東京開催の追い風もあり、海外投資マネーの更なる流入が不動産投資市場の拡大を加速させ、当社が販売する投資用不動産の購入ニーズも上昇傾向に推移すると想定されます。しかしその一方で、居住用不動産の販売は、競合増加に伴う仕入価格の上昇や長期的な人口の減少による空室率の上昇等を背景に厳しい事業環境が想定されます。 ただし、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大については現在でも終息が見通せず、注視が必要な状況にあり、終息の時期如何によっては、大幅に事業環境が変化することが想定されます。 (3）対処すべき課題 当社の事業別の課題は、以下のとおりであります。 ① 不動産販売事業 付加価値を生み出す開発力を高めることが当面の課題であると認識しております。物件の付加価値を向上させて収益力を高めるには、難易度の高いバリューアップが必要となるため、ノウハウの蓄積及び人材育成、組織力強化を進めてまいります。また、当該事業においては資金需要が旺盛であり、かつ機動的な資金も必要であるため、多様な資金調達手段を確保し、更なる財務基盤の強化を進めてまいります。 ② 不動産賃貸事業 イ．…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約5960文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等を当事業年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前事業年度との比較・分析を行っております。 ①経営成績の状況 当社は「空室のない元気な街を創る」という企業理念の下、入居率や賃料水準の低下等により、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リノベーションやリーシング（賃貸募集活動）を実施し、収益改善による収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売するという不動産販売事業を中心に事業を展開しております。 当事業年度におけるわが国経済は、堅調な企業業績を背景に、雇用や所得環境の改善により、引き続き緩やかな経済回復基調で推移いたしました。しかしながら、世界経済は米中貿易摩擦の長期化や英国のＥＵ離脱などにより不安定であり、我が国経済の先行きの不透明感を強めました。さらに、年度末では新型コロナウイルスの全世界的感染拡大により、経済への不安が急速に高まってまいりました 。 当社の属する不動産業界におきましては、引き続き個人向け不動産融資に対し金融機関の慎重姿勢が続いており懸念材料となっているものの、金融緩和政策による低金利等を背景とした不動産需要そのものは変わらず堅調に推移しております。 このような事業環境下におきまして、 当社は、主力である不動産販売事業を中心に、不動産賃貸事業、不動産管理事業による安定収益基盤を強化し更なる収益機会の拡大に努めてまいりました。しかしながら、上記金融機関の個人投資家への融資厳格化等への対策として、高価格帯の物件の仕入れに取組み、戦略的に物件の入れ替えを進めてきましたが、販売計画に遅れが生じ、不動産販売事業で当初計画を下回りました。 この結果、当事業年度の業績として、売上高は 5,509,480千円 （前年同期比 4.0％増 ）、 営業利益は85,311千円 （同 70.9％減 ）、 経常利益は48,731千円 （同 80.3％減 ）、 当期純利益は13,222千円 （同 93.3％減 ）となりました。 セグメント別の経営成績は次のとおりであります。 （不動産販売事業） 不動産販売事業におきましては、主に中古物件を購入しリノベーションやリーシング（賃貸募集業務）を行い、付加価値を高めたうえで不動産投資家への販売を手掛けてまいりました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1489文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報 前事業年度（自 2018年３月１日 至 2019年２月28日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 財務諸表計上額（注）２ 不動産販売事業 不動産賃貸事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 4,456,885 689,921 150,059 5,296,866 5,296,866 セグメント間の内部売上高又は振替高 4,456,885 689,921 150,059 5,296,866 5,296,866 セグメント利益 395,555 100,429 33,543 529,529 △ 236,183 293,345 セグメント資産 3,009,399 1,270,818 4,099 4,284,317 2,135,176 6,419,493 その他の項目 減価償却費 73,343 73,343 4,635 77,978 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 4,822 4,822 3,847 8,670 （注）１．調整額は、以下のとおりであります。 (1）セグメント利益の調整額△236,183千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門にかかる費用であります。 (2）セグメント資産の調整額2,135,176千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに本社備品等であります。 (3）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額3,847千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。 ２．セグメント利益は、損益計算書の営業利益と調整を行っております。 当事業年度（自 2019年３月１日 至 2020年２月29日） （単位：千円） 報告セグメント 調整額 （注）１ 財務諸表計上額（注）２ 不動産販売事業 不動産賃貸事業 不動産管理事業 売上高 外部顧客への売上高 4,657,473 717,760 134,246 5,509,480 5,509,480 セグメント間の内部売上高又は振替高 4,657,473 717,760 134,246 5,509,480 5,509,480 セグメント利益 252,070 58,244 43,535 353,851 △ 268,539 85,311 セグメント資産 3,128,604 1,237,026 8,089 4,373,720 2,407,959 6,781,679 その他の項目 減価償却費 67,591 67,591 4,780 72,371 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 14,484 14,484 9,941 24,426 （注）１．…