事業の内容
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/ 原文長 約3254文字
３【事業の内容】 当社グループは、当社、子会社13社（うち連結子会社11社）及び関連会社36社により構成されており、物流施設の賃貸、管理、開発、仲介、投資助言及び投資運用を主たる業務としております。 当社は2009年に創業し、その後2010年に株式会社コマーシャル・アールイーからマスターリース事業及び賃貸管理事業を譲受し、2011年には株式会社天幸総建、2020年には株式会社ロジコムを吸収合併し、営業基盤を拡大してきました。また、賃貸・管理のノウハウを生かし、物流施設の開発を行っております。 2014年には、アセットマネジメント事業に進出し、グループ内で開発からテナント誘致、売却、運用・管理を一貫して行うことにより、不動産販売収入、アセットマネジメントフィー、プロパティマネジメント受託収入を安定的に確保できる体制を構築しております。 2018年には、「世界の人とモノをつなぐ 物流インフラプラットフォームとしてNO.１企業グループ」を新たに事業ビジョンとして策定し、提供するサービスを拡大しております。 当社グループの事業内容は次のとおりであり、セグメントと同一の区分であります。 また、当連結会計年度より報告セグメントを変更しております。詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 （１）不動産管理事業 ① マスターリース 当社グループのマスターリース業務では、物流施設を中心に一括で借り上げ、運営・管理をしております。当社グループは、不動産所有者に賃料を保証して借り上げたのち、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上いたします。当社グループは土地や建物を保有することなく管理物件を転貸して運用することにより、資本効率を高め、資産価値下落のリスクを抑えることにより、収益を安定的に確保することが可能となります。 当社グループのマスターリース物件総管理面積は、約８割を物流施設が占めております。業務対象を物流施設に集中することにより、情報収集と営業活動を強化し、顧客へ豊富な情報と要望に応じた提案を行っております。 当社グループがマスターリースで建物等を運営・管理することにより、不動産所有者はテナント未入居への対応やトラブルの折衝等を行うことなく、賃料保証による安定した賃貸事業を継続的に営むことができ、テナントは物件を保有することなく、目的とするエリアで必要な面積を確保し、事業展開をすることができます。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約2130文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針 当社グループは、下記を経営理念としております。 永 永続的な発展を使命とする 徳 自利利他の精神をもって事を為す 環 社会との繋がりを大切にする この経営理念の基に、「"つなぐ未来を創造する" 私たちの使命は真の価値を生み出し 必要とされる企業グループで在り続けることです」とする企業理念を掲げ、事業ビジョンである「世界の人とモノをつなぐ物流インフラプラットフォームとしてNO.１企業グループ」に基づき、物流を支えるすべてのサービスの基盤となる、社会へ貢献し続ける企業グループへの成長を目指してまいります。 （２）経営環境 EC市場は堅調に拡大をしており、物流施設への旺盛な需要が継続しております。物流不動産の売買市場につきましても、引き続き好調で、纏まった面積を有する物流施設の開発用地は仕入れ競争が過熱しております。投資効率を優先するあまり、テナントの使い勝手を軽視した物流施設も散見されており、物流不動産の供給増と併せ、今後は物流施設の二極化が進むものと捉えております。 また、金利上昇に対する警戒感がJ-REIT全般に不透明感を与えております。現物不動産市況には、まだ影響を与えていないものの、不動産・J-REIT市場を今後も注視し、国内における投資を進めてまいります。 さらに、国内経済については、65歳以上の高齢者人口が総人口の3割に迫るなど少子高齢化の進展、生産年齢人口の減少及び都市部への人口集中継続による労働力不足や個人消費の低迷など将来への影響が懸念されております。また、新型コロナウイルス感染症流行の影響により停滞していた経済活動は、社会的抑制が緩和されたことで個人消費やインバウンド需要が回復し持ち直しの動きが見られたものの、ウクライナや中東情勢等の地政学的リスク及び各国の金融政策の変更等により、依然として先行き不透明な状況にあります。今後も経営環境を取り巻く変化を注視し、必要な施策を講じていくことが重要であると考えております。 （３）経営戦略等及び対処すべき課題 当社グループは、2021年8月に第2次中期経営計画（2022年7月期～2026年7月期）を策定しております。当社グループは、本計画の達成を最重要課題と認識し、以下を主要な課題として取り組んでまいります。 ①物流不動産領域の着実な成長 フロービジネスを成長ドライバーに、ストックビジネスの着実な成長を図ります。 イ.管理面積の拡大 不動産所有者への資産活用提案による新築物件の供給、新規物件の借り上げや取得及びプロパティマネジメント受託の推進により管理面積を増加させ、不動産管理収入・利益の拡大を図ります。 ロ.…
対処すべき課題
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/ 原文長 約2130文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）経営方針 当社グループは、下記を経営理念としております。 永 永続的な発展を使命とする 徳 自利利他の精神をもって事を為す 環 社会との繋がりを大切にする この経営理念の基に、「"つなぐ未来を創造する" 私たちの使命は真の価値を生み出し 必要とされる企業グループで在り続けることです」とする企業理念を掲げ、事業ビジョンである「世界の人とモノをつなぐ物流インフラプラットフォームとしてNO.１企業グループ」に基づき、物流を支えるすべてのサービスの基盤となる、社会へ貢献し続ける企業グループへの成長を目指してまいります。 （２）経営環境 EC市場は堅調に拡大をしており、物流施設への旺盛な需要が継続しております。物流不動産の売買市場につきましても、引き続き好調で、纏まった面積を有する物流施設の開発用地は仕入れ競争が過熱しております。投資効率を優先するあまり、テナントの使い勝手を軽視した物流施設も散見されており、物流不動産の供給増と併せ、今後は物流施設の二極化が進むものと捉えております。 また、金利上昇に対する警戒感がJ-REIT全般に不透明感を与えております。現物不動産市況には、まだ影響を与えていないものの、不動産・J-REIT市場を今後も注視し、国内における投資を進めてまいります。 さらに、国内経済については、65歳以上の高齢者人口が総人口の3割に迫るなど少子高齢化の進展、生産年齢人口の減少及び都市部への人口集中継続による労働力不足や個人消費の低迷など将来への影響が懸念されております。また、新型コロナウイルス感染症流行の影響により停滞していた経済活動は、社会的抑制が緩和されたことで個人消費やインバウンド需要が回復し持ち直しの動きが見られたものの、ウクライナや中東情勢等の地政学的リスク及び各国の金融政策の変更等により、依然として先行き不透明な状況にあります。今後も経営環境を取り巻く変化を注視し、必要な施策を講じていくことが重要であると考えております。 （３）経営戦略等及び対処すべき課題 当社グループは、2021年8月に第2次中期経営計画（2022年7月期～2026年7月期）を策定しております。当社グループは、本計画の達成を最重要課題と認識し、以下を主要な課題として取り組んでまいります。 ①物流不動産領域の着実な成長 フロービジネスを成長ドライバーに、ストックビジネスの着実な成長を図ります。 イ.管理面積の拡大 不動産所有者への資産活用提案による新築物件の供給、新規物件の借り上げや取得及びプロパティマネジメント受託の推進により管理面積を増加させ、不動産管理収入・利益の拡大を図ります。 ロ.…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約4628文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 １．財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症流行の社会的抑制が緩和されたことで個人消費が回復し、またインバウンド需要の回復とあわせて持ち直しの動きが見られました。しかしながら、ウクライナや中東情勢等の地政学的リスク及び各国の金融政策の変更等により、依然として先行き不透明な状況にあります。 EC市場は堅調に拡大をしており、物流施設への旺盛な需要が継続しております。物流不動産の売買市場につきましても、引き続き好調で、纏まった面積を有する物流施設の開発用地は仕入れ競争が過熱しております。投資効率を優先するあまり、テナントの使い勝手を軽視した物流施設も散見されており、物流不動産の供給増と併せ、今後は物流施設の二極化が進むものと捉えております。 また、金利上昇がJ-REIT全般に不透明感を与えております。現物不動産市況には、まだ影響を与えていないものの、不動産・J-REIT市場を今後も注視し、国内における投資を進めてまいります。 このような事業環境のもと、不動産管理事業セグメントでは、中小型倉庫のマスターリース事業の強化を継続的に進めております。オーナー、不動産仲介会社及び金融機関等との連携を強化し、既存の中小型倉庫の取得と土地の有効活用によるマスターリース付きの新築倉庫の建築提案を通じてマスターリース事業の面積の拡大を図ってまいります。 物流投資事業セグメントでは、今中期経営計画期間に売却予定の物件の総額は、コミットメント額である2,000億円を超え、2,100億円に達する見込みであり、次の中期経営計画である2027年７月期以降の売却案件の優良な開発素地の仕入れに注力しております。広島市が実施する「広島市中央卸売市場新中央市場整備事業」において、余剰地活用事業者として参画し、市場内余剰地において市場機能の活性化・効率化にも資する大型物流施設を開発していく予定です。物流投資事業は、キャピタルゲインを確保するだけでなく、アセットマネジメント事業及び不動産管理事業のストック収益基盤を拡大する成長ドライバーでもありますので、中期的な優良案件の獲得を目指してまいります。 アセットマネジメント事業セグメントでは、私募ファンドを運営する連結子会社のストラテジック・パートナーズ株式会社が、私募リート「CREインダストリアルアセット投資法人」（以下、「本投資法人」といいます。）を設立し、2024年６月５日に運用を開始しました。…
セグメント関連
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/ 原文長 約2312文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 2022年８月１日 至 2023年７月31日） （単位：百万円） 報告セグメント その他 （注１） 合計 調整額 （注２） 連結財務 諸表計上額（注３） 不動産管理 事業 物流投資 事業 アセットマネジメント事業 海外事業 売上高 外部顧客への 売上高 23,322 25,129 1,531 36 50,019 2,139 52,159 52,159 セグメント間の内部売上高又は振替高 412 20 439 449 △ 449 23,734 25,137 1,551 36 50,459 2,149 52,608 △ 449 52,159 営業利益又は損失(△) 1,757 5,764 962 △ 100 8,384 △ 171 8,212 △ 1,064 7,147 持分法による投資利益又は損失(△) △ 48 △ 0 △ 48 601 552 552 セグメント利益又は損失(△) 1,757 5,716 962 △ 100 8,335 429 8,765 △ 1,064 7,700 セグメント資産 17,883 76,038 6,750 3,944 104,616 5,390 110,006 28,815 138,821 その他の項目 減価償却費 298 14 11 330 23 353 15 369 のれん償却額 212 212 212 212 減損損失 91 91 91 持分法適用会社への投資額 73 2,155 2,229 3,092 5,321 5,321 有形固定資産 及び無形固定 資産の増加額 531 536 162 698 94 792 （注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。 ２．調整額は以下のとおりであります。 （１）セグメント利益の調整額△1,064百万円には、セグメント間取引消去１百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△1,066百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費等であります。 （２）セグメント資産の調整額28,815百万円には、セグメント間取引消去△23百万円、報告セグメントに配分していない全社資産28,838百万円が含まれております。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金、本社機能に係る資産であります。 （３）減価償却費の調整額15百万円は、報告セグメントに配分していない全社費用であります。 （４）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額94百万円は、本社機能に係る設備投資額であります。 ３．…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2937文字
３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 １．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。 ２．当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ①財政状態の分析 （資産の部） 当連結会計年度末における流動資産は111,141百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,483百万円増加いたしました。これは主に仕掛販売用不動産が21,420百万円、現金及び預金が3,966百万円、未収消費税等が2,071百万円減少した一方、販売用不動産が22,849百万円、前渡金が6,610百万円増加したことによるものであります。固定資産は31,396百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,245百万円増加いたしました。これは主に関係会社長期貸付金が2,013百万円、無形固定資産のその他が259百万円増加したことによるものであります。繰延資産は19百万円となり、前連結会計年度末に比べ７百万円増加いたしました。これは社債発行費が７百万円増加したことによるものであります。 この結果、総資産は142,557百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,735百万円増加いたしました。 （負債の部） 当連結会計年度末における流動負債は39,373百万円となり、前連結会計年度末に比べ4,015百万円増加いたしました。これは主に買掛金が3,571百万円減少した一方、１年内償還予定の社債が3,000百万円、１年内返済予定の長期借入金が2,745百万円、未払法人税等が1,293百万円、未払消費税等が276百万円、流動負債のその他が129百万円増加したことによるものであります。固定負債は62,012百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,974百万円減少いたしました。これは主に長期借入金が2,542百万円、社債が1,000百万円減少した一方、受入敷金保証金が614百万円増加したことによるものであります。 この結果、負債合計は101,386百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,041百万円増加いたしました。 （純資産の部） 当連結会計年度末の純資産は41,170百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,693百万円増加いたしました。…