事業の内容
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３【事業の内容】 当社の事業は、主に「不動産販売事業」、「不動産管理事業」及び「その他事業」の３つに大別されます。「不動産販売事業」はさらに細分化されますが、事業区分等を整理すると以下のようになります。 事業区分 部門区分 業務区分 (1）不動産販売事業 ① 新築不動産販売部門 ａ 新築マンション買取再販業務 ｂ デベロップメント業務 ｃ 土地企画販売業務 ② 再生不動産販売部門 ａ 戸別リノベーションマンション販売業務 ｂ １棟リノベーション分譲業務 ｃ インベストメントプロジェクト業務 (2）不動産管理事業部門 (3）その他 それぞれの事業の内容は以下の通りであります。 (1）不動産販売事業 本事業は、さらに「新築不動産販売部門」及び「再生不動産販売部門」の２部門に分けられます。 当社の具体的特徴としては、様々な形態の不動産（土地、中古住宅、アパート、マンション、ビル、企業保有の寮・社宅等）を仕入れ、多彩な手法を用いて加工し、間口の広い出口戦略（個人・法人その他の顧客に対する戸別分譲・１棟販売等）を提供できることにあります。 ① 新築不動産販売部門 本部門において行う業務は、ａ 新築マンション買取再販業務、ｂ デベロップメント業務、ｃ 土地企画販売業務が中心になります。 ａ 新築マンション買取再販業務 本業務は、他のデベロッパーが開発した物件について、立地、開発コンセプト、安全性、デザイン性、居住性、収益性などを検討した上で、当社が新築のまま買い取り販売するもので、近年「アウトレット・マンション」等と呼ばれているものです。 他社では、買い取った物件をそのまま転売するのが一般的ですが、当社は本業務を平成14年頃から手掛けており、今まで培ってきたノウハウを生かして、物件に合わせたライフグッズ、ファニチャー、インテリア等をコーディネートし、住宅ローンのアドバイス及び紹介等も行うことによって付加価値をつけて販売を行います。 本業務の系統図は以下のとおりであります。 ｂ デベロップメント業務 本業務の内容は、当社が土地を仕入れて、集合住宅並びに戸建住宅を開発、企画・設計、工事監理及び分譲するものです。当社は、土地の仕入れ、企画の立案、物件開発から販売までの全ての業務を行っております。 当社の特徴としては、首都圏（東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県）を中心に、マンション（ファミリー・コンパクト）、タウンハウス（※１）、戸建住宅等、多様な加工手法で商品開発をしており、土地情報を有効に活用して仕入機会を増大できるという点が強みであるものと認識しております。 また、開発物件の販売価格帯も2000万円台～１億円超、間取りもワンルーム～５ＬＤＫ（30㎡～200㎡）と幅広く設定しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約964文字
(2) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題 当社グループは、リーマン・ショック以降、事業正常化と安定的な収益獲得のために不動産ビジネス・ポートフォリオの構築を続け、様々な事業環境の変化に耐えうるチャンネル作りを進めてまいりました。新築分譲マンション市場で無理に競争することが必ずしも当社の成長に繋がらないと判断される際、活況なマーケットにチャンネルを合わせ、ニーズに沿った商品企画を提供し、柔軟に事業環境の変化に対応できる体制となっております。また、様々な不動産情報に対応できるチャンネルの多さは、ビジネスチャンスの拡がりが期待できます。当社ではこの「攻守」を兼ねるポートフォリオを「全方位型ビジネス・ポートフォリオ」と呼んでおり、これまでの７期連続経常黒字の達成や平成30年12月期の利益計画の達成は、この基礎作りが前提となっております。 様々なマーケットの状況・経済環境・事業環境に対し、多チャンネルからの選択と経営資源の注力バランスを柔軟に変化させ、「選択と集中」の最適化を目指す「攻守」を兼ねるビジネス・ポートフォリオに加え、資金調達における金融環境の急激な変動に耐えうる「守り」の財務戦略を並行的に進めてまいりました。これにより、今後の世界経済、とりわけ金融市場の急激な変動に対し、柔軟かつ流動的な戦略を選択することができると考えております。 これらの基礎条件により、市場の変動に速やかに対応するとともに、攻守のバランスを見極めながら中期経営計画の数値目標達成を目指してまいります。 (3) 経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは、「売上高総利益率」「売上高経常利益率」「自己資本比率」「ROE（株主資本利益率）」を経営指標として掲げており、「売上高総利益率」は18％以上、「売上高経常利益率」は５～６％以上、「自己資本比率」は15％以上、「ROE」は15％以上を目標としております。 これらの目標に対し、当連結会計年度の達成状況は次のとおりです。 経営指標 目標値 当連結会計年度 目標差異 売上高総利益率 18％以上 28％ +10％ 売上高経常利益率 5～6％以上 12％ +6％ 自己資本比率 15％以上 19％ +4％ ROE（株主資本利益率） 15％以上 21％ +6％
対処すべき課題
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/ 原文長 約995文字
(4) 経営環境並びに会社の対処すべき課題 経営環境につきましては、「第一部 企業情報 第２事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要」に記載のとおりです。 当社グループは、供給戸数や販売価格面など他社との過度な競争とならないよう、新築分譲マンション販売事業においては総戸数20個前後の小規模マンションを取扱い、また、量的競争ではなく、当社グループの経営の基本方針でもあります「魅力ある街づくり」を思想とする商品企画により、不動産の立地条件や周辺環境などに応じた不動産開発により、他社との差別化を図っており、都心部における店舗開発やクリエイティブ賃貸マンション、地方中核都市では中長期滞在型レジデンシャルホテル開発などの収益不動産開発に注力しております。 また、創業以来先駆的に取り扱ってきた中古マンションの戸別リノベーションのノウハウにより、新築分譲マンションの高値基調の影響により活況な中古マンション市場、とりわけニッチマーケットである販売価格が１戸１億円～２億円前後の中古マンション（プレミアムリノベーションマンション）や、販売効率を重視した１棟リノベーションマンション販売などの商品を中心に事業を展開しております。 このような経営環境の中、当社は平成24年12月期（決算期変更により９ヵ月決算）から平成30年12月期まで、７期連続で親会社株主に帰属する当期純利益ベースで黒字を継続し、事業拠点においても、大阪支店、札幌支店、福岡支店、松本支店、名古屋支店と全国主要都市に配置し、事業を拡大する素地を固めておりますが、一方で、過大な事業リスクを取りすぎることがないよう、着実な業績の拡大を図っていく所存です。 今後も、低リスクで安定的な収益が獲得できる不動産管理事業などのインカムゲイン型不動産事業と、一定レベルの収益獲得が見込めるリノベーションマンション事業や新築分譲マンション事業などのキャピタルゲイン型不動産事業をバランス良く組み合わせることによって、無理のない安定的で持続的な企業成長を目指します。 また、長期的事業拡大の方策の一つとして、不動産ビジネスの周辺事業の拡大や、新規事業への進出について、 他社との業務提携やＭ＆Ａ戦略の検討を含めて、リスクを考慮しつつ展開していくことを視野に入れてまいります。
経営成績・財政状態の概況
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３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況] ａ．新築不動産販売部門（不動産販売事業セグメント） 首都圏の新築マンション市況は、不 動産経済研究所の調べによると、平成30年の発売戸数は37,132戸と、前年を3.4％上回り２期連続の増加となりました。また、平成30年の各月の契約率については、好調の目安といわれる70％を上回る月は１ヶ月となり、平均では62.1％と前年比6.0ポイントダウンいたしました。 ｂ．再生不動産販売部門（不動産販売事業セグメント） 東日本不動産流通機構調べによる首都圏中古マンションの平成30年の成約件数は、前年比0.3％減と４年ぶりに前年を下回りましたが、３年連続で37,000件台の高水準で推移しております。また、成約物件の１㎡当たり平均単価は、前年比3.2％増と６年連続で上昇する結果となり、埼玉県・神奈川県・千葉県の前年比率が東京都区部の上昇率を上回り、首都圏全体を逓増させる傾向が窺えます 。加えて、平成30年の１億円超の成約件数は、平成26年から2.3倍に増加しており、高価格帯の中古マンションの注目度の高まりが、平均単価上昇要因の１つであると思われます。 これら不動産販売事業セグメントおける事業環境の中 、当社は、再生不動産販売部門においては、引き続き首都圏におけるリノベーションマンションの仕入販売事業に努め、戸別リノベーションマンション販売においては、販売価格１戸１億円超のプレミアムリノベーション「100Million-Renovation」に加え、前事業年度より取扱いを開始した販売価格１戸２億円を超える「200Million-Renovation」シリーズの取扱いを拡大するとともに、ヴィンテージ１棟リノベーションマンション「ラ・アトレ御苑内藤町グランガーデン」の販売に注力いたしました。また、新築不動産販売部門においては、引き続き首都圏での収益不動産開発を進め、都市型店舗開発「Ａ＊Ｇ神宮前」の売却が４月に完了したことや土地企画販売業務「高田馬場プロジェクト」の引渡しを終えたことなどが業績に寄与するなど、デベロップメント業務を推進し、加えて、不動産管理事業においては、固定資産を保有する合同会社を譲渡するなどの保有資産のポートフォリオの積極的な入れ替えを進めました。 その結果、当連結会計年度の売上高及び損益に関わる業績は以下の通りとなりました。 なお、セグメント間の内部売上は除いております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1334文字
３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 平成29年１月１日 至 平成29年12月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注） 合計 新築不動産 販売部門 再生不動産 販売部門 不動産管理 事業部門 売上高 外部顧客への売上高 4,780,329 2,900,055 579,589 8,259,974 11,355 8,271,330 セグメント間の内部売上高又は振替高 5,750 5,750 82,231 87,981 4,780,329 2,900,055 585,339 8,265,724 93,587 8,359,312 セグメント利益 513,659 388,937 283,575 1,186,172 23,430 1,209,603 セグメント資産 4,988,128 5,363,922 2,947,538 13,299,589 13,299,589 セグメント負債 4,132,640 4,485,388 2,918,909 11,536,939 11,536,939 その他の項目 減価償却費 3,190 90,129 93,319 93,319 支払利息 78,964 64,766 68,878 212,609 212,609 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 12,134 798,878 811,013 811,013 （注） 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、リフォーム事業、仲介事業、損害保険の代理店事業等を含んでおります。…