事業の内容
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３【事業の内容】 当社の事業は、主に「不動産販売事業」、「不動産管理事業」及び「その他事業」の３つに大別されます。「不動産販売事業」はさらに細分化されますが、事業区分等を整理すると以下のようになります。 事業区分 部門区分 業務区分 (1）不動産販売事業 ① 新築不動産販売部門 ａ 新築マンション買取再販業務 ｂ デベロップメント業務 ｃ 土地企画販売業務 ② 再生不動産販売部門 ａ 戸別リノベーションマンション販売業務 ｂ １棟リノベーション分譲業務 ｃ インベストメントプロジェクト業務 (2）不動産管理事業部門 (3）その他 それぞれの事業の内容は以下の通りであります。 (1）不動産販売事業 本事業は、さらに「新築不動産販売部門」及び「再生不動産販売部門」の２部門に分けられます。 当社の具体的特徴としては、様々な形態の不動産（土地、中古住宅、アパート、マンション、ビル、企業保有の寮・社宅等）を仕入れ、多彩な手法を用いて加工し、間口の広い出口戦略（個人・法人その他の顧客に対する戸別分譲・１棟販売等）を提供できることにあります。 ① 新築不動産販売部門 本部門において行う業務は、ａ 新築マンション買取再販業務、ｂ デベロップメント業務、ｃ 土地企画販売業務が中心になります。 ａ 新築マンション買取再販業務 本業務は、他のデベロッパーが開発した物件について、立地、開発コンセプト、安全性、デザイン性、居住性、収益性などを検討した上で、当社が新築のまま買い取り販売するもので、近年「アウトレット・マンション」等と呼ばれているものです。 他社では、買い取った物件をそのまま転売するのが一般的ですが、当社は本業務を平成14年頃から手掛けており、今まで培ってきたノウハウを生かして、物件に合わせたライフグッズ、ファニチャー、インテリア等をコーディネートし、住宅ローンのアドバイス及び紹介等も行うことによって付加価値をつけて販売を行います。 本業務の系統図は以下のとおりであります。 ｂ デベロップメント業務 本業務の内容は、当社が土地を仕入れて、集合住宅並びに戸建住宅を開発、企画・設計、工事監理及び分譲するものです。当社は、土地の仕入れ、企画の立案、物件開発から販売までの全ての業務を行っております。 当社の特徴としては、首都圏（東京都、千葉県、埼玉県及び神奈川県）を中心に、マンション（ファミリー・コンパクト）、タウンハウス（※１）、戸建住宅等、多様な加工手法で商品開発をしており、土地情報を有効に活用して仕入機会を増大できるという点が強みであるものと認識しております。 また、開発物件の販売価格帯も2000万円台～１億円超、間取りもワンルーム～５ＬＤＫ（30㎡～200㎡）と幅広く設定しております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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(2) 中長期的な会社の経営戦略 当社グループは、リーマン・ショック以降、事業正常化と安定的な収益獲得のために不動産ビジネス・ポートフォリオの構築を続け、様々な事業環境の変化に耐えうるチャンネル作りを進めてまいりました。新築分譲マンション市場で無理に競争することが必ずしも当社の成長に繋がらないと判断される際、活況なマーケットにチャンネルを合わせ、ニーズに沿った商品企画を提供し、柔軟に事業環境の変化に対応できる体制となっております。また、様々な不動産情報に対応できるチャンネルの多さは、ビジネスチャンスの拡がりが期待できます。当社ではこの「攻守」を兼ねるポートフォリオを「全方位型ビジネス・ポートフォリオ」と呼んでおり、これまでの６期連続計上黒字の達成や平成29年12月期の利益計画の達成は、この基礎作りが前提となっております。 様々なマーケットの状況・経済環境・事業環境に対し、多チャンネルからの選択と経営資源の注力バランスを柔軟に変化させ、「選択と集中」の最適化を目指す「攻守」を兼ねるビジネス・ポートフォリオに加え、資金調達における金融環境の急激な変動に耐えうる「守り」の財務戦略を並行的に進めてまいりました。これにより、今後の世界経済、とりわけ金融市場の急激な変動に対し、柔軟且つ流動的な戦略を選択することができると考えております。 これらの基礎条件により、市場の変動に速やかに対応するとともに、攻守のバランスを見極めながら中期経営計画の数値目標達成を目指してまいります。 (3) 経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは、「売上高総利益率」「売上高経常利益率」「自己資本比率」「ROE（株主資本利益率）」を経営指標として掲げており、「売上高総利益率」は18％以上、「売上高経常利益率」は５～６％以上、「自己資本比率」は15％以上、「ROE」は15％以上を目標としております。
対処すべき課題
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(4) 経営環境並びに会社の対処すべき課題 「第一部 企業情報 第２ 事業の状況 １．業績等の概要」に記載のとおり、平成29年度の首都圏新築分譲マンション市場においては、平均の販売価格は平成２年以来の高値水準となっており、また、平成29年度の首都圏中古マンション市場では成約物件価格は５年連続で上昇、成約件数では３年連続で前年を上回り過去最高を更新するなど、首都圏での不動産市場が高値水準にあります。 当社グループは、前項(2) 中長期的な会社の経営戦略に記載のとおり、供給戸数や販売価格面など他社との過度な競争とならないよう、新築分譲マンション販売事業においては総戸数20個前後の小規模マンションを取扱い、また、量的競争ではなく、当社グループの経営の基本方針でもあります「魅力ある街づくり」を思想とする商品企画により、不動産の立地条件や周辺環境などに応じた不動産開発により、他社との差別化を図っており、都心部における店舗開発やクリエイティブ賃貸マンション、地方中核都市ではホテル開発などの収益不動産開発に注力しております。 また、創業以来先駆的に取り扱ってきた中古マンションの戸別リノベーションのノウハウにより、新築分譲マンションの高値基調の影響により活況な中古マンション市場、とりわけニッチマーケットである１戸１億円前後の中古マンション（プレミアムリノベーションマンション）や、販売効率を重視した１棟リノベーションマンション販売などの商品を中心に事業を展開しております。 このような経営環境の中、当社は平成24年12月期（決算期変更により９ヵ月決算）から平成29年12月期まで、６期連続で親会社株主に帰属する当期純利益ベースで黒字を継続し、事業拠点においても、大阪支店、札幌支店、福岡支店、松本支店と全国主要都市に配置し、事業を拡大する素地を固めておりますが、一方で、過大な事業リスクを取りすぎることがないよう、着実な業績の拡大を図っていく所存です。 今後も、低リスクで安定的な収益が獲得できる不動産管理事業などのインカムゲイン型不動産事業と、一定レベルの収益獲得が見込めるリノベーションマンション事業や新築分譲マンション事業などのキャピタルゲイン型不動産事業をバランス良く組み合わせることによって、無理のない安定的で持続的な企業成長を目指します。 また、長期的事業拡大の方策の一つとして、不動産ビジネスの周辺事業の拡大や、新規事業への進出について、 他社との業務提携やＭ＆Ａ戦略の検討を含めて、リスクを考慮しつつ展開していくことを視野に入れてまいります。
セグメント関連
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３ 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報 前連結会計年度（自 平成28年１月１日 至 平成28年12月31日） （単位：千円） 報告セグメント その他 （注） 合計 新築不動産 販売部門 再生不動産 販売部門 不動産管理 事業部門 売上高 外部顧客への売上高 1,949,540 2,414,220 373,410 4,737,171 3,650 4,740,821 セグメント間の内部売上高又は振替高 61,015 61,015 1,949,540 2,414,220 373,410 4,737,171 64,666 4,801,837 セグメント利益 235,182 248,454 193,755 677,392 40,133 717,525 セグメント資産 5,214,416 3,141,364 2,552,642 10,908,423 10,908,423 セグメント負債 4,452,189 2,784,410 2,414,950 9,651,551 9,651,551 その他の項目 減価償却費 5,669 52,008 57,678 57,678 支払利息 37,695 48,773 25,321 111,790 111,790 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 15,351 1,401,438 1,416,789 1,416,789 （注） 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、リフォーム事業、仲介事業、損害保険の代理店事業等を含んでおります。…