事業の内容
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/ 原文長 約2652文字
(1) 結合当事企業の名称及び事業の内容 結合当事企業の名称 事業の内容 吸収合併存続会社 株式会社ピカソ 不動産賃貸、不動産管理、不動産投資等 吸収合併消滅会社 ヴィーナスコーポレーション株式会社 不動産管理 株式会社キュービック 不動産賃貸、管理、仲介 株式会社サンタ 不動産賃貸、管理、仲介 平野物産株式会社 不動産賃貸、管理、仲介 株式会社Aria 不動産賃貸、管理、仲介 有限会社栄角 不動産賃貸、管理、仲介 (2） 企業結合日 2022年７月１日 (3） 企業結合の法的形式 株式会社ピカソを吸収合併存続会社、ヴィーナスコーポレーション株式会社、株式会社キュービック、株式会社サンタ、平野物産株式会社、株式会社Aria及び有限会社栄角の６社を吸収合併消滅会社とする吸収合併 (4） 結合後企業の名称 株式会社ピカソ (5） その他取引の概要に関する事項 当社グループ内における経営資源の集約、業務効率化を目的としております。 ２．実施した会計処理の概要 「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号 2019年１月16日）及び「企業結合会計基準及び事業分離等会計基準に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第10号 2019年１月16日）に基づき、共通支配下の取引として処理しております。 （資産除去債務関係） 資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの １．当該資産除去債務の概要 主に東京本社、大阪本社、名古屋支店、九州支店及び北海道支店の不動産賃貸借契約に伴う原状回復義務であります。 ２．当該資産除去債務の金額の算定方法 使用見込期間を取得から4年～18年と見積り、割引率は0.0％～1.9％を使用して資産除去債務の金額を算定しております。 ３．当該資産除去債務の総額の増減 前連結会計年度 （自 2021年１月１日 至 2021年12月31日） 当連結会計年度 （自 2022年１月１日 至 2022年12月31日） 期首残高 260百万円 270百万円 有形固定資産の取得に伴う増加額 時の経過による調整額 期末残高 270 271 （賃貸等不動産関係） 当社及び一部の連結子会社において、商業施設、賃貸マンション等を所有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は1,018百万円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）であります。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は1,520百万円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）であります。 また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
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/ 原文長 約1233文字
３．経営戦略 ・持続的かつ安定収益構造への転換 ・事業の多様化、エリア戦略による既存コア事業の安定成長 ・事業の多様化、エリア戦略による新規事業のコア化 ・新領域の挑戦 ・日本エスコングループシナジー強化 ・５大都市を中心とした拠点拡大 ・中部電力グループシナジー強化 ・ＥＳＧの推進 ４．業績計画 （単位：百万円） 2021年12月期 2022年12月期 2023年12月期 実績 実績 期初計画 期初計画比 差異 増減率 計画 売上高 79,017 99,431 100,000 △568 △0.6％ 110,000 営業利益 10,381 15,492 14,000 1,492 10.7％ 16,200 ５．経営目標 2021年12月期 2022年12月期 2023年12月期 実績 実績 計画 計画比 増減率 修正計画 （注）４ 当初計画 当初計画比 増減率 賃貸利益割合 (注)１ 21.2％ 21.5％ 26.0％ △4.5％ 30.0％ 26.0％ 4.0％ ＲＯＥ （自己資本利益率） 11.8％ 11.3％ 13.0％ △1.7％ 13.0％ 13.0％ ＲＯＩＣ （投下資本利益率） (注)２ 3.2％ 4.6％ 4.0％ 0.6％ 4.0％ 4.0％ 自己資本比率 24.8％ 25.0％ 23.0％ 2.0％ 21.0％ 23.0％ △2.0％ 長期収益不動産割合 (注)３ 20.6％ 19.5％ 21.0％ △1.5％ 23.0％ 18.0％ 5.0％ 純資産額 626億円 641億円 673億円 △31億円 720億円 720億円 (注)１ 賃貸利益割合：賃貸セグメント利益／セグメント利益合計（調整額除く） ２ ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引後営業利益／（株主資本＋有利子負債） ３ 長期収益不動産割合：固定資産計上の賃貸収益不動産／総資産 ４ 第４次中期経営計画初年度に投資計画の前倒し進捗や安定した賃貸収入確保による収益構造の「転換」を一気に実現し、2023年12月期の「賃貸利益割合」「自己資本比率」「長期収益不動産割合」の計画を2022年３月25日に修正しております。 ６．投資計画 （単位：百万円） 2021年 12月期 2022年 12月期 2021年・2022年累計 2023年 12月期 ３ヶ年 累計 実績 実績 実績 計画 計画比 差異 増減率 修正計画 当初計画 計画 収益不動産 への投資額 76,799 10,808 87,607 70,000 17,607 25.2％ 65,700 60,000 130,000 その他開発 への投資額 19,191 26,103 45,294 55,000 △9,705 △17.…
対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約1188文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、その達成を保証するものではありません。 (1）会社の経営の基本方針 私たちは、日々をいかに生き、どのように社会参加するべきか、そして、社会貢献を通じて、どのような果実を社会にもたらし、その結果としていかにして私たち一人一人が望む幸福を実現することができるのか。この命題に対する回答を得るために、社員相互が助け励まし合い、それぞれが目指す個性的な「自己実現」への階段を大真面目に上って行けるフィールドを提供し続けることこそが、日本エスコングループが考える経営理念であります。この経営理念の実現のため、以下の経営方針を掲げ、その具現化に向け邁進しております。 ①情報力、企画力、商品開発力により、不動産が持つ無限の可能性を引出し顧客に心から満足いただける新たな価値を創造する。 ②ＲＯＡ及びキャッシュ・フローとリスクの徹底管理を主軸とした守りに強い業務管理を行うことにより、常に先手を取った攻めのできる経営を目指す。 ③急速に変化する社会において迅速な対応力と機動力を維持するため、少数精鋭のプロ集団を目指す。 ④社内社外を問わず常に同僚（他社）を敬い、感謝し、優良な協力関係を維持、構築する。 ⑤コンプライアンス及びガバナンスを意識して内部監査制度を充実させるとともに、ボトムアップの風通しの良い組織形成を行う。 （企業ブランディングコンセプト） IDEAL to REAL ～理想を具現化し、新しい未来を創造する～ ハードの開発だけではなく、そこで暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発すること、それこそが、私たちが目指すべき「ライフ・デベロッパー」であります。これまでの前例や既成概念にとらわれることなく新しい姿勢で、「新しい豊かさ」を創造し、人と人、地方と未来をつないでいくことを目指しております。不動産の持つ無限の可能性を探り、理想を具現化してまいります。 (2）中長期的な会社の経営戦略及び目標とする経営指標 2021年２月に第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」を策定し、「想定外の経済環境の変化に耐えうる事業基盤の確立」と「収益構造の変換と事業領域の拡大を同時実現」を経営戦略とし、計画達成に向け事業を推進しております。 初年度である2021年度は、株式会社ピカソ及び同社グループ会社７社（以下（ピカソグループ」といいます。）の子会社化等により安定した賃貸収入確保による収益構造の「転換」を一気に実現し、中期経営計画の最終年度である2023年12月期の賃貸利益割合等の経営指標の一部を修正しております。 修正した第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」の詳細は下記のとおりとなります。
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約16517文字
３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大による影響が懸念されたものの、行動制限緩和や感染症対策の進展があり、経済社会活動の正常化が着実に進み、内需を中心に景気の緩やかな回復基調が続いております。 当社グループが属する不動産業界においては、働き方改革や在宅勤務等の新しい暮らし方の広がりを背景に安定した住宅需要があることや、金融緩和政策の継続等による下支えの効果も加わり、不動産マーケットは堅調に推移しております。一方で、原材料高騰による建築コストの上昇、部品等の供給不足による資材の納品遅れ、不動産取得競争の激化・取得価格の上昇等は依然顕著であり、マーケットに与える影響を注視すべき状況が続いております。 先行きについては、ウクライナ情勢悪化による資源等の供給不足や円安の進行による物価上昇に加え、米国をはじめ各国で金融引締め政策が継続し、国内でも大規模金融緩和が事実上縮小され金利の上昇傾向が強まる等、景気の下振れ要因が存在します。今後の不動産マーケットの動向は不透明であり、不動産事業の展開も引き続き慎重に進めていく必要があります。 このような先行きの見通しが非常に難しい事業環境ではありますが、当社は2021年２月に策定した第４次中期経営計画「IDEAL to REAL 2023」（2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を対象）のもと、「転換＆飛躍」を基本方針として、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立し、企業価値の最大化により持続的な成長を目指しております。 第４次中期経営計画初年度である2021年度は、中部電力を割当先とする第三者割当増資により、中部電力の連結子会社となり、中部電力グループとの分譲マンションや植物工場開発等の協業・連携が進捗する等、様々なシナジー効果を発揮しております。同年10月には、優良な賃貸収益不動産を多数保有するピカソグループを子会社化する等、財務基盤の強化、安定収益構造への転換を着実に推進しました。 これらにより、2022年９月に株式会社日本格付研究所より、2021年７月に取得した「Ａ」から引き上げとなる「Ａ＋」（安定的）の格付を取得しており、「JPX日経インデックス400」について2021年度に続き2022年度(2022年８月31日～2023年８月30日）の構成銘柄に選定されております。…
セグメント関連
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/ 原文長 約1861文字
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報 前連結会計年度（自 2021年１月１日 至 2021年12月31日） （単位：百万円） 報告セグメント 合計 調整額 （注）１ 連結財務諸表 計上額 （注）２ 不動産販売事業 不動産賃貸事業 不動産企画仲介 コンサル事業 売上高 外部顧客への売上高 70,334 8,090 592 79,017 79,017 セグメント間の内部売上高又は振替高 70,334 8,090 592 79,017 79,017 セグメント利益又はセグメント損失（△） 13,039 3,372 △ 516 15,895 △ 5,514 10,381 セグメント資産 139,310 68,808 7,320 215,439 37,332 252,771 その他の項目 減価償却費（注）３ 584 35 619 114 733 のれん償却額 97 140 237 237 持分法適用会社 への投資額 536 710 1,247 1,247 有形固定資産及び無形固定資産の増加額（注）３ 46,652 15 46,667 42 46,710 （注）１ 調整額は、以下のとおりであります。 (1）セグメント利益又はセグメント損失の調整額△5,514百万円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 (2）セグメント資産の調整額37,332百万円は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。 (3）減価償却費の調整額114百万円は、報告セグメントに帰属しない全社資産に係る減価償却費であります。 (4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額42百万円は、報告セグメントに帰属しない全社資産に係る増加額であります。 ２ セグメント利益又はセグメント損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 ３ 減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用とその償却額が含まれております。…
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約1965文字
２ 最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 前連結会計年度 （自 2021年１月１日 至 2021年12月31日） 当連結会計年度 （自 2022年１月１日 至 2022年12月31日） 金額(百万円) 割合（％） 金額(百万円) 割合（％） エスコンジャパンリート投資法人 12,456 15.8 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。 この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 イ．当連結会計年度の経営成績の分析 当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。 ロ．当連結会計年度の財政状態の分析 （資産） 資産については、前連結会計年度末比10,958百万円増加し、263,729百万円となりました。これは主に現金及び預金が2,054百万円、棚卸資産が12,813百万円それぞれ増加し、固定資産が3,502百万円減少したことによるものであります。 （負債） 負債については、前連結会計年度末比9,441百万円増加し、199,585百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金が6,030百万円増加したことによるものであります。 （純資産） 純資産については、前連結会計年度末比1,516百万円増加し、64,144百万円となりました。…