事業の内容
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/ 原文長 約3557文字
３【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社と連結子会社３社から構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。 当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。 具体的な内容は以下のとおりです。 ・私たちの使命 「ユニキュベーション ※ によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」 一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。 ・私たちのめざす姿 「誰もが主役」 時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。 ・私たちが大切にする価値観 「好奇心、上昇志向、一体感」 当社が創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“Quality of Life”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。 ※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。 独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。 また、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けており、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しております。 当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について記載致します。 (1) 不動産開発サービス レジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象とし、レジデンスは「Blanc é （ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」、オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。 ａ．特徴 当社では、案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。…
経営方針・経営戦略・対処すべき課題
抽出本文
/ 原文長 約1180文字
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針及び経営環境 当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、生活空間において個々人がそれぞれに自らの生活を豊かにし、活気ある社会をビジョンとして掲げております。健康で文化的な生活基盤があってこそ、活発な社会生活をおくることができることを前提として、「健康」をテーマにした住宅開発や「芸術」をテーマにしたホテル開発等を行っております。 また、「ハード」×「サービス」をモットーとして、建物を建設するだけの不動産開発ではなく、その建物を使う人が望むであろう「サービス」運営まで提供する不動産開発事業を事業の基本方針として掲げております。具体的には、サービス付きの賃貸住宅を開発や体験型ホテル等を開発することで競合他社と差別化しております。また、不動産開発を行う上での開発スキームを多様化しております。これにより、市場環境やプロジェクト特性に応じた開発スキームを採用し、当社の強みである不動産開発のノウハウを提供しつつ、資金効率を高めた資産効率の向上を経営の基本方針としております。 経営環境としては、建築資材の供給制約に伴う建築コストの上昇や、継続する用地価格高騰の影響、金利上昇リスクの高まりといった経営環境である一方で、賃貸マンション市場や分譲マンション市場における国内外投資家の購入意欲は依然として高く、一般財団法人日本不動産研究所「第49回不動産投資家調査」(2023年10月現在)においても、今後１年間の投資姿勢として、回答者の95％が「新規投資を積極的に行う」と回答しております。こうした環境下で、当社の住宅開発においてはデザイン性を重視し、サービスを付加した賃貸マンションを開発しており、競合他社が提供する賃貸マンションと差別化し、コスト上昇に伴う価格転嫁を適切に行っております。さらに、非住宅の開発においても、テナント独自の仕様の建物を新築で供給し、長期の賃貸借契約を締結することで安定的な収入が得られる投資商品を開発しており、市場環境に左右されにくい安定的な投資用不動産を開発しております。 また、国内外のファンドやアセットマネジメント会社と接点を持ち、機関投資家向けに当社商品を販売する一方で、国内の事業会社や個人富裕層に対しては多くの不動産仲介会社を通して販売しております。変動する金融環境に対応するべく、自社の資産のみで不動産開発をすすめるだけでなく、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却した上で、当社グループで開発を進めるファンド型での開発スキームも行っております。
対処すべき課題
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/ 原文長 約1631文字
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 ａ．安定した仕入の実施 当社グループの事業の中心は不動産開発サービスであることから、開発用地の確保が重要な要素となっております。 不動産開発サービスでは、大手から小規模に至るまでの仲介業者や不動産所有者に対面を含めて定期的に接触し情報交換を行うことで、有用な情報を確保し、集めた情報を正確かつスピード感をもって分析をして、取り組める余地があるものに対して経営陣が事業性を確保できるのか、どのようなリスクがありどういった手当てができるのかといった判断を行うことによって、開発用地の安定確保に努めております。 ｂ．優良案件の確保 当社が主に開発用地として取り扱っている都心や首都圏のターミナル駅周辺は競合が激しく、いかに優良な用地を継続的に確保できるかという点が課題となっております。 当社の強みとして、コンパクトな組織体制を活かした意思決定の速さにより、他社よりも早く用地仕入を進められること、また上記のように用地に合わせた開発を行う企画や課題を抱える用地に対するソリューション提案を、所有者の売却意向が出始めた早い段階から行うことで、情報の他社流出を抑止できることなどが挙げられます。これらの特徴を活かし、今後も継続して優良案件を確保してまいります。 ｃ．財務体質の強化 当社グループの事業は、開発用地を買い取り、建設資金を拠出して不動産開発を行った後に売却をするというビジネスモデルであります。そのため、手元資金の他に、銀行からの借入れにより仕入資金及び開発資金を調達しております。今後も開発用地の仕入を継続していく必要があることから、市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うための財務基盤の強化が必要となります。そのため、金融機関との円滑なリレーションを構築することや、タイムリーな物件情報の共有により相互理解を深めることで、資金調達が円滑に行われるように意識しております。株式上場の実現により、自己資本が充実し財務体質の強化を図れるとともに、信用力向上による調達金利の抑制も見込めるため、金利上昇局面においても金利負担軽減を図ることができると考えております。 また、資産の効率化をすべく、当社グループの不動産開発サービスを活用して、建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行うことで資本コストを考慮した事業投資を行ってまいります。 ｄ．リーシングの多様化 当社グループでは、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けており、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しており、差別化された賃貸物件の供給を行っております。…
経営成績・財政状態の概況
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/ 原文長 約2772文字
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。 ａ．財政状態の状況 （資産） 当連結会計年度末における流動資産合計は22,027百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,231百万円増加いたしました。これは主に不動産取得による仕掛販売用不動産556百万円の増加、不動産竣工による販売用不動産161百万円の増加、開発型SPCへの出資による営業出資金210百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定資産合計は9,973百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,786百万円増加いたしました。これは主に長期保有を目的とした不動産の取得による建物及び構築物1,053百万円の増加、土地2,128百万円の増加等によるものです。 この結果、資産合計は32,001百万円となり、前連結会計年度末に比べて5,018百万円増加いたしました。 （負債） 当連結会計年度末における流動負債合計は8,952百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,400百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金620百万円の増加、１年内返済予定の長期借入金1,950百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定負債合計は15,908百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,275百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金1,083百万円の増加等によるものです。 この結果、負債合計は24,860百万円となり、前連結会計年度末に比べて3,675百万円増加いたしました。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は7,140百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,342百万円増加いたしました。この原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加1,516百万円、剰余金の配当による減少174百万円であります。 この結果、自己資本比率は22.3％（前連結会計年度末は21.5％）となりました。 ｂ．経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種制限が緩和されたことに加えて、2023年５月には感染症法５類への引き下げが決定し、国内の経済活動は緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、世界的な金融引き締めが続くなか資源価格の高騰やインフレ率の上昇等、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。…
セグメント関連
抽出本文
/ 原文長 約51文字
【セグメント情報】 当社グループは、不動産開発事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
主要な顧客・販売先
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/ 原文長 約2956文字
２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 （前連結会計年度） 相手先 前連結会計年度 (自 2022年１月１日 至 2022年12月31日) 金額(百万円) 割合(％) メリルボーン特定目的会社 1,977 18.0 大和ハウス工業株式会社 1,833 16.6 株式会社ボルテックス 1,802 16.4 三菱地所レジデンス株式会社 1,421 12.9 （当連結会計年度） 相手先 当連結会計年度 (自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) 金額(百万円) 割合(％) ジー・エイ・ワン・レジデンス・フォー 特定目的会社 2,880 19.9 相鉄不動産株式会社 2,001 13.8 東京建物株式会社 1,815 12.5 大成有楽不動産株式会社 1,800 12.4 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。 ａ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況１ 連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 (a) 経営成績 当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス５棟（自社開発３棟、中古物件２棟）と開発用地５件の計10件の案件引渡しを行うことができました。 不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。 物件名 種別 竣工 用途 延床（㎡） 規模 敷地（㎡） 戸数等 三軒茶屋②案件 開発用地 開発用土地 489.23 LUMIEC MEGURO （目黒案件） レジデンス 2023年２月 共同住宅・店舗 1,073.18 RC造 地下1階付き 地上10階建 197.…